※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。予定利回りや過去実績は将来の運用成果を保証するものではありません。
不動産クラウドファンディングの借入併用案件は、借入があるだけで危ないわけではありません。
ただし、借入返済が投資家への償還より先に来るため、優先劣後だけで見るとリスクを読み違えます。
見るべきなのは、借入額、優先出資額、劣後出資額、費用を並べたうえで、いくらで売れれば投資家元本が守られるかです。
不動産投資では、借入を使うこと自体は珍しくありません。
むしろ、自己資金だけで不動産を取得するよりも、借入を組み合わせた方が資金効率は上がりやすく、投資家に提示される利回りも高く見えやすくなります。
なので、借入併用案件を「借入があるから全部ダメ」と見るのは少し違います。
ただし、同じ年6%でも、借入なしの案件と借入比率が高い案件では、同じリスクとは見ません。
借入が大きいほど、売却代金から先に返す相手が増えるため、投資家元本を守るために必要な回収ラインが上がるからです。
この記事では、不動産クラウドファンディングの借入併用案件について、優先劣後、返済順位、元本毀損ライン、銀行借入とノンバンク借入の違いを整理します。
優先劣後の基本は不動産クラファンの優先劣後とは、募集金額全体の見方は不動産クラウドファンディングの募集金額は高すぎる？で詳しく書いているので、ここでは借入併用案件の読み方に絞ります。
この記事でわかること
・借入併用案件は危ないのか
・借入併用案件の資金構造
・借入を使うメリットと利回り上昇の理由
・借入返済と投資家償還の返済順位
・元本毀損ラインの計算例
・銀行借入とノンバンク借入の見方
・借入条件が見えない案件の扱い
・候補に残す、慎重、見送り寄りの判断表
・投資前チェックリスト
・FAQ
結論｜借入があるだけで危ないわけではない
先に結論
・借入併用案件は、借入があるだけで危ないわけではない
・借入を使うことで、利回りや資金効率が上がることがある
・一方で、借入返済は投資家への償還より先に来る
・優先劣後だけでなく、借入額＋優先出資額＋費用で元本毀損ラインを見る
・劣後出資20%でも、借入込みでは守りが薄いことがある
・借入条件が見えない案件は、基本的に見送り寄り
借入併用案件を見るときの結論は、かなりはっきりしています。
借入があるかどうかではなく、借入返済後に投資家へいくら残るかを見ます。
不動産クラファンでは、優先劣後がある案件が多いです。
そのため「劣後出資が20%あるから安心」と見たくなります。
ただ、借入が入ると話は変わります。
たとえば、出資総額だけで見ると劣後20%でも、借入を含めた総事業費で見ると劣後部分は10%しかない、というケースがあります。
この場合、表面的には劣後が厚く見えても、物件価格が少し下がっただけで劣後部分を使い切り、投資家元本に損失が届くことがあります。
だから、借入併用案件では「優先劣後が何%か」だけで止まらず、借入、優先出資、劣後出資、諸費用を同じ土俵に置いて、いくら回収できれば自分の元本が守られるかを見ます。
ここが置けない案件は、利回りが高くてもかなり扱いにくいです。
借入併用案件とは｜優先出資・劣後出資・借入で資金を組む
ポイント
・借入併用案件は、出資だけでなく借入も使う案件
・資金の出し手は、投資家、営業者、金融機関などに分かれる
・見る順番は、優先出資、劣後出資、借入、費用、出口価格
・募集金額だけを見ると、プロジェクト全体を見誤る
・比率は必ず同じ母数で見る
借入併用案件とは、投資家の優先出資、営業者側の劣後出資に加えて、銀行やノンバンクなどからの借入を組み合わせて不動産を取得・運用する案件です。
不動産クラウドファンディング自体の仕組みから整理したい場合は、先に不動産クラウドファンディングとはを読むと全体像を掴みやすいです。
この記事では、基本の仕組みではなく、借入が入ったときの投資家の回収順位に絞ります。
ここでややこしいのは、案件ページに出ている「募集金額」が、プロジェクト全体の金額とは限らないことです。
投資家から集める優先出資だけを募集金額として表示している場合もあります。
一方で、実際の事業全体では、劣後出資や借入も入っています。
| 資金の種類 | 主な意味 |
| 優先出資 | 一般投資家が出す資金。分配や償還では優先されるが、元本保証ではない |
| 劣後出資 | 営業者側の出資。損失が出たときに先に毀損するクッション |
| 借入 | 銀行やノンバンクなどからの借入。売却代金から優先的に返済される |
| 諸費用 | 取得費用、登記、税金、鑑定、修繕、運営費、売却費用など。回収ラインを押し上げる |
投資家目線では、まずこの4つを分けて見ます。
特に、劣後出資比率がどの母数に対する比率なのかは重要です。
優先出資と劣後出資だけを母数にした20%なのか、借入を含めた総事業費に対する20%なのかで、守りの厚さはかなり変わります。
募集金額や総事業費の見方は、募集金額の記事で詳しく整理しています。
今回の記事では、その中でも借入が入ったときの返済順位と元本毀損ラインに絞ります。
借入を使うメリット｜利回りが上がりやすい理由
ポイント
・借入は不動産投資では一般的な資金調達手段
・自己資金だけより大きな物件を扱いやすい
・借入金利より物件利回りが高ければ、出資者側の利回りは上がりやすい
・借入があるから即ダメではない
・利回り上昇の裏側にある返済順位まで見る
借入併用案件は、デメリットだけではありません。
不動産投資では、借入を使って物件を取得することは一般的です。
自己資金だけで買うよりも、借入を組み合わせた方が大きな物件を扱いやすくなります。
また、借入金利よりも物件の収益性が高い場合、出資者側の利回りは上がりやすくなります。
たとえば、物件全体ではそこまで高い利回りでなくても、低めの借入金利を使って取得できれば、優先出資者に提示される予定利回りが高くなることがあります。
この意味で、借入は利回り上昇の源泉にもなります。
不動産クラファンである程度の利回りを出そうとすると、借入を使う設計自体は自然です。
借入を一律に悪いものとして扱うと、現実の不動産投資からズレます。
ただし、投資家が受け取る利回りが上がるということは、どこかでリスクも増えています。
借入がある案件では、売却代金からまず借入を返済し、その後に優先出資者へ資金が回ります。
だから、借入のメリットを認めたうえで、その利回りが返済順位の後ろに回るリスクに見合っているかを考えます。
返済順位｜借入返済は投資家への償還より先に来る
ポイント
・借入併用案件では、借入返済が投資家償還より先に来る
・投資家は優先出資でも、金融機関等の貸付債権より後ろになる
・売却代金が十分なら問題は表面化しにくい
・売却価格が下がると、借入返済後に残る金額が重要になる
・元本毀損ラインは、借入残高＋優先出資額＋費用で見る
借入併用案件で一番大事なのは返済順位です。
借入返済は、投資家への分配や償還より先に来ます。
不動産クラファンの投資家は、優先出資者として劣後出資者より優先されることがあります。
ただし、それはあくまで出資者間の優先劣後です。
借入がある場合、金融機関や貸付側への返済が先に行われ、その後に投資家への償還原資が残る形になります。
つまり、投資家から見ると、劣後出資より前にいる一方で、借入より後ろにいるということです。
ここを理解していないと、劣後出資の厚さだけを見て「かなり守られている」と誤解しやすいです。
| 回収時の順番 | 資金の行き先 |
| 1番目 | 借入返済、売却費用、未払費用など |
| 2番目 | 優先出資者への元本償還 |
| 3番目 | 劣後出資者への償還、余剰利益の分配など |
もちろん、予定どおり高く売れれば問題は表面化しません。
ただ、売却価格が下がったときは、まず借入を返し、その残りで優先出資者にどこまで返せるかが問題になります。
だから、借入併用案件ではいくらで売れれば投資家元本が守られるかを先に置きます。
売却想定価格だけでなく、保守的な売却価格でも借入返済後に優先出資へ十分残るか。
ここが見えない案件は、利回りが高くても候補に残しにくいです。
計算例｜劣後出資20%でも借入込みでは守りが薄いことがある
ポイント
・劣後出資比率は母数で意味が変わる
・出資総額ベース20%でも、借入込みでは10%になることがある
・優先出資を守る回収ラインは借入＋優先出資＋費用
・売却費用や未払費用があるとラインはさらに上がる
・ざっくりでも数字で置くと案件の見え方が変わる
ここは数字で見た方がわかりやすいです。
以下は、説明用に単純化した例です。売却費用や未払費用はいったんゼロとして置きます。
前提
・総事業費：1億円
・借入：5,000万円
・優先出資：4,000万円
・劣後出資：1,000万円
・出資総額ベースの劣後比率：20%
・借入込みの劣後比率：10%
この案件は、優先出資4,000万円、劣後出資1,000万円なので、出資総額5,000万円に対する劣後比率は20%です。
数字だけ見ると、劣後20%でそこそこ厚く見えます。
しかし、借入5,000万円を含めた総事業費1億円で見ると、劣後出資は10%です。
この場合、物件を9,000万円で売却すると、借入5,000万円を返済した後、優先出資4,000万円はぎりぎり守られます。
一方で、8,000万円まで下がると、借入返済後に残るのは3,000万円だけなので、優先出資に1,000万円の元本毀損が出ます。
| 売却価格 | 借入返済後 | 優先出資への償還 | 見え方 |
| 1億円 | 5,000万円 | 4,000万円 | 優先・劣後とも元本毀損なし |
| 9,000万円 | 4,000万円 | 4,000万円 | 優先出資は守られ、劣後出資は毀損 |
| 8,000万円 | 3,000万円 | 3,000万円 | 優先出資が1,000万円毀損 |
| 6,000万円 | 1,000万円 | 1,000万円 | 優先出資が3,000万円毀損 |
この例で投資家元本を守るラインは、ざっくり借入5,000万円＋優先出資4,000万円＝9,000万円です。
実務ではここに売却費用、未払費用、延長中のコストなどが乗るため、実際のラインはもう少し上がります。
このように、劣後出資20%と書かれていても、借入を含めて見ると守りが薄く見えることがあります。
だから、借入併用案件では劣後比率の見た目ではなく、借入返済後に優先出資へ残る金額で判断します。
銀行借入とノンバンク借入｜同じ借入でも見え方は違う
ポイント
・銀行借入だから安全とは限らない
・ただし銀行借入は一定の審査を通っている材料にはなる
・ノンバンク借入は金利や条件が重くなりやすい
・ノンバンク借入の案件は要求利回りを上げて見たい
・借入先よりも、借入条件と返済原資を見る
借入併用案件では、借入先も見たいです。
大きく分けると、銀行借入とノンバンク借入があります。
銀行借入だから絶対に安全、という話ではありません。
銀行が融資していても、不動産価格が下がれば投資家元本が毀損することはあります。
ただし、銀行借入がついている案件は、銀行側の審査を通っているという意味では一定の材料になります。
一方で、ノンバンク借入の場合は、銀行より柔軟に融資がつきやすい反面、金利や条件が重くなることがあります。
銀行が取りにくいリスクをノンバンクが取っている可能性もあるため、個人的にはノンバンク借入の案件は、同じ利回りならより厳しく見ます。
| 借入先 | 見方 |
| 銀行借入 | 銀行審査を通っている材料。ただし元本保証ではなく、借入返済が優先される点は同じ |
| ノンバンク借入 | 柔軟に資金がつきやすい一方、金利や条件が重い可能性。要求利回りを上げて見る |
| 借入先が不明 | 返済順位や金利負担を読みにくい。基本的に見送り寄り |
大事なのは、銀行かノンバンクかだけではありません。
借入額、金利、返済期限、担保、期限延長の可能性、売却不調時の扱いまで見たいです。
ここが薄い案件では、元本毀損ラインを正しく置けません。
借入条件が見えない案件は、基本的に見送り寄り
ポイント
・借入額が分からないと元本毀損ラインを置けない
・借入先が分からないと条件の重さを読めない
・金利や返済期限が分からないと延長時の負担を読めない
・担保や返済順位が分からないと回収時の残りを読めない
・情報量が少ない案件は利回り以前に検討しにくい
借入併用案件で、借入条件が見えない場合は基本的に見送り寄りです。
理由はシンプルで、元本毀損ラインを置けないからです。
借入額が分からなければ、売却代金から先にいくら返す必要があるのか分かりません。
金利が分からなければ、延長時にどれだけコストが積み上がるのか分かりません。
借入先や返済期限が分からなければ、売却不調時にどの程度柔軟に対応できるのかも読みにくいです。
この状態で高利回りだけを見て投資するのは、かなり難しいです。
もちろん、利回りが非常に高く、少額分散の一部として割り切る考え方はあります。
ただ、少なくとも本筋の投資候補としては、借入条件が見えない時点でかなり慎重に見ます。
借入条件は、案件ページだけでなく契約成立前書面や重要事項説明で確認します。
書面の読み方は不動産クラウドファンディングの契約成立前書面はどこを見る？で整理しています。
借入比率が高い案件で見るポイント
ポイント
・借入比率が高いほど、売却価格の下振れに弱くなる
・物件の流動性が高いかを見る
・出口価格が強気すぎないかを見る
・運用期間が長いほど、金利・延長・倒産リスクも重くなる
・同じ利回りなら、借入なし案件より厳しく見る
借入比率が高い案件では、まず物件の流動性を見ます。
有事の際に売りやすい物件なのか、買い手が限られる特殊アセットなのかで、借入の重さはかなり変わります。
都心の区分マンションや一般的な収益不動産のように買い手がつきやすい物件なら、多少借入があっても下値を置きやすいです。
一方で、ホテル、開発用地、権利調整中の土地、特殊用途の不動産などは、売却価格のブレが大きくなりやすいです。
この場合、借入比率が高いと、元本毀損時の下振れ幅も大きくなりやすいです。
次に見るのは、出口価格です。
借入併用案件では、売却価格が少し下がっただけでも投資家元本に届くことがあります。
そのため、想定売却価格が強気な案件では、保守的な価格でも借入返済後に優先出資へ十分残るかを見ます。出口の見方は不動産クラウドファンディングの出口戦略で詳しく整理しています。
運用期間も重要です。
借入がある状態で運用期間が長いと、金利負担、売却環境の変化、運営会社の倒産リスクも重くなります。
不動産クラファンは物件に投資しているようで、運営会社にも投資している側面があります。
運営会社の財務や実行力は、運営会社の財務・本業・倒産リスクの確認ポイントも合わせて見たいです。
判断表｜候補に残す・慎重・見送り寄りのライン
ポイント
・借入ありでも条件が読めれば候補に残る
・銀行借入で条件が明確なら読みやすい
・ノンバンク借入や高借入比率は要求利回りを上げる
・借入条件が見えない案件は見送り寄り
・劣後出資の厚さより、借入返済後の残りを見る
| 判断 | 借入併用案件の見え方 | 投資判断 |
| 候補に残す | 借入額、借入先、返済順位、費用、物件下値が見える | 利回りとリスクが合えば検討 |
| 慎重に見る | 借入比率は高いが、物件の流動性が高く、銀行借入で条件も読める | 要求利回りを上げて検討 |
| かなり慎重 | ノンバンク借入、長期案件、出口価格が強気、特殊アセット | 元本毀損時の下振れ幅を強めに見る |
| 見送り寄り | 借入条件が見えない、返済順位が分からない、費用が薄い | 利回り以前に検討しにくい |
| 基本見送り | 借入が大きいのに、物件価格・出口・返済原資の説明がつながらない | リスクリターンを判断できない |
個人的には、借入あり案件は同じ利回りなら借入なし案件より厳しく見ます。
特にノンバンク借入、高借入比率、流動性が低い物件、出口価格が強気な案件では、要求利回りを上げたいです。
逆に、借入ありでも、物件の流動性が高く、借入条件が明確で、保守的な売却価格でも優先出資が守られるなら候補に残ります。
借入併用案件は、避けるかどうかではなく、数字で読めるかどうかです。
投資前チェックリスト｜借入併用案件で見ること
チェックリスト
・借入額はいくらか
・借入先は銀行かノンバンクか
・借入金利と返済期限は見えるか
・借入返済後に優先出資へいくら残るか
・売却費用、未払費用、延長中のコストを見込んでいるか
・劣後比率は出資総額ベースか、借入込みの総事業費ベースか
・物件の流動性は高いか
・保守的な売却価格でも元本毀損ラインを超えられるか
・借入比率に対して利回りが見合うか
・借入条件が分からない場合、見送り判断ができるか
借入併用案件を見るときは、このチェックリストを上から確認します。
全部を完璧に数字で出せる案件ばかりではありません。
ただ、少なくとも借入額、借入先、返済順位、物件下値のどれも見えない案件は、かなり難しいです。
また、延長や償還遅延になった後は、投資家側でできることが限られます。
借入がある案件では、延長中の金利負担や売却遅れが投資家元本に影響しやすくなります。
延長や元本割れ時の流れは不動産クラウドファンディングで償還遅延・元本割れが起きたら？で整理しています。
FAQ｜不動産クラファンの借入併用案件でよくある疑問
借入併用案件は危ないですか？
借入があるだけで危ないわけではありません。
借入によって利回りや資金効率が上がることもあります。
ただし、借入返済が投資家への償還より先に来るため、借入額、優先出資額、費用を含めて元本毀損ラインを見る必要があります。
借入あり案件は利回りが高くなりやすいですか？
高くなりやすいです。
借入を使うことで自己資金だけより大きな物件を扱いやすくなり、借入金利より物件利回りが高ければ、出資者側の利回りは上がりやすくなります。
ただし、利回りが上がる一方で借入返済が先に来るため、利回りだけで判断せず返済順位と元本毀損ラインをセットで見ます。
劣後出資が厚ければ借入ありでも安心ですか？
安心とは言えません。
劣後出資比率は、どの母数に対する比率かで意味が変わります。
出資総額ベースで20%でも、借入を含めた総事業費ベースでは10%程度に見えることがあります。借入込みで守りの厚さを見る必要があります。
銀行借入なら安全ですか？
銀行借入だから安全とは言えません。
銀行審査を通っていることは一定の材料になりますが、売却価格が下がれば投資家元本が毀損する可能性はあります。銀行借入でも、借入返済が投資家償還より先に来る点は同じです。
ノンバンク借入の案件は避けた方がいいですか？
一律で避ける必要はありません。
ただし、ノンバンク借入は銀行借入より金利や条件が重くなることがあり、銀行が取りにくいリスクを取っている可能性もあります。個人的には、同じ利回りなら銀行借入の案件より厳しく見て、要求利回りを上げたいです。
借入条件が書かれていない案件はどう見ますか？
基本的に見送り寄りです。
借入額、返済順位、金利、返済期限が分からないと、借入返済後に投資家へいくら残るかを計算できません。高利回りでも、元本毀損ラインが置けない案件は検討しにくいです。
まとめ｜借入併用案件は、利回り上昇と返済順位をセットで見る
不動産クラウドファンディングの借入併用案件は、借入があるだけで危ないわけではありません。
不動産投資では借入を使うこと自体は一般的で、借入によって利回りや資金効率が上がることもあります。
ただし、借入がある案件では、借入返済が投資家への償還より先に来ます。
そのため、優先劣後だけを見ても足りません。
借入額、優先出資額、劣後出資額、費用を並べて、いくらで売れれば投資家元本が守られるかを見ます。
まとめ
・借入併用案件は借入があるだけで危ないわけではない
・借入は利回り上昇の源泉にもなる
・借入返済は投資家償還より先に来る
・元本毀損ラインは借入額＋優先出資額＋費用で見る
・劣後出資20%でも借入込みでは守りが薄いことがある
・銀行借入とノンバンク借入は分けて見る
・借入条件が見えない案件は基本的に見送り寄り
・同じ利回りなら、借入比率が高い案件ほど要求利回りを上げる
結局、借入併用案件で大切なのは、危ないかどうかを雰囲気で決めないことです。
借入によって得られる利回りと、借入返済が先に来るリスクを同じ表に並べる。
そのうえで、物件の下値、流動性、運営会社の実行力まで見て、利回りが見合うかを判断するのが現実的です。
