T’s Fundingの無期限型ファンドとは？持分売買とそのリスクを解説
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。
持分売買の成立時期、売却価格、分配金、元本も保証されません。
T’s FundingのMT-1号は、運用終了日を定めず、賃料収入による継続分配を目指す無期限型ファンドです。
有期限型のような満期を置かず、市況を見ながら物件の売却時期を判断できるほか、投資家が現金化を目指す場合は会員間の持分売買を利用します。
持分売買には買い手が必要ですが、買い手が見つからない場合は売出価格や口数を調整して再出品できます。
この記事でわかること
・無期限型ファンドの特徴
・MT-1号のメリット
・持分売買の仕組みと手数料
・買い手がいない場合の価格調整
・10万5,000円での売買成立状況
・MT-1号の劣後出資と物件リスク
・有期限型との選び方
・よくある質問
結論｜長期運用を基本に持分売買で現金化を目指すファンド
先に結論
・運用終了日を置かない長期型
・賃料収入による継続分配を目指す設計
・現金化の基本は会員間の持分売買
・売却価格と口数を自分で設定可能
・買い手不在時は価格を調整して再出品
・元本と換金時期の保証なし
T’s Fundingの無期限型ファンドで投資家が自分の意思で現金化を目指す基本的な方法は、他の会員への持分売買です。
売り手が希望価格と口数を設定し、買い手の注文・入金後に売買が成立します。
会員間の持分売買という出口を用意している点は、満期を置かないファンドの使いやすさを高める特徴です。
ただし、公式の持分売買の解説にあるとおり、T’s Fundingが直接買い取る制度ではなく、売買成立と現金化の時期は確約されません。
買い手が見つからない場合は価格や口数を調整して再出品するため、売買成立まで保有を続けられる余裕資金で判断するのが基本です。
T’s Funding全体の評判、運営会社、決算、通常ファンドについては「T’s Fundingの評判・運営会社・決算を検証した総合記事」で解説しています。
T’s Fundingの無期限型ファンドとは
MT-1号の特徴
・長期の賃料収入を狙う無期限設計
・売却時期を固定しない運用
・会員間売買による現金化の選択肢
・劣後出資35.19％の損失吸収枠
・借入なしの資金設計
T’s Fundingの公式解説では、無期限型を、特定の運用終了日を設けず、賃料収入を原資として長期的な分配を目指す仕組みと説明しています。
あらかじめ決めた満期に合わせて物件を売却する必要がないため、市場環境を見ながら売却時期を判断しやすい点がメリットです。
対象不動産の状況や運営判断によってファンドが終了する可能性はあり、「絶対に終わらない」という意味ではありません。
MT-1号は匿名組合型の無期限ファンド
| 契約類型 | 匿名組合 |
|---|---|
| 対象資産 | 名護市中山の土地 |
| 想定利回り | 年4.5％ |
| 運用期間 | 無期限 |
| 持分売買 | マイページから売却注文 |
| 税務上の所得区分 | 雑所得 |
本記事で詳しく検証するのは、匿名組合型のMT-1号です。
公式のMT-1号詳細には、マイページで売却注文を出し、他のT’s Funding会員が購入する手順が明記されています。
売り手自身が口数と希望価格を設定できるため、保有を続けるか、価格を調整して売却を目指すかを選べる点も特徴です。
なお、MN-1号は任意組合型で、MT-1号とは契約類型や持分の扱いが異なります。
本記事の持分売買の説明はMT-1号を対象とし、MN-1号へそのまま当てはめません。
匿名組合と任意組合の違いは「不動産クラウドファンディングの匿名組合と任意組合の違い」で解説しています。
持分売買の仕組み｜売り手・買い手・T’s Fundingの役割
ポイント
・売り手による価格と口数の設定
・SMS認証済み会員による購入
・T’s Fundingによる売買手続きの仲介
・買い手の入金後に売買成立
・T’s Fundingの直接買取なし
売り手が決めること
- 売却受付期間
- 売却する口数
- 1口あたりの売却希望金額
出資時の1口は10万円ですが、売出価格を10万円に固定する制度ではありません。
高い価格を付ければ売却益を狙える一方、買い手が付きにくくなる可能性があります。
低い価格なら成立しやすくなる可能性はあるものの、手数料を含めた受取額が出資額を下回ることがあります。
買い手が行うこと
買い手は通常の会員登録に加えてSMS認証を済ませ、販売中リストから対象持分を選びます。
契約成立前書面などを確認して購入を申し込み、公式手順では当日を含め3日以内に代金を入金します。
購入申込だけでは売買成立ではなく、買い手の入金と所定の手続きが必要です。
T’s Fundingが行うこと
T’s Fundingは販売中リスト、書面確認、入金、持分移転などの手続きを仲介します。
公式FAQによると、自分で譲受人を見つけた場合の事務報酬は3,300円（税込）、T’s Fundingがオンライン上などで仲介した場合は譲渡価格の3.3％（税込）です。
たとえば10万5,000円で1口を売却し、3.3％の手数料がかかる場合、手数料は3,465円、差引前提の受取額は10万1,535円です。
税金や個別費用は考慮していない単純計算なので、実際の受取額は手続き画面と最新書面で確認してください。
買い手がいないとどうなる？
結論
・売買成立までは持分保有を継続
・成立前の分配金受取権は売り手に帰属
・買い手不在時は売出価格を調整
・口数を見直して再出品
・価格調整後も売買成立の保証なし
買い手が見つからない場合、売却注文が成立していない間は持分保有が続きます。
現金化を目指す場合は、希望価格を下げる、売却口数を見直すなどの調整を行い、持分を再出品するのが基本です。
価格を調整すれば必ず売れるわけではないため、売買成立までは分配を受けながら保有を続けられる資金で判断してください。
公開マーケットに持分を掲載できることと、実際に希望価格で売れることは別です。
公開マーケットを2026年8月18日に確認した時点では、MT-1号の売出が1件掲載されていました。
掲載されているのは売り手が設定した希望価格であり、約定価格、過去の売買成立件数、成立までの日数、流動性保証を示すものではありません。
持分売買の価格調整｜10万5,000円での成立状況
結論
・現金化の基本は持分売買
・売出価格と口数を売り手が設定
・買い手不在時は価格を調整
・現在は1口10万5,000円でも売買成立
・成立時期と売却価格の保証なし
T’s Fundingへの個別確認では、現在は1口10万5,000円でも持分売買が成立しているとの回答でした。
出資時の1口10万円を上回る価格でも成立している点は、現時点の売買状況を知る材料になります。
ただし、詳細な売買件数や成立価格の分布は非開示であり、今後も同じ価格で売れることを保証するものではありません。
| 現在の成立価格 | 1口10万5,000円でも成立 |
|---|---|
| 小口の目安 | 1回4口以下 |
| 成立期間の回答 | 現状は2週間以内が目安 |
| 買い手不在時 | 価格・口数を調整して再出品 |
| 保証 | 成立時期・売却価格ともになし |
1回4口以下の小口では、現状は2週間以内を目安に買い手が見つかっているとの回答も得ています。
買い手が見つからない場合は、希望価格を段階的に調整する、売却口数を小さくするなど、買い手が購入しやすい条件へ見直して再出品します。
「10万5,000円なら売れる」「2週間なら現金化できる」という保証ではなく、売出時点の需要に応じた価格調整が必要です。
MT-1号の利回り・物件・劣後出資を検証
ポイント
・想定利回り年4.5％
・賃料収入中心の分配設計
・劣後出資比率35.19％
・借入なしの資金構成
・名護市の土地と単一賃料源
| ファンド | MT-1号 |
|---|---|
| 契約類型 | 匿名組合 |
| 想定利回り | 年4.5％ |
| 運用期間 | 無期限 |
| 優先出資 | 3,500万円（64.81％） |
| 劣後出資 | 1,900万円（35.19％） |
| 出資総額 | 5,400万円 |
| 対象不動産 | ウィングランド名護の土地 |
| 所在地 | 沖縄県名護市中山348 |
| 敷地面積 | 合計43,316㎡ |
| 年間賃料収入 | 360万円（想定） |
| 年間費用 | 42万4,000円（想定） |
| 年間分配原資 | 317万6,000円（想定） |
| 借入 | なし（出資前に最新書面で要確認） |
上記はMT-1号の公式詳細と契約書面で確認できる計画値であり、将来の分配や償還を保証する数値ではありません。
収益源は普通借地契約の賃料に集中する
ログイン後に確認できる契約書面では、MT-1号は土地を単一の相手へ普通借地契約で賃貸し、その賃料を主な分配原資とする設計です。
年間360万円の賃料収入を計画し、借入を使わずに運用する点は、金利上昇や返済負担の影響を受けにくいメリットです。
ただし、賃料の減額、支払遅延、契約終了などが起きた場合、収益への影響が一つの賃料源に集中します。
対象不動産は名護市の大規模な土地
対象は、建物付きの都心区分マンションではなく、名護市中山にある合計4万3,316㎡の土地です。
無期限設計には、短い満期に合わせて対象不動産の売却を急がず、市況や物件の状況を見ながら運用できる良さがあります。
ここからは物件特性に基づく限定的な評価ですが、買い手候補や用途が都心部の小型住宅より限られ、将来の売却に時間がかかる可能性は相対的に高いと考えます。
投資家自身が現金化を目指す方法は持分売買ですが、持分価格を考えるうえでは対象不動産の価値や賃貸状況も確認が必要です。
劣後出資35.19％が守る範囲と流動性の違い
結論
・物件損失を先に吸収する劣後出資
・運営会社側による1,900万円の劣後出資
・優先出資への損失を抑える設計
・持分売買の成立とは別の仕組み
・元本保証や換金保証なし
MT-1号では、出資総額5,400万円のうち、運営会社側の劣後出資が1,900万円、一般投資家の優先出資が3,500万円です。
物件価値の下落などで損失が生じた場合は、原則として劣後出資から先に負担するため、優先出資に損失が及ぶまでのクッションになります。
劣後出資比率35.19％は、MT-1号を評価するうえで明確なプラス材料です。
ただし、この比率だけを見て「元本の35.19％までは必ず守られる」と考えるのは適切ではありません。
- 売却費用や未払費用など、物件価格以外の要因がある
- 実際の損失認識や精算方法は契約条件に従う
- 売却前の評価額は確定した換金額ではない
- 運営会社の信用リスクや事業リスクは別に残る
持分マーケットで買い手が現れない理由が「価格が高い」「需要が少ない」「資金が集まらない」であれば、劣後出資が厚くても売買成立には直結しません。
価格下落リスクへのクッションと、資金を現金に戻すまでの流動性リスクは分けて評価してください。
有期限型と無期限型はどちらを選ぶ？
選び方
・終了時期を読みやすい有期限型
・長期の継続分配を狙う無期限型
・満期売却を急がない無期限設計
・会員間売買を使えるMT-1号
・どちらも元本と償還時期の保証なし
| 比較項目 | 有期限型 | 無期限型 |
|---|---|---|
| 運用終了日 | 予定あり | 原則なし |
| 現金化の基本 | 原則はファンド終了後の償還 | 会員間の持分売買 |
| 資金拘束 | 予定期間を読みやすい | 長期化しやすい |
| 途中売却価格 | 対応ファンドの条件による | 売り手が希望価格を設定 |
| 売買手数料 | 対応ファンドの条件による | 仲介時は譲渡価格の3.3％など |
| 向く資金 | 予定期間を決めたい余裕資金 | 現金化の時期を決めない長期の余裕資金 |
有期限型でも、物件の売却遅延などによって運用期間が延長されることはあります。
無期限型で投資家が現金化を目指す場合は持分売買を利用し、買い手が見つからなければ売出価格や口数を調整して再出品します。
違いは「確実に戻るか」ではなく、当初から終了予定日を置く設計か、長期運用を基本に持分売買を出口とする設計かです。
運用期間の考え方は「不動産クラウドファンディングの運用期間の選び方」で詳しく解説しています。
向いている人・向かない人
結論
・長期保有できる余裕資金
・継続分配を重視する投資方針
・売却価格を自分で決めたい人
・運用報告を継続確認できる人
・使う時期が決まった資金には不向き
向いている人
- 当面使わない余裕資金で長期保有できる
- 買い手が見つかるまで待てる
- 売出価格と手数料を自分で計算できる
- 運用報告を確認し、価格や賃貸状況の変化を追える
- 名護市の土地・単一賃料源という物件特性を許容できる
向かない人
- 生活費、納税資金、教育資金などを使う
- 「2週間程度」という回答を換金保証だと考える
- 劣後出資35.19％なら元本が必ず守られると考える
- 希望価格を下げて売る可能性を受け入れられない
- 売買成立までの期間を読めないことを許容できない
無期限型を選ぶ最大の条件は、利回りの高さではなく持分売買の成立時期と売却価格の不確実性を受け入れられるかです。
投資前に確認したいチェックリスト
確認ポイント
・持分の売却条件と手数料
・買い手不在時の価格調整
・10万5,000円の成立状況
・物件価値と賃料源
・劣後出資と売買成立の違い
- 運用終了日がない前提で保有できるか
- 使う時期が決まった資金を入れていないか
- 売却希望価格から3.3％の手数料を引いて受取額を計算したか
- 売買不成立中は保有を続けると理解したか
- 買い手不在時に価格や口数を調整できるか
- 10万5,000円の成立状況を将来の売買保証と考えていないか
- 名護市の土地・単一賃料源のリスクを確認したか
- 劣後出資と流動性リスクを分けて考えたか
- ログイン後の最新書面と運用報告を読んだか
1つでも「いいえ」がある場合は、出資額を下げる、通常の有期限型と比較する、今回は見送るという判断も含めて検討してください。
よくある質問
T’s Fundingの無期限型ファンドは必ず換金できますか？
現金化の基本は、他の会員への持分売買です。
持分売買には買い手が必要で、成立しない場合は価格や口数を調整して再出品します。
売買の成立時期と売却価格は保証されません。
持分の買い手がいない場合はどうなりますか？
売買が成立しない間は、売り手の持分保有が続きます。
分配を受けながら、希望価格を下げる、売却口数を見直すなど、買い手が購入しやすい条件へ調整して再出品します。
公式解説では、売買成立前は次回分配金を受け取る権利も売り手に残るとされています。
T’s Fundingが持分を買い取ってくれますか？
いいえ、公式に直接買取制度ではないと明記されています。
T’s Fundingは他の会員との売買を仲介しますが、自社が買主になって換金を保証する仕組みではありません。
1口10万5,000円でも売買は成立していますか？
T’s Fundingへの個別確認では、現在は1口10万5,000円でも売買が成立しているとの回答でした。
ただし、詳細な件数や成立期間は公開されておらず、今後も同じ価格で売れることを保証するものではありません。
劣後出資35.19％なら何が守られますか？
物件から生じる損失を劣後出資から先に負担することで、優先出資への影響を抑えるクッションになります。
持分売買の不成立、現金化までの待ち時間、事業者の信用リスク、元本そのものを保証する制度ではありません。
売却中の分配金は誰が受け取りますか？
売買が成立して持分移転が完了するまでは、売り手が保有者です。
公式解説では、買い手が見つからない場合、次回分配金を受け取る権利も売り手に残るとされています。
売買成立日前後の具体的な帰属は、取引画面と最新の売買契約書で確認してください。
出典・参考
本記事の数値・手続き・契約条件は、以下の一次資料を2026年8月18日に確認して作成しました。
- T’s Funding ファンド一覧
- T’s Funding MT-1号ファンド詳細
- T’s Funding MN-1号ファンド詳細
- T’s Funding 販売中リスト
- T’s Funding 持分売買の手続きの流れ
- T’s Funding 有期限型・無期限型と持分売買の解説
- T’s Funding よくある質問
- PR TIMES｜無期限型ファンド組成開始と持分売買機能
賃貸条件、借入状況、持分売買に関する契約条件は、会員登録後の投資手続きで確認できるMT-1号の契約成立前書面とも突合しています。
契約条件は改定される可能性があるため、出資・持分売買の前にログイン後の最新版を必ず確認してください。
まとめ
まとめ
・長期の賃料収入を狙う無期限設計
・現金化の基本は会員間の持分売買
・売却価格と口数を自分で設定可能
・買い手不在時は価格を調整
・劣後出資35.19％と借入なしの資金構成
・元本と換金時期の保証なし
T’s FundingのMT-1号は、募集終了後も他会員から持分を買えることや、運用終了時期に縛られず分配を目指せることが特徴です。
劣後出資35.19％、借入なし、会員間売買という設計は、長期保有を前提とする投資家にとって評価しやすい材料です。
一方、持分売買を利用できることと、希望時期・価格で現金化できることは同じではありません。
「売買成立まで保有できるか」「買い手不在時に価格や口数を調整できるか」「10万5,000円の成立状況を保証と誤認していないか」を確認し、長期の余裕資金で検討してください。
サービス全体の評価は「T’s Fundingの評判・運営会社・決算を検証した総合記事」で確認できます。
