【COZUCHI】
吉祥寺本町3丁目 一棟マンションの投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
吉祥寺本町3丁目 一棟マンションに投資するべきか考察したよ！
COZUCHIのキャンペーン情報
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期間：2025/3/31まで
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結論
投資してもよい案件
劣後比率がかなり低い。
良い立地の物件で大損することはなさそうだが、すでに稼働率高めなので、賃料の増加は限定的。
そこまで大きなアップサイド配当はないかも。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
吉祥寺本町3丁目 一棟マンションの基本情報
| ファンド名 | 吉祥寺本町3丁目 一棟マンション |
|---|---|
| 利回り | 6%(キャピタル3%、インカム3%) |
| 運用期間 | 12ヶ月(2025/3/31運用開始) |
| 募集金額 | 793,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 一般募集 3/11~17 |
| 備考 | 劣後2.6% |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
投資してもよい案件
劣後比率がかなり低い。
良い立地の物件で大損することはなさそうだが、すでに稼働率高めなので、賃料の増加は限定的。
そこまで大きなアップサイド配当はないかも。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
博多区大博町 事業用地
ポイント
・ファンド概要
・対象物件の立地
・対象物件の特徴や賃料について
・本ファンドの出口について
・利回り向上の可能性
・キャンペーンについて
・感想
ファンド概要
ポイント
・吉祥寺駅まで徒歩10分の一棟マンション
・インカム３％：キャピタル３％
・空室区画には既に入居申し込み
・収益物件として売却予定
吉祥寺駅まで徒歩10分の一棟マンションが投資対象です。
鉄筋コンクリート造地下1階付の4階建ての全14戸で構成されており、築約1年の築浅物件です。
現在の稼働率は賃貸可能面積ベースで83.7%で、空室区画には既に入居申し込み済みということです。
収益物件として売却して、インカム３％：キャピタル３％を狙います。
本物件の立地と特徴
ポイント
・「吉祥寺」駅から徒歩10分
・駅北側の「吉祥寺本町」エリア内
・主要駅までの距離も近く便利な地域
本物件は「吉祥寺」駅から徒歩10分の立地にあります。
「アトレ吉祥寺」「吉祥寺PARCO」「東急百貨店」「コピス吉祥寺」などの大型ショッピング施設がある駅の北側の中道通りを抜け一本入った住宅街にあります。
以下主要駅までの距離です↓
| 駅名 | 所要時間 | 乗換回数 |
|---|---|---|
| 新宿駅 | 約20分 | 乗換なし |
| 渋谷駅 | 約24分 | 乗換なし |
| 池袋駅 | 約26分 | 乗換1回 |
| 東京駅 | 約34分 | 乗換なし |
| 品川駅 | 約43分 | 乗換1回 |
対象物件の特徴や賃料について
ポイント
・鉄筋コンクリート造地下1階付の4階建ての全14戸
・相場賃料より高い水準で高稼働中
・空室区画には既に入居申し込み
・表面利回り3.9%
鉄筋コンクリート造地下1階付の4階建ての全14戸で構成されており、ファミリーを想定した2LDKから単身向けの1K、さらに1階部分は半地下の部屋とのメゾネットタイプなど、多彩な間取りの部屋が用意されています。
相場賃料より高い水準で高稼働中であり、賃貸可能面積ベースで83.7%の稼働率でした。
空室区画には既に入居申し込みがあるので、賃料はさらに増えるかと思います。
とはいえ、既に高稼働率の状態からスタートしているので、大幅な収益UPはないかと。
本ファンドの出口について
ポイント
・空室部分のリーシング活動
・物件のバリューアップ工事も実施
・独自のルートで相場よりも安価に仕入れている
・最終的に売却を行いキャピタルゲインの獲得
空室部分に関しては既に入居申し込みがあるとのことでした。
また、必要に応じてバリューアップ工事も実施するとのことです。
『独自のルートで相場よりも安価に仕入れている』と記載がありましたが、経緯やどのくらい安値で仕入れできたかは不明瞭です。
最終的に売却を行いキャピタルゲインの獲得を狙う案件です。
利回り向上の可能性
ポイント
・本ファンドでは早期償還や利回り向上の可能性はある
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『91件中38件が配当上振れ』実績があります。
今回のようなキャピタルメインの案件では上振れのアップサイド配当が出ることも多いです。
ただし、今回の場合は既に高稼働率の物件でしたので、そこまで賃料収益がUPしたりすることはありません。
そのため大きな上振れ配当みたいな状況にはなりにくいのかな？とも思います。
キャンペーンについて
本ファンドに50万円以上出資いただいた投資家様の中から、抽選で50名様に特別優待ギフトをプレゼントします！
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感想
現状表面利回り3.9%ですし、空室部分が埋まったとしても元々の稼働率が高いので、そこまで賃料収益は上がらない気がします。
＊もしかしたら賃料増額させるのかもしれませんが
良い立地の案件ですので、そこまで大きな元本毀損のリスクは無いと思います。
ただ、アップサイド配当期待であれば、めちゃくちゃでかいアップサイドの可能性は少ない気がします。
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実績利回り | 想定運用期間 | 実績 |
|---|---|---|---|---|
| 大田区南千束 レジデンス用地 | 4.50% | 8.40% | 12ヶ月 | 6.3ヶ月 |
| 渋谷区広尾庭地 プロジェクト フェーズ3 | 4.50% | 33.00% | 24ヶ月 | 2.9ヶ月 |
| 大船 マンション 用地プロジェクト | 7.00% | 10.90% | 18ヶ月 | 10ヶ月 |
| 京都ANA クラウンプラザホテル バリューアップ プロジェクト フェーズ2 | 7.00% | 7.00% | 4ヶ月 | 4ヶ月 |
| 代々木公園 プロジェクト | 5.00% | 5.00% | 8ヶ月 | 4.6ヶ月 |
| 横浜元町・中華街 プロジェクト | 5.00% | 8.30% | 36ヶ月 | 7.1ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 フェーズ3 | 4.50% | 27.70% | 24ヶ月 | 3.4ヶ月 |
| 六本木 事業用地II フェーズ3 | 7.00% | 12.00% | 18ヶ月 | 8.6ヶ月 |
| 茨城県つくばみらい市 事業用地 | 5.00% | 5.00% | 15ヶ月 | 15ヶ月 |
| 稲村ヶ崎開発 プロジェクト フェーズ2 | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 京都ANA クラウンプラザホテル バリューアップ プロジェクト フェーズ1 | 9.00% | 9.00% | 9ヶ月 | 9ヶ月 |
| 箱根町強羅 事業用地 | 7.00% | 7.00% | 18ヶ月 | 18ヶ月 |
| 千駄ヶ谷 開発プロジェクト フェーズ1 | 4.00% | 4.00% | 11ヶ月 | 11ヶ月 |
| 北青山 開発プロジェクト フェーズ1 | 4.00% | 4.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 大田区 東が丘 レジデンス | 5.00% | 37.50% | 12ヶ月 | 1.6ヶ月 |
| 相模原 リニア開発 プロジェクト フェーズ2 | 7.50% | 7.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 虎ノ門開発 プロジェクト 追加資取 | 8.00% | 8.00% | 3ヶ月 | 4.3ヶ月 |
| 新宿区 (曙橋) 事業用地 追加取得ファンドII | 6.00% | 41.50% | 6ヶ月 | 2.7ヶ月 |
| 渋谷区広尾庭地 プロジェクト フェーズ2 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 世田谷区下馬 一棟レジデンス | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 新橋 事業用地II | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 11.7ヶ月 |
| 新橋 事業用地I | 5.30% | 6.60% | 14ヶ月 | 11ヶ月 |
| 神宮前 開発プロジェクト フェーズ1 | 5.00% | 5.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1 | 9.00% | 12.10% | 10ヶ月 | 9.3ヶ月 |
| 自由が丘 一棟ビル フェーズ1 | 5.00% | 8.80% | 12ヶ月 | 17ヶ月 |
| 広尾 一棟ビル | 7.00% | 6.70% | 12ヶ月 | 17ヶ月 |
| 新宿区 (曙橋) 事業用地 追加取得ファンド | 6.00% | 9.00% | 6ヶ月 | 6.5ヶ月 |
| 市ヶ谷区 オフィス | 5.00% | 13.80% | 18ヶ月 | 7.9ヶ月 |
| 市ヶ谷区 分店舗 | 5.00% | 13.70% | 18ヶ月 | 7.9ヶ月 |
| 湯島 事業用地 フェーズ1 | 6.00% | 6.00% | 18ヶ月 | 18ヶ月 |
| 秋葉原 事業用地 | 4.50% | 15.60% | 12ヶ月 | 8.7ヶ月 |
| 代々木公園 事業用地 追加取得ファンド | 8.00% | 8.00% | 10ヶ月 | 8.1ヶ月 |
| 伊東市川奈 リゾート開発用地 フェーズ2 | 8.00% | 40.80% | 12ヶ月 | 7.7ヶ月 |
| 虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ2 | 4.00% | 4.00% | 12ヶ月 | 11.5ヶ月 |
| 新宿区 曙橋 事業用地 フェーズ1 | 6.00% | 10.50% | 12ヶ月 | 9ヶ月 |
| 六本木 事業用地II フェーズ2 | 10.00% | 10.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 フェーズ2 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 代々木公園 事業用地 | 10.00% | 10.00% | 12ヶ月 | 12.5ヶ月 |
| 稲村ヶ崎 開発プロジェクト | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 学芸大学 EXITファンド | 13.00% | 24.50% | 3ヶ月 | 4ヶ月 |
| 銀座 EXITファンド II | 10.00% | 11.50% | 3ヶ月 | 2.5ヶ月 |
| 渋谷区広尾 借地プロジェクト 2区分買収ファンド | 6.50% | 6.50% | 9ヶ月 | 9ヶ月 |
| 西麻布 一棟マンション | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 相模原 リニア開発 プロジェクト | 7.50% | 7.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 銀座 EXITファンド | 10.00% | 10.50% | 6ヶ月 | 5.67ヶ月 |
| 渋谷区広尾 底地プロジェクト | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 六本木 事業用地II | 10.00% | 10.00% | 6ヶ月 | 6ヶ月 |
| 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト | 5.50% | 13.00% | 6ヶ月 | 3.9ヶ月 |
| 下赤塚 一棟マンション | 6.00% | 14.50% | 36ヶ月 | 21.3ヶ月 |
| 中央区八丁堀 開発用地 | 6.00% | 11.90% | 12ヶ月 | 5.9ヶ月 |
| 渋谷区神泉エリア 区分店舗 | 6.00% | 6.30% | 24ヶ月 | 19ヶ月 |
| 平塚 一棟マンション | 10.00% | 11.00% | 6ヶ月 | 4.9ヶ月 |
| 豊島区目白 区分マンション | 4.50% | 20.20% | 12ヶ月 | 4.5ヶ月 |
| 六本木 事業用地 | 20.00% | 36.30% | 3ヶ月 | 2.3ヶ月 |
| 江東区東陽町 区分マンション | 4.50% | 7.50% | 6ヶ月 | 4.9ヶ月 |
| 伊東市川奈 高級リゾート開発用地 | 8.00% | 8.60% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 三宿エリア 複合ビル | 5.00% | 5.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 田端 EXITファンド I | 12.00% | 15.20% | 3ヶ月 | 2.3ヶ月 |
| 品川区 五反田II | 9.00% | 63.10% | 6ヶ月 | 2.7ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 練馬区 武蔵関 | 12.00% | 283.50% | 6ヶ月 | 0.7ヶ月 |
| 世田谷区下馬 EXITファンド I | 50.90% | 110.50% | 2ヶ月 | 0.87ヶ月 |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件！！
理由
・好立地の築浅物件
・空室部分は入居申し込みあり
・アップサイド期待はあるが上昇率は薄そう
・劣後は低い
投資してもよい案件
劣後比率がかなり低い。
良い立地の物件で大損することはなさそうだが、すでに稼働率高めなので、賃料の増加は限定的。
そこまで大きなアップサイド配当はないかも。
