ASSET FUNDINGの評判は？実績・劣後出資・本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※ASSET FUNDINGは元本保証ではありません。不動産価格の下落、賃料下落、売却遅延、運営会社の信用悪化などにより、分配遅延や元本割れが起こる可能性があります。

ASSET FUNDING（アセットファンディング）は、株式会社アセットリードが運営する不動産クラウドファンディングです。公式の全9件を集計すると、すべて都心の区分マンション1室を対象とした賃料収入型で、開始記念2件を除く予定利回りは平均4.43%、運用期間は3〜6ヶ月でした。

この記事では、公式サイト、全ファンドの詳細、FAQ、運営会社・グループ会社の事業、3期分の決算を確認し、ASSET FUNDINGの評判、劣後出資の範囲、物件の重複、メリット・デメリット、本業と財務を整理します。

この記事でわかること
・結論：短期の都心区分マンションを条件で選ぶ分散候補
・直近ファンド情報
・ASSET FUNDINGとは
・ASSET FUNDINGの仕組み
・ASSET FUNDINGの特徴（メリット）
・ASSET FUNDINGのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・ASSET FUNDINGの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・株式会社アセットリードの決算 / 財務レポート
・ASSET FUNDINGの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：短期の都心区分マンションを条件で選ぶ分散候補

ポイント
・全9件が都心の区分マンション1室
・第3号以降の平均予定利回りは4.43%
・運用期間は3〜6ヶ月、平均4.7ヶ月
・劣後比率は23〜65%、中央値30%
・案件数は少なく、同じ住戸の再登場あり

結論からいうと、ASSET FUNDINGは高い利回りや豊富な募集数より、短い運用期間と調べやすい都心区分マンションを重視する人向けのサービスです。
第1号・第2号は開始記念で年利8%でしたが、第3号以降7件の平均は4.43%です。

全9件が区分マンション1室を対象とした賃料収入型なので、周辺の賃料や中古売買価格を自分でも調べやすい点が特徴です。
劣後比率は23〜65%で中央値30%ですが、価格下落が劣後出資額を超えれば投資家元本にも影響するため、元本保証とは考えません。

一方、2023年のサービス開始から公開9件にとどまり、いつでも投資できるサービスではありません。
また、AXAS白金台801は第4号・第5号・第6号・第8号に登場しており、ファンド件数をそのまま物件分散数と見ないことも大切です。

案件が出たときに、物件価格、賃料、劣後比率、サブリース条件、売却の見通しを確認し、他サービスと組み合わせる分散候補として使うのが自然です。

ASSET FUNDINGとは

サービス名	ASSET FUNDING（アセットファンディング）
運営会社	株式会社アセットリード
代表者	代表取締役社長 北田 理
所在地	東京都新宿区西新宿1-26-2 新宿野村ビル9F
商品タイプ	不動産クラウドファンディング / 不動産特定共同事業
主な投資対象	都市型レジデンス、区分マンションなど
最低投資額	公式一覧では1万円
公式サイト	ASSET FUNDING公式サイト

ASSET FUNDINGは、不動産販売で20年以上の実績を持つ株式会社アセットリードが運営する不動産クラウドファンディングです。公式サイトでは、都市型のレジデンシャルに特化した不動産へ、スマホで1万円から投資できるサービスとして説明されています。

アセットリードは、自社ブランドのマンション開発・販売、賃貸管理、不動産流動化、ホテル関連事業などを行っています。ASSET FUNDINGの案件も、単に外部案件を並べるというより、アセットリードグループの本業と近い都心レジデンスを小口化するサービスとして見ると理解しやすいです。

ASSET FUNDINGの仕組み

ポイント
・投資家は匿名組合契約で対象不動産事業へ出資
・アセットリードが不動産の取得・運用・売却を担当
・公開9件は賃料収入型の区分マンション1室
・劣後出資が一定範囲の価格下落を先に負担
・サブリースは全案件共通ではない

匿名組合型で、不動産を直接所有するわけではない

ASSET FUNDINGでは、投資家は匿名組合契約を通じて出資します。
対象不動産から生じる賃料収入や売却代金をもとに分配・償還を目指しますが、投資家が対象不動産を直接所有するわけではありません。

物件の条件だけでなく、運営会社であるアセットリードの賃貸管理、売却、情報開示、財務も投資判断に含めます。運営会社が倒産・業務停止・深刻な経営不振に陥れば、分配や償還、売却手続き、情報開示が遅れたり、元本に影響したりする可能性があります。

優先劣後構造は下落を吸収するが、元本保証ではない

公式ページでは、アセットリードが劣後出資者として共同出資し、売却損が出た場合は劣後出資分から先に損失を負担すると説明されています。
公開9件の劣後比率は23〜65%で、中央値は30%です。

ただし、価格下落が劣後出資額を超えれば、優先出資者である投資家の元本にも損失が及びます。劣後比率は、物件価格の妥当性や売却条件と一緒に読む必要があります。

サブリースは空室リスクを和らげるが、全案件共通ではない

公式ページでは、運用不動産によってはサブリース契約を採用し、空室による賃料収入の減少リスクを和らげると説明されています。
一方、ファンドによって適用されない場合もあるため、契約先、開始条件、賃料、期間を案件ごとに確認します。

1号〜4号の許可はあるが、公開ファンドは1号2号型

アセットリードは、不動産特定共同事業の第1号・第2号・第3号・第4号を取得し、第1号事業の電子取引業務も行えると公式に記載しています。
ただし、現在公開されているASSET FUNDINGの通常ファンドは、アセットリードが契約主体となる1号2号型です。

3号4号の許可を持っていることと、各ファンドがSPCによる倒産隔離型であることは同じではありません。投資家保護の仕組みは、個別ファンドの契約と所有構造で判断します。

ASSET FUNDINGの特徴（メリット）

ポイント
・第3号以降は4〜5%中心
・運用期間は3〜6ヶ月
・全9件が都心の区分マンション1室
・グループで販売・賃貸管理・建設・AMを分担
・劣後比率の中央値は30%

第3号以降は4〜5%中心で、案件条件との釣り合いを見やすい

ポイント
・公開9件の平均予定利回りは5.22%
・第3号以降7件の平均は4.43%
・初期8%は開始記念の2件

ASSET FUNDINGは、第1号・第2号の年利8%が目立ちますが、公式ページでは開始記念の上乗せ利回りと説明されています。
その後7件は4〜5%で、平均4.43%です。

高い数字だけで選ぶサービスではなく、区分マンションの賃料、売却価格、劣後比率、短い期間との釣り合いを見て選べます。

運用期間が3〜6ヶ月と短い

ポイント
・3ヶ月が2件
・4ヶ月が3件
・6ヶ月が4件
・平均4.7ヶ月

公開9件の運用期間はすべて3〜6ヶ月です。
1年を超える案件中心のサービスより、満期までの予定を立てやすい点はメリットです。

ただし、短期でも中途解約は原則できず、売却や運営に問題が起きれば予定どおり償還されない可能性があります。期間の短さと安全性は分けて考えます。

区分マンション1室なので周辺相場を調べやすい

ポイント
・全9件が区分マンション1室
・港区・品川区・文京区の都市型レジデンス
・周辺の賃料と中古売買価格が比較材料

公開9件はすべて、都心の区分マンション1室を対象にした賃料収入型です。
ホテル開発や地方の大型施設より、同じ建物や周辺マンションの募集賃料・中古売買価格を探しやすく、下値を考える材料を集めやすい特徴があります。

比較材料が多いことは、価格が下がらないことを意味しません。駅距離、築年、専有面積、階数、向き、賃料、管理費、売却期間まで見て判断します。

アセットリードグループの実務と案件がつながっている

ポイント
・投資用マンションの企画・販売
・入居者募集と賃貸管理
・建設・修繕と建物管理
・不動産ファンド・AM機能

アセットリードは不動産販売とプロパティマネジメントを中心に展開し、グループ会社が賃貸仲介、建設・修繕、建物管理、ファンド・AMを分担しています。
ASSET FUNDINGの区分マンション案件は、この本業で扱う物件と運用機能につながっています。

外部から不慣れな物件を持ち込むより、賃料、入居者対応、修繕、売却を本業の延長で扱いやすい点は評価材料です。ただし、グループ内で完結すること自体が第三者保証になるわけではありません。

劣後比率は中央値30%

ポイント
・公開9件は23〜65%
・中央値30%
・第3号以降の平均28.1%
・サブリースは案件ごとに確認

公開9件の劣後比率は23〜65%で、中央値は30%です。
開始記念2件を除く第3号以降でも平均28.1%あり、公開ファンドでは一定の劣後出資が継続しています。

劣後出資は、対象不動産の損失を一定範囲で先に負担する仕組みです。物件価格が割高なら厚い劣後比率でも十分とは限らないため、周辺相場と一緒に確認します。

ASSET FUNDINGのデメリット（注意点）

ポイント
・第3号以降の利回りは4〜5%
・公開9件で組成頻度は低め
・同じ住戸が複数ファンドに登場
・1室の空室と売却価格へ集中
・元本保証なし・中途解約は原則不可

高利回りを優先する人には物足りない

ポイント
・第3号以降は4〜5%
・8%は開始記念の2件
・利回りだけの優位性は小さい

ASSET FUNDINGの通常時の予定利回りは4〜5%です。高い利回りを最優先する人には物足りません。短期、区分マンション、劣後比率との組み合わせに価値を感じるかで判断します。

公開9件で、投資機会は多くない

ポイント
・2023年の開始から公開9件
・募集総額1億6,500万円
・2026年8月2日時点で募集中なし

ASSET FUNDINGは常時募集型ではありません。
公開9件はすべて成立していますが、案件が出なければ投資できず、複数案件へ連続して分散する使い方もしにくいです。

9ファンドが9つの独立した物件とは限らない

ポイント
・AXAS白金台801は4回登場
・ファンド件数と物件分散数は別
・再登場の取引内容は契約書面で確認

第4号・第5号・第6号・第8号は、いずれもAXAS白金台801を対象としています。
同じ住戸が時期を変えて再登場しているため、公開9件を9つの独立した物件実績として数えるのは適切ではありません。

公式公開情報だけでは、各回の売買相手や資金移動をすべて確定できません。後続ファンドを借換え・再ファンドと断定せず、取得価格、売却先、運用終了時の処理は最新の契約書面で確認します。

区分マンション1室は空室と出口が集中する

ポイント
・入居者は原則1世帯
・空室時は賃料収入が止まりやすい
・サブリースの有無と条件は案件別
・売却価格は1室の条件に左右

区分マンション1室は相場を調べやすい反面、賃料収入と売却価格が1室に集中します。
退去が起きたときの募集期間、サブリース開始条件、保証賃料、修繕費を確認しないと、見かけの劣後比率だけでは判断できません。

運営会社の負債・元本割れ・手数料も確認が必要

ポイント
・2025年3月期の負債合計220.46億円
・自己資本比率約17.6%
・中途解約は原則不可
・入出金手数料は投資家負担

アセットリードは3期連続で最終黒字ですが、不動産会社として借入を使う財務です。
金利上昇、物件販売の鈍化、在庫の長期化は本業とファンド運営の両方へ影響し得ます。

ASSET FUNDINGは元本保証ではなく、クーリングオフ期間後の中途解約は原則できません。入金・出金の振込手数料も投資家負担ですが、GMOあおぞらネット銀行同士の振込は公式FAQで無料と案内されています。

怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・サービス名だけでは運営会社が分かりにくい
・初期8%と通常4〜5%で印象が違う
・公開件数と口コミが少ない
・アセットリード本体の評判と混ざりやすい
・劣後出資とサブリースは元本保証ではない

ASSET FUNDINGを怪しいと感じる主な理由は、詐欺かどうかの話より、サービスの実績と情報量がまだ少なく、運営会社の投資用マンション販売事業と検索結果が混ざりやすいことです。

初期8%だけを見ると現在の実態を読み違える

第1号・第2号の8%は開始記念の上乗せ利回りでした。
第3号以降は4〜5%で平均4.43%なので、現在のASSET FUNDINGを8%中心の高利回りサービスとして見るのは正確ではありません。

公開件数と口コミが少なく、判断材料が限られる

公式一覧で確認できるのは9件で、第三者の口コミも多くありません。
件数が少ないと、幅広い物件での運用力や、問題が起きたときの対応を実績から判断しにくくなります。

「アセットリード やばい」は運営会社本体の評判も混ざる

検索では、ASSET FUNDINGだけでなく「アセットリード やばい」など、投資用マンション販売会社としての評判も一緒に表示されます。
営業活動への評価と、ASSET FUNDINGの対象物件・分配・償還実績は同じ論点ではありません。

運営会社の法人実体、許認可、3期決算は公式情報で確認できますが、それだけで個別ファンドの安全性が保証されるわけでもありません。会社と案件を分けて確認します。

劣後出資とサブリースを安全保証と誤解しやすい

優先劣後構造とサブリースはリスクを和らげる仕組みですが、損失や空室の影響を完全になくすものではありません。
劣後比率、物件価格、賃料、サブリースの契約先と条件、売却予定を一緒に読んで判断します。

ASSET FUNDINGの口コミ・評判

ポイント
・第三者の口コミはまだ多くない
・短期・区分マンション・劣後出資が主な評価材料
・公開9件で投資機会は限定的
・償還後は出金状況も確認

ASSET FUNDINGは、公開ファンドと第三者の口コミがまだ多くありません。
口コミの件数だけでサービス全体の評判を判断するのは難しいため、公式のファンド条件と運営会社の情報を中心に確認します。

評価材料：短期・区分マンション・一定の劣後比率

短期・区分マンション・一定の劣後比率という分かりやすさは、複雑な開発案件より条件を追いやすいと感じる投資家に合います。

注意点：新規ファンドが少ない

2023年の開始から公開9件で、募集頻度は高くありません。
条件が合っても、募集がなければ投資できません。

ASSET FUNDINGだけで資金を回すのではなく、他サービスと組み合わせる前提が必要です。

操作面：償還後は出金状況も確認する

公式FAQでは、退会時には預かり資産残高を0円にするための出金手続きが必要と案内されています。
償還後は、投資口座への反映と銀行口座への出金状況をマイページで確認します。

償還予定日、投資口座への反映、銀行口座への出金までを同じ予定表で管理しておくと、待機資金を減らしやすくなります。

口コミより公式の案件条件を優先する

口コミは使い勝手や募集頻度を知る参考になりますが、物件価格や元本割れの可能性は口コミだけでは判断できません。
駅距離、築年、賃料、周辺売買価格、劣後比率、サブリース、売却条件、運営会社の財務を確認します。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営会社は株式会社アセットリード
・2000年設立、資本金1億円、代表は北田 理氏
・不動産販売、賃貸管理、不動産流動化、ステイ＆ホテルなどを展開
・不動産特定共同事業1号〜4号、宅建業、賃貸住宅管理業などの許認可を確認
・関連会社が賃貸仲介、建設、管理、AMを支えるグループ構造

会社名	株式会社アセットリード / ASSETLEAD Inc.
代表者	代表取締役社長 北田 理
所在地	東京都新宿区西新宿1-26-2 新宿野村ビル9F
設立	2000年3月27日
資本金	1億円
主な事業	不動産販売事業、プロパティマネジメント事業、不動産流動化事業、ステイ＆ホテル事業、不動産特定共同事業など
不動産特定共同事業	金融庁長官・国土交通大臣第72号（第1号・第2号・第3号・第4号、電子取引業務含む）
宅地建物取引業	東京都知事(6)第79542号
賃貸住宅管理業	国土交通大臣(1)第3443号
関連会社	アセットナビ、アセット建設、アセットコミュニティ、アセットリアルティマネジメント

運営本体は2000年設立の不動産会社

ASSET FUNDINGの運営会社は株式会社アセットリードです。2000年設立、資本金1億円で、投資用マンション販売やプロパティマネジメントを中心に事業を展開しています。

公式トップでは、不動産販売で20年以上の実績を持ち、都市型レジデンシャルに特化した不動産を提供していると説明されています。ASSET FUNDINGの案件も、この本業の延長線上にあります。

グループ会社が賃貸・建設・管理・AMを分担する

関連会社には、賃貸仲介のアセットナビ、建設・リフォームのアセット建設、建物管理のアセットコミュニティ、不動産ファンド・AMのアセットリアルティマネジメントがあります。

区分マンション案件では、入居者募集、管理、修繕、売却、ファンド運営をグループ内で連携しやすい点が評価材料です。ただし、グループ会社があること自体が元本保証になるわけではありません。

1号〜4号などの許認可があるが、投資判断は個別案件で行う

アセットリードは、不動産特定共同事業1号〜4号をすべて取得しており、電子取引業務も含むと公式に記載されています。宅建業、賃貸住宅管理業、第二種金融商品取引業・投資助言代理業、金融商品仲介業も確認できます。

許認可の広さは、事業者としての信頼材料になります。一方で、個別ファンドの安全性は、対象物件、賃料、売却価格、劣後比率、資金使途、契約条件で判断します。

上場企業ではないが、決算規模は小さくない

アセットリードは上場会社ではないため、上場企業のように四半期ごとのIRを細かく追えるわけではありません。
ただし、決算公告資料では、2025年3月期の売上高は350.92億円、当期純利益は6.43億円です。クラウドファンディング専業の小規模会社ではなく、本業不動産の規模がある会社として見ます。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・アセットリードの中心は、都心部の投資用マンションを企画・開発・販売する不動産販売事業
・利益の主な源泉は、販売価格から土地取得・建築・販売関連コストを差し引いた不動産販売マージン
・販売後も賃貸募集、管理、修繕、サブリースなどをグループで担い、管理収益と次の販売機会を作る
・不動産流動化とASSET FUNDINGは、自社不動産の資金回転と投資家接点を増やす役割
・ホテル・民泊事業は、レジデンス開発ノウハウを宿泊用途にも広げる補助的な収益源
・収益内訳は詳細開示されていないため、以下は公式事業説明と決算数値からの推定を含む

アセットリードを一言でいうと、都心部の投資用マンションを作り、投資家やオーナーに販売し、その後の賃貸管理までグループで取り込む会社です。ASSET FUNDINGだけを見ているとクラウドファンディング会社に見えますが、会社全体の主役は不動産販売と管理です。

決算を見ると、この構造がかなりはっきり出ています。2025年3月期は売上高350.92億円に対し、売上原価318.60億円、売上総利益32.32億円、営業利益15.22億円です。つまり、売上の大半は不動産の仕入れ・開発・建築などの原価を伴うビジネスで、利益は物件を仕入れて商品化し、販売価格との差額を取るところから生まれていると読むのが自然です。

主な利益源	都心部の投資用マンションやアパートを企画・開発・販売し、販売価格と土地・建築・仕入れコストとの差額を取る。
継続収益	販売後の賃貸管理、入居者募集、修繕管理、サブリース関連などで管理手数料や周辺収益を積み上げる。
資金回転の仕組み	不動産流動化やASSET FUNDINGにより、保有・開発した不動産を小口化し、資金回収や投資家接点を増やす。
補助的な収益源	AXASシリーズの住環境をホテル・民泊・長期滞在用途に展開し、宿泊運営や用途転換の選択肢を持つ。
弱くなる局面	土地・建築費の上昇、販売鈍化、金利上昇、賃貸稼働低下、修繕費増加が重なると利益が圧迫される。

まず中心にあるのは「都心部の投資用マンションを作って売る」事業

ポイント
・公式の不動産販売事業では、主に投資用マンション、一棟アパート、分譲マンションの販売を説明
・自社ブランド物件の強みとして、都心部、駅近、設備仕様、賃貸需要を重視
・売上規模から見ても、会社全体の利益を支える中心事業と考えられる

アセットリードの公式サイトでは、不動産販売事業について、主に投資用マンション、一棟アパート、分譲マンションを販売すると説明されています。自社ブランド物件では、都心部の立地、駅近、耐震、設備仕様、重厚なエントランスなどを重視しているとされています。

この事業の利益構造はかなりシンプルです。土地や物件を仕入れる、企画する、建築する、販売する。そして、販売価格から原価を差し引いた差額が粗利益になります。2025年3月期の売上総利益は32.32億円なので、まずはここが利益の大きな入口です。

ただし、不動産販売は在庫を抱えるビジネスです。物件を高く仕入れすぎたり、販売に時間がかかったり、金利負担が増えたりすると、利益率が下がります。アセットリードの本業を見るときは、販売実績だけでなく、在庫回転と資金調達環境もセットで見たいです。

販売後の賃貸管理が、継続収益と物件価値の維持につながる

ポイント
・プロパティマネジメント事業では、入居者募集、賃貸管理、契約、クレーム対応、修繕管理を行う
・グループ会社のアセットナビが賃貸募集、アセットコミュニティが建物管理や修繕を支える
・販売して終わりではなく、販売後の管理を取ることで継続収益と顧客接点が残る

投資用マンション会社の強さは、販売した後にも出ます。アセットリードはプロパティマネジメント事業として、入居者募集、賃貸管理、契約手続き、クレーム対応、修繕管理などを行うと説明しています。

この管理事業は、単なるおまけではありません。
投資家にマンションを販売したあと、賃貸募集や管理を任せてもらえれば、管理手数料や周辺収益が継続します。さらに、入居率や賃料相場の情報がグループに蓄積されるので、次の物件企画や販売にも戻ってきます。

ASSET FUNDINGのインカム型案件で見るべき「入居者がいるか」「退去時に誰が対応するか」「サブリースがあるか」は、この管理事業と直結します。物件を売る力だけでなく、運用中に賃料を維持する力があるかが重要です。

グループ会社は、外注先ではなく本業の部品として機能している

ポイント
・アセットナビは賃貸仲介・入居者募集の前線
・アセット建設は企画・開発・建設・修繕対応
・アセットコミュニティは建物管理、清掃、設備メンテナンス、修繕を担う
・アセットリアルティマネジメントは不動産ファンド・AM・STO領域を担う

アセットリードグループは、投資用マンションの販売会社が周辺業務を外注しているというより、販売後の運用まで自前で回す構造に近いです。アセットナビが入居者募集、アセット建設が建設・修繕、アセットコミュニティが管理・メンテナンス、アセットリアルティマネジメントがファンド・AM領域を担います。

この構造の良さは、物件の情報がグループ内で循環しやすいことです。どの立地で賃貸需要があるか、どの設備が評価されるか、どの修繕が必要か、どの価格なら売れるかを本業の中で把握しやすくなります。

一方で、グループ内で完結しているからこそ、前提が外れた時の影響もグループ内に集中します。賃貸需要の低下、建築費の上昇、修繕費の増加、販売不振が同時に来ると、販売・管理・ファンド組成の全部に効きます。

不動産流動化とASSET FUNDINGは、資金回転を助ける仕組み

ポイント
・不動産流動化は、既存物件の価値を高めて売却・運用する事業
・ASSET FUNDINGは、対象不動産を小口化し、個人投資家から資金を集める窓口
・会社全体から見ると、現時点の公開募集総額1.65億円は本業規模に比べて小さい

不動産流動化事業は、既存物件を取得し、手を入れ、賃貸を整え、売却や運用につなげる事業です。公式サイトでも、自社物件の開発・販売・管理ノウハウと独自ネットワークを活用する事業として説明されています。

ASSET FUNDINGは、この流動化や本業不動産の一部を個人投資家向けに小口化する窓口です。投資家から見ると、1万円から都心不動産に参加できる仕組みです。運営会社から見ると、保有不動産の資金回転を高め、投資家接点を増やす仕組みになります。

公開ファンド9件の募集総額1.65億円は、2025年3月期の売上高350.92億円の約0.47%に相当します。
募集額と売上高は性質の違う数字なので、この比率を依存度とは呼べませんが、ASSET FUNDINGが会社全体の主力収益とは考えにくい規模です。
本業不動産を補完する小規模な資金調達・投資家接点の一つと考えるのが自然ですが、サービス運営の正確な目的や収益構成は開示されていません。

ステイ＆ホテル事業は、レジデンス開発ノウハウの用途展開

ポイント
・AXASシリーズの住環境をホテル、民泊、長期滞在施設へ展開
・レジデンスを宿泊用途へ転用できると、物件の使い道と出口が広がる
・ただし会社全体の利益柱としては、不動産販売・管理より補助的に見る

アセットリードは、ステイ＆ホテル事業も行っています。公式サイトでは、AXASシリーズの住環境を、コンドミニアム化、民泊、ゲストハウス、ホステルなど都市型宿泊施設として展開すると説明されています。

これは、本業のマンション開発と無関係な別事業ではありません。レジデンスとして設計した物件を、宿泊・長期滞在・民泊など別用途にも使えるようにすることで、物件の収益化の選択肢が増えます。

ただし、投資家目線では、ホテル事業を過大評価しすぎない方がよいです。ASSET FUNDINGの公開案件は現時点では短期のレジデンス系が中心です。ホテル・民泊は、アセットリードの不動産活用力を見る補助材料として扱うのが自然です。

この会社の利益は「売って終わり」ではなく、販売・管理・再流動化の循環から出る

ポイント
・物件を企画・開発して販売することで大きな売上を作る
・販売後の管理を受けることで継続収益と賃貸情報を得る
・管理や賃貸情報を次の仕入れ・企画・販売・クラファン組成に活かす

アセットリードのビジネスモデルは、単にマンションを売って終わりではありません。企画・開発・販売で大きな売上を作り、販売後の賃貸管理で継続収益と顧客接点を持ち、管理で得た賃貸需要や物件価値の情報を次の開発・販売・流動化に戻す循環型です。

ASSET FUNDINGは、この循環の中で「個人投資家に小口で参加してもらう入口」です。対象が都心区分マンション中心であれば、本業の販売・管理データを活かしやすいですし、投資家側も周辺相場を調べやすいです。

だからこそ、ASSET FUNDINGを見る時は「クラファン単体で儲かっているか」だけではなく、アセットリード本体の販売力、賃貸管理力、在庫回転、負債負担まで見る必要があります。

厳しい局面は販売鈍化・金利上昇・賃貸稼働低下が重なる時

ポイント
・土地や建築費が上がると、販売マージンが薄くなる
・投資用マンション販売が鈍ると、売上と在庫回転が落ちる
・金利上昇は仕入れ資金、保有資産、投資家需要のすべてに影響する
・賃貸稼働やサブリース採算が悪化すると、インカム型案件の安定感も下がる

このモデルが苦しくなるのは、土地や建築費が上がり、販売価格に転嫁しにくくなり、さらに投資用マンションの買い手が減る局面です。売れ残りが増えると、在庫の保有期間が伸び、借入金利や管理コストが効いてきます。

また、賃貸需要が弱まると、販売後のオーナー満足度やサブリース採算にも影響します。ASSET FUNDINGのようなインカム型案件では、入居率、賃料、保証会社、退去時対応が重要になる理由もここにあります。

逆にいえば、都心部の賃貸需要が強く、短期で販売・償還でき、管理も回っている局面では、ASSET FUNDINGのような短期区分マンション案件は本業と噛み合いやすいです。投資判断では、対象物件単体だけでなく、この本業サイクルが今も健全に回っているかを見るのが大事です。

株式会社アセットリードの決算 / 財務レポート

ポイント
・2023/3期〜2025/3期はいずれも最終黒字
・売上高は222.08億円から350.92億円へ増加
・営業利益は4.45億円から15.22億円へ拡大
・総資産は約173.42億円から267.48億円へ拡大
・自己資本比率は2025/3期で約17.6%、固定負債も大きい
・匿名組合出資金受入が見えないため、クラファン依存度は切り出せない

項目	2023/3期	2024/3期	2025/3期
売上高	222.08億円	234.60億円	350.92億円
営業利益	4.45億円	8.79億円	15.22億円
当期純利益	1.42億円	3.31億円	6.43億円
総資産	173.42億円	227.80億円	267.48億円
純資産	36.72億円	40.16億円	47.02億円
自己資本比率	21.2%	17.6%	17.6%

売上・利益は3期で拡大

売上高は2023年3月期222.08億円、2024年3月期234.60億円、2025年3月期350.92億円です。2025年3月期に大きく伸びています。

営業利益も4.45億円、8.79億円、15.22億円と拡大しています。ASSET FUNDINGの運営会社を見るうえで、黒字拡大は事業継続力を見る材料の一つです。ただし、利益の伸びだけで個別ファンドの安全性は判断できません。

本業利益が伸びている点はプラス

不動産クラウドファンディング事業者を見るときは、最終利益だけでなく営業利益を見たいです。営業利益は本業から出ている利益だからです。

アセットリードの場合、2025年3月期の営業利益は15.22億円です。営業外費用もありますが、本業側で利益を出せている点は、運営会社の信用を見るうえでプラスです。

負債は大きく、不動産会社型のレバレッジがある

2025年3月期の流動負債は69.27億円、固定負債は151.19億円、負債合計は220.46億円です。純資産は47.02億円で、自己資本比率は約17.6%です。

不動産会社としては、借入を使いながら物件を仕入れ、販売・管理していく構造が自然です。ただし、金利上昇や販売不振の影響は受けます。黒字である一方、負債の重さは必ず見ておきたいです。

2025/3期の総資産は内訳合計ベースで整理

2025年3月期の決算公告資料は、資産合計欄の見え方に一部不整合があります。本記事では、流動資産201.21億円と固定資産66.27億円の内訳合計、また負債220.46億円と純資産47.02億円の合計に合わせ、総資産267.48億円として整理しています。

決算を見るときは、こうした表記の読み違いにも注意が必要です。投資判断では、数字の方向感だけでなく、どの行がどの事業とつながるのかを確認したいです。

クラウドファンディング依存度は計算できない

不動産クラウドファンディング事業者では、可能であれば「匿名組合出資金受入 ÷ 総資産」でクラウドファンディング依存度を見たいです。

ただし、今回確認した決算公告資料では匿名組合出資金受入の行が確認できません。ASSET FUNDINGの公開募集総額は1.65億円で、アセットリード全体の総資産規模と比べるとサービス規模はまだ小さく見えますが、決算上の依存度としては断定しない方がよいです。

ASSET FUNDINGの実績

ポイント
・公開ファンドは9件、募集総額1億6,500万円
・全9件が区分マンション1室の賃料収入型
・平均予定利回り5.22%、第3号以降4.43%
・運用期間3〜6ヶ月、平均4.7ヶ月
・劣後比率23〜65%、中央値30%
・第1号〜第8号は運用終了、第9号は運用中

公開件数	9件
募集総額	1億6,500万円
投資対象	全9件が都心の区分マンション1室
平均予定利回り	全9件5.22% / 第3号以降4.43%
平均運用期間	4.7ヶ月（3〜6ヶ月）
劣後比率	23〜65% / 中央値30% / 第3号以降平均28.1%
運用状況	第1号〜第8号は運用終了 / 第9号は運用中
現在の募集	なし（2026年8月2日時点）

利回り分布：通常時は4〜5%

ポイント
・4%が4件
・5%が3件
・8%が2件
・第3号以降の平均4.43%

全9件の平均は5.22%ですが、8%の第1号・第2号は開始記念の上乗せ利回りです。
通常時の目線は、第3号以降の4〜5%・平均4.43%に置く方が実態に合います。

運用期間分布：3〜6ヶ月の短期型

ポイント
・3ヶ月が2件
・4ヶ月が3件
・6ヶ月が4件
・平均4.7ヶ月

運用期間はすべて半年以内です。短期間で予定を組みやすい一方、募集頻度が低いため、償還後すぐに同じサービスへ再投資できるとは限りません。

投資対象：全9件が区分マンション1室

ポイント
・港区・品川区・文京区の都市型レジデンス
・賃料収入100%・売却益0%の計画
・同じ住戸の再登場あり

第1号・第2号	AXAS白金台 区分マンション1室
第3号	AXAS白金台601
第4号・第5号・第6号・第8号	AXAS白金台801
第7号	AXAS目黒Sta.601
第9号	AXAS文京関口305

全9件が区分マンション1室で、計画上の分配は賃料収入100%・売却益0%です。
一方、AXAS白金台801は4回登場しているため、9ファンドを9つの独立した物件分散と数えないようにします。

同じ住戸が再登場した理由や各回の売買相手は、公開ページだけではすべて確定できません。後続ファンドを借換えと断定せず、投資時の契約書面で取得・売却条件を確認します。

劣後比率：23〜65%、中央値30%

ポイント
・開始記念2件は65%
・第3号以降は23〜31%
・第3号以降の平均28.1%
・元本保証ではない

第1号・第2号	65%
第3号・第4号	30%
第5号	27%
第6号・第8号	31%
第7号	23%
第9号	25%

劣後比率はすべての公開ファンドで23%以上です。
開始記念2件の65%を除いても、第3号以降の平均は28.1%あります。

この数字は価格下落への一つの余裕ですが、物件価格が高ければ十分とは限りません。周辺相場から見た取得価格、1室の空室、売却期間、サブリース条件と合わせて判断します。

募集ペース：投資機会は限定的

ポイント
・2023年4月の開始から9件
・第1号〜第8号は運用終了
・第9号は2026年10月末まで運用予定
・2026年8月2日時点で募集中なし

サービス開始	2023年4月
公開ファンド	9件
運用終了	第1号〜第8号
運用中	第9号（2026年10月31日までの予定）
募集中	なし（2026年8月2日時点）

ASSET FUNDINGは小型案件を低い頻度で組成するサービスです。
ファンドが出たときの比較候補にはなりますが、常に資金を置く主力サービスとしては使いにくいです。

キャンペーン情報

登録〜出資までの流れ

ポイント
・まず会員登録と本人確認を行う
・本人確認コード入力後に投資申込が可能になる
・投資申請前の事前入金はできない
・投資申請後、入金期限内に本人名義で振り込む
・契約書面と劣後比率、サブリース条件を確認してから申し込む

STEP1：公式サイトから会員登録する

まずは公式サイトから会員登録を行います。メールアドレスや基本情報を入力し、本人確認に進みます。

STEP2：本人確認書類とマイナンバーを登録する

本人確認書類やマイナンバーの提出が必要です。公式FAQでは、マイページからマイナンバー画像を登録する流れも説明されています。

STEP3：本人確認コードを入力する

本人確認コードを受領後、マイページにログインしてコードを入力すると、会員登録が完了し、投資申込が可能になります。

STEP4：ファンド詳細と契約書面を確認する

投資申込前には、予定分配率、運用期間、対象物件、劣後出資比率、サブリースの有無、保証会社、売却想定、手数料、リスクを確認します。ASSET FUNDINGではここが最重要です。

STEP5：投資申請後に入金する

公式FAQでは、投資申込より先に入金することはできないと説明されています。投資申請後、入金期限内に本人名義で振り込みます。入金反映に3営業日程度かかる場合がある点も見ておきたいです。

FAQ

現在募集中のファンドはありますか？

2026年8月2日時点では、募集中のファンドはありません。第9号が運用中で、運用予定期間は2026年5月1日〜10月31日です。最新状況は公式ファンド一覧で確認してください。

ASSET FUNDINGは元本保証ですか？

元本保証ではありません。優先劣後構造があっても、損失が劣後出資額を超えれば投資家元本に影響します。

最低投資額はいくらですか？

公式ファンド一覧では、公開9件はいずれも1万円からです。今後変わる可能性があるため、個別ファンドページを確認してください。

利回りはどのくらいですか？

公開9件は4〜8%で平均5.22%です。ただし、8%は開始記念の2件で、第3号以降は4〜5%・平均4.43%です。

劣後比率はどのくらいですか？

公開9件は23〜65%で、中央値は30%です。第3号以降7件の平均は28.1%ですが、劣後出資は元本保証ではありません。

9件なら9物件へ分散されていますか？

いいえ。第4号・第5号・第6号・第8号は同じAXAS白金台801を対象としています。ファンド件数と独立した物件数は分けて見ます。

サブリースは全案件にありますか？

全案件共通ではありません。公式ページでも、運用不動産によって採用し、ファンドによって適用されない場合があると説明されています。契約先と条件を個別に確認してください。

償還後のお金は自動で銀行口座へ戻りますか？

公式FAQでは、退会時に預かり資産残高を0円にする出金手続きが必要と案内されています。償還後は投資口座への反映と銀行口座への出金状況をマイページで確認してください。

手数料はかかりますか？

会員登録と投資申請は無料です。運用手数料は契約締結前交付書面で確認し、入金・出金の振込手数料は投資家負担です。公式FAQでは、GMOあおぞらネット銀行同士の振込は無料と案内されています。

途中解約はできますか？

公式FAQでは、クーリングオフ期間を過ぎた後の中途解約は原則できないと説明されています。余裕資金で投資してください。

1号〜4号の許可があればSPC型ですか？

いいえ。アセットリードが1号〜4号の許可を持つことと、各ファンドがSPCによる倒産隔離型であることは別です。公開されている通常ファンドは、アセットリードが契約主体となる1号2号型として確認します。

運営会社は信頼できますか？

アセットリードは2000年設立で、2025年3月期は売上350.92億円、当期純利益6.43億円です。不動産特定共同事業1号〜4号などの許認可も確認できます。一方、上場企業ではなく、負債合計は220.46億円あるため、会社の実績と個別ファンドの条件を分けて判断します。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

ASSET FUNDINGだけでなく、他の不動産クラウドファンディングの募集予定もまとめて確認したい場合は、利回りカレンダーが便利です。募集開始日、予定利回り、運用期間を横断して見られます。

まとめ

ポイント
・全9件が都心の区分マンション1室
・第3号以降の平均予定利回り4.43%
・運用期間3〜6ヶ月、平均4.7ヶ月
・劣後比率23〜65%、中央値30%
・同じ住戸の再登場と低い組成頻度に注意
・運営会社は3期黒字拡大だが負債も大きい

ASSET FUNDINGは、短い運用期間と都心の区分マンションを重視する不動産クラウドファンディングです。
開始記念の8%ではなく、第3号以降の4〜5%・平均4.43%を通常時の目線にします。

全9件が区分マンション1室なので周辺相場を調べやすく、劣後比率の中央値も30%です。
一方、同じAXAS白金台801が4回登場し、募集頻度も低いため、9件をそのまま物件分散や豊富な投資機会と評価することはできません。

投資するときは、物件価格、賃料、劣後比率、サブリース、空室時の対応、売却条件を確認します。
アセットリードの販売・管理力と3期黒字は評価材料ですが、元本保証ではなく、会社の負債と不動産市況の影響も残ります。

ASSET FUNDINGだけを主力にするより、案件が出たときに条件を精査し、他サービスと組み合わせる分散候補として使うのが自然です。

出典・参考

・ASSET FUNDING公式サイト：https://asset-funding.jp/index.html
・ASSET FUNDING ファンド一覧：https://asset-funding.jp/investment/fund_list.html
・ASSET FUNDING 仕組み：https://asset-funding.jp/point1/point1.html
・ASSET FUNDING リスク緩和：https://asset-funding.jp/point2/point2.html
・ASSET FUNDING グループ説明：https://asset-funding.jp/point3/point3.html
・ASSET FUNDING FAQ：https://asset-funding.jp/faq/faq.html
・株式会社アセットリード 会社概要：https://assetlead.co.jp/company/
・株式会社アセットリード グループ企業：https://assetlead.co.jp/group/
・株式会社アセットリード 不動産特定共同事業：https://assetlead.co.jp/domain/law/
・株式会社アセットリード 決算公告資料 / 官報決算公告データ
・利回りカレンダー：https://j-life-consultation.com/rimawari-calendar/5632/