【COZUCHI】
渋谷区松濤一棟レジデンスフェーズ2の投資考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷区松濤一棟レジデンスフェーズ2に投資するべきか考察したよ！

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結論
今回は投資してもよい案件
フェーズ１から売却方針を大きく変更している。
借入割合も多いが、直近のCOZUCHIファンドの中では劣後も多い方か。
ただしファンド総額はかなり大きくなっている
アップサイド配当期待前提なら投資しても良さそう。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
 ・COZUCHIの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

渋谷区松濤一棟レジデンスフェーズ2の基本情報
渋谷区松濤一棟レジデンスフェーズ2
スイッチ申込と一般申込について
COZUCHIの実績
まとめ（投資するべきか）

渋谷区松濤一棟レジデンスフェーズ2の基本情報

ファンド名	渋谷区松濤一棟レジデンスフェーズ2
利回り	6%（インカム0.1%＋キャピタル5.9%）
運用期間	12ヶ月 (2025/5/31運用開始)
募集金額	672,500,000円
募集方式	抽選
募集期間	2025年5月9日～14日
備考	借入併用借入約58.3％：優先約30.4％：劣後約11.3％
ファンド運営	TRIAD株式会社

今回は投資してもよい案件
フェーズ１から売却方針を大きく変更している。
借入割合も多いが、直近のCOZUCHIファンドの中では劣後も多い方か。
ただしファンド総額はかなり大きくなっている。
アップサイド配当期待前提なら投資しても良さそう。

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結論から話しておくと、今回は投資すべき案件です！
本案件は「利益上昇」「早期償還」による利回り上昇の可能性も十分に期待できます。
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渋谷区松濤一棟レジデンスフェーズ2

ポイント
・本ファンドの概要
・前回ファンドからの変更点
・物件の立地情報
・売却戦略
・アップサイド配当の可能性
・懸念点と感想

本ファンドの概要

ポイント
・一棟の賃貸レジデンス及びその敷地を投資対象
・全区画における賃借人の退去の見通し
・住宅用地等として売却

渋谷区松濤エリアに位置する一棟の賃貸レジデンス及びその敷地を投資対象としています。
賃借人との交渉を重ねた結果として、賃貸借契約の合意解約が進み、全区画における賃借人の退去の見通しが立つ状況となっています。
国内外の富裕層等を主なターゲットに将来的な住宅用地等として売却し、売買益の獲得を狙います。

フェーズ１と状況や売却戦略が大きく異なっているので変更点をまとめておきます。

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前回ファンドからの変更点

変更点
・ファンド総額が大きく変更
＊借入：優先：劣後の割合も
・売却戦略が大きく変更

・ファンド総額が大きく変更
【フェーズ１】
借入込みのファンド額：19億4,100万円
優先：4億円(20.6％)
劣後：2億4,100万円(12.4％)
借入：13億円(67.0％)
【フェーズ２】
借入込みのファンド額：22億1,300万円
優先：6億7,250万円(30.4％)
劣後：2億5,000万円(11.3％)
借入：12億9,050万円(58.3％)
↓
対象不動産の取引価格として19億4,100万円→2億4,100万円になっていますので、2億7,200万円(+14%)となっています。
・売却戦略が大きく変更
【フェーズ１】
空室区画のリーシング及び賃借人へ賃料改定の交渉、または修繕工事も視野に入れて収益性向上を図り、収益物件としての資産価値を高め売却。
【フェーズ２】
国内外の富裕層等を主なターゲットに将来的な住宅用地等として売却
↓
賃料増加による資産価値向上を行ってから売却から、立退交渉が退去の見通しがたったので、住宅用地として売却に変更になりました。

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物件の立地情報

イント
・京王井の頭線神泉駅から徒歩7分
・JR山手線渋谷駅から徒歩11分

本物件は、京王井の頭線神泉駅から徒歩7分、JR山手線渋谷駅から徒歩11分に位置しています。
ＪＲ各線を含む9路線が乗り入れる一大ターミナル駅からも徒歩圏にあり、また、エリアの西側を通る「東京都道317号線（通称、山手通り）」を利用すれば首都高速道路にもアクセスできる為、自動車利用による利便性にも優れます。

敷地規模が大きく、かつ三方が道路に面しており風通し・陽当りが良い魅力的な物件となっています。
また本物件の敷地は約650㎡（約200坪）あり、渋谷区の条例により最低敷地面積が200㎡と規定されている松濤エリアの中でも大型で希少性が高い敷地規模を誇ります。

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売却戦略

イント
・全区画における賃借人の退去の見通し
・将来的な住宅用地等として売却
・国内外の富裕層等を主なターゲット

前回ファンドで賃借人との賃料改定交渉や空室部分のリーシングを行っていましたが、最終的には賃貸借契約の合意解約が進み、今般、全区画における賃借人の退去の見通しが立つ状況になりました。
「松濤」という立地のブランドと、約200坪の敷地規模を有する資産性の高さを活かし、国内外の富裕層等を主なターゲットに将来的な住宅用地等として売却する戦略になっています。

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アップサイド配当の可能性

ポイント
・売却フェーズではあるかも
・今回はおそらく売却フェーズ

COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『91件中38件が配当上振れ』実績があります。
キャピタルメインの売却フェーズ案件では上振れしやすいですので、今回のような案件はうわブレるかもしれません。

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懸念点と感想

ポイント
・ファンド総額がかなり上がっている
・前回売却フェーズだった
・ただしうまくいけばアップサイド配当は熱いかも

やはり前回ファンドから2億7,200万円(+14%)ファンド総額が上がっている点は気になります。
COZUCHIはフェーズ１→２→３と再組成は繰り返すファンドが多いですが、前回フェーズ１が元々売却フェーズだったことを考えると想定外だったとも言えます。
ただしCOZUCHI的なこのファンドの評価は高そうで、高い利回り(アップサイド配当)が狙えるのかもしれません。
最近はCOZUCHIはファンド評価メールを送っていますが、期待度MAXになっていました。

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スイッチ申込と一般申込について

スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない

つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。

一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない

前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。

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COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名	想定利回り	実際の利回り
六本木事業用地	20%	36.30%
田端EXITファンド	12％	15.2％
品川区五反田Ⅱ	9％	63.1％
練馬区武蔵関Ⅰ	12％	283.5％
世田谷区砧EXITファンド	50.9％	110.5％
渋谷区恵比寿EXITファンド	46.9％	62.2％
神奈川県武蔵新城Ⅰ	10％	24.1％
世田谷区経堂Ⅱ	4.5％	4.5％
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ	6%	6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ	4.5％	4.5％
港区広尾Ⅲ	2％	8％
港区広尾Ⅱ	4.2％	4.2％
世田谷区経堂Ⅳ	6％	6％
品川区五反田Ⅰ	5％	5％
港区広尾	4.2％	4.2％
品川区法人量2物件	6％	6％
世田谷区経堂Ⅲ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅱ	6％	6％
世田谷区経堂Ⅰ	6％	6％