BATSUNAGU！
芦屋市 土地再活用ファンドの投資考察！
今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
芦屋市 土地再活用ファンドに投資するべきか考察したよ！
結論
投資してもよい案件
年利8%の期間6ヶ月で非常に利回りが良い案件です。
30万円出資すれば2%のアマギフバックがあるので年利12%相当になります。
案件自体はキャピタルメインですが、投資家保護のために運営がマスターリース契約で借りてくれるので配当原資はそこから出ます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。
BATSUNAGUの実績や会社詳細！
芦屋市 土地再活用ファンドの基本情報
| ファンド名 | 芦屋市 土地再活用ファンド |
|---|---|
| 利回り | 8%(12%) ＊30万円以上出資で出資額の2％分のアマギフ配布 |
| 運用期間 | 6ヶ月(2024/12/7運用開始) |
| 募集金額 | 3600万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 11/8~21 |
| 備考 | ＊劣後10% ＊マスターリース契約あり |
本案件は『投資してもよい案件』とさせていただきました。
年利8%の期間6ヶ月で非常に利回りが良い案件です。30万円出資すれば2%のアマギフバックがあるので年利12%相当になります。
案件自体はキャピタルメインですが、投資家保護のために運営がマスターリース契約で借りてくれるので配当原資はそこから出ます。
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芦屋市 土地再活用ファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・物件の特徴
・マスターリース契約について
・何円で売れれば良いか
・周辺事例から売れるか考察
・懸念点
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・芦屋の住宅街エリアにある遊休土地
・測量や権利調整を行い売却する
神戸線「芦屋」駅から車約9分の9,057㎡(2739坪)の遊休土地が投資対象です。
測量や権利調整を行い、草木などを伐採して売却する予定となっています。
土地自体は広いですが、平坦地部分は約270㎡(約82坪)となっています。
遊休土地とは
利用されておらず遊びとなっている土地のこと。
土地の取得後から2年以上利用されていない土地を指します。
遊休土地になってしまうと、6週間以内に活用するか処分するか遊休地の利用計画を届け出ることが必要です。
まずは物件の特徴について話しますが、本案件の仕組みなどについても詳しく掲載します。
キャピタルメインっぽい案件でマスターリース契約ってどういうこと？ってなりますもんね。
物件の特徴
ポイント
・芦屋駅から車で9分
・苦楽園口駅から車で６分
・住宅街にある遊休土地
・平坦地部分は約270㎡(約82坪)
・芦屋駅から車で9分
・苦楽園口駅から車で６分
という立地にある住宅街の遊休土地となっています。
おそらく遊休土地のため格安取得となっております。
ただし、遊びとなっている土地というだけあり、森林部分が多い土地となっています。
見ての通り、ほとんどが森林で覆われており、9,057㎡(2739坪)の土地ですが、平坦地部分は約270㎡(約82坪)となっています。
立地としては、そこそこ交通の弁もよく、土地柄も治安が良く、ファミリー層からも高い人気を誇っています。
物件の基本情報を掲載しておきます。
| 地名地番 | 芦屋市岩園町5番1 他6筆 西宮市老松町160番2 他1筆 |
| 交通 | JR神戸線「芦屋」駅 車約9分 阪急甲陽線「苦楽園口」駅 車約6分 |
| 土地面積 | 9,057㎡ |
| 土地権利 | 所有権 |
| 地目 | 雑種地・山林 |
| 区分権利 | 所有権 |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域 |
マスターリース契約について
ポイント
・案件自体は土地の権利調整後の売却案件
・投資家保護のためのマスターリース契約
・契約先は運営のリズムキャピタル
案件内容は『土地の測量や権利調整を行い、草木などを伐採して売却』ということでキャピタルゲイン収益を狙う案件です。
ただし、今回は投資家保護のために運営のリズムキャピタルがマスターリース契約(賃料固定契約)を結んでくれるので、配当原資はこの賃料となっています。
詳しい内容は契約書面をご確認ください！
ここでは大雑把に説明します！
本案件は総額4000万円を年利8%で6ヶ月運用するので、必要な利益は160万円です。
マスターリース契約での年間賃料は6,000,000円となっており、
そこから、
・管理費用：約50,000円
・固定資産税・都市計画税：約2,110,000円
・修繕費・予備費等：約100,000円
・リムズキャピタル管理手数料：約440,000 円
の合計約：2,700,000円の年間費用を差し引くと、
6,000,000円–2,700,000円
=3,300,000円/年
が利益として残る計算になります。
6ヶ月間の利益に直すと、1,650,000円/6ヶ月となりますので、必要利益がマスターリースで賄えていることがわかります。
何円で売れれば良いか
ポイント
・総額4000万円
・優先出資額3600万円
・劣後出資額400万円
前提条件として
・総額4000万円
・優先出資額3600万円
・劣後出資額400万円
のファンド組成であること。
年利8%で期間は6ヶ月の運用なので、必要な利益は160万円であること。
は頭の中に入れておいてください。
先ほど説明したマスターリース契約があるとはいえ、あくまで投資家保護のための契約です。
運営としては売買利益だけで年利10%出したいはずなので、その点も踏まえて考えます。
【マスターリース契約を考えない場合】
4160万円以上で売れればOK
＊諸経費合わせるともう少し高めの可能性あり
【マスターリース契約ありの場合】
既に賃料から利益分は確保できているので、買った値段と同じ金額でも大丈夫。
つまり4000万円で売れればOK
【元本毀損の可能性が出てくるライン】
優先出資額である3600万円で売れれば元本毀損にはならない。
周辺事例から売れるか考察
ポイント
・同エリアの売買事例は平均100万円/坪
・平坦地部分は約270㎡(約82坪)
・実際には山林部分内でも多少平坦地はあり、草木を伐採等整備予定
同エリアの坪単価は38.2万円〜140.5万円となっており、平均100万円/坪の土地となっています。
多くの物件は80万円~115万円程度になっていました。
本物件の面積は9,057㎡(2739坪)の土地ですが、平坦地部分は約270㎡(約82坪)となっています。
仮に80万円~115万円/坪だとすると単純計算では6560万円~9430万円となります。
ちなみに、平坦地部分は約270㎡(約82坪)というのは道路に面した土地のみです。
草木なども伐採しますし、山林部分内も使える土地はあるかと思います。
現状の情報では劣後出資を差し引いた3600万円以上で売れる可能性は非常に高いかと思います。
また、過去には開発許可も取得されていた土地となっており、土地のポテンシャルは高いかと思います。
ただし開発が中止された経緯などは不明なので、そこが少し気がかりですね。
懸念点
懸念点
・財務状況はいまいち
・今年の3月にクラファンの免許がパワーアップ
・期間3ヶ月なら大丈夫な気もする
ファンドに関しては良いと思うのですが、運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点が懸念点です。
＊ここに関してはログイン後情報のためぼかします
ただ、財務開示に関しては他の会社よりも詳しく掲載されており、透明度は高い点は高評価です。
今年の3月にクラファンの免許を小規模から1号2号にパワーアップさせて、頑張っていこう！という気概は感じられますので、応援したい気持ちはあります。
今回は期間6ヶ月と短期案件ですので、多少財務が悪くても出資しやすいかとは思います。
倒産リスクはどうしてもあるので、多額のお金を突っ込むのは避けましょう。
感想
正直今回の案件も良い案件だと感じました。
マスターリース契約で収入は安定的ですし、想定売却も妥当かと思います。
やはり懸念点は、ファンドリスクよりも運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点かと思います。
ここは本当に最近案件良すぎなので、継続して頑張って欲しいです。
小規模事業者から1号2号の許可取ってファンドも頑張ってるので、応援したい気持ちは多いです。
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
| ファンド | 年利 | 投資期間 |
|---|---|---|
| ファンド1 | 年利6% | 期間12ヶ月 |
| ファンド2 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド3 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド4 | 年利6% | 期間6ヶ月 |
| ファンド5 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド6 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド7 | 年利6% | 期間11ヶ月15日 |
| ファンド8 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド9 | 年利10% | 期間4ヶ月 |
| ファンド10 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド11 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド12 | 年利7% ＊アマギフ3%バックあり | 期間12ヶ月 |
| ファンド13 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間6ヶ月 |
| ファンド14 | 年利10% | 期間3ヶ月 |
| ファンド15 | 年利8% ＊アマギフ2%バックあり | 期間6ヶ月 |
高利回りの案件が揃っているかと思います。
今後の案件にも期待ですね。
特にファンド８からはサイトもリニューアルしてパワーアップとやる気を感じますね！
BATSUNAGUについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件！！
理由
・本ファンドの利回りは8%
・マスターリースで賃料安定
・売却価格も妥当性あり
・元本毀損リスクは少ないと思う
・倒産リスクが一番怖い
本案件は『投資してもよい案件』とさせていただきました。
年利8%の期間6ヶ月で非常に利回りが良い案件です。30万円出資すれば2%のアマギフバックがあるので年利12%相当になります。
案件自体はキャピタルメインですが、投資家保護のために運営がマスターリース契約で借りてくれるので配当原資はそこから出ます。
