LEVECHYファンド25号！北海道ニセコ開発用地の考察！
不動産クラウドファンディングのLEVECHY！
募集金額約28億4760万円の年利10%案件のLEVECHYファンド25号『北海道ニセコ開発用地』について考察します。
LEVECHYのキャンペーン情報
登録キャンペーン開催中！
期間：2025/10/15 11:00～12/8 23:59
＊ファンド募集期間
対象：ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券1000円
LEVECHY
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年利10%＋期間16ヶ月の案件となっています。
実際にはキャッシュバックキャンペーンもあるのでさらに利回りは上がります。
ただし本案件組成までにいろいろなストーリーがあった案件ですので、過去の情報も併せて認識した上で投資判断をお願いします。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
↑最新ファンド情報もこちらに記載しています！
投資キャンペーン情報
２種類のキャンペーンが開催しています。
①投資実行額に応じた最大5%のキャッシュバックキャンペーン
| 投資実行額 | キャッシュバック率 |
| 10万円 ～ 50万円未満 | 1% |
| 50万円 ～ 100万円未満 | 2% |
| 100万円 ～ 300万円未満 | 3% |
| 300万円 ～ 500万円未満 | 4% |
| 500万円～ | 5% |
【25号ファンド限定】再投資キャンペーン
・LEVECHYファンド25号募集期間中に償還があったLEVECHYファンドまたはLEVECHYファンド13号 に出資されていた方
・LEVECHYファンド25号に10万円以上投資実行（入金）をされた方
上記の方は通常キャンペーンに加えて＋２％のキャッシュバック率となるようです！
LEVECHYファンド25号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド25号 「北海道ニセコ開発用地」 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利10% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2025/12/25運用開始) |
| 募集金額 | 2,847,600,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2025年10月15日~12月8日 |
| 備考 | 優先：96.61% 劣後：3.39% |
| ファンド運営 | 株式会社LEVECHY |
年利10%＋期間16ヶ月の案件となっています。
実際にはキャッシュバックキャンペーンもあるのでさらに利回りは上がります。
ただし本案件組成までにいろいろなストーリーがあった案件ですので、過去の情報も併せて認識した上で投資判断をお願いします。
投資キャンペーン情報
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| 投資実行額 | キャッシュバック率 |
| 10万円 ～ 50万円未満 | 1% |
| 50万円 ～ 100万円未満 | 2% |
| 100万円 ～ 300万円未満 | 3% |
| 300万円 ～ 500万円未満 | 4% |
| 500万円～ | 5% |
【25号ファンド限定】再投資キャンペーン
・LEVECHYファンド25号募集期間中に償還があったLEVECHYファンドまたはLEVECHYファンド13号 に出資されていた方
・LEVECHYファンド25号に10万円以上投資実行（入金）をされた方
上記の方は通常キャンペーンに加えて＋２％のキャッシュバック率となるようです！
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ポイント
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・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
LEVECHYファンド25号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・前回ファンドの経緯
・前回ファンドからの変更点
・売却戦略
・CBREからのサポート情報や海外投資家からの反応に進捗はあったか
・周辺の地価情報
・周辺の別荘の売り出し価格など
・注意点
・感想
ファンド概要
ポイント
・１３号ファンドの承継
・ニセコひらふエリアの土地の転売案件
・13号の土地＋新たに取得した土地が対象
・劣後比率3.39%
償還遅延していた13号ファンドの継承ファンドとなります。
完全な同一ファンドではなく、『13号の土地＋新たに取得した土地』が対象となっています。
ニセコひらふエリアの土地の転売案件で劣後比率3.39%となっています。
前回ファンドの経緯
ポイント
・EXITファンドとして組成
・手付け放棄による売買契約破棄で延長
・隣地の一部（47.88㎡）を取得
・隣地所有者と協議を進め、共同売却も可能に
・CBRE（シービーアールイー株式会社）に売却サポートを依頼
もともと13号ファンドでは
「年利12%＋α、期間8ヶ月」のEXITファンド(売買契約締結済み）
として組成されていました。
手付け放棄による売買契約破棄で延長している状況となっていました。
その後
・隣地の一部（47.88㎡）を取得
・隣地所有者と協議を進め、共同売却も可能に
・CBRE（シービーアールイー株式会社）に売却サポートを依頼
という流れを経て今回の25号案件を募集する流れとなっています。
前回ファンドからの変更点
ポイント
①募集額など金額面での変更点
②隣地取得などの対象不動産での変更点
③売却戦略などの変更点
今回13号→25号に承継するに当たって
①募集額など金額面での変更点
②隣地取得などの対象不動産での変更点
③売却戦略などの変更点
の3点が大きく変更されています。
①募集額など金額面での変更点
| 項目 | 13号 | 25号 | 差額 |
| 不動産 購入費用 | 2,500百万円 | 2,760百万円 | +260百万円 |
| 取得費用 | 5百万円 | 21百万円 | +16百万円 |
| SPCの設立 維持に係る 費用 | 29百万円 | 2百万円 | −27百万円 |
| オペレーション コスト留保金 | 15百万円 | 30百万円 | +15百万円 |
| クーリングオフ 予備費 | 122百万円 | 135百万円 | +13百万円 |
| 合計 | 2,671百万円 | 2,948百万円 | +277百万円 |
金額面では不動産購入費用としては
+260百万円
となっています。
またファンド全体としてはクーリングオフ予備費、取得費用が増加したこともあり
+277百万円
となっています。
②隣地取得などの対象不動産での変更点
本ファンドでは
・１３号ファンドの土地
・隣地（47.88㎡）
が投資対象となっており、接道部分の土地を取得することで13号時点よりも接道部分が大きくなっているとのことです。
この隣地取得の値段なのですが成立前書面によると
不動産購入価格が『LEVECHY ファンド 13 号合同会社から 2,750,000,000 円、当社から 9,950,000 円』と記載されています。
隣地は一旦LEVECHY社が買い取ってからこちらのファンドに売却した体裁だと思うので、9,950,000 円なのでしょうか？
上記画像が実際のファンド土地売却エリアということになります。
現在は伐採・伐根は完了しているとのことです。
横にある建物は「Panorama Niseko Villa L」という物件です。
売り物件として出ていますので後ほど価格など掲載します。
③売却戦略などの変更点
もともとはEXITファンドでしたので売買契約済みの会社へ売却予定でしたが、手付金放棄しての契約破棄となっています。
そのため
・隣地の一部（47.88㎡）を取得
・隣地所有者と協議を進め、共同売却も可能に
・CBRE（シービーアールイー株式会社）に売却サポートを依頼
をしてデベロッパーや外資系企業、商社等の、自社による開発を前提とした事業者への売却を目指すとのことです。
売却戦略
ポイント
・基本方針としては対象用地の単独売却
・開発プランを提示
・CBRE（シービーアールイー株式会社）に売却サポート
基本方針としては対象用地の単独売却の予定のようです。
前述で「隣地所有者と協議を進め、共同売却も可能に」と記載していましたが、一応どちらのプランでも対応できるようにしているとのことです。
＊隣地所有者とどのような対話や契約があるかは不明
買主候補に対しては、
・広い区画を活かした高級邸宅
・ヴィラタイプの建物
を前提とした開発プランを提示しているとのことです。
CBRE（シービーアールイー株式会社）に売却サポートも依頼しているとのことです。
CBREからのサポート情報や海外投資家からの反応に進捗はあったか
ポイント
①開発プランを提示による反応はあったか
②CBREに売却サポートを依頼したことによる進捗はどうか
2点気になったので問い合わせしてみました。
①開発プランを提示による反応はあったか
売却活動を本格的にスタートしたのは8月末くらい。
複数社様が現地に足を運んでいただいて、現地を見に来ていただいている状況。
②CBREに売却サポートを依頼したことによる進捗はどうか
9月から正式に売却活動スタート。
現在は周辺環境の調査、グローバルマーケット調査、購入検討者の分析と実施を行っている状況です。
周辺の地価情報
LEVECHYがニセコひらふ5条の地価推移を掲載してくれています。
おそらく下記の地価推移データ元は『虻田郡倶知安町ニセコひらふ5条3-17-15』だと思われます。
本物件は『虻田郡倶知安町ニセコひらふ5条1丁目』とのことなので、まずは地価推移計測地点とオフィスの距離を見ておきます。
地価計測が３丁目で物件が１丁目くらいです。おおむね物件所在地と同じくらいの土地が計測されています。
＊ただし少し離れてるため立地は計測地点の方が良さそうです。
周辺の別荘の売り出し価格など
ポイント
・横にある家の１つが売りに出てる
・Panorama Niseko Villa I
・売値は760,000,000円
この写真の横にある別荘が１つ売り物件として出ていました。
参照：Panorama Niseko Villa I
売値は760,000,000円となっていました。
以下売り出している別荘情報↓
| 寝室数 | 5 |
| 浴室数 | 6 |
| 温泉 | 有 |
| 延べ床面積 | 431.62㎡ （130.565坪） |
| 土地面積 | 738.26㎡ （223.324坪） |
| 平米単価 | ￥1,760,808／㎡ |
| 坪単価 | ￥5,820,853／坪 |
もちろんLEVECHYが提案している別荘の大きさもわかりませんし、そもそも売り出し価格であって成約していない物件です。
またそもそも土地値ではなく上物込みの価格です。
＊LEVECHYは土地
ただものすごく近いところにある物件ですので、紹介しておきます。
以下AIに上記の物件情報から土地値を割り出してもらって、LEVECHY物件の土地値をだいたいで算出してもらいました。
その際に土地形状なども考慮してもらってます。
ただ信憑性は不確かですし、僕もどの程度信頼してよいのかわからないので、参考程度までにみてほしいです。
提示の大区画（囲い部分 31,317.19㎡＝9,473.45坪）の想定売却価格をレンジで出します。接道含み・不整形を考慮して“開発有効率”で調整します。
・「Panorama Niseko Villa I」からの小区画ベース地価：約191万円/坪（感度168–215万）
↓
大区画化・不整形・接道含み等の割引＋開発有効率で調整すると、
囲い部分の想定売却価格＝レンジ22.5〜41億円 が妥当帯。
↓
一応AI算定によると『想定売却価格＝レンジ22.5〜41億円』とのことです。
ただ信頼性とか信憑性は不確かですので、ご了承ください。
＊算出仮定の計算式とかほしい方はDMください
＊今回AIに食わせれる情報が少なすぎてまじであてにならんので、、
周辺土地の売買事例などがあればよかったのですが、あまり見つからず、、
注意点
①隣地取得単価が不明
今回は前回のファンド総額からは+277百万円となっています。
この中には
・前回ファンド出資者への配当
・手付金受け取りによる利益
・隣地取得単価
などが含まれているはずです。
隣地はLEVECHY社が一旦買い取ってから25号ファンド煮売却する形になっているのですが、成立前書面によるとLEVECHY社から9,950,000円で土地を買い取っていることになります。
ただしっかりと隣地取得単価が書かれているわけではないので不明瞭な感じになっています。
②前回のEXIT先が飛んだ理由が不明瞭
もともとの売却先が手付金(2億程度？)を放棄して延長している状況なのですが、なぜEXIT先が放棄したのかがいまいちわからない状況です。
単純に購入資金がなかった。とかなら良いのですが、悪い情報などがある可能性もあります。
＊ここに関しては説明不足でわからないです
③前面土地の所有者の動きが不明瞭
一応今回のプランでは単独売却を目指すとのことですし、接道も確保されているようです。
ただ購入先の要望によっては隣地所有者と一体として売却するとのことですが、具体的にどのよう協議が行われているのかは不明です。
感想
僕の当てにならないAI算定では『想定売却価格＝レンジ22.5〜41億円』という価格が出てきましたが、これは本当に信用ないので、、、
＊そもそも金額範囲広すぎですし
とはいえ、周辺別荘の売り出し価格などを見ていても単価は高そうではあります。
＊売れてはないようですが
今回の案件に関しては色々と情報不足というか、LEVECHYがいまいち情報を出してない感じもあって、わからないことも多いです。
＊LEVECHYとしても言えること言えないことあると思いますが
また、実際に儲かる金額で売れるとしても、土地買って別荘建てて、、となると全部で100億とか動く案件になる気もします。
そうすると、どうしてもスピードは落ちると思いますし、その点も心配かなと思います。
＊それを見越しての16ヶ月という長めの期間設定の可能性はありますが
もう少し情報開示してくれるとありがたいんですけどね。
あと集まるかも不安ですが、、
最近のLEVECHYの集客施策は新規獲得全振りなんで、13号出資者が継続したくなるような情報開示をしてくれると良いのですが。
LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ
年利10%＋期間16ヶ月の案件となっています。
実際にはキャッシュバックキャンペーンもあるのでさらに利回りは上がります。
ただし本案件組成までにいろいろなストーリーがあった案件ですので、過去の情報も併せて認識した上で投資判断をお願いします。
投資キャンペーン情報
２種類のキャンペーンが開催しています。
①投資実行額に応じた最大5%のキャッシュバックキャンペーン
| 投資実行額 | キャッシュバック率 |
| 10万円 ～ 50万円未満 | 1% |
| 50万円 ～ 100万円未満 | 2% |
| 100万円 ～ 300万円未満 | 3% |
| 300万円 ～ 500万円未満 | 4% |
| 500万円～ | 5% |
【25号ファンド限定】再投資キャンペーン
・LEVECHYファンド25号募集期間中に償還があったLEVECHYファンドまたはLEVECHYファンド13号 に出資されていた方
・LEVECHYファンド25号に10万円以上投資実行（入金）をされた方
上記の方は通常キャンペーンに加えて＋２％のキャッシュバック率となるようです！
