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renga第3号は、静鉄ホテルプレジオ京都烏丸御池を裏付けとする匿名組合型STです。
烏丸御池駅徒歩1分の2019年築ホテルで、静岡鉄道が長期固定賃料で運営されます。
・出資8.9億円
・借入27.075億円
・総調達35.975億円
となっており、開示LTVは取得価格比約79.8%と高めの印象。
取得予定価格33.3億円に対し鑑定評価36.1億円、直接還元36.2億円、DCF35.9億円、還元利回り3.5%、土地比率78.5%となっている。
なお、おそらく分配込みの税前トータル損益での元本毀損ラインは35億弱だと思われる。
AI考察↓
鑑定直接還元法価格36.2億円、還元利回り3.5%から逆算されるNOI約1.267億円を基礎に考察した。
対象物件は烏丸御池駅徒歩1分、2019年築、全99室、土地・建物所有権、商業地域、容積率497.88%の京都中心部ホテルであり、単なる宿泊特化型ホテルというより、希少な都心商業地を裏付けとする収益不動産である。
鑑定評価額36.1億円の土地比率は78.5%、土地部分は約28.34億円、建物部分は約7.76億円で、価格の大部分が土地価値に支えられている。
鑑定土地単価は約532.8万円/㎡、坪単価約1,761万円/坪と高いが、令和8年地価公示では中京区の烏丸六角で552万円/㎡、河原町三条で620万円/㎡、東洞院御池で330万円/㎡など、京都中心部商業地は高水準かつ上昇基調にあるため、烏丸御池徒歩1分の稼働中ホテル用地としては説明可能な範囲にある。
また、京都市主要ホテルの2025年客室収益指数は過去最高で、2026年4月もADR31,296円と高水準にあり、京都ホテル需要は強い。
現行賃貸借は2049年までの固定賃料・賃料改定不可であるため、宿泊需要が伸びてもファンドの契約NOIが自動的に上昇するわけではない。
しかし、オペレーターの賃料負担力、将来再契約・再賃貸価値、買主の要求利回りにはプラスに作用し得る。
京都需要の継続、土地価格の強さ、近接するカンデオホテルズ京都烏丸六角の3.5%近辺評価を踏まえると、開示鑑定36.1億円付近での出口着地は十分に現実的である。
一方、高LTV、賃料・NOI非開示、固定賃料ゆえの運営アップサイド非連動である点は注意も必要。
参考までにNOI1.267億円を3.5%で還元すれば約36.2億円、3.6%で約35.2億円、3.75%で約33.8億円となる。
高LTVゆえに、Exit Capが0.1pt、つまり10bpずれるだけでも、想定リターンが大きく変わる点は認識しておきたい案件。

会員本登録に当たっては、以下の書類等をご準備ください。

（本人確認書類、いずれか1点）
・運転免許証
・マイナンバーカード
・運転経歴証明書

（マイナンバーがわかる書類、いずれか1点）
・マイナンバーカード
・個人番号通知書
・住民票の写しまたは住民記載事項証明書

（銀行口座がわかる資料、いずれか1点）
・キャッシュカード
・預金通帳
・銀行アプリ等のスクリーンショット