【COZUCHI】
外苑前駅前 ビル2棟の投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
外苑前駅前 ビル2棟に投資するべきか考察したよ！
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2025/2/28まで
条件：当ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券2000円配布
キャンペーン登録はこちら！
結論
投資したい案件
外苑前駅徒歩2分のビルが投資対象。
テナントと交渉し、退去時期を早めて、外部に転売する予定。
借入併用案件であるが、好立地物件であることも考えると、年利10%＋αの配当は非常に美味しい。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
外苑前駅前 ビル2棟の基本情報
| ファンド名 | 外苑前駅前 ビル2棟 |
|---|---|
| 利回り | 10%(キャピタル9%、インカム1%) |
| 運用期間 | 12ヶ月(2025/2/28運用開始) |
| 募集金額 | 3,000,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | チャレンジポイント募集 2/8~10 一般募集 2/10~13 |
| 備考 | 借入あり 3,500,000,000円 優先：劣後：借入 借入約43.4％：優先約54.1％：劣後約2.5％ |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
投資したい案件
外苑前駅徒歩2分のビルが投資対象。
テナントと交渉し、退去時期を早めて、外部に転売する予定。
借入併用案件であるが、好立地物件であることも考えると、年利10%＋αの配当は非常に美味しい。
ファンド限定キャンペーン
・スイッチ申し込みした人
→投資額の2%分のAmazonギフト券バック
・新規申し込みした人
→投資額の1%分のAmazonギフト券バック
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
Twitterはこちら！
利回りカレンダー導入はこちら！
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
外苑前駅前 ビル2棟
ポイント
・ファンド概要
・借入併用案件
・対象物件の立地
・対象物件の特徴
・地価推移情報
・本ファンドの出口について
・利回り向上の可能性
・感想
ファンド概要
ポイント
・東京メトロ銀座線「外苑前」駅徒歩2分の2棟の店舗・オフィスビル
・開発用地として外部売却
・テナントとの契約期間等に関する交渉
・借入併用案件
東京メトロ銀座線「外苑前」駅徒歩2分、青山通り沿いに位置する、横並びの2棟の店舗・オフィスビルを投資対象です。
2棟ともに全テナントが定期借家契約にて入居しているため、テナントとの契約期間等に関する交渉を進め、流動性の向上を図ります。
オフィスビルやホテル等の開発用地としてデベロッパー等への売却を目指します。
本案件は借入併用案件となっています。
事業全体の優先：劣後：借入比率などを確認していきます。
借入併用案件
ポイント
・借入約43.4％：優先約54.1％：劣後約2.5％
・レバレッジ効果で利回りの向上
【借入情報】
借入先金融機関：大阪協栄信用組合
借入予定日 ：2025年2月28日
借入金額 ：3,500,000,000円
借入金利 ：3.7%（固定金利）
約定完済予定日：2028年9月25日
担保の設定に関する事項：対象不動産に順位1番の根抵当権4,200,000,000円設定予定
上記が今回の借入情報になります。
本ファンドの事業総額の優先：劣後：借入比率は
借入約43.4％：優先約54.1％：劣後約2.5％
となっており、劣後比率はだいたい2.5%と少なめの水準です。
ただし、借入によるレバレッジ効果で投資家は通常よりも高い利回りを実現することもできています。
下記がローン使用時の例になります。
【例】
投資家資金1億円、利回り4％の物件を運営したとします。
ローン金利が2％で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
＊借入割合やローン金利は概算です
| 通常クラファン | 借入併用型ファンド |
|---|---|
| 投資家資金：１億円 | 投資家資金：１億円 ローン：１億円 |
| 不動産取得：１億円 | 不動産取得：２億円 |
| 家賃：400万円 | 家賃：800万円 ローン：−200万円 |
| 配当：400万円 利回り4% | 配当：600万円 利回り6% |
対象物件の立地
ポイント
・東京メトロ銀座線「外苑前」駅徒歩2分
・青山通り沿いに位置
・東京メトロ銀座線「外苑前」駅徒歩2分
に位置しており非常に立地は良い物件です。
青山通り沿いを中心に、駅周辺には日本を代表する大手企業の本社ビルも点在しており、ビジネスの拠点としての地位を確立しています。
青山通りに面する間口が広いため視認性が高く、さらに本土地の南側でも道路に面しています。
二方向で道路に面していることで青山通り側に正面エントランスを配置し、建物の裏手となる南側道路側に駐車スペースを配置するなど、自由な設計が可能となります。
対象物件の特徴
ポイント
・横並びの2棟の建物を取得
・全テナントが定期借家契約にて入居
・前倒しで契約を終了する旨を既に書面にて締結済み
横並びの2棟の建物を取得することで、一体の敷地として開発計画ができるため、開発用地としてまとまった場合には優位性があります。
とはいえ、開発用地にするためにはテナントに退去してもらう必要があります。
2棟ともに全テナントが定期借家契約にて入居しています。
また、一部のテナントとは、前倒しで契約を終了する旨を既に書面にて締結済みとのことです。
この辺りの話は出口戦略でもう一度説明します。
まず外苑前駅付近の土地価格が上がっているかも確かめておきます。
地価推移情報
ポイント
・周辺地価は上昇傾向
外苑前駅から青山1丁目の方角に7分歩いた場所が今回の地下計測地点です。
＊東京都港区南青山２－４－１１
下図が地価推移になります。
コロナ禍では少し上昇が鈍りましたが、右肩上がりで地価は上昇しています。
2015年で1,650,000円でしたが、2024年では2,440,000円と＋67％となっています。
本ファンドが成功する保証にはなり得ませんが、需要のある土地であることは見て取れるかと思います。
本ファンドの出口について
ポイント
・解体等はしない
・既存テナントとの契約期間等に関する交渉を進める
・オフィスビルやホテル開発事業を行うデベロッパーを狙う
最終的には更地になって別の建物(ホテルやオフィス)が建てられることになると思いますが、本案件では解体や建築まではしません。
現状、全テナントが定期借家契約にて入居していますので、期間がくれば退去を促して開発用地として売り出すことが可能です。
ただし、時間がかかるため、『テナントと交渉して期間を短くして貰い、流動性を高めて売却する』というのが本ファンドの流れです。
売却先はオフィスビルやホテル開発事業を行うデベロッパーを狙うとのことです。
利回り向上の可能性
ポイント
・本ファンドでは早期償還や利回り向上の可能性はあり
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『88件中38件が配当上振れ』実績があります。
今回のような売却案件では早期償還による利回り上昇を期待して良いものかと思います。
感想
本案件は劣後出資比率が2.5%と少ないのが懸念点かと思います。
一方で
・非常に好立地の物件
・定期借家契約で入居中
とのことで、大きな元本毀損は起きにくいかと思います。
テナントとの交渉に関してはCOZUCHI(TRIAD)頼りになるかとは思いますが、こういった交渉の実績は豊富です。
年利10%でアップサイド配当も狙えるということなので、かなり美味しい案件かと思いました。
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実績利回り | 想定運用期間 | 実績 |
|---|---|---|---|---|
| 大田区南千束 レジデンス用地 | 4.50% | 8.40% | 12ヶ月 | 6.3ヶ月 |
| 渋谷区広尾庭地 プロジェクト フェーズ3 | 4.50% | 33.00% | 24ヶ月 | 2.9ヶ月 |
| 大船 マンション 用地プロジェクト | 7.00% | 10.90% | 18ヶ月 | 10ヶ月 |
| 京都ANA クラウンプラザホテル バリューアップ プロジェクト フェーズ2 | 7.00% | 7.00% | 4ヶ月 | 4ヶ月 |
| 代々木公園 プロジェクト | 5.00% | 5.00% | 8ヶ月 | 4.6ヶ月 |
| 横浜元町・中華街 プロジェクト | 5.00% | 8.30% | 36ヶ月 | 7.1ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 フェーズ3 | 4.50% | 27.70% | 24ヶ月 | 3.4ヶ月 |
| 六本木 事業用地II フェーズ3 | 7.00% | 12.00% | 18ヶ月 | 8.6ヶ月 |
| 茨城県つくばみらい市 事業用地 | 5.00% | 5.00% | 15ヶ月 | 15ヶ月 |
| 稲村ヶ崎開発 プロジェクト フェーズ2 | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 京都ANA クラウンプラザホテル バリューアップ プロジェクト フェーズ1 | 9.00% | 9.00% | 9ヶ月 | 9ヶ月 |
| 箱根町強羅 事業用地 | 7.00% | 7.00% | 18ヶ月 | 18ヶ月 |
| 千駄ヶ谷 開発プロジェクト フェーズ1 | 4.00% | 4.00% | 11ヶ月 | 11ヶ月 |
| 北青山 開発プロジェクト フェーズ1 | 4.00% | 4.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 大田区 東が丘 レジデンス | 5.00% | 37.50% | 12ヶ月 | 1.6ヶ月 |
| 相模原 リニア開発 プロジェクト フェーズ2 | 7.50% | 7.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 虎ノ門開発 プロジェクト 追加資取 | 8.00% | 8.00% | 3ヶ月 | 4.3ヶ月 |
| 新宿区 (曙橋) 事業用地 追加取得ファンドII | 6.00% | 41.50% | 6ヶ月 | 2.7ヶ月 |
| 渋谷区広尾庭地 プロジェクト フェーズ2 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 世田谷区下馬 一棟レジデンス | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 新橋 事業用地II | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 11.7ヶ月 |
| 新橋 事業用地I | 5.30% | 6.60% | 14ヶ月 | 11ヶ月 |
| 神宮前 開発プロジェクト フェーズ1 | 5.00% | 5.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 渋谷駅前 開発プロジェクト フェーズ1 | 9.00% | 12.10% | 10ヶ月 | 9.3ヶ月 |
| 自由が丘 一棟ビル フェーズ1 | 5.00% | 8.80% | 12ヶ月 | 17ヶ月 |
| 広尾 一棟ビル | 7.00% | 6.70% | 12ヶ月 | 17ヶ月 |
| 新宿区 (曙橋) 事業用地 追加取得ファンド | 6.00% | 9.00% | 6ヶ月 | 6.5ヶ月 |
| 市ヶ谷区 オフィス | 5.00% | 13.80% | 18ヶ月 | 7.9ヶ月 |
| 市ヶ谷区 分店舗 | 5.00% | 13.70% | 18ヶ月 | 7.9ヶ月 |
| 湯島 事業用地 フェーズ1 | 6.00% | 6.00% | 18ヶ月 | 18ヶ月 |
| 秋葉原 事業用地 | 4.50% | 15.60% | 12ヶ月 | 8.7ヶ月 |
| 代々木公園 事業用地 追加取得ファンド | 8.00% | 8.00% | 10ヶ月 | 8.1ヶ月 |
| 伊東市川奈 リゾート開発用地 フェーズ2 | 8.00% | 40.80% | 12ヶ月 | 7.7ヶ月 |
| 虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ2 | 4.00% | 4.00% | 12ヶ月 | 11.5ヶ月 |
| 新宿区 曙橋 事業用地 フェーズ1 | 6.00% | 10.50% | 12ヶ月 | 9ヶ月 |
| 六本木 事業用地II フェーズ2 | 10.00% | 10.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 フェーズ2 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 代々木公園 事業用地 | 10.00% | 10.00% | 12ヶ月 | 12.5ヶ月 |
| 稲村ヶ崎 開発プロジェクト | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 学芸大学 EXITファンド | 13.00% | 24.50% | 3ヶ月 | 4ヶ月 |
| 銀座 EXITファンド II | 10.00% | 11.50% | 3ヶ月 | 2.5ヶ月 |
| 渋谷区広尾 借地プロジェクト 2区分買収ファンド | 6.50% | 6.50% | 9ヶ月 | 9ヶ月 |
| 西麻布 一棟マンション | 6.00% | 6.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 相模原 リニア開発 プロジェクト | 7.50% | 7.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 銀座 EXITファンド | 10.00% | 10.50% | 6ヶ月 | 5.67ヶ月 |
| 渋谷区広尾 底地プロジェクト | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 六本木 事業用地II | 10.00% | 10.00% | 6ヶ月 | 6ヶ月 |
| 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト | 5.50% | 13.00% | 6ヶ月 | 3.9ヶ月 |
| 下赤塚 一棟マンション | 6.00% | 14.50% | 36ヶ月 | 21.3ヶ月 |
| 中央区八丁堀 開発用地 | 6.00% | 11.90% | 12ヶ月 | 5.9ヶ月 |
| 渋谷区神泉エリア 区分店舗 | 6.00% | 6.30% | 24ヶ月 | 19ヶ月 |
| 平塚 一棟マンション | 10.00% | 11.00% | 6ヶ月 | 4.9ヶ月 |
| 豊島区目白 区分マンション | 4.50% | 20.20% | 12ヶ月 | 4.5ヶ月 |
| 六本木 事業用地 | 20.00% | 36.30% | 3ヶ月 | 2.3ヶ月 |
| 江東区東陽町 区分マンション | 4.50% | 7.50% | 6ヶ月 | 4.9ヶ月 |
| 伊東市川奈 高級リゾート開発用地 | 8.00% | 8.60% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 三宿エリア 複合ビル | 5.00% | 5.00% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 田端 EXITファンド I | 12.00% | 15.20% | 3ヶ月 | 2.3ヶ月 |
| 品川区 五反田II | 9.00% | 63.10% | 6ヶ月 | 2.7ヶ月 |
| 広尾区 分店舗 | 4.50% | 4.50% | 12ヶ月 | 12ヶ月 |
| 練馬区 武蔵関 | 12.00% | 283.50% | 6ヶ月 | 0.7ヶ月 |
| 世田谷区下馬 EXITファンド I | 50.90% | 110.50% | 2ヶ月 | 0.87ヶ月 |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！！
理由
・非常に好立地の案件
・年利10%+αの配当は美味しい
・そこまで大きな価値暴落の可能性は低そう
・ただし劣後比率は2.5%と低い
投資したい案件
外苑前駅徒歩2分のビルが投資対象。
テナントと交渉し、退去時期を早めて、外部に転売する予定。
借入併用案件であるが、好立地物件であることも考えると、年利10%＋αの配当は非常に美味しい。
