トリニティファンド！ホテル運営会社のUBIQSとの関係や本業を調査！

トリニティファンドの安定配当を支えるUBIQSとは？
WALLMATE不動産との関係性、固定賃料契約の仕組み、そして出口リスクまでを投資家目線で徹底解説。

この記事でわかること
・トリニティファンドとは
 ・トリニティファンドの仕組み(マスターリース契約について)
・WALLMATE不動産 × UBIQSの関係性
 ・株式会社UBIQSの会社情報
 ・リスク観点・注意点
 ・まとめ
 ・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

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トリニティファンドとは

サービス名	トリニティファンド
社名	株式会社WALLMATE不動産
代表取締役	白川巴里
本店所在地	東京都港区赤坂2丁目3-5 赤坂スターゲートプラザ15階
利回り実績	8~10%
公式サイト	トリニティファンド公式HP

トリニティファンドは株式会社WALLMATE不動産が運営する不動産特定共同事業です。
都内の無人ホテルという堅実な資産を基盤とした投資機会が提供され、資産運用における新たな可能性が広がります。
注意点としては投資の際には資料を取り寄せて紙ベースでの契約が必要になります。

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本記事ではファンド構造やホテル運営会社のUBIQSについて詳しく掲載しています。
直近ファンド情報や過去実績などの概要はこちらの記事を参考にしてください。

トリニティファンドの詳細！

トリニティファンドの仕組み(マスターリース契約について)

ここでは不動産クラウドファンディングの仕組みではなく、トリニティファンドでよく使われる
『法人格が利回りを支払う事業型ファンドでのインカム益』
この点の仕組みについて解説します。
＊ファンドによって違う可能性がありますのでご注意ください

ファンドの配当原資

ポイント
・UBIQSとマスターリース（賃貸借）
・UBIQSからの定額賃料を配当原資

トリニティファンドは「WALLMATE不動産（運営・許認可／不特法）」×「UBIQS（ホテル開発・運営）」のグループ体制で、各号ファンドはWALLMATEが物件を取得し、UBIQSとマスターリース（賃貸借）を結んでUBIQSからの定額賃料を配当原資にする設計です。
つまり
①投資家がトリニティファンドを介してWALLMATE不動産が物件取得
↓
②WALLMATE不動産がUBIQSとマスターリース（賃貸借）を結ぶ
↓
③そこからの賃料が配当原資を捻出する
という形になっています。
上記の通り、実際にホテル運営をしているのはUBIQSとなっており、顧客とのやりとりなどもUBIQSが行います。
そのためホテル運営のぶれなく安定した賃料を得れる構造になっています。

では、この安定配当の構造には問題はないのでしょうか？
実際にはホテルの経営状態が大きく傾いた場合は、UBIQSが賃料を払い続けられるかは不明瞭ですし、UBIQS倒産リスクも背負うことにはなります。
ここからは「関係性」「UBIQSの会社情報」「リスク観点・注意点」について考えます。

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WALLMATE不動産 × UBIQSの関係性

トリニティファンドの運営会社である株式会社WALLMATE不動産と、ホテル運営を担う株式会社UBIQS（ユービックス）は、どちらも同一グループ内に属する企業です。
WALLMATEグループとして一体的に事業を展開しており、役割を明確に分担することで安定したファンド運用を実現しています。

グループ内での役割分担

WALLMATE不動産
　└ 不動産特定共同事業法の許可を受けた事業者（東京都知事第183号）であり、投資家からの出資を取りまとめ、ファンドのスキーム設計・運営を行います。
UBIQS
　└ WALLMATEグループ内でホテルや宿泊施設の運営・清掃・内装デザイン・空間プロデュースなどを一手に担う企業です。

多くのトリニティファンド案件では、WALLMATE不動産が物件を取得した後、グループ会社であるUBIQSとマスターリース契約（賃貸借契約）を締結します。
UBIQSはその物件を実際に運営し、固定賃料をファンド側に支払い、それが投資家への分配金の原資となります。

投資家が注目すべきポイント

一方で、WALLMATE不動産とUBIQSはグループ会社同士の関連当事者取引にあたるため、投資家としてはその点を理解しておくことも重要です。
つまり、ファンドの配当原資である「賃料の支払い元」が外部企業ではなく、グループ内企業（UBIQS）であるという構造です。

この点を踏まえ『UBIQSの会社情報』を確認しておくと、より安全性を見極めやすくなります。

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株式会社UBIQSの会社情報

会社概要・基本データ

会社名：株式会社 UBIQS（ユービックス）
創業：2019年4月（旧：UBIQS 合同会社）
代表取締役：白川巴里（しらかわともり）
資本金：8,000万円
本社所在地：〒107-0052 東京都港区赤坂1-7-19 キャピタル赤坂ビル3階
従業員数：150名（パート・アルバイト含む）

事業内容

UBIQSは「宿泊」「不動産／空間活用」「運営代行」をワンストップで行う企業として、次のような事業領域を掲げています。

宿泊事業及びホテル・旅館のコンサルティング、運営。
建築の企画・内装デザイン。
清掃業務・ハウスクリーニング。
撮影スタジオ・スペース貸運営・管理。
Webマーケティング、空間プロデュース。

結構多種多様な事業となっていますが、ホテル/宿泊業はいつごろから行っていたのかを沿革でざっくり調べていました。

公開沿革（抜粋）

2016年：合同会社設立。
2017年：国土交通省主催「住宅宿泊事業法施行の会」の有識者会議にて発表。
2018年：改正旅館業法施行。
2019年：株式会社化。本社移転。王様のブランチCM起用、NHK紹介。五つ星ホテル清掃受託など。
2020年：撮影スタジオサイトローンチ。
2021年：マンスリーマンション事業開始、ホテル客室清掃受託拡大。
2022年：管理物件が上場会社のテレビCM起用、品川支店開設。
2023年：本社移転。

公開情報では
『2018年6月15日に施行された旅館業法改正に対して、最短で「第一号」の無人ホテル営業許可を取得。』
などの記載もありました。
2018~2019年ごろからはトリニティファンドに関連するような無人ホテル運営を行なってるように思えます。

少なくとも本業として行なってはいるようですね。

特徴・強み（会社が掲げる）

無人ホテル運営・IoT化：撮影スタジオや宿泊施設において、無人チェックインやスマート運営を導入していることを、自社紹介で強調しています。
ワンストップ運営：土地仕入れ、許可申請、改装／内装、運営、清掃と一貫対応可能と自社サイトが説明。
多種多様な空間演出：和室古民家改装、キャンプ風ホテル、ラグジュアリーマンション最上階ホテル化など「施設ごとにコンセプトが異なる」取組を求人媒体などでも紹介。

また業績的な部分についても公式で公開されてる範囲で掲載します。

・累計運営施設数：1,000件以上（自己公表）。
・年間清掃件数：26,000件以上（同上）。
・平均稼働率：約85%（同上）。
となっています。
「累計1,000件以上」は通算の取り扱い施設数であり、現時点の運営中施設数ではない点に注意です。
また、平均稼働率85%は自己申告のため、算定対象（全施設平均か、主力施設群か）・算定期間・母数の開示がない点は留意してください。
また、
コンセプトホテル・再生事例
として
・神楽坂の音楽ホテル（演奏可能物件）
・南池袋の新築共同住宅を高稼働・高単価ホテルに転用
・新宿エリアで月70万円超の高単価マンスリー運用を実現
上記のような事例紹介もありました。
トリニティファンドの案件でもそうですが、単なる宿泊運営ではなく「不動産の再生・高収益化」を狙うような形となっています。

「不動産の再生・高収益化」に関しては成功しているときはよいけど、、、
もともとの不動産価値はそこまでない分、ハイリスク系の事業かもしれないね。
それらを踏まえて、リスク観点や注意点を考えていきます。

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リスク観点・注意点

トリニティファンドのスキームは、
WALLMATE不動産が不動産を取得し、グループ会社のUBIQSがマスターリース契約で運営するという構造です。
この仕組みはグループ内で完結しており、効率的で安定感がある一方、投資家が見落としがちなリスクや注意点も存在します。

1. グループ内取引（関連当事者取引）のリスク

ポイント
・マスターリース契約は固定賃料であるため、稼働率に関係なく配当が出る
・ただし、UBIQSの実際の収益と乖離した賃料を支払い続けている場合、キャッシュフローに負担がかかる
・グループ内での会計上の調整により、表面的には「安定配当」に見えることもある

WALLMATE不動産とUBIQSは同一グループ内企業です。
つまり、賃料の支払い元と受け取り側が身内同士という構造になります。

賃料水準や契約条件が外部市場と比べてどの程度妥当なのか、
そしてUBIQSが支払う固定賃料の金額が現実的かどうか――
これらは第三者には見えにくい部分です。

実際にトリニティファンドでは、契約は固定賃料制です。
そのためUBIQSがホテル運営で赤字となった場合でも、契約上はWALLMATE不動産へ一定額を支払う義務を負います。
これは投資家にとって配当が安定しやすいというメリットがありますが、
裏を返せば「UBIQSの経営が苦しい時でも無理をして配当を支払っている可能性」があるということです。

2. UBIQSの財務体質・支払い能力

ポイント
・資本金（8,000万円）と運営規模（500室以上）のバランス
・ホテル業以外の収益源（マンスリー、撮影スタジオなど）がどれだけあるか
・短期的な需要変動に対して、グループでどの程度資金余力を持っているか

UBIQSは累計1,000件以上の運営実績を誇り、Airbnb公式パートナーにも認定されている実績ある企業です。
しかし、非上場のため財務諸表やキャッシュフローの開示は限定的です。
宿泊事業は季節変動が大きく、需要低迷期には赤字化することも珍しくありません。
固定賃料契約であれば、収益が落ち込んでもUBIQSが同額を支払う必要があり、
結果として資金繰りが圧迫されるリスクがあります。

3. 宿泊・民泊市場の変動リスク

UBIQSの運営する宿泊施設の多くは、都心部の観光需要や訪日客に依存しています。
インバウンド動向、為替、法改正、景気後退などの外部要因によって稼働率が落ちると、
運営側のキャッシュフローに影響が及びます。
UBIQSはマンスリーマンションや短期賃貸にも事業を広げ、
観光依存を減らす方向に動いていますが、
宿泊市場全体の影響を受けやすい業態であることは変わりません。

4. 情報開示の限界

ポイント
・配当が「運営実績」ではなく「契約上の賃料」に基づいている点を理解する
・実際の稼働状況や宿泊収益と、配当水準が乖離していないかを意識する

不動産クラウドファンディング業界では、
契約条件や賃料の根拠などがすべて公開されるわけではありません。
また、UBIQSが固定賃料を支払っていることでファンドが配当を維持している場合、
実際のホテル運営が赤字でも配当だけは出ている可能性があります。
これは、外見上は安定していても、実態的にはグループ内部で「収益が出ていない物件に賃料を立て替えている」状態になることを意味します。

5. ファンドの出口リスク（運用終了後の見通し）

ポイント
・ファンドの「出口戦略」が募集要項に明記されているか
・「再組成予定」「運営会社への譲渡予定」など、終了後の方針を確認
・延長の可能性や、募集未達時の対応方法が定められているか

トリニティファンドの運用期間は多くが約1年前後と短期ですが、
「運用終了後にどうなるか」が明確にされていない場合もあります。

例えば、

再組成ファンド（継続運用）として次のファンドに売却するケース
UBIQSまたはグループ会社による買い戻し
第三者への売却（完全なEXIT）

といったパターンが考えられます。

しかし、再組成ファンドとして次の募集を行う際に出資が集まらなかった場合、ファンドの終了が遅れたり、運用期間が延長されたりする延長リスクが生じます。
また、グループ会社による買い戻しの場合は、実際の市場価格ではなく内部評価価格で決済される可能性もあります。

6. 元々の不動産価値とは乖離

ポイント
・戸建住宅として売却する際は大きく毀損
・ホテル収益を前提とした評価

ホテルファンドとなっていますが、どうしても不動産そのものの価値とは乖離してしまいます。
そのため、ホテル業としてうまくいかなかったケースでは大きな毀損が出る可能性も考えられます。
このあたりが、
・不動産投資
という側面ではなく
・事業投資に近い
と思ってしまう理由なのかもしれませんね

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まとめ

個人的にはトリニティファンドへの投資は
・物件そのものへの投資
という側面もありますが
・WALLMATE不動産 × UBIQSへの事業出資
の側面が強いかなと思います。
WALLMATE不動産の財務状況に関しては資料請求すれば開示されるのでみてみてださい。
UBIQSの財務状況は不明瞭ですが、、
＊これはトリニティファンドに限らず多くのグループ間マスターリース採用ファンドに言えることです。

結構今回の記事はリスク面よりになりましたね。結局投資したん？と気になる方もおられるかと思います。

個人としては最低出資額の100万円を投資してみました。
僕が出資した際のファンド条件がキャンペーン等込み込みで年利12%相当まで上がっていたことが大きいです。
ただし、
・前述した通り事業投資の側面も強いのではないか？
・ベンチャー企業への投資っぽい感じになってる
などの前述したリスク面もあります。
単位もそこそこでかいですし、ハイリスク商品に出資できる人向けかなとは思いました。
＊個人としては1クラファンサービスへの出資上限を200万円に制限したりしており、全資産の割合からみてもリスクとって問題ないので出資しています。
ただし投資するなら
投資するなら、余裕資金で“延長リスク覚悟”のスタンス
の方が良いかもしれませんね。