【COZUCHI】
西麻布一棟マンションフェーズ４の投資考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
西麻布一棟マンションフェーズ４の考察したよ！

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ

西麻布一棟マンションフェーズ４の基本情報
西麻布一棟マンションフェーズ４
スイッチ申込と一般申込について
COZUCHIの実績
まとめ

西麻布一棟マンションフェーズ４の基本情報

ファンド名	西麻布一棟マンションフェーズ４
利回り	6%(インカム0.1%:キャピタル5.9%)
運用期間	1年6ヶ月(2025/12/10運用開始)
募集金額	12億6600万円＊優先部分
募集方式	抽選
募集期間	11/17~20 スイッチ申し込みは11/17まで
備考	キャピタルゲイン（売却利益）の 25%を上限として投資家の皆様に配当
ファンド運営	TRIAD株式会社

再組成ファンド。
西麻布に位置する一棟マンションの土地約205坪および建物が対象。
共有持分約8割を取得してスタートし、今回未取得となっていた建物の残り1つの区分についても、追加取得が実現し、再組成ファンドとして組成されている。
＊一定の法的手続きが必要とのこと
これで完全取得となり売却フェーズとなっている。
フェーズ３に投資していたこともあり、今回投資予定です。

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西麻布一棟マンションフェーズ４

ポイント
・概要
・前回ファンドからの変更点
・本ファンド全体の流れ
・注意点
・アップサイド配当について
・感想

概要

ポイント
・西麻布に位置する一棟マンションの土地＋建物
・共有持分を解消して売却を目指す
・今回の追加取得1区分で完全所有に
・売却フェーズの案件
・劣後比率2.5%

東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩7分の一棟マンションの土地＋建物が投資対象です。
土地と建物の共有状態解消のために時間をかけてきたファンドであり、最後の1区画を買取売却フェーズのファンドです。
ただしまだ購入できたわけではなく、『一定の法的手続きのもと引渡し』と記載されているため、必ず帰る保証はないかと思います。
売却フェーズのため上振れ(アップサイド配当)に期待できるかと思います。

前回ファンドからの変更点

ポイント
・ファンド総額の変更
・建物の残り1つの区分について追加取得へ

フェーズ３時点
総額：1,226,000,000円
優先：1,195,000,000円
劣後：31,000,000円
フェーズ４(本ファンド)
総額：1,299,000,000円
優先：1,266,000,000円
劣後：33,000,000円
となっており、総事業費では73,000,000円の増加となっています。

前回出資者への配当分＋今回取得する１区分の値段が上乗せされているかと思います。

フェーズ１時点では
『土地および建物（一棟マンション）の共有持分約8割を取得』
から始まりフェーズ2~3で残りの1区分まで来ていました。
今回のフェーズ４では
『権利調整の結果、前フェーズで残りの1区分を取得できることとなり、TRIAD社が全区分を保有し売却を目指す』
となっています。

ついに完全所有になるのかな？
本ファンドの流れを記載します。

本ファンド全体の流れ

ポイント
①追加取得分の引き渡し(取得)
②売却活動へ

①追加取得を実現した建物区分について引渡しを受けます。
＊一定の法的手続きが必要とのことで確定ではないかもです
その他の建物区分について、賃借人が入居中ですが、定期借家契約に基づく入居であり、契約期限の到来時に入居者が退去することが確定しているとのことです。
②売却活動へ
本フェーズ中に土地建物を現況のまま売却、もしくは必要に応じてフェーズ移行後に建物を解体し開発用地として売却などを想定しているようです

一応売却フェーズですが、フェーズ移行の可能性もあるみたいですね。
『一定の法的手続きが必要』という点が気になりますが、、

注意点

ポイント
・追加取得分が絶対買えるとは書いてない
・買えない場合は厳しい展開も

前回ファンドを早期償還して売却フェーズに移っていることから追加取得できる算段はついているのかとは思います。
ただし
『一定の法的手続きに基づき建物の引渡し』
との記載があることから、どれほど確実性がありのかは少し不明瞭な書き方かな？とは思いました。
ちなみに一定の法的手続きについて前回ファンド出資時に確認したところ
『「建物の区分所有等に関する法律」第10条に定める「区分所有権売渡請求権」の行使により所有権の移転を進める予定』
との返答はありました。
買えない場合は厳しい展開もありえそうです。

アップサイド配当について

COZUCHIではキャピタル部分に関しては、
『キャピタルゲイン（売却利益）の25%を上限として投資家の皆様に配当を実施する予定』
となっています。
今回は売却フェーズとなっていますので期待したいですね。

感想

今回ずっと権利関係を調整していた案件がようやく完全所有になりそうで、ついに売却フェーズとなりました。
個人としては前フェーズにも出資していたので、投資予定です。
上振れも狙えそうですしね。
一方でこちら側からすると
『一定の法的手続き後に取得』
というのがどのくらい確度が高いものなのかは不明瞭です。
前フェーズを早期償還しての今回の案件ですので、目処は立ったと思うのですが。
とはいえ、いつも通りCOZUCHIさんお願い案件ではあるとは思います。

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