【利回り不動産】利回り不動産84号ファンド（大阪心斎橋プロジェクトフェーズ1）のAI考察！

本記事はAI(ChatGPT)を用いて作成したAI考察です。
記事の最後に考察するための指示概要を掲載します。
＊投資の有無の決定というよりは、あくまでもAIの1意見として見てもらえると幸いです。
特に土地や建物そのものの価値ではなくブランドや何か他の事業投資っぽい形のファンドほど評価の乖離が出る傾向にあります。
＊17日に利回り不動産から運営視点の動画があがるとのことですので、その後記事を改修する可能性あり

※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
投資判断はご自身の責任で、必ず各案件の「契約成立前書面」「重要事項説明書」等をご確認ください。
本稿は2026年3月13日時点で確認できた公開情報をもとに作成しています。

管理人メモ
・古い建物の権利関係調整して売却する案件
・ハイリスク型だがかなり高利回り
・既に結構な割合持ててるのは好感？
・アップサイド配当とキャンペーン込みで利回りUPの可能性
・利回り不動産のこの手の案件の手腕は不明瞭な点もある

利回り不動産のキャンペーン情報
新規登録キャンペーン開催中
期間：2026年3月13日～2026年4月8日
対象：キャンペーン期間内に新規で本会員登録完了した方
報酬：1,500分のAmazonギフト券

利回り不動産
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この記事でわかること
・案件概要
 ・立地とホテル開発用地としての見方
 ・周辺相場と価格の妥当性
 ・アップサイド配当とキャンペーン
 ・DD評価
 ・推定売却価格
 ・考察するためのAIへの指示概要

利回り不動産84号ファンドは、東心斎橋の区分ビルを段階取得し、最終的に全17戸を一体売却するキャピタルゲイン主導案件です。
立地とフェーズ1で85.55%持分を押さえる点はかなり強く、権利集約案件としては成功シナリオが描きやすい部類です。
公開情報ベースでは、価格はやや強気ながら、残6戸の集約が順調に進めばアップサイドも十分あり得る形に見えます。
低リスク案件ではありませんが、権利関係の調整案件としては比較的筋の良い部類と考えています。

案件概要

予定利回り：年12.1% + アップサイド配当余地あり
運用期間：12か月（契約上は最長60か月まで延長可）
募集方式：抽選
募集額：18.45億円 / ファンド総額20.50億円
優先：劣後＝90:10
フェーズ1取得：全17戸中11戸、土地持分約85.55%

対象は朝日プラザ心斎橋東で、所在地は大阪市中央区東心斎橋一丁目66番地、住居表示では東心斎橋1-6-27です。建物は1980年築、SRC造地下1階付8階建、敷地543.86㎡。第84号ファンドで取得するのは全17戸のうち11戸で、土地持分は184,514/215,688、つまり約85.55%です。業者開示価格は1,860,806,000円で、書面上は「近隣取引事例ベース」「建物解体費用を含まない」と明記されています。

一方で、ファンド総額は2,050,000,000円で、資料上は解体費用見込み153,000,000円も資金に含める前提です。さらに、主要テナントは100%子会社の株式会社スリーワイズエステート、年間賃料は216万円しかありません。したがって、本件は通常の賃料案件ではなく、区分集約→開発用地化→一体売却で利益を取りにいく案件です。

立地とホテル開発用地としての見方

立地はかなり強いです。長堀橋駅徒歩3分、心斎橋駅徒歩圏の東心斎橋1丁目で、ミナミの観光・ホテル・商業需要を取り込みやすいポジションです。外部データでも、朝日プラザ心斎橋東は総戸数17戸のSRC8階建として確認でき、近隣商業地の需要自体は底堅いです。大阪府の2025年宿泊施設客室稼働率は年間で78.8%、2025年9月単月では83.6%まで上がっており、ホテル開発用地としての出口仮説そのものは無理筋ではありません。

ただし、この案件で誤解しやすいのは2026年4月施行の区分所有法・マンション再生法改正です。85.55%持分を押さえていることは交渉上かなり有利ですが、「敷地持分80%超だから自動的に押し切れる」わけではありません。建物敷地売却や建物取壊し敷地売却などの売却系制度は複数あり、制度ごとに区分所有者（組合員）総数・議決権総数・敷地利用権の持分価格の多数決要件がかかります。原則は各5分の4で、耐震性不足などの客観要件が認められる場合でも各4分の3です。
さらに、実務上は説明会、組合設立認可、分配金取得計画、売渡請求、賃貸借終了請求や補償などの手続もあります。
とはいえ、旧来の全員同意に近い世界と比べると、残6戸のホールドアウトを弱める方向なのは確かです。つまり本件は、法改正で一発解決する案件ではないが、交渉主導案件としては追い風をかなり受けやすい案件と見るのが正確です。

さらに、会員向けスライドでは複数の不動産会社から、本プロジェクト全体を対象とした購入意向表明書を受領していると説明されています。これは、少なくとも出口仮説が机上の空論ではないという点でポジティブです。
ただし、購入意向表明書は確定売買契約ではなく、価格・条件・拘束力も開示されていません。したがって、私はこれを強い追い風ではあるが、価格をそのまま保証する材料ではないと位置づけています。

周辺相場と価格の妥当性

ここは、「普通の土地として見た価格」と「権利集約が進んだ開発案件として見た価格」を分けると理解しやすいです。
まず普通の土地として考えると、近接比較の東心斎橋1-12-20の2025年基準地価は1,660,000円/㎡、南船場3-6-25の2025年公示地価は1,770,000円/㎡です。
対象地543.86㎡にそのまま当てると、土地の基礎的なアンカーはざっくり9.0億円〜9.6億円台になります。これがまず出発点です。

ただし、本件はそこから単純比較で終わりません。
今回は全17戸中11戸・土地持分85.55%をすでに押さえており、買い手が見ているのは「ただの古いビル」ではなく、かなり集約が進んだ再開発案件です。
同一建物でも、338.52㎡メゾネットが2.4億円で売り出された履歴や、50㎡級住戸が2,180万〜2,700万円で出た履歴があります。
つまり、現況の区分価格にも一定の下支えがあり、その上に85%超の支配力と残6戸取得後のホテル・再開発用地化期待が乗ってきます。
ここが、普通の土地価格より高く見られる理由です。

では、業者開示価格はどこまで強いのでしょうか。
11戸の開示価格18.608億円(85.55%)を100%換算すると、全体で約21.75億円相当です。
これは、さきほどの普通の土地アンカー9億円台と比べるとかなり高いです。
言い換えると、業者側はすでに「残6戸の集約が進み、開発用地として売れる」未来をかなり先取りして価格を置いていることになります。
なので私は、「単なる土地値としては高いが、権利集約が進んだ再開発案件としては成立余地がある」と整理しています。
極端に言えば、本件の論点は「今の古いビルがいくらか」ではなく、「全17戸をまとめて開発用地として売れる確率に、いくら払うか」です。

加えて、本件は権利関係も比較的シンプルではありません。取得対象の所有者は複数に分かれており、書面上は根抵当権や抵当権設定仮登記等があり、取得・運用開始と同時に抹消予定とされています。
つまり、単に「良い立地の古ビル」を値付けする案件ではなく、権利整理を伴いながら最終的な一体売却価値を作っていく案件です。この点を踏まえると、価格レンジは土地値や築古ビルの現況価値だけでなく、どこまで権利整理が進むかも合わせて見る必要があります。

・普通の土地価格として見ると、全体の基礎アンカーはざっくり9.0億円〜9.6億円台
・一方で本件は、85.55%持分を押さえた再開発案件なので、普通の土地より高いプレミアムが付く
・11戸価格18.608億円は、全体21.75億円相当で、すでに成功シナリオのかなりの部分を織り込んでいる
・だから投資家が見るべきなのは「土地が高いか安いか」だけではなく、「残6戸取得と最終売却がどこまで現実的か」

この辺り少々わかりにくいとこもあるので、運営に追加で質問投げています。
＊これは管理人が書いてます

アップサイド配当とキャンペーン

この案件には、利回り12.1%だけではないアップサイド配当があります。契約成立前書面上、売却利益の分配では、優先出資者は12.1%の予定利回り相当額と、費用控除後の売却利益残額の25%のいずれか高い方を上限に分配される設計です。
つまり、出口価格がかなり上振れた場合は12.1%を超える配当も理論上あり得ます。ただし、これは売却益の全部を投資家が取れる構造ではなく、残利益の一定割合にとどまる点は押さえておきたいです。

加えて、2026年3月13日から2026年4月8日までの公式LPでは、累計応募金額200億円突破記念キャンペーンとして、
①新規本会員登録完了で1,500円分
②第84号ファンドへの投資額に応じて50万円以上で0.5%、100万円以上で1.0%、500万円以上で1.5%相当のAmazonギフトカード
が案内されています。
希望者は同条件でワイズコインへ変更も可能です。抽選案件なので落選すると対象外ですが、当選して投資できるなら実感利回りは少し底上げされます。

・アップサイド配当は「12.1%固定」ではなく、売却益が大きいと上振れ余地がある
・ただし優先投資家の取り分は、費用控除後残利益の25%が上限
・公式LPのキャンペーンは2026年3月13日〜2026年4月8日
・新規1,500円分 + 投資額連動0.5% / 1.0% / 1.5%で、当選者の実感利回りはやや上がる

DD評価

評価できる点
・東心斎橋1丁目、長堀橋徒歩3分・心斎橋徒歩圏という立地はかなり強い
・フェーズ1で土地持分85.55%を押さえるのは、交渉上かなり有利
・インカムを無理に盛らず、実質キャピタル案件として開示している点は率直
・アップサイド配当と公式キャンペーンがあり、当選できれば投資家側の上振れ余地は十分ある
・全17戸一体売却が見えれば、価格の見え方が一段変わるタイプの案件

注意したい点
・主要テナントは100%子会社で、年間賃料216万円しかなく、実質的な賃料下支えは弱い
・2026年4月施行の法改正は追い風だが、85.55%持分だけで自動的に売却決議へ行けるわけではない
・価格は強気なので、残6戸の取得や解体・権利整理コストが重くなると利回りの余白は削られる
・契約上は最長60か月まで延長可能で、12か月で必ず着地する案件ではない

推定売却価格

本件は収益還元で値付けする案件ではありません。私は、近接公的地価、同一建物の区分売出履歴、85%超の権利集約プレミアム、ホテル開発用地としての出口可能性の4点を重ねて見ました。現況11戸だけの独立価値はこれよりかなり低いはずですが、今回はあくまで残6戸取得も進めた上での最終外部売却総額を置いています。

その前提での私のメインレンジは、全17戸一体の外部売却総額で25.0億円〜27.0億円です。第84号ファンド帰属相当額に引き直すと、おおむね21.4億円〜23.1億円あたりになります。書面条件から逆算すると、12.1%達成ラインは解体費未使用なら全体約25.0億円前後、解体費使用なら約26.8億円前後が目安で、今回のレンジはその帯域にほぼ重なります。つまり、計画自体は無理筋ではなく、残6戸の集約が素直に進めば十分射程に入るという見方です。
推定売却価格: 25.0億円〜27.0億円（全17戸一体の外部売却総額）

上記予測が全17戸一体で出してきてるのでプロジェクト総額がどの程度を予定しているのか知りたいですね
＊これは管理人が書いてます