※本記事にはPRを含む場合があります。
※市場データは2026年8月8日時点の公開情報を基にしています。不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。
国内の不動産クラウドファンディング市場は、集計期間によって約1,600〜1,700億円規模です。
国土交通省の公式資料では、2024年度に875件・1,763.4億円。民間データベースを募集開始日基準で再集計すると、2025年度は784件・約1,583.0億円でした。
2025年暦年の別集計は約1,711億円です。
年度と暦年、公式調査と民間集計は対象が異なるため、そのまま一本の推移としては比べられません。
読み取れるのは、急拡大がいったん落ち着いた可能性があることであり、国内市場が縮小に転じたとの確定ではありません。
この記事でわかること
・現在の不動産クラウドファンディング市場の規模
・記事ごとに市場規模の数字が違う理由
・2018〜2024年度の公式推移
・民間DBから再集計した2025年度の推計値
・2025年暦年の約1,711億円との違い
・市場の成長速度と足元の変化
・ファンドが大型化している意味
・市場が拡大した理由
・想定利回りの上昇をどう読むか
・事業者数と投資家数の正しい見方
・市場拡大と個別案件の安全性を分ける理由
・今後の市場を左右する要因
・市場データを投資判断に使う方法
・よくある質問
・出典・参考
・まとめ
結論｜国内市場は約1,600〜1,700億円規模
最新データの要点
・国交省公式の2024年度：875件・1,763.4億円
・民間DB再集計の2025年度：784件・約1,583.0億円
・クラファンchの2025年暦年：約1,711億円
・現在地は約1,600〜1,700億円規模と見るのが妥当
・2025年度の公式値が出るまで、市場縮小とは断定しない
現在の市場規模を一言で表すなら、年間の新規ファンド募集額で約1,600〜1,700億円です。
国交省が公表した2024年度の1,763.4億円が最新の公式値で、2025年度は民間データで足元を補う段階です。
ただし、この「市場規模」は、運用中の不動産価値や事業者の売上を示す数字ではありません。
ここでは、年間に新たに組成・募集された不動産特定共同事業の電子取引型ファンドを中心に見ています。
不動産クラウドファンディング自体の制度や投資家へ分配されるまでの流れは、不動産クラウドファンディングの仕組みで確認できます。
市場規模の数字が記事ごとに違う理由
数字が違う最大の理由は、集計期間、対象サービス、金額の定義が統一されていないからです。
「2025年の市場規模」と書かれていても、4月から翌年3月までの年度なのか、1月から12月までの暦年なのかで対象ファンドが変わります。
| 確認項目 | 数字が変わる理由 |
| 期間 | 年度（4月〜翌年3月）と暦年（1月〜12月）で対象案件が入れ替わる |
| 対象 | 全事業者向け調査、公開ページからの独自収集、協会会員のみなどの違いがある |
| 金額 | 出資額、募集予定額、実際の成立額、累計募集額、運用残高はそれぞれ別の指標 |
| 商品範囲 | 電子取引型だけか、対面募集や非クラウドファンディング型も含むかで変わる |
| 集計方法 | ファンドの募集開始日、成立日、運用開始日のどれで年を分けるかでずれる |
年間募集額と累計募集額は別の数字
年間募集額は、その年に新しく募集された金額です。
累計募集額はサービス開始時からの募集額を足した数字で、すでに償還済みのファンドも含み得ます。
そのため、個別サービスの累計額を国内市場の年間規模と比べても、シェアは正確には出せません。
運用資産額と新規募集額も分ける
運用資産額は、ある時点で運用中の資産や出資残高を示すストックの指標です。
一方、年間の新規募集額は一定期間のフローです。
運用期間が長くなれば、新規募集額が同じでも運用残高は大きくなり得るため、同じ指標としては扱えません。
海外市場の予測や別の不動産商品は含めない
海外調査会社が公表する世界市場の予測には、対象国だけでなく、出資型と融資型、取引額と事業者売上など、国内の国交省統計とは異なる範囲が含まれる場合があります。
数兆円、数十兆円という世界予測を、国内の年間募集額と直接比べることはできません。
ここで集計する約1,600〜1,700億円には、J-REIT、不動産セキュリティ・トークン、融資型クラウドファンディング、海外ファンドを含めていません。
異なる制度の商品を足すと市場の定義が変わるため、国内の不動産特定共同事業法に基づく電子取引型を中心に統一しています。
国土交通省の公式データで見る2018〜2024年度
国土交通省の最新ハンドブックでは、2024年度の電子取引業務は875件、出資額は1,763.4億円です。
2018年度の26件・12.7億円と比べると、6年で件数は約33.7倍、出資額は約138.9倍に増えました。
| 年度 | 公式実績 |
| 2018年度 | 26件／12.7億円 |
| 2019年度 | 105件／34.2億円 |
| 2020年度 | 137件／85.6億円 |
| 2021年度 | 227件／231.8億円 |
| 2022年度 | 419件／604.3億円 |
| 2023年度 | 530件／1,007.8億円 |
| 2024年度 | 875件／1,763.4億円 |
この公式系列の強みは、年度と指標をそろえて長期の成長を見られることです。
一方、国交省の実態調査は不動産特定共同事業者を対象とした任意回答の調査です。
国交省の調査方法資料によると2024年度の回答率は81.4％であり、全件を強制的に集めた登記統計ではありません。
2025年度は約1,583億円｜民間DBを再集計
2025年度の再集計条件
・対象期間：2025年4月1日〜2026年3月31日に募集開始
・対象：不特法AI＋データラボの公開ファンドデータ
・除外：「対面募集」と明示された6件・約24.7億円
・結果：784件・募集予定額約1,583.0億円・69サービス
・平均値：対象ファンドごとの単純平均
・取得日：2026年8月8日
不特法AI＋データラボの公開データから、募集開始日が2025年度に入るファンドを取得しました。
電子取引型の市場に近づけるため、データ上で「対面募集」と分類された6件を除いた結果が、784件・約1,583.0億円です。
同じデータ、同じ条件で2024年度を集計すると、809件・約1,754.3億円でした。
2025年度は前年度比で募集予定額が約9.8％減、ファンド数が約3.1％減、1件当たり平均募集額が約6.9％減です。
市場の勢いが弱まった可能性はありますが、官民で集計条件の違いがあるため、この民間推計だけで公式な市場縮小とは言えません。
実際の成立額ではなく「募集予定額」
民間DBの合計に使ったのは、各ファンドページに示された募集予定額です。
募集不成立、一部未達、募集額の変更があれば、実際に集まった金額とは差が出ます。
したがって、約1,583.0億円は「公開ファンド情報から見た募集規模」であり、国土交通省の公式統計の代わりではありません。
なお、不動産クラウドファンディング協会も業界全体データ・市場トレンドで同DBを外部統計として紹介しています。
同ページには、ダッシュボードは協会が直接運営・管理するものではないと明記されています。
2025年暦年では約1,711億円｜年度集計との違い
クラファンchの2026年版カオスマップ調査では、2025年1月から12月に募集されたファンドの募集金額合計を約1,711億円としています。
平均募集額は約2.04億円、平均想定利回りは7.0％、平均運用期間は11.6か月です。
| データ | 金額と読み方 |
| 国交省公式 | 2024年度（4月〜翌3月） 875件・1,763.4億円 最新の公式系列 |
| 民間DB再集計 | 2025年度（4月〜翌3月） 784件・約1,583.0億円 公開情報からの非公式推計 |
| クラファンch | 2025年暦年（1月〜12月） 約1,711億円 編集部による独自収集・集計 |
約1,583億円と約1,711億円の差は、どちらかが間違っているとは限りません。
2025年暦年には2025年1〜3月のファンドが入り、2026年1〜3月のファンドは入りません。
2025年度はその逆であり、さらにデータ収集範囲と除外条件も異なります。
このため、2024年度の公式値から2025年暦年の民間値へ直線を引き「増加」または「減少」と判定するのは不正確です。
現在地を大きくつかむには1,600〜1,700億円規模とし、増減の確定は同じ官民それぞれの系列で行うのが適切です。
市場はどれくらいの速度で成長した？
国交省の公式系列では、出資額の前年度比は2019年度から2024年度まですべてプラスでした。
特に2021年度は約170.8％増、2022年度は約160.7％増と、前年度の2.5倍を超える増加です。
| 年度 | 出資額の前年度比 |
| 2019年度 | 約169.3％増 |
| 2020年度 | 約150.3％増 |
| 2021年度 | 約170.8％増 |
| 2022年度 | 約160.7％増 |
| 2023年度 | 約66.8％増 |
| 2024年度 | 約75.0％増 |
長期成長率は「小さい出発点」に注意
2018年度からの倍率は非常に大きいものの、当時の出資額は12.7億円と小さい市場でした。
小さな母数からサービス数と大型案件が増えた初期は、増加率が大きく出やすくなります。
過去6年の平均成長率をそのまま将来へ延長するのは現実的ではありません。
2025年度は「成長一服の可能性」まで
民間DBの同一条件比較では、2025年度の募集予定額は約9.8％減でした。
クラファンchの暦年集計も、2025年は前年とほぼ横ばいと評価しています。
異なる民間データがどちらも過去の急増が続いていないことを示す点で、成長が一服した可能性は高いと見られます。
ただし、国交省の2025年度値はまだ公開されていません。
今後の公式値が、実際の出資額や民間DBで拾いきれない案件をどの程度含むかで結果は変わります。
現段階の表現は「成長が一服した可能性」にとどめるのが正確です。
案件数だけでなく、ファンド規模も大きくなった
公式の出資額を案件数で割ると、1件当たり平均は2018年度の約4,885万円から2024年度の約2億153万円へ増えています。
ファンド数が約33.7倍に増えただけでなく、平均規模も約4.1倍になったため、市場全体の出資額が大きく伸びました。
ファンド大型化の読み方
・事業者がクラファンで調達できる金額は大きくなった
・ホテル、物流施設、開発案件など大型プロジェクトを組成しやすくなった
・一方で、売却先の幅、売却金額、借入れ、運営会社の資金繰りをより慎重に見る必要がある
・平均値は一部の大型案件に引き上げられるため、「一般的な案件は2億円」とは限らない
大型案件は「不動産価値と出口の大きさ」を見る
1件で数十億円の案件でも、十分な収益力と第三者が買える価格があれば、大きいこと自体が問題ではありません。
反対に、ファンドが大きいのに売却先が限られ、自社買取や再組成だけに依存しているなら、出口は弱くなります。
市場が大型化するほど、単に募集率を見るのではなく、不動産クラウドファンディングの出口戦略を確認する意味が大きくなります。
不動産クラウドファンディング市場が拡大した理由
市場拡大は、投資家の人気だけで起きたわけではありません。
2017年の不動産特定共同事業法改正で電子取引業務の制度が整備され、会員登録、書面交付、申込みまでインターネットで完結させやすくなりました。
少額の投資家を全国から募集できる基盤が、事業者の資金調達手段を広げました。
1万円前後から投資できるサービスが増えた
現物不動産投資では、物件価格に加え、借入れ、登記、仲介、管理、税金の手続きが必要です。
不動産クラウドファンディングは、運営会社が物件の取得・管理・売却を担い、投資家はファンド単位で出資できます。
投資金額と手間を下げたことが、投資家層の拡大につながりました。
事業者にとっても、銀行融資とは異なる資金調達になる
国交省のハンドブックは、地方の事業、空き家の再生、改修費がかかる案件など、通常の金融機関融資だけでは資金調達が難しい場面を活用例に挙げています。
不動産の収益性やプロジェクトへの共感を基に、多数の投資家から資金を集められる点は事業者側のメリットです。
ただし、銀行が融資しにくい案件だから直ちに悪いわけではありません。
権利調整、用途変更、建物再生、開発中などの理由と、そのリスクに見合う想定利回りが説明されているかが重要です。
市場が成長したという数字の裏側には、事業者による資金調達ニーズもあります。
想定利回りは上昇｜市場の中身も変化している
民間DBを同じ条件で集計すると、平均想定利回りは2024年度の約6.87％から2025年度の約7.23％へ、約0.36ポイント上昇しました。
平均運用期間は約11.35か月から約11.48か月で大きく変わっていないため、同程度の運用期間で提示利回りが上がった傾向です。
平均利回り上昇の読み方
・高利回り案件の増加を反映している可能性がある
・開発型、キャピタル型、権利調整型などの構成比で平均は変わる
・金利上昇や不動産事業の資金調達コストを反映した可能性もある
・利回りが上がったことは、安全性が上がったことを意味しない
想定利回りは、将来の分配を保証する数字ではありません。
予想賃料収入、売却価格、事業利益を基に計算され、案件の実績が想定を下回れば分配は減り得ます。
平均利回りが上がった時こそ、「高いから良い」ではなく、なぜその利回りを出せるのかを確認する必要があります。
利回りの目安、税引後、早期償還と実際の受取額の違いは、不動産クラウドファンディングの利回りで計算例を含めて解説しています。
事業者数と投資家数はどこまで増えた？
事業者数と投資家数にも、そのまま比べられる全国共通の最新数字はありません。
国交省の2025年4月資料によると、不動産特定共同事業者は2025年3月時点で267社です。
これは都道府県許可172社と国許可95社の合計であり、現在活動中の不動産クラウドファンディングサービス数ではありません。
「267社」と「69サービス」「98サービス」は母数が違う
今回の民間DB再集計で、2025年度に対象ファンドがあったのは69サービスでした。
クラファンchのカオスマップは、2025年12月31日時点で公開・運営中など独自条件を満たす98サービスを載せています。
許可事業者数、年度内にファンドが捕捉できたサービス数、年末時点の運営サービス数は別の指標です。
投資家数は「延べ人数」と「実人数」を分ける
国交省資料では、2023年度末に運用中の不動産クラウドファンディング商品に参加する一般投資家は延べ20.0万人です。
同じ人が複数ファンドへ投資した場合は重複し得るため、20万人の異なる個人がいるという意味ではありません。
各サービスの登録会員数を足す方法も重複登録を含むため、全国の実人数にはなりません。
市場拡大と個別案件の安全性は別
市場規模が大きいことは、個別ファンドが安全であることの証明にはなりません。
市場が拡大すると、物件、地域、用途、利回り、運用期間の選択肢は増えます。
同時に、財務力や説明の質が異なる事業者、売却難易度の異なる物件、高い事業リスクを取る開発案件も増えます。
市場規模と切り離して見る4項目
・運営会社の財務：ファンドを管理・売却・償還する主体は継続できるか
・物件価格：相場から外れていないか、外れるなら理由が説明されているか
・配当原資：賃料、営業利益、売却益のどこから分配するか
・出口：第三者売却、自社買取り、再組成が実行可能か
許可と市場成長は、将来の支払いを保証しない
不動産特定共同事業は許可制を基本とし、資本金、財産的基礎、業務管理者、契約書面、分別管理などの規制があります。
ただし、許可は個々の案件の売却価格、運営会社の将来の財務、分配と償還を保証するものではありません。
実際に個別事業者への行政処分や償還遅延も起きており、市場全体の成長と分けて確認する必要があります。
行政処分の確認先と過去事例は不動産クラウドファンディングの行政処分、怪しい事業者・案件の見分け方は不動産クラウドファンディングは怪しいのかで整理しています。
大きい市場だからこそ、1社に集中させない
サービス数と案件数が増えた現在は、1社だけに集中する必要性は低くなっています。
ただし、同じ金額を機械的に配ればよいわけでもありません。
自己資本比率、借入れ、在庫不動産、現預金、営業キャッシュフローが弱い会社には、財務が強い会社より小さい投資上限を設けるのが合理的です。
運営会社の決算の読み方は不動産クラウドファンディング運営会社の財務チェック、投資額の分け方は不動産クラウドファンディングの分散投資で確認できます。
今後の市場規模はどうなる？
今後の市場規模を「何年に何億円」と精密に予測できる根拠はありません。
過去の高成長率は、小さい出発点と新規参入、ファンド大型化が重なった結果です。
市場が1,600〜1,700億円規模になった後も同じ速度が続くとは限りません。
| シナリオ | 市場を左右する要因 |
| 再成長 | 情報開示が充実し、償還実績が積み上がり、財務と案件品質の良い事業者に資金が集まる |
| 横ばい・選別 | 投資家が高利回りだけでは選ばず、運営財務、物件価格、出口の良い案件へ集中する |
| 縮小 | 償還遅延、元本欠損、行政処分、事業者破綻、不動産市況の悪化が重なり、投資家の信頼が低下する |
成長を支えるのは「透明性と償還実績」
国土交通省の検討会では、想定利回りの根拠、不動産取得価格の妥当性、利害関係人取引、資金使途、開発計画の進捗、売却価格などの情報開示強化が検討されています。
投資家がリスクとリターンを比べられる情報が増えれば、健全な事業者と案件に資金が向かいやすくなります。
その積み重ねが、単なる募集額の増加よりも持続的な市場成長につながります。
金利と不動産市況は、募集と出口の両方に影響する
金利上昇は、銀行借入れを併用するファンドのコストを押し上げます。
不動産の買い手が借入れを使う場合には売却環境にも影響し、予定価格で売れなければ運用延長や償還遅延につながり得ます。
その一方で、他の金融商品の利回りが上がれば、不動産クラウドファンディングも資金拘束に見合う利回りを求められます。
市場データを投資判断にどう使う？
市場データは、人気の後追いをするためではなく、現在の案件が市場の中でどの位置にあるかを見るために使います。
平均利回りが7％台の市場で低い利回りを受け入れるなら、運営財務、劣後出資、賃料収入、物件価格、出口などに明確な理由が必要です。
逆に平均より高い利回りなら、上乗せの対価として何のリスクを負うのかを確認します。
市場データから個別案件へ進む順番
1. 募集額・件数・利回り・運用期間の市場傾向をつかむ
2. 運営会社の財務と本業を確認する
3. 物件価格と権利関係を確認する
4. 配当原資と元本の償還原資を分ける
5. 出口と運用延長時に残る価値を見る
6. 最後にリスクに見合う利回りと投資額を決める
市場全体が伸びても、集中リスクは自分で管理する
市場に784件あっても、自分の資金が1社や似た出口の案件に偏っていれば、個人のポートフォリオは分散できていません。
運営会社、企業グループ、物件、地域、用途、配当原資、出口を分け、一つの原因で損失を受ける金額を抑えます。
比較する候補を探す場合は、不動産クラウドファンディング比較から各サービスの実績と財務を確認できます。
また、運用期間は短いだけで安全ではなく、長いほど運営会社と不動産市況の将来を読みにくくなります。
平均運用期間約11.5か月という数字は目安にすぎないため、個別案件の運用前後の資金拘束まで不動産クラウドファンディングの運用期間で確認してください。
よくある質問
Q1. 不動産クラウドファンディングの現在の市場規模は？
A. 年間の新規募集額で約1,600〜1,700億円規模です。
国交省公式の2024年度は1,763.4億円、民間DBの2025年度再集計は約1,583.0億円、2025年暦年の別集計は約1,711億円です。
Q2. 最新の公式データは何年度ですか？
A. 2026年8月8日時点で、最新の国交省公式データは2024年度の875件・1,763.4億円です。
2025年度の公式値はまだ公表されていないため、民間推計と分けて見る必要があります。
Q3. 2025年度の約1,583億円は公式値ですか？
A. 公式値ではありません。
公開ファンドDBから、2025年度に募集を開始した案件の募集予定額を集計し、対面募集と明示された案件を除いた民間推計です。
Q4. 不動産クラウドファンディング市場は縮小していますか？
A. 急拡大が一服した可能性はありますが、市場縮小との確定はできません。
民間DBでは2025年度の募集予定額が前年度比約9.8％減でしたが、国交省の2025年度公式集計を待って判断する必要があります。
Q5. 不動産クラウドファンディングの事業者は何社ありますか？
A. 国交省資料では、不動産特定共同事業者は2025年3月時点で267社です。
ただし、これには電子取引型サービスを運営していない事業者も含まれます。
今回の民間DBで2025年度にファンドを確認できたのは69サービスでした。
Q6. 市場規模が大きくなれば安全ですか？
A. 安全とは限りません。
市場拡大は選択肢の増加を示しますが、個別案件の運営会社の財務、物件価格、配当原資、出口は別に確認する必要があります。
Q7. 今後も市場は成長しますか？
A. 成長余地はありますが、過去と同じ高成長が続くとは限りません。
情報開示、償還実績、行政対応、金利、不動産市況、事業者の財務、投資家の信頼によって、再成長、横ばい、縮小のどれも起こり得ます。
出典・参考
・国土交通省：不動産特定共同事業の利活用促進ハンドブック
・国土交通省：不動産特定共同事業の実態把握について
・国土交通省：不動産特定共同事業の現状について
・国土交通省：一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方についての検討会
・一般社団法人不動産クラウドファンディング協会：業界全体データ・市場トレンド
・不特法AI＋データラボ：統計ダッシュボード
・クラファンch：2026年最新版 不動産クラウドファンディングカオスマップ
※2025年度の民間DB再集計は、募集開始日が2025年4月1日から2026年3月31日までのファンドを対象とし、「対面募集」と明示された6件・約24.7億円を除外しました。金額は募集予定額で、実際の成立額・入金額ではありません。平均想定利回りと平均運用期間は対象ファンドごとの単純平均です。取得日は2026年8月8日、DB上のファンド最終同期表示は2026年7月19日です。
まとめ
この記事のまとめ
・国内市場は年間募集額で約1,600〜1,700億円規模
・最新の国交省公式値は2024年度875件・1,763.4億円
・民間DB再集計の2025年度は784件・約1,583.0億円
・2025年暦年の別集計は約1,711億円で、年度値と直接比較できない
・2018〜2024年度で公式出資額は約138.9倍、件数は約33.7倍
・2025年は急成長が一服した可能性があるが、市場縮小の確定は公式値を待つ
・市場拡大と個別案件の安全性は分けて考える
不動産クラウドファンディングは、数年で小規模な新市場から年間1,000億円を大きく超える市場へ成長しました。
その一方で、ファンドの大型化、想定利回りの上昇、行政対応、償還遅延など、市場の中身も変化しています。
市場規模は、投資先の選択肢と市場の温度感を知るための数字です。
最終的な投資判断は、運営会社の財務、物件価格、配当原資、償還原資、出口、そして損失を受けても困らない投資額で決めてください。
