【COMMOSUS】
恵比寿プロジェクト（COMMOSUSファンド149号）
の考察！
COMMOSUSから新しいファンドの公開です！
恵比寿プロジェクト（COMMOSUSファンド149号）ですね！
利回り・貸付先・担保ついて詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ
恵比寿プロジェクト（COMMOSUSファンド149号）の基本情報
| ファンド名 | 恵比寿プロジェクト（COMMOSUSファンド149号） |
|---|---|
| 利回り | 7% |
| 運用期間 | 9ヶ月 (2025/12/26運用開始) |
| 募集金額 | 7.3億円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2025/12/1~12 |
| 担保 | あり（抵当権第1順位） |
| 保証 | あり（個人による連帯保証） |
恵比寿の住宅地にある共同住宅を取得し、解体・更地化して売却する開発寄りのバリューアップ案件です。
担保は恵比寿の土地に対する根抵当権第1順位・LTV71.3％と水準は悪くなく、都心一等地という点は大きな強み。
一方で、貸付先のアーク社は在庫と借入を回して事業を行う中小デベロッパーであり、個別案件の成否が資金繰りに直結しやすい構造です。
解体工程や市況の変動、売却長期化などのリスクも存在します。
総じて、本案件は「担保価値は強いが、事業リスクも一定あるミドルリスク案件」**として、分散投資の一部として参加するのは十分アリという印象です。
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恵比寿プロジェクト（COMMOSUSファンド149号）
ポイント
・本ファンドの概要
・貸付先について（株式会社アーク）
・担保について
・担保物件について
・業績など
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・株式会社アークへの貸付型ファンド
・恵比寿の共同住宅を取得→解体→更地化して売却するプロジェクト
・LTV71.3％／根抵当権第1順位／年利7.0％・約9ヶ月・毎月分配
COMMOSUSの「恵比寿プロジェクト（COMMOSUSファンド149号）」は、
株式会社アークに対する貸付（ソーシャルレンディング）型のファンドです。
アーク社は、渋谷区恵比寿にある共同住宅（土地・建物）を取得し、
- 既存建物を解体
- 更地化
- バリューアップしたうえで第三者へ売却
という、いわゆる「開発寄りバリューアップ型」のプロジェクトを計画しています。
投資家側の条件は、
- 予定利回り：年7.0％（税引前）
- 予定運用期間：約9ヶ月（2025/12/26〜2026/9/30）
- 元本：期末一括償還（利息は毎月分配）
- 担保：恵比寿の土地・建物に対する根抵当権第1順位（LTV71.3％）
- 保証：代表者個人の連帯保証あり
- 募集方式：抽選
数字だけ見ると、「都心一等地×LTV7割前後×9ヶ月で利回り7％」という、ミドルリスク寄りの条件です。
貸付先について（株式会社アーク）
ポイント
・丸の内本社の不動産買取・開発会社
・不動産の取得〜開発〜販売までを手掛けるプレーヤー
・借入を活用して事業を回す“中小ディベロッパー”という立ち位置
貸付先の株式会社アークは、
- 本社：東京都千代田区丸の内1丁目5番1号 新丸の内ビルディング13階1318区
- 設立：2015年7月
- 資本金：8,000万円
- 事業内容：不動産事業（買取事業）、企業投資・再生事業 など
といったプロフィールの不動産会社です。
公式情報や決算公告ベースで見る限り、
- 物件の仕入れ・開発・販売を繰り返して売上を立てる
- 販売用不動産や借入金のボリュームが大きく、レバレッジを効かせて事業を拡大しているタイプ
という、“中小ディベロッパーらしいバランスシート”の会社です。
つまり、
- 「都心の案件に手が届くくらいのプレーヤー規模」はある一方で、
- 銀行・投資家からの資金を活用して在庫（開発案件）を回している、という構造です。
このため、本ファンドを評価する際は、
「アーク社そのものの信用力」よりも「恵比寿の担保価値でどこまで守られているか」
を重視するスタンスが現実的だと思います。
担保について
ポイント
・恵比寿の土地・建物に根抵当権第1順位
・担保評価額10億2,400万円に対して貸付7億3,000万円 → LTV71.3％
・代表者個人の連帯保証付き
本ファンドの貸付は、
- 渋谷区恵比寿の共同住宅（土地・建物）に対して
根抵当権第1順位を設定 - 担保評価額：10億2,400万円
- 貸付金額：7億3,000万円
という内容になっています。
この数字から単純化すると、
評価額10.24億 − 貸付7.3億 ≒ 約2.9億（約29％）の評価クッション
というイメージです。
もちろん、実際に担保を処分する場合は、
- 売却のための仲介手数料や登記費用
- 必要に応じた解体や整地の追加コスト
- 場合によっては「競売ディスカウント」
などで評価額から目減りします。
それでも、LTV71.3％という数字自体は、都心一等地の土地案件としては許容範囲の水準であり、
「物件価格が20〜30％程度下落してようやく元本毀損が視野に入るゾーン」とざっくり捉えることができます。
さらに、代表者個人の連帯保証も付いているため、
- 「あくまで担保がメイン」ではあるものの、
- 万一担保だけでは取り切れないケースでの補完的なセーフティーネット
として期待できます。
担保物件について
ポイント
・住みたい街ランキング常連の「恵比寿」エリア
・駅徒歩圏＋閑静な住宅街という、住宅ニーズの厚い立地
・取得後は解体→更地化して第三者に売却予定
対象不動産は、
- 渋谷区恵比寿に所在する共同住宅（土地・建物）
- JR山手線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅、都営三田線「白金台」駅から徒歩圏内
- 周辺はマンションや戸建てが建ち並ぶ、落ち着いた住宅街
というロケーションです。
恵比寿エリアは、
- 渋谷まで1駅、新宿・六本木・銀座方面へも直通
- 恵比寿ガーデンプレイスやアトレ恵比寿などの商業施設が集積
- 日常使いできるスーパーやカフェ、飲食店も豊富
といった背景から、居住ニーズ・投資ニーズともに非常に厚いエリアです。
今回のプロジェクトでは、
- アーク社が共同住宅を土地付きで取得
- 既存建物を解体し、更地化
- 更地として第三者に売却
という流れを想定しています。
ポイントは、担保評価が「土地価値」に重きを置いた評価になっている点です。
建物の賃貸収入に依存せず、最終的な土地の売却価格がリターンと返済原資のカギになる案件と言えます。
一方で、
- 解体工事のコスト増
- 解体中に発覚する追加工事（アスベストなど）
- 市況悪化による売却価格の下振れ・売却長期化
といったリスク要因もあります。
このあたりは「都心だから絶対安心」とは言い切れないポイントです。
貸付先の業績など
ポイント
・不動産の買取・開発・販売を中心とした中小デベロッパー
・公開情報ベースでは、開発案件を積極的に回している印象
・事業モデル的に、借入依存度は高いと見ておくべき
株式会社アークの詳細な財務指標は、
決算公告や官報ベースで公表されていますが、
ここではざっくりとした特徴だけに留めます。
- 事業のメインは「不動産の取得→バリューアップ→販売」
- 販売用不動産（在庫）と借入金のボリュームがそれなりにあり、
借入をテコに案件を回していくビジネスモデルです。
不動産業界では一般的なスタイルですが、
こうした会社は、
- 個々の案件の成否がキャッシュフローに与えるインパクトが大きい
- 在庫の回転が鈍れば、一気に資金繰りが締まる
という性質を持っています。
したがって、本ファンドについても、
「アーク社が恵比寿案件をきちんと売り切れるか」
「その間、市況ショックなどで想定外の足踏みが起きないか」
が、実質的な信用リスクの肝になります。
ログイン後情報には財務状況は直近の業績が記載されています。
要確認ですので、各自みてみてください。
公開情報ではないので、さすがに記事に載せるのは伏せておきます。。
感想
ポイント
・物件・担保条件はかなり魅力的
・一方で、貸付先は借入をフル活用する中小デベロッパー
・僕なら“ポートフォリオの一部で参加はアリだが、一点張りはしない”
全体を通しての率直な感想は、
「恵比寿の土地担保×LTV71.3％×9ヶ月で利回り7％」という条件は魅力的。
ただし、借り手はレバレッジを効かせて案件を回している中小デベなので、
性格としては“攻め寄りミドルリスク案件”。
というものです。
ポジティブに見ている点
- 恵比寿という都心一等地の住宅系土地が担保
- LTV71.3％・根抵当権第1順位という数字上の保全
- 期間9ヶ月・毎月分配と、資金拘束がそこまで長くない条件
- 代表者連帯保証という“おまけの保全”付き
気になる点
- 貸付先は借入を活用して在庫を積むビジネスモデルで、
個々の案件の失敗に弱い構造を持つ - 本件は解体・更地化・売却という“開発寄り”プロジェクトで、
工事コストやスケジュールがブレやすい - 市況悪化＋売却長期化が重なると、
担保処分前提のシナリオになり得る
そのうえで、僕のスタンスをまとめると、
- 都心の土地価値を重視し、ある程度の価格変動リスクを許容できる人
- 不動産クラファンを複数案件に分散している中〜上級者
にとっては、ポートフォリオの一部として「参加はアリ」。
ただし、一案件に大きく集中投資するタイプのファンドではない。
という位置づけになります。
一方で、
- 「元本毀損は絶対イヤ」
- 「事業者の財務が分かりにくい案件は避けたい」
という投資スタンスの方は、
もう少し保守的な案件を選んだ方が精神衛生上は良いかもしれません。
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2024/5月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は68%でした。
これは最近のファンドを反映させるために、直近５０件の実績で算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。
過去の投資期間実績
2024/5月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は86%と非常に高くなっています。
これは最近のファンドを反映させるために、直近５０件の実績で算出しています。
まとめ
まとめ
・高利回り
・短期案件
・貸付先の不安はある
・担保はそこそこ
恵比寿の住宅地にある共同住宅を取得し、解体・更地化して売却する開発寄りのバリューアップ案件です。
担保は恵比寿の土地に対する根抵当権第1順位・LTV71.3％と水準は悪くなく、都心一等地という点は大きな強み。
一方で、貸付先のアーク社は在庫と借入を回して事業を行う中小デベロッパーであり、個別案件の成否が資金繰りに直結しやすい構造です。
解体工程や市況の変動、売却長期化などのリスクも存在します。
総じて、本案件は「担保価値は強いが、事業リスクも一定あるミドルリスク案件」**として、分散投資の一部として参加するのは十分アリという印象です。
