BATSUNAGU！
新潟県出雲崎町 第二期 海の家再生ファンドの投資考察！
今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
新潟県出雲崎町 第二期 海の家再生ファンドに投資するべきか考察したよ！
結論
投資したい案件
年利7%+アマギフ3%で実質年利10%という高利回りに加え、配当原資も長期契約しているテナントからの賃料収入です。
劣後出資も10%入っており、元本毀損リスクは低そうな物件だと思います。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。
BATSUNAGUの実績や会社詳細！
新潟県出雲崎町 第二期 海の家再生ファンドの基本情報
| ファンド名 | 新潟県出雲崎町 第二期 海の家再生ファンド |
|---|---|
| 利回り | 7% ＋投資額の3%分のAmazonギフト券付与 |
| 運用期間 | 12ヶ月(2024/10/9運用開始) |
| 募集金額 | 2700万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 9/9~9/23 |
| 備考 | ＊劣後10% |
本案件は『投資したい案件』とさせていただきました。
総額3000万円(うち300万円は劣後出資)の案件で、宿泊施設運営会社から賃料収益を得る案件です。
２年間安定運用できており、長期契約を結んでいただいているようです。
また、劣後比率も10%入っており、リスクリターンは良い案件に思えます。
運営の倒産リスクのみが気がかりです。
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ポイント
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新潟県出雲崎町 第二期 海の家再生ファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・Adventure Trip社と賃貸借契約済み
・実際の貸出賃料と想定利益
・宿泊施設One Storyについて
・物件の単価や予約状況
・物件の売却も視野にあるかも
・Makuakeでのクラファン実績
・懸念点
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・第四号ファンドの再組成
・利回りは6%→7%へ
・宿泊施設を施設運営会社貸し出す
・売却する可能性もある
第四号ファンドの再組成案件となっており、宿泊施設『One Story』を施設運営会社に貸し出して賃料を得るインカムメインの案件です。
前回案件では年利6%でしたが、賃料増額により、収益性アップし、年利7%になっています。
状況次第では売却する案件かと思います。
利回りは7%ですが、＋投資額の3%分のAmazonギフト券付与があるので、実質年利10%相当になります！！
Adventure Trip社と賃貸借契約済み
ポイント
・Adventure Tripと賃貸借契約済
・2032年8月31日が満了日
・前ファンドでは施設の稼働率が安定した運営
・賃料収入が増加している
宿泊施設『One Story』の運営はAdventure Trip社で賃貸借契約済となっております。
2032年8月31日が満了日の契約となっています。
前回の２年間のファンドでの施設の稼働率は高く、安定した運営ができたことで賃料が増加しています。
そのため、今回は年利7%で組成となっております。
それでは実際の貸出賃料と想定利益を計算していきます。
実際の貸出賃料と想定利益
ポイント
・利益は210万円必要
・3,960,000 円/年の賃料
・費用は630,000/年
今回はファンド組成額3000万円(内劣後300万円)となっており、年利7%で12ヶ月間運用するので、必要な利益は210万円となります。
年間賃料は賃料が上がった今回の支払いベースで、3,960,000 円/年の賃料です。
そこから、
・建物管理費用：約50,000円
・火災保険料：約100,000 円
・固定資産税・都市計画税：約50,000 円
・修繕費・予備費等：約100,000 円
・リムズキャピタル管理手数料：約330,000 円
の合計約：630,000円の年間費用を差し引くと、
3,960,000-630,000円
=3,330,000円
が利益として残る計算になります。
Adventure Trip社と賃貸契約なので、ホテルの日々の宿泊者数によってこの賃料は変動しません。
しっかり集客できて、Adventure Trip社が儲かる限り安泰かと。
宿泊施設One Storyについて
ポイント
・1日２組利用できる貸別荘
・近隣の飲食店とコラボ
・出雲崎駅から約5.8㎞の海辺にある
出雲崎駅から約5.8㎞(車で10分くらい)の海辺にある、1日２組利用できる貸別荘『One Story』が本案件の投資先です。
目の前一面に海が広がり、夕日の町として知られる出雲崎のサンセットを体験できるのが魅力です。
飲食に関しては近隣飲食店とコラボしておりデリバリーやケータリングが可能なようです。
物件の単価や予約状況
ポイント
・海の間と夕日の間の２つの貸別荘
・素泊まり55,000円or72,600円
・9/7~の15日間を計測
＊計測日.2924/9/7 9:00
宿泊料金は
・平日：55,000円
・金土祝前：72,600円
が素泊まりプランとなっておりました。
この他にも飲食プランはありますが、外部飲食店とコラボという形で委託しているので、収益になるかは不明です。
33万円/月の賃料でこの宿泊単価なら採算は合いそうだよね。
また1日に２組利用できる施設に対して、15日分(9/7→8〜9/21→22）の計30泊分の予約状況を確認しました。
埋まってた部屋数：17
空いてた部屋数：13
となっておりました。
あたりまえですが、日程が近いほど予約が入っていましたので、実際の稼働率はもう少しあるかと思います。
人件費などもありますが、利益は出ていそうですね。
物件の売却も視野にあるかも
ポイント
・インカムメインの案件
・不動産の売却する可能性もありそう
本案件はインカム収益のみで成り立つ案件であり、4号の再組成案件ですので、引き続き再組成を行うことも考えられます。
ただし、運営としては売却も考えている趣旨の内容が掲載されています。
『物件利回りが高く、減価償却の節税効果も高い為、出口が想定しやすい』
ということですが、『減価償却の節税効果』について少し話しておきます。
たぶんですが、好条件で売れるなら売却。無理なら再組成くらいのスタンスのような気がします。
減価償却とは
価格が大きく長期間にわたって使用できるモノについては、購入した年に全額を費用計上するのではなく、耐用年数にわたって分割して費用計上することです。
住宅は構造によって耐用年数が定められている。
『減価償却の節税効果』については少し不明瞭なこともあるのですが、土地＋建物の場合は『建物部分』のみ減価償却することができます。
おそらく『減価償却の節税効果も高い為』の意味するところは
・建物部分の割合が大きい不動産
・耐用年数が短い不動産
ということだと解釈しています。
一応この件に関してBATSUNAGUに問い合わせも行いました！
問い合わせ内容
Q：原価滅却の節税効果で売却しやすいの意味をもう少し深掘りして教えて
回答
木造にて耐用年数を越えた宿泊施設となる為、3年での減価償却が可能となります。
大規模な修繕・改修を実施済みであり、売買の際には、高い建物割合金額を短期で償却出来ることによる節税効果が見込めます。節税メリットを取りたい検討者様に魅力的な商品となります。
高利回り、節税商品として売却が見込める物件です。
とのことでした！！
Makuakeでのクラファン実績
余談
・過去にMakuakeでのクラファン募集
・募集額は50万円
・約121万円集まった
過去にOne Storyのサウナ建築費用などのために、Makuakeでのクラファン募集を行っていたことがあるようです。
募集額は50万円でしたが、実際に集まった額は約121万円となっていました。
募集ページを見ていると、応援コメントもたくさんあり、ちょっと心温かくなりました笑
ここに関してはほとんど投資に関係ないです！
調べてたらでてきたので、ちょっとご紹介程度に！
懸念点
懸念点
・債務状況はいまいち
・今年の3月にクラファンの免許がパワーアップ
・財務開示は他より優秀に思う
ファンドに関しては良いと思うのですが、運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点が懸念点です。
＊ここに関してはログイン後情報のためぼかします
ただ、財務開示に関しては他の会社よりも詳しく掲載されており、透明度は高い点は高評価です。
今年の3月にクラファンの免許を小規模から1号2号にパワーアップさせて、頑張っていこう！という気概は感じられますので、応援したい気持ちはあります。
今回は期間12ヶ月とパワーアップ後の案件では最長になります。
倒産リスクはどうしてもあるので、多額のお金を突っ込むのは避けましょう。
感想
正直今回の案件も良い案件だと感じました。
長期契約を法人と交わしていますし、賃料収入のみで配当を補うことができます。
また、施設運営の方も客単価が高いので、ファンドに支払う賃料支払いを加味しても黒字運営できるかなと思いました。
やはり懸念点は、ファンドリスクよりも運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点かと思います。
ここは本当に最近案件良すぎなので、継続して頑張って欲しいです。
小規模事業者から1号2号の許可取ってファンドも頑張ってるので、応援したい気持ちは多いです。
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
| ファンド | 年利 | 投資期間 |
|---|---|---|
| ファンド1 | 年利6% | 期間12ヶ月 |
| ファンド2 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド3 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド4 | 年利6% | 期間6ヶ月 |
| ファンド5 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド6 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド7 | 年利6% | 期間11ヶ月15日 |
| ファンド8 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド9 | 年利10% | 期間4ヶ月 |
| ファンド10 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド11 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド12 | 年利7% ＊アマギフ3%バックあり | 期間12ヶ月 |
高利回りの案件が揃っているかと思います。
今後の案件にも期待ですね。
特にファンド８からはサイトもリニューアルしてパワーアップとやる気を感じますね！
BATSUNAGUについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！！
理由
・本ファンドの総合利回りは10%
・インカムメインで法人契約で安定的
・賃料や支出なども掲載
・元本毀損リスクは少ないと思う
・倒産リスクが一番怖い
本案件は『投資したい案件』とさせていただきました。
総額3000万円(うち300万円は劣後出資)の案件で、宿泊施設運営会社から賃料収益を得る案件です。
２年間安定運用できており、長期契約を結んでいただいているようです。
また、劣後比率も10%入っており、リスクリターンは良い案件に思えます。
運営の倒産リスクのみが気がかりです。
