【COZUCHI】No.C-144 渋谷区大山町プロジェクトのAI考察！

本記事はAI(ChatGPT)を用いて作成したAI考察です。
記事の最後に、考察するためのAIへの指示概要を掲載しています。
※投資の有無を断定するものではなく、あくまで公開情報・添付書面をもとにしたAIの1意見です。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
投資判断はご自身の責任で、必ず各案件の「契約成立前書面」「重要事項説明書」等をご確認ください。
本稿は2026年6月5日時点で確認できた公開情報・添付資料をもとに作成しています。

この記事でわかること
・案件概要
 ・まず押さえたい結論
 ・書面から見えた重要事実
 ・現在の権利取得状況と残る調整
 ・再組成・次フェーズの見方
 ・立地と再生ストーリー
 ・出口の買い手は誰か
 ・周辺相場と価格の妥当性
 ・推定売却価格の根拠とソース
 ・DD評価
 ・最終結論
 ・参考にした主な公開ソース
 ・考察するためのAIへの指示概要

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案件概要

項目	内容
案件名	No.C-144 渋谷区大山町プロジェクト
サービス	COZUCHI
1号事業者	株式会社TRIAD
2号事業者	LAETOLI株式会社
想定利回り	年5.0% インカム0.1% キャピタル4.9%
募集期間	チャレンジ枠： 2026年6月7日19時〜6月10日13時一般枠： 2026年6月7日19時〜6月12日13時
運用期間	2026年6月30日〜2028年6月29日
募集額	491,000,000円
事業総額	504,000,000円
優先劣後	優先491,000,000円劣後13,000,000円
劣後比率	2.6%
対象価格	不動産450,000,000円諸費用54,000,000円
対象不動産	渋谷区大山町1067番22 土地320.46㎡
土地面積	320.46㎡約96.94坪
建物	RC造地下1階付4階建一棟延床797.19㎡
築年	1988年築
対象権利	土地全体建物は全9区分のうち2区分全部と6区分の3分の2持分
用途地域	第一種住居地域建蔽率60%、容積率200%
接道	南側約5.4m 接道約16.5m

COZUCHI「No.C-144 渋谷区大山町プロジェクト」は、代々木上原を生活圏とする大山町の一棟レジデンスを対象にした、権利調整色の強い案件です。
公開ページでは「代々木上原」駅徒歩10分、大山緑道に隣接する土地約100坪弱のレジデンスとして説明されています。運用期間中は賃料収入を得ながら、共有持分者との活用方針の整理、賃貸借関係の見直し、将来的な開発用地としての可能性を含めて検討する設計です。

土地の場所と規模は魅力的です。事業総額504,000,000円を土地面積320.46㎡で割ると約1,572,739円/㎡、坪単価では約5,199,138円です。これは大山町の2026年公示地価と比べても、明らかに高すぎる水準ではありません。
一方で、本件は「きれいな更地を買って売る案件」ではありません。築古区分所有建物、共有持分、既存テナント、管理規約なし、検査済証なし、権利者協議が絡みます。ここをどう見るかで評価が大きく変わります。

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まず押さえたい結論

ポイント
本件は「大山町の土地を安く買えたか」だけで判断すると見誤ります。
見るべきポイントは、
①土地価格の下支え
②現時点の権利取得範囲
③残る権利調整
④デベロッパーが出口でいくら出せるか
⑤不調時にどこまで下がるか
の5つです。

本件は、元本防御と満額利回り達成を分けて見るべき案件です。
土地価格の下支えは一定程度あります。大山町、代々木上原徒歩圏、土地約96.94坪、容積率200%という条件は強いです。対象不動産価格450,000,000円だけで見ると、土地単価は坪約464.2万円で、入口価格としては説明しやすいです。
ただし、投資家が負担するのは対象不動産価格450,000,000円ではなく、事業総額504,000,000円です。事業総額で見ると坪約519.9万円となり、公示地価水準にかなり近づきます。
さらに、現況賃料は年3,160,000円しかなく、収益価格としては弱いです。

したがって、本件の勝ち筋は賃貸運用ではありません。
土地100%を押さえる予定であることを起点に、建物共有持分、対象外区分、賃貸借関係を整理し、買い手が開発用地として見られる状態にどこまで近づけるかが勝負です。

本記事の見方
・土地の入口価格は悪くない
・権利調整成功なら6億円台後半〜7億円台前半も射程
・ただし一次取得だけで完全な開発用地にはならない
・残る持分、対象外区分、賃貸借整理が重要
・劣後2.6%は薄く、不調時の元本毀損リスクあり
・小口・分散前提なら検討可、安定インカム型ではない

土地の希少性と上振れ余地は評価できます。
一方で、劣後2.6%、鑑定なし、建物調査なし、検査済証なし、区分所有・共有持分、現況賃料の低さ、次フェーズ移行可能性が重なるため、不正確さもあります。
「大山町の権利調整オプションに投資する案件」として考えるのが近いです。

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書面から見えた重要事実

ポイント
・土地単価だけを見ると悪くない
・むしろ大山町アドレスとしては魅力
・「土地が安いから安心」ではなく「権利調整で土地価値を顕在化できるか」が勝負です。

確認項目	内容
募集時点の状態	一部は取得前 2026年5月28日売買契約締結 2026年6月30日引渡し予定
利害関係人取引	TRIADから匿名組合勘定へ組み入れ
鑑定評価	不動産鑑定評価なし
価格算定の前提	開発許認可取得が前提
対象権利	土地全体建物の一部持分
賃貸状況	テナント6件年賃料3,160,000円
賃貸面積	賃貸面積280.95㎡＋駐車場賃貸可能543.84㎡＋駐車場
賃料単価	月約937円/㎡
ハザード	土砂災害は区域外洪水表示あり

特に重要なのは、「本事業では対象不動産の100%の持分を運用対象とする」という書面表現です。
これは、対象として列挙された不動産の持分100%を運用対象にするという意味であり、一棟建物全体の100%を取得するという意味ではありません。
建物全体としては、まだ取得・合意・整理が必要な権利が残ります。

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現在の権利取得状況と残る調整

ここが本件の核心
・一次取得後は、土地100%と建物の大部分を押さえる予定
・建物全体の完全取得ではない
・共有持分・対象外区分・賃貸借整理が残る

本件では、土地320.46㎡は100%取得予定です。
これは大きなプラスです。土地を押さえられなければ開発用地化の議論は難しいため、土地全体を取得予定である点は本件の土台になります。
一方で、建物は全体を完全取得するわけではありません。
全9区分のうち2区分全部、6区分の共有持分3分の2が投資対象とされています。
書面で列挙されている対象専有部分は8区分です。
つまり、少なくとも開示情報上は、残り1区分は本ファンドの対象外と考える必要があります。

権利調整の現在地
①一次取得：土地100%＋建物の大部分を取得予定。売買契約済み・引渡前。
②残る調整：6区分の残り3分の1持分、対象外1区分、賃貸借、建物処理。
③成功状態：残り権利・賃貸借・解体または一体利用の目処が立ち、買い手が開発用地として評価できる状態。

つまり、一次取得ができたら自動的に高値売却できる案件ではありません。
一次取得で有利なポジションを取り、そこから残る権利調整を進める案件です。

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次フェーズの見方

本件の次フェーズは、単純な第三者売却だけではありません。
一次取得後に残る6区分の残り3分の1持分、対象外1区分、既存テナント、建物処理をどう整理するかが焦点です。

次フェーズで見るポイント
・次回フェーズで残り持分や対象外区分を追加取得する可能性
・追加買取ファンドとして未取得部分を買い進める可能性
・2年間で権利調整が終わらない場合は再組成ファンドの可能性
・再組成で資金が集まらず、自社買取も難しい場合は運用期間延長の可能性

このため、次フェーズ自体は必ずしもネガティブではありません。
残り権利を追加取得し、賃貸借や建物処理の見通しを立てるためのフェーズなら、開発用地としての価値を高める動きと見られます。

一方で、次フェーズ移行や再組成は、外部第三者への実売却で価格が検証されないまま続く可能性もあります。
投資家側は「2年で第三者に高値売却される案件」と決め打ちせず、次回ファンドの取得対象、組入価格、残り権利の整理状況、延長条件まで確認する必要があります。

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立地と再生ストーリー

立地評価
立地はかなり良いです。
大山町、代々木上原徒歩圏、緑道沿い、約97坪という素材は評価できます。
ただし、物件評価としては「大山町の更地」ではなく「大山町の複雑権利付き築古区分所有建物」として見る必要があります。

対象地は渋谷区大山町です。代々木上原駅から徒歩10分、大山緑道に隣接する立地と説明されています。大山町は代々木上原、西原、上原、富ヶ谷と価格牽連性の高い優良住宅地で、国土交通省の鑑定評価書でも「富裕層を中心に人気のある優良住宅地」とされています。

外部の賃貸公開情報を見ると、対象物件は「マーム大山」と同一である可能性が高いです。
富ヶ谷不動産の掲載では、マーム大山は東京都渋谷区大山町23-8、代々木上原10分、笹塚9分、東北沢9分、1988年4月築、RC造4階建、大山町の緑道沿いの低層マンションとして紹介されています。

立地の魅力はかなり強いです。約96.94坪という敷地規模は、大山町では希少です。
低層高級レジデンス、富裕層向け一棟リノベーション、法人社宅、将来的な分譲・賃貸開発など、権利関係が整理できれば複数の出口を描けます。
本件は第一種住居地域で、容積率200%です。周辺の第一種低層住居専用地域・容積率150%の土地と比べると、容積を使える点はプラスです。
ただし、20m第2種高度地区、日影規制、道路斜線、隣地斜線、近隣調整などがあり、容積率200%を単純に満額使えると決め打ちはできません。

また、対象地は地下1階付き建物です。
書面上、水防法上の洪水に関する所在地表示が「あり」とされているため、大規模浸水地とまでは見なくても、地下部分の雨水・排水・設備管理、将来解体時の地下躯体撤去コストは無視できません。
築年数が経過しているうえ、ER・建物状況調査が未実施である点も、再生ストーリーの不確実性を高めます。

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出口の買い手は誰か

本件の買い手は、一般的な利回り投資家だけでは想定しにくいです。
年間賃料3,160,000円では、仮に表面利回り3%で見ても約1.05億円、4%で見ても約0.79億円です。
現在の組入価格450,000,000円や事業総額504,000,000円を、現況賃料だけで説明することはできません。
つまり、本件の出口は「稼働中の収益マンションを利回り投資家に売る」ではなく、権利調整後の土地・開発・再販可能性を評価できる買い手を探す形になります。

買い手候補	見方	価格目線
権利調整業者	現況でも候補権利・テナント・建物リスク込み	不調時は元本毀損リスク上昇調整途中なら回収余地
デベロッパー	権利調整後の本命一体利用・解体の目処が条件	成功6.2億〜7.2億円競争時7.3億〜7.6億円程度
富裕層・法人	自宅・社宅・迎賓用途一体利用の見通しが条件	整理後は6億円台余地現況のままでは弱い
収益投資家	本命ではない市場賃料化や大規模改修が前提	現況賃料では支えにくい

したがって、出口価格を考えるうえでは、「一次取得後」と「権利調整成功後」を分ける必要があります。
一次取得後は、土地100%と建物の大部分を押さえる予定ですが、まだ建物共有持分、対象外区分、賃貸借整理が残ります。
この段階をいきなり「完全な開発用地」と評価するのは強すぎます。

出口の整理
・収益投資家への売却は弱い
・本命は権利調整業者またはデベロッパー
・権利調整が進むほど買い手層は拡大
・権利調整不調なら専門業者中心、価格はディスカウント
・権利調整成功なら開発用地として上振れ余地

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周辺相場と価格の妥当性

まず公的価格から見ます。国土交通省の2026年地価公示では、大山町34-9の標準地が1,600,000円/㎡、坪約528.9万円です。地積534㎡、代々木上原駅510m、第一種低層住居専用地域、容積率150%、南側7.2m区道という条件です。
鑑定評価書では、比準価格1,680,000円/㎡、収益価格1,130,000円/㎡を比較考量して1,600,000円/㎡とされています。

本件は土地320.46㎡、代々木上原駅徒歩10分、第一種住居地域、容積率200%、南側約5.4m接道です。
対象不動産価格450,000,000円を土地だけで割ると1,404,231円/㎡、坪約464.2万円。
事業総額504,000,000円で割ると1,572,739円/㎡、坪約519.9万円です。
不動産価格450,000,000円ベースなら割安感があり、事業総額504,000,000円ベースでは公示地価にかなり近いという見方です。

ただし、公示地価と比べるときは容積率も見る必要があります。
公示地の容積率は150%、本件は200%です。
公示地価の坪約528.9万円を容積率150%で割ると、容積100%あたり約352.6万円/坪です。
本件を仮に7.0億円で売却できた場合、土地単価は約722万円/坪ですが、容積率200%で割ると容積100%あたり約361万円/坪です。
つまり、7億円前後でも、容積補正後に見ると公示地価から極端に離れた水準とは言い切れません。

現在売出を見ると、SUUMOでは大山町、代々木上原徒歩10分、土地201.46㎡、6.7億円、坪1,099.5万円の売地が確認できます。
また、goo住宅・不動産では大山町、代々木上原徒歩4分、土地385.03㎡、16億円の売地が確認できます。
売出価格なのでそのまま成約価格とは見ませんが、少なくとも大山町の大型土地には公示地価を大きく上回る売出目線があることは分かります。

中古マンション側でも、大山町のパークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸では、IESHIL上で2026年6月に391万円/㎡、297万円/㎡の販売履歴が確認できます。
坪換算では約982万円〜1,292万円/坪です。
もちろん本件建物は1988年築で、築浅・高級分譲マンションと同列には置けません。
ただし、代々木上原・大山町周辺の居住需要、富裕層需要、分譲出口価格の強さを確認する材料になります。

一方で、本件に更地売出単価をそのまま当てるのは危険です。
理由は5つあります。
第一に、対象は更地ではなく築古建物付きです。
第二に、建物は完全所有ではなく共有持分が残ります。
第三に、対象外1区分があると考えられます。
第四に、既存テナントの契約条件が見えません。
第五に、検査済証なし・ERなし・建物状況調査なしです。

価格妥当性の整理
・対象不動産価格450,000,000円は土地単価ベースで説明しやすい
・事業総額504,000,000円では公示地価水準に近い
・容積率200%で開発用地化できれば公示地価以上も狙える
・大山町の売出価格には1,000万円/坪超もあり
・更地ではないため権利調整前の減額が必要
・現況賃料からの収益還元では組入価格を支えにくい

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推定売却価格の根拠とソース

今回は、公示地価、現在売出、周辺マンション価格、現況賃料、権利取得状況、デベロッパーの収益逆算、ファンド利回りから逆算した必要出口価格を重ねて、売却価格レンジを置きました。

比較材料	内容
COZUCHI書面	事業総額5.04億円土地320.46㎡、約96.94坪
対象不動産価格	4.5億円坪約464.2万円
事業総額ベース	5.04億円坪約519.9万円
公示地価	坪約528.9万円容積率150% 国交省
売地1	徒歩10分 201.46㎡ 6.7億円 SUUMO
売地2	徒歩4分 385.03㎡ 16億円更地渡し goo
土地相場	大山町の土地相場ウチノカチ
周辺マンション	高額販売履歴あり IESHIL
建築費	RC造建築費は坪161.8万円高級仕様は上振れ余地アーキブック
対象物件推定情報	1988年4月築 RC造4階建大山町23-8 LIFULL HOME’S / 富ヶ谷不動産
現況賃料	年3,160,000円収益価格は弱い

デベロッパーの収益逆算

本件を開発用地として買うデベロッパーは、土地単価だけでなく「いくらで分譲できるか」から逆算します。
本件の容積率200%を単純に使うと、容積対象床は次の通りです。
土地320.46㎡ × 容積率200% = 640.92㎡
坪換算では約193.9坪です。
分譲マンションでは、共用部を除いた販売可能な専有面積が重要です。
小規模低層レジデンスとして専有効率を72%〜78%程度で置くと、販売可能な専有面積は概算で約139.6坪〜151.2坪です。

想定分譲単価	専有面積139.6坪の場合	専有面積151.2坪の場合
850万円/坪	約11.9億円	約12.9億円
900万円/坪	約12.6億円	約13.6億円
950万円/坪	約13.3億円	約14.4億円
1,000万円/坪	約14.0億円	約15.1億円

周辺の築浅・高級マンション価格を見ると、850万円/坪〜1,000万円/坪の分譲単価を想定したくなります。
ただし、本件は駅徒歩10分、小規模、建替え・権利調整・解体コストありの案件です。周辺トップ物件並みの1,000万円/坪超を当然視するのは危険です。
中心は900万円/坪〜950万円/坪程度を見て、上振れで1,000万円/坪を狙うイメージが妥当と考えます。

建築費については、東京の分譲マンションRC造の建築費が2025年に坪161.8万円まで上昇しています。
本件のような小規模・高級仕様・地下躯体処理・外構・設計費を考えると、実務上は200万円/坪〜230万円/坪程度、さらに設計・販売・金融・解体・近隣対応等の諸費用を別途見る必要があります。

この前提で逆算すると、分譲単価900万円/坪前提では土地に払える価格は5億円台後半〜6億円台半ばが中心です。
分譲単価950万円/坪以上を見られる買い手なら、6億円台後半〜7億円台前半も射程に入ります。
1,000万円/坪前提で、かつ設計条件・地下利用・販売市況が良ければ7.3億円〜7.6億円程度まで上振れ余地があります。

ただし、8億円超を中心レンジに置くのは強すぎます。
理由は、対象が更地・完全所有・明渡済みではなく、対象外1区分、6区分の残り3分の1持分、既存テナント、検査済証なし、ERなし、地下部分の処理を抱えるためです。
買い手はこの不確実性を必ず価格に織り込みます。

価格と下振れリスクは3段階で見る

本件は、権利調整の進み具合によって売却価格と元本毀損リスクが大きく変わります。
そのため、本記事では次の3段階に分けて整理します。

ケース	状態	価格・リスク目線
権利調整不調	共有持分・対象外区分・賃貸借が重い状態	元本毀損リスクが高まる
権利調整成功	残り権利と賃貸借に目処開発用地として評価可能	620,000,000円〜720,000,000円
上振れケース	デベロッパー・富裕層が競争容積率200%を強く評価	730,000,000円〜760,000,000円程度

本件の想定利回りは、インカム0.1%、キャピタル4.9%、合計年5.0%です。
優先出資491,000,000円に対して、2年間のキャピタル部分は概算で約48,000,000円、インカム部分は2年で約1,000,000円です。
売却費用や清算費用の出方にもよりますが、5.5億円前後から想定利回り達成の可能性が見え始め、6.2億円を超えるとかなり余裕が出るという見方です。
したがって、投資家目線では「5.04億円を回収できるか」だけでなく、
権利調整成功の6.2億円〜7.2億円まで持ち込めるのか
が重要です。

推定価格の置き方
・権利調整不調: 元本毀損リスクが高まる
・権利調整成功: 620,000,000円〜720,000,000円
・強い買い手が競る上振れ: 730,000,000円〜760,000,000円程度

本記事の中心レンジは、権利調整成功ケースで620,000,000円〜720,000,000円です。
ただし、一次取得だけではこの価格に自動的に到達しません。
残り持分、対象外区分、賃貸借、建物処理に目処が立つことが条件です。

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DD評価

評価できる点
・大山町の約96.94坪という希少性
・土地100%を取得予定
・不動産価格450,000,000円は土地単価ベースで説明しやすい
・事業総額504,000,000円でも公示地価水準に近く、極端な高値組入ではない
・第一種住居地域、容積率200%で開発余地を見やすい
・容積補正では権利調整後の6億円台後半〜7億円台前半も説明可能
・借入なしで金融機関返済による強制売却リスクは低い
・TRIADは権利調整・底地・再開発案件に取り組む事業者
・COZUCHIの過去償還実績はサービス面の安心材料

注意したい点
・劣後出資は2.6%で薄い
・鑑定評価なし
・募集時点では取得完了前
・一棟完全所有ではない
・全9区分のうち2区分全部と6区分の3分の2持分が対象
・対象外1区分が残る想定
・6区分の残り3分の1持分は約146.44㎡相当
・現況賃料は年3,160,000円で収益価格として弱い
・直前5年の稼働率・賃料収入・賃貸費用は未開示
・主要テナントの契約内容は非開示
・建物は1988年築
・検査済証なし
・ER、建物状況調査なし
・管理規約、管理組合、修繕積立金制度なし
・次フェーズ移行や内部移管の可能性あり

想定される下振れ要因
・一次取得の引渡しが予定通り進まない
・共有者協議が進まない
・未取得持分の取得条件が想定より悪い
・対象外1区分の権利整理が進まない
・テナント整理が遅れる
・普通借家契約で立退きコストが膨らむ
・築古建物の修繕・解体・地下部分リスクが顕在化する
・検査済証なしにより買い手・金融機関の評価が下がる
・建築費上昇でデベロッパーの土地取得目線が下がる
・分譲市況悪化で出口価格が下がる
・次フェーズ移行時の価格透明性が十分でない
・運用期間が延長され、資金拘束が長期化する

TRIADの2026年1月期は、売上45,286,836千円、営業利益4,092,968千円、経常利益4,303,274千円、当期純利益853,284千円で黒字です。
純資産は4,295,658千円、総資産は43,275,280千円です。
会社として一定の規模と黒字実績はありますが、権利調整が遅れた場合の元本を保証するものではありません。

土地価格の下支えと上振れ余地は評価できます。
特に、土地100%を押さえる予定で、容積率200%の開発用地化が見える場合、6.2億円〜7.2億円の出口は十分に検討できます。
一方で、劣後2.6%、鑑定なし、建物調査なし、検査済証なし、区分所有・共有持分、対象外1区分、現況賃料の低さ、次フェーズ移行可能性が重なるため、安心し切る案件ではありません。

投資判断としては、「大山町の土地の下支えと、権利調整成功時の上振れを取りにいく案件」です。
元本防御は一定程度説明できますが、安定配当型ではありません。
応募するなら小口・分散前提で、満額利回りは「権利調整が進むこと」を条件に見るべきです。

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最終結論

本件は、COZUCHIらしい権利調整型の案件です。
渋谷区大山町、土地約96.94坪、第一種住居地域、容積率200%という素材は強いです。
対象不動産価格450,000,000円は、公示地価や周辺売出と照らしても、専門業者の入口価格としては悪くありません。

一方で、投資家が見るべきは450,000,000円ではなく、事業総額504,000,000円です。
事業総額で見ると土地坪約519.9万円となり、公示地価水準にかなり近づきます。
さらに、現況賃料は年3,160,000円しかなく、収益還元で価格を支える案件ではありません。
つまり、想定利回り5.0%の主役はインカムではなく、権利調整後の売却益です。

本件のポイントは、一次取得でどこまで押さえるかと、その後に何が残るかです。
一次取得後は、土地100%と建物の大部分を押さえる予定です。
これは大きなプラスです。ただし、全9区分のうち本ファンドが対象とするのは2区分全部と6区分の3分の2持分であり、残る共有持分、対象外1区分、既存テナント、建物処理の論点が残ります。

権利調整が進み、残り持分・対象外区分・賃貸借・解体または一体利用の見通しが立てば、買い手は大山町の開発用地として評価しやすくなります。
この場合、6.2億円〜7.2億円程度の出口は十分に狙えると見ます。
さらに、分譲単価を強く見られるデベロッパーや富裕層買い手が競る場合には、7.3億円〜7.6億円程度まで上振れる余地もあります。

しかし、権利調整が進まなければ話は変わります。
未取得持分、対象外区分、既存テナント、管理体制なし、検査済証なし、ERなしのまま売る場合、買い手は権利調整専門業者に限られやすくなります。
この場合、事業総額504,000,000円を回収できず、優先出資者の元本毀損リスクも高まります。

推定売却価格:
権利調整成功の場合 620,000,000円〜720,000,000円
上振れの場合 730,000,000円〜760,000,000円程度
価格決定の根拠:
本件の価格は、現況賃料ではなく、大山町の土地価値と権利調整の成否で決まる。
事業総額504,000,000円は土地坪約519.9万円に相当し、2026年公示地価の大山町34-9である約528.9万円/坪と近い。
不動産価格450,000,000円だけで見れば坪約464.2万円で、入口価格としては割安感もある。
さらに本件は容積率200%であり、公示地の容積率150%と比べると、容積補正後には7億円前後でも極端に割高とは言い切れない。
周辺売地では1,000万円/坪超の売出もあり、周辺高級マンションでは高い販売単価も確認できるため、権利調整後の開発用地としては公示地価を上回る評価が狙える。
一方で、本件は更地ではなく、1988年築の区分所有建物、共有持分、対象外1区分、既存テナント、管理規約なし、管理組合なし、検査済証なし、ERなしを抱える。
したがって、一次取得後の状態をそのまま完全な開発用地として評価するのは早い。
権利関係の調整が進み、残り持分、対象外区分、賃貸借、建物解体・一体利用の見通しが立つ場合は、デベロッパーの収益逆算から620,000,000円〜720,000,000円を中心レンジとした。
強い買い手が競る場合は730,000,000円〜760,000,000円程度まで上振れ余地がある。
ただし、調整が進まなければ買い手は権利調整専門業者に限定されやすく、元本毀損リスクが高まる。