ASSET FUNDINGの評判は？短期インカム型・高劣後、本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※ASSET FUNDINGは元本保証ではありません。不動産価格の下落、賃料下落、売却遅延、運営会社の信用悪化などにより、分配遅延や元本割れが起こる可能性があります。

ASSET FUNDING（アセットファンディング）は、株式会社アセットリードが運営する不動産クラウドファンディングです。公開9件を見ると、初期2件は年利8%でしたが、その後は年利4〜5%・3〜6ヶ月の短期案件が中心です。

この記事では、公式サイト、ファンド一覧、FAQ、運営会社ページ、グループ会社ページ、決算公告資料を確認したうえで、ASSET FUNDINGの評判、メリット・デメリット、本業、決算、投資時に見るべきポイントを整理します。

この記事でわかること
・結論：ASSET FUNDINGは短期・都心区分マンション型を4〜5%で狙う人向け
 ・直近ファンド情報
 ・ASSET FUNDINGとは
 ・ASSET FUNDINGの仕組み
 ・ASSET FUNDINGの特徴（メリット）
・ASSET FUNDINGのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
 ・ASSET FUNDINGの口コミ・評判
 ・運営会社の会社概要 / 信頼性
 ・運営会社の「本業」を分解する
 ・株式会社アセットリードの決算 / 財務レポート
 ・ASSET FUNDINGの実績
 ・キャンペーン情報
 ・登録〜出資までの流れ
 ・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
 ・まとめ
 ・出典・参考

結論：ASSET FUNDINGは短期・都心区分マンション型を4〜5%で狙う人向け

ポイント
・公開9件の平均予定利回りは5.22%、第3号以降は平均4.43%
・運用期間は3〜6ヶ月中心で、平均4.7ヶ月と短い
・都心区分マンションのインカム型案件が多く、短期で資金を回しやすい
・運営会社は2000年設立のアセットリードで、販売・管理・建設・AMをグループで持つ
・劣後出資やサブリースは魅力だが、案件ごとの条件確認が前提

結論からいうと、ASSET FUNDINGは「高利回りを大きく狙うサービス」というより、短期・都心区分マンション・インカム型を4〜5%前後でコツコツ使いたい人向けのサービスです。初期の第1号・第2号は年利8%でしたが、第3号以降は4〜5%に落ち着いています。

良いところは、運用期間が短く、対象が都心レジデンスに寄っており、アセットリードグループの販売・賃貸管理・建設・ファンド運営の機能とつながっている点です。
直近ファンドでは、入居済み区分マンション、退去時のグループ会社サブリース、保証会社加入、厚めの劣後出資といった説明が見られる案件もあり、設計としてはかなり安定寄りに見えます。

個人的には、ASSET FUNDINGは大きく攻める主力というより、短期インカム型の安定枠として少額で使うサービスだと考えています。
高利回りサービスと比べると派手さはありませんが、低すぎない利回りと短期回収を重視する人には検討しやすいです。

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劣後出資比率約25％なので、売却時等の元本毀損リスクは少ない。

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ASSET FUNDINGとは

ASSET FUNDING公式トップのファーストビュー。スクリーンショットは2026年4月30日時点。

サービス名	ASSET FUNDING（アセットファンディング）
運営会社	株式会社アセットリード
代表者	代表取締役社長北田理
所在地	東京都新宿区西新宿1-26-2 新宿野村ビル9F
商品タイプ	不動産クラウドファンディング / 不動産特定共同事業
主な投資対象	都市型レジデンス、区分マンションなど
最低投資額	公式一覧では1万円
公式サイト	ASSET FUNDING公式サイト

ASSET FUNDINGは、不動産販売で20年以上の実績を持つ株式会社アセットリードが運営する不動産クラウドファンディングです。公式サイトでは、都市型のレジデンシャルに特化した不動産へ、スマホで1万円から投資できるサービスとして説明されています。

アセットリードは、自社ブランドのマンション開発・販売、賃貸管理、不動産流動化、ホテル関連事業などを行っています。ASSET FUNDINGの案件も、単に外部案件を並べるというより、アセットリードグループの本業と近い都心レジデンスを小口化するサービスとして見ると理解しやすいです。

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ASSET FUNDINGの仕組み

ポイント
・投資家は匿名組合契約を通じて対象不動産事業へ出資する
・営業者であるアセットリードが不動産の取得・運用・売却を担う
・分配原資は賃料収入や売却益が中心になる
・優先劣後構造により、一定範囲の損失は劣後出資者が先に負担する
・サブリースは運用不動産によって採用されるが、全案件共通ではない

匿名組合型で、不動産を直接所有するわけではない

ASSET FUNDINGでは、投資家は匿名組合契約を通じて出資します。対象不動産から生じる賃料収入や売却益をもとに分配・償還を目指す仕組みですが、投資家が対象不動産を直接所有するわけではありません。

そのため、投資判断では物件の条件だけでなく、営業者であるアセットリードの運営力、賃貸管理力、売却力、財務体力も見ます。

優先劣後構造で一定の下落バッファがある

公式ページでは、アセットリードが劣後出資者として共同出資し、売却時に損失が発生した場合はアセットリードが先に損失を負担すると説明されています。
損失が劣後出資額を超えた場合に、優先出資者である投資家にも損失が生じる構造です。

これは投資家にとって重要な下落バッファですが、元本保証ではありません。
劣後比率は案件ごとに異なるため、投資前に個別ファンドページと契約書面で確認する必要があります。

サブリースは空室リスクを和らげるが、全案件共通ではない

公式ページでは、運用不動産によってはサブリース契約を行うことで空室による賃料収入の減少リスクをカバーすると説明されています。
サブリースは、対象不動産をサブリース会社が借り上げ、入居者募集や契約を担う仕組みです。

ただし、公式にも「ファンドによっては適用されない場合がある」と書かれています。
サブリースがあるか、退去時だけなのか、保証会社の扱いはどうなっているかを、必ず案件ごとに見てください。

1号〜4号の許可はあるが、現行案件は1号2号中心に見る

アセットリードは、不動産特定共同事業の第1号・第2号・第3号・第4号を取得しており、第1号事業において電子取引業務も含むと公式に記載されています。これは事業者としての対応範囲が広い点では強い材料です。

一方で、現在公開されているASSET FUNDINGの通常ファンドは、投資家から資金を集めてアセットリードが不動産事業を行う1号2号型として見るのが自然です。
3号4号の倒産隔離型やSPC活用が投資家メリットとして出てくるかは、今後の個別案件で確認したいポイントです。

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ASSET FUNDINGの特徴（メリット）

ポイント
・第3号以降は4〜5%中心で、低すぎず高すぎない短期案件として見やすい
・運用期間は3〜6ヶ月中心で、平均4.7ヶ月と資金を回しやすい
・都心区分マンション・レジデンス案件が多く、物件の流動性を見やすい
・アセットリードグループが販売・賃貸管理・建設・AMまで持つ
・劣後出資やサブリースなど、安定化を意識した設計がある

第3号以降は4〜5%中心で、過度な高利回りではない

ポイント
・公開9件の平均予定利回りは5.22%
・第3号以降7件の平均は4.43%
・高利回りを無理に追うより、短期安定寄りの水準

ASSET FUNDINGは、初期の第1号・第2号が年利8%だったため「高利回りサービス」という印象を持たれやすいです。ただ、公式一覧を通して見ると、第3号以降は4〜5%が中心です。

これは、投資家にとって派手な数字ではありませんが、都心区分マンションの短期インカム案件としては現実的な水準です。高すぎる利回りの理由を疑いながら読むサービスというより、物件・劣後・期間のバランスを見て判断するサービスです。

運用期間が短く、資金を回しやすい

ポイント
・公開9件の運用期間は3〜6ヶ月
・平均運用期間は4.7ヶ月、中央値は4ヶ月
・長期拘束が苦手な人にも検討しやすい

ASSET FUNDINGの運用期間は、公開一覧上では3〜6ヶ月です。1年を超える案件は確認できず、短期で償還を待ちやすい点は大きなメリットです。

もちろん、短期だから安全というわけではありません。募集から運用開始、償還までのスケジュール、早期償還や遅延時の扱い、中途解約の可否は必ず確認します。それでも、長期案件中心のサービスと比べると、資金配分しやすいです。

都心区分マンション案件が多く、出口を考えやすい

ポイント
・公式トップでは都市型レジデンシャルに特化した不動産と説明
・直近ファンドは駅近区分マンションとして紹介されている
・流動性が低すぎない物件なら、売却出口を考えやすい

ASSET FUNDINGの案件は、都心のレジデンスや区分マンションに寄っています。直近ファンドも、駅近の区分マンション1室を対象にした案件として既存記事側で紹介されていました。

区分マンションは、物件の場所や築年数、賃貸需要によって流動性が見えやすいです。特殊な大型開発やホテル案件より、出口価格を比較しやすい点はメリットになります。

アセットリードグループの実務と案件がつながっている

ポイント
・アセットリードは不動産販売、PM、不動産流動化、ホテル関連事業を行う
・グループに賃貸仲介、建設、管理、AM機能がある
・単発のクラファン専業より、実務の裏付けを見やすい

ASSET FUNDINGの運営会社であるアセットリードは、不動産販売やプロパティマネジメントを本業とする会社です。グループには、賃貸仲介のアセットナビ、建設のアセット建設、管理のアセットコミュニティ、ファンド・AMのアセットリアルティマネジメントがあります。

この構造は、投資家から見るとプラスです。仕入れ、販売、賃貸管理、修繕、AMがグループ内でつながるため、都心レジデンス案件の組成や管理を本業の延長として見やすいからです。

劣後出資やサブリースなど、安定化の工夫がある

ポイント
・公式ページで優先劣後構造を説明
・運用不動産によってはサブリース契約を採用
・直近案件では厚めの劣後出資が説明されているケースもある

ASSET FUNDINGでは、優先劣後構造により一定の価格下落バッファを持たせています。また、運用不動産によってはサブリース契約により、空室リスクを和らげる設計もあります。

特に、入居中の都心区分マンションで、劣後出資比率が厚めに設定され、退去時にはグループ会社のサブリース等を行う説明がある案件は、かなり安定寄りに見えます。ただし、これは全案件共通ではないため、必ず個別条件で判断してください。

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ASSET FUNDINGのデメリット（注意点）

ポイント
・4〜5%中心なので、高利回り狙いの人には物足りない場合がある
・公開ファンドは9件で、超大手ほど実績は厚くない
・サブリース・保証会社・劣後比率は案件ごとに確認が必要
・運営会社は黒字拡大だが、固定負債の大きい不動産会社型の財務
・元本保証なし、中途解約不可、入出金手数料負担は基本リスク

高利回り狙いには物足りない水準になっている

ポイント
・第3号以降は4〜5%中心
・8%案件は初期2件だけ
・高利回りサービスと比べるとリターンは控えめ

ASSET FUNDINGは、直近では4〜5%中心です。10%前後の不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングと比べると、利回りだけの魅力は強くありません。

ここは、短期・都心区分・劣後出資を重視するならメリットですが、高利回りを狙って投資先を探している人には物足りない可能性があります。

公開ファンド数は9件で、実績の厚みはまだ限定的

ポイント
・公式一覧で確認できる公開ファンドは9件
・募集総額は1億6,500万円
・償還実績はあるが、大量組成サービスではない

ASSET FUNDINGの公開ファンドは9件です。全件100%以上に到達しており、#1〜#7は運用終了ですが、組成数としてはまだ多いとは言えません。

大量に案件を出しているサービスのように、幅広い相場感やトラブル時対応を判断できる段階ではありません。今後の組成ペース、償還、分配、お知らせの質を継続して見たいです。

サブリースや保証会社は案件ごとに読む必要がある

ポイント
・公式ページではサブリースが適用されない場合があると明記
・保証会社加入や退去時サブリースの扱いは個別条件
・説明がある案件でも、契約条件と範囲を確認する

ASSET FUNDINGの安定感を語るうえで、サブリースや保証会社は重要です。ただ、公式ページにもある通り、サブリースはすべてのファンドで必ず適用されるものではありません。

投資時には、現入居者の有無、保証会社の加入、退去時に誰がサブリースするのか、サブリース賃料はいくらか、劣後出資比率はいくらかを必ず確認してください。ここを読まずに「安定そう」で投資するのは危険です。

運営会社の財務は黒字だが、不動産会社らしく負債も大きい

ポイント
・2025年3月期は売上350.92億円、純利益6.43億円
・固定負債は151.19億円、流動負債は69.27億円
・自己資本比率は約17.6%

アセットリードの2025年3月期は、売上・利益ともに大きく伸びています。これは運営会社を見るうえでかなり強い材料です。

ただし、不動産会社らしく負債も大きいです。固定負債が151.19億円、流動負債が69.27億円あり、自己資本比率は約17.6%です。市況悪化、在庫回転の鈍化、金利上昇が重なると利益や資金繰りに影響しやすい点は見ておきたいです。

元本保証なし・中途解約不可・手数料負担がある

ポイント
・公式FAQでは出資金の元本保証なしと明記
・クーリングオフ期間後の中途解約は原則不可
・入金・出金時の振込手数料は投資家負担

ASSET FUNDINGは元本保証ではありません。公式FAQでも、出資金の元本保証はないと説明されています。匿名組合型なので、損失が出資額を超えて投資家に追加負担されるわけではありませんが、出資金が毀損する可能性はあります。

また、クーリングオフ期間を過ぎると原則として中途解約はできません。入金・出金時の振込手数料も投資家負担です。GMOあおぞらネット銀行同士であれば手数料がかからない説明はありますが、少額投資では手数料まで含めて考える必要があります。

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怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・初期8%案件の印象と現在4〜5%中心の実態にズレがある
・不動産クラウドファンディングは元本保証ではない
・1号〜4号の許可があっても、個別ファンドの安全性を保証するものではない
・運営会社は黒字だが、負債の大きい不動産会社型のリスクは残る
・今回確認した範囲では、不特法許可を否定するような一次情報は見つけていない

初期の8%だけを見ると実態を読み違えやすい

ASSET FUNDINGは、第1号・第2号が8%だったため、かなり高利回りのサービスに見えます。ただ、現在の実績を見ると、第3号以降は4〜5%中心です。

このズレを理解せずに「高利回りだから危ない」「8%が続くはず」と見ると判断を誤ります。現状は、都心区分マンションの短期インカム型を4〜5%で出すサービスとして評価した方が自然です。

劣後出資やサブリースは元本保証ではない

優先劣後構造やサブリースは、投資家にとってプラスの仕組みです。ただし、劣後出資額を超える価格下落が起きれば投資家元本にも影響しますし、サブリースも契約内容や適用範囲によって効果が変わります。

仕組みがあるから安心ではなく、仕組みがどのくらい厚いのかを読む必要があります。ASSET FUNDINGでは、劣後比率とサブリースの有無を案件ごとに見たいです。

許認可の広さと個別ファンドの安全性は別

アセットリードは不動産特定共同事業の1号〜4号を取得しています。これは事業者としては強い材料です。

ただし、許認可は制度上の入口です。個別ファンドで元本毀損が起きないことを保証するものではありません。投資家としては、許認可を信頼材料の一つにしつつ、対象物件と運営会社財務を別に確認します。

運営会社の不動産市況リスクは残る

アセットリードは、2025年3月期に売上350.92億円、当期純利益6.43億円を出しており、運営会社の規模感は小さくありません。一方で、不動産会社として固定負債・流動負債を抱えています。

不動産市況が悪化したり、在庫回転が鈍ったり、金利が上がったりすると、本業の収益や財務に影響します。ASSET FUNDINGを使うなら、運営会社の黒字だけでなく、負債と市況リスクも見ておきたいです。

ASSET FUNDINGの口コミ・評判

ポイント
・良い評判は、短期、都心区分、劣後出資、サブリース設計に集まりやすい
・悪い評判は、案件数の少なさ、利回り低下、案件ごとの条件確認の手間に集まりやすい
・口コミだけではなく、公式一覧・契約書面・決算を優先して読む
・初期8%の印象ではなく、現在4〜5%中心の実績で判断する

ASSET FUNDINGは、大手サービスほど口コミ量が多いサービスではありません。評判を見るときは、SNSの感想だけでなく、公式一覧、個別ファンドページ、契約書面、運営会社の決算を中心に判断した方がよいです。

良い評判：短期で都心区分マンションに投資しやすい

良い点として見られやすいのは、運用期間が短いこと、都心区分マンション案件が多いこと、劣後出資やサブリースがある案件があることです。

特に、流動性が低すぎない都心レジデンスを短期で回せる点は、資金を長く寝かせたくない人に合います。4〜5%でも、期間が短くて案件条件が読みやすいなら十分という投資家には向きます。

悪い評判：案件数と利回りの物足りなさ

一方で、公開ファンドは9件で、案件数は多くありません。募集のタイミングも限られるため、常に投資機会があるタイプではないです。

また、初期の8%案件を期待している人にとって、第3号以降の4〜5%中心という水準は物足りなく見えるかもしれません。利回りを最優先するなら、他サービスとの比較が必要です。

口コミより一次情報で判断したい

ASSET FUNDINGでは、口コミより一次情報が大事です。対象物件、劣後出資比率、サブリースの有無、保証会社、賃貸状況、出口を見れば、良い案件かどうかの判断材料が増えます。

特に、区分マンションは周辺相場を調べやすいです。投資前に、駅距離、築年数、賃料、成約価格、売却しやすさを自分でも確認すると、利回りの妥当性を判断しやすくなります。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営会社は株式会社アセットリード
・2000年設立、資本金1億円、代表は北田理氏
・不動産販売、賃貸管理、不動産流動化、ステイ＆ホテルなどを展開
・不動産特定共同事業1号〜4号、宅建業、賃貸住宅管理業などの許認可を確認
・関連会社が賃貸仲介、建設、管理、AMを支えるグループ構造

ASSET FUNDINGの運営会社とグループの見取り図 — ASSET FUNDINGの運営会社とアセットリードグループの見取り図。

会社名	株式会社アセットリード / ASSETLEAD Inc.
代表者	代表取締役社長北田理
所在地	東京都新宿区西新宿1-26-2 新宿野村ビル9F
設立	2000年3月27日
資本金	1億円
主な事業	不動産販売事業、プロパティマネジメント事業、不動産流動化事業、ステイ＆ホテル事業、不動産特定共同事業など
不動産特定共同事業	金融庁長官・国土交通大臣第72号（第1号・第2号・第3号・第4号、電子取引業務含む）
宅地建物取引業	東京都知事(6)第79542号
賃貸住宅管理業	国土交通大臣(1)第3443号
関連会社	アセットナビ、アセット建設、アセットコミュニティ、アセットリアルティマネジメント

運営本体は2000年設立の不動産会社

ASSET FUNDINGの運営会社は株式会社アセットリードです。2000年設立、資本金1億円で、投資用マンション販売やプロパティマネジメントを中心に事業を展開しています。

公式トップでは、不動産販売で20年以上の実績を持ち、都市型レジデンシャルに特化した不動産を提供していると説明されています。ASSET FUNDINGの案件も、この本業の延長線上にあります。

グループ会社が賃貸・建設・管理・AMを分担する

関連会社には、賃貸仲介のアセットナビ、建設・リフォームのアセット建設、建物管理のアセットコミュニティ、不動産ファンド・AMのアセットリアルティマネジメントがあります。

投資家目線では、これは良い材料です。
区分マンション案件では、入居者募集、管理、修繕、売却、ファンド運営がバラバラになりにくいからです。ただし、グループ会社があること自体が元本保証になるわけではありません。

許認可はかなり広いが、投資判断は個別案件で行う

アセットリードは、不動産特定共同事業1号〜4号をすべて取得しており、電子取引業務も含むと公式に記載されています。宅建業、賃貸住宅管理業、第二種金融商品取引業・投資助言代理業、金融商品仲介業も確認できます。

許認可の広さは、事業者としての信頼材料になります。一方で、個別ファンドの安全性は、対象物件、賃料、売却価格、劣後比率、資金使途、契約条件で判断します。

上場企業ではないが、決算規模は小さくない

アセットリードは上場会社ではないため、上場企業のように四半期ごとのIRを細かく追えるわけではありません。
ただし、決算公告資料では、2025年3月期の売上高は350.92億円、当期純利益は6.43億円です。クラウドファンディング専業の小規模会社ではなく、本業不動産の規模がある会社として見ます。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・アセットリードの中心は、都心部の投資用マンションを企画・開発・販売する不動産販売事業
・利益の主な源泉は、販売価格から土地取得・建築・販売関連コストを差し引いた不動産販売マージン
・販売後も賃貸募集、管理、修繕、サブリースなどをグループで担い、管理収益と次の販売機会を作る
・不動産流動化とASSET FUNDINGは、自社不動産の資金回転と投資家接点を増やす役割
・ホテル・民泊事業は、レジデンス開発ノウハウを宿泊用途にも広げる補助的な収益源
・収益内訳は詳細開示されていないため、以下は公式事業説明と決算数値からの推定を含む

アセットリードを一言でいうと、都心部の投資用マンションを作り、投資家やオーナーに販売し、その後の賃貸管理までグループで取り込む会社です。ASSET FUNDINGだけを見ているとクラウドファンディング会社に見えますが、会社全体の主役は不動産販売と管理です。

決算を見ると、この構造がかなりはっきり出ています。2025年3月期は売上高350.92億円に対し、売上原価318.60億円、売上総利益32.32億円、営業利益15.22億円です。つまり、売上の大半は不動産の仕入れ・開発・建築などの原価を伴うビジネスで、利益は物件を仕入れて商品化し、販売価格との差額を取るところから生まれていると読むのが自然です。

主な利益源	都心部の投資用マンションやアパートを企画・開発・販売し、販売価格と土地・建築・仕入れコストとの差額を取る。
継続収益	販売後の賃貸管理、入居者募集、修繕管理、サブリース関連などで管理手数料や周辺収益を積み上げる。
資金回転の仕組み	不動産流動化やASSET FUNDINGにより、保有・開発した不動産を小口化し、資金回収や投資家接点を増やす。
補助的な収益源	AXASシリーズの住環境をホテル・民泊・長期滞在用途に展開し、宿泊運営や用途転換の選択肢を持つ。
弱くなる局面	土地・建築費の上昇、販売鈍化、金利上昇、賃貸稼働低下、修繕費増加が重なると利益が圧迫される。

まず中心にあるのは「都心部の投資用マンションを作って売る」事業

ポイント
・公式の不動産販売事業では、主に投資用マンション、一棟アパート、分譲マンションの販売を説明
・自社ブランド物件の強みとして、都心部、駅近、設備仕様、賃貸需要を重視
・売上規模から見ても、会社全体の利益を支える中心事業と考えられる

アセットリードの公式サイトでは、不動産販売事業について、主に投資用マンション、一棟アパート、分譲マンションを販売すると説明されています。自社ブランド物件では、都心部の立地、駅近、耐震、設備仕様、重厚なエントランスなどを重視しているとされています。

この事業の利益構造はかなりシンプルです。土地や物件を仕入れる、企画する、建築する、販売する。そして、販売価格から原価を差し引いた差額が粗利益になります。2025年3月期の売上総利益は32.32億円なので、まずはここが利益の大きな入口です。

ただし、不動産販売は在庫を抱えるビジネスです。物件を高く仕入れすぎたり、販売に時間がかかったり、金利負担が増えたりすると、利益率が下がります。アセットリードの本業を見るときは、販売実績だけでなく、在庫回転と資金調達環境もセットで見たいです。

販売後の賃貸管理が、継続収益と物件価値の維持につながる

ポイント
・プロパティマネジメント事業では、入居者募集、賃貸管理、契約、クレーム対応、修繕管理を行う
・グループ会社のアセットナビが賃貸募集、アセットコミュニティが建物管理や修繕を支える
・販売して終わりではなく、販売後の管理を取ることで継続収益と顧客接点が残る

投資用マンション会社の強さは、販売した後にも出ます。アセットリードはプロパティマネジメント事業として、入居者募集、賃貸管理、契約手続き、クレーム対応、修繕管理などを行うと説明しています。

この管理事業は、単なるおまけではありません。
投資家にマンションを販売したあと、賃貸募集や管理を任せてもらえれば、管理手数料や周辺収益が継続します。さらに、入居率や賃料相場の情報がグループに蓄積されるので、次の物件企画や販売にも戻ってきます。

ASSET FUNDINGのインカム型案件で見るべき「入居者がいるか」「退去時に誰が対応するか」「サブリースがあるか」は、この管理事業と直結します。物件を売る力だけでなく、運用中に賃料を維持する力があるかが重要です。

グループ会社は、外注先ではなく本業の部品として機能している

ポイント
・アセットナビは賃貸仲介・入居者募集の前線
・アセット建設は企画・開発・建設・修繕対応
・アセットコミュニティは建物管理、清掃、設備メンテナンス、修繕を担う
・アセットリアルティマネジメントは不動産ファンド・AM・STO領域を担う

アセットリードグループは、投資用マンションの販売会社が周辺業務を外注しているというより、販売後の運用まで自前で回す構造に近いです。アセットナビが入居者募集、アセット建設が建設・修繕、アセットコミュニティが管理・メンテナンス、アセットリアルティマネジメントがファンド・AM領域を担います。

この構造の良さは、物件の情報がグループ内で循環しやすいことです。どの立地で賃貸需要があるか、どの設備が評価されるか、どの修繕が必要か、どの価格なら売れるかを本業の中で把握しやすくなります。

一方で、グループ内で完結しているからこそ、前提が外れた時の影響もグループ内に集中します。賃貸需要の低下、建築費の上昇、修繕費の増加、販売不振が同時に来ると、販売・管理・ファンド組成の全部に効きます。

不動産流動化とASSET FUNDINGは、資金回転を助ける仕組み

ポイント
・不動産流動化は、既存物件の価値を高めて売却・運用する事業
・ASSET FUNDINGは、対象不動産を小口化し、個人投資家から資金を集める窓口
・会社全体から見ると、現時点の公開募集総額1.65億円は本業規模に比べて小さい

不動産流動化事業は、既存物件を取得し、手を入れ、賃貸を整え、売却や運用につなげる事業です。公式サイトでも、自社物件の開発・販売・管理ノウハウと独自ネットワークを活用する事業として説明されています。

ASSET FUNDINGは、この流動化や本業不動産の一部を個人投資家向けに小口化する窓口です。投資家から見ると、1万円から都心不動産に参加できる仕組みです。運営会社から見ると、保有不動産の資金回転を高め、投資家接点を増やす仕組みになります。

ただし、現時点で公開ファンド9件の募集総額は1.65億円です。2025年3月期の売上高350.92億円や総資産267.48億円と比べると、ASSET FUNDINGは会社全体の主力収益というより、本業不動産を補完する資金調達・販売チャネルとして見る方が現実的です。

ステイ＆ホテル事業は、レジデンス開発ノウハウの用途展開

ポイント
・AXASシリーズの住環境をホテル、民泊、長期滞在施設へ展開
・レジデンスを宿泊用途へ転用できると、物件の使い道と出口が広がる
・ただし会社全体の利益柱としては、不動産販売・管理より補助的に見る

アセットリードは、ステイ＆ホテル事業も行っています。公式サイトでは、AXASシリーズの住環境を、コンドミニアム化、民泊、ゲストハウス、ホステルなど都市型宿泊施設として展開すると説明されています。

これは、本業のマンション開発と無関係な別事業ではありません。レジデンスとして設計した物件を、宿泊・長期滞在・民泊など別用途にも使えるようにすることで、物件の収益化の選択肢が増えます。

ただし、投資家目線では、ホテル事業を過大評価しすぎない方がよいです。ASSET FUNDINGの公開案件は現時点では短期のレジデンス系が中心です。ホテル・民泊は、アセットリードの不動産活用力を見る補助材料として扱うのが自然です。

この会社の利益は「売って終わり」ではなく、販売・管理・再流動化の循環から出る

ポイント
・物件を企画・開発して販売することで大きな売上を作る
・販売後の管理を受けることで継続収益と賃貸情報を得る
・管理や賃貸情報を次の仕入れ・企画・販売・クラファン組成に活かす

アセットリードのビジネスモデルは、単にマンションを売って終わりではありません。企画・開発・販売で大きな売上を作り、販売後の賃貸管理で継続収益と顧客接点を持ち、管理で得た賃貸需要や物件価値の情報を次の開発・販売・流動化に戻す循環型です。

ASSET FUNDINGは、この循環の中で「個人投資家に小口で参加してもらう入口」です。対象が都心区分マンション中心であれば、本業の販売・管理データを活かしやすいですし、投資家側も周辺相場を調べやすいです。

だからこそ、ASSET FUNDINGを見る時は「クラファン単体で儲かっているか」だけではなく、アセットリード本体の販売力、賃貸管理力、在庫回転、負債負担まで見る必要があります。

厳しい局面は販売鈍化・金利上昇・賃貸稼働低下が重なる時

ポイント
・土地や建築費が上がると、販売マージンが薄くなる
・投資用マンション販売が鈍ると、売上と在庫回転が落ちる
・金利上昇は仕入れ資金、保有資産、投資家需要のすべてに影響する
・賃貸稼働やサブリース採算が悪化すると、インカム型案件の安定感も下がる

このモデルが苦しくなるのは、土地や建築費が上がり、販売価格に転嫁しにくくなり、さらに投資用マンションの買い手が減る局面です。売れ残りが増えると、在庫の保有期間が伸び、借入金利や管理コストが効いてきます。

また、賃貸需要が弱まると、販売後のオーナー満足度やサブリース採算にも影響します。ASSET FUNDINGのようなインカム型案件では、入居率、賃料、保証会社、退去時対応が重要になる理由もここにあります。

逆にいえば、都心部の賃貸需要が強く、短期で販売・償還でき、管理も回っている局面では、ASSET FUNDINGのような短期区分マンション案件は本業と噛み合いやすいです。投資判断では、対象物件単体だけでなく、この本業サイクルが今も健全に回っているかを見るのが大事です。

株式会社アセットリードの決算 / 財務レポート

ポイント
・2023/3期〜2025/3期はいずれも最終黒字
・売上高は222.08億円から350.92億円へ増加
・営業利益は4.45億円から15.22億円へ拡大
・総資産は約173.42億円から267.48億円へ拡大
・自己資本比率は2025/3期で約17.6%、固定負債も大きい
・匿名組合出資金受入が見えないため、クラファン依存度は切り出せない

期	売上高	営業利益	当期純利益	総資産	純資産	自己資本比率
2023年3月期	22,208百万円	445百万円	142百万円	17,342百万円	3,672百万円	21.2%
2024年3月期	23,460百万円	879百万円	331百万円	22,780百万円	4,016百万円	17.6%
2025年3月期	35,092百万円	1,522百万円	643百万円	26,748百万円	4,702百万円	17.6%

売上・利益はかなり伸びている

売上高は2023年3月期222.08億円、2024年3月期234.60億円、2025年3月期350.92億円です。2025年3月期に大きく伸びています。

営業利益も4.45億円、8.79億円、15.22億円と拡大しています。ASSET FUNDINGの運営会社を見るうえで、黒字拡大はかなり強い材料です。

本業利益が伸びている点はプラス

不動産クラウドファンディング事業者を見るときは、最終利益だけでなく営業利益を見たいです。営業利益は本業から出ている利益だからです。

アセットリードの場合、2025年3月期の営業利益は15.22億円です。営業外費用もありますが、本業側で利益を出せている点は、運営会社の信用を見るうえでプラスです。

負債は大きく、不動産会社型のレバレッジがある

2025年3月期の流動負債は69.27億円、固定負債は151.19億円、負債合計は220.46億円です。純資産は47.02億円で、自己資本比率は約17.6%です。

不動産会社としては、借入を使いながら物件を仕入れ、販売・管理していく構造が自然です。ただし、金利上昇や販売不振の影響は受けます。黒字である一方、負債の重さは必ず見ておきたいです。

2025/3期の総資産は内訳合計ベースで整理

2025年3月期の決算公告資料は、資産合計欄の見え方に一部不整合があります。本記事では、流動資産201.21億円と固定資産66.27億円の内訳合計、また負債220.46億円と純資産47.02億円の合計に合わせ、総資産267.48億円として整理しています。

決算を見るときは、こうした表記の読み違いにも注意が必要です。投資判断では、数字の方向感だけでなく、どの行がどの事業とつながるのかを確認したいです。

クラウドファンディング依存度は計算できない

不動産クラウドファンディング事業者では、可能であれば「匿名組合出資金受入 ÷ 総資産」でクラウドファンディング依存度を見たいです。

ただし、今回確認した決算公告資料では匿名組合出資金受入の行が確認できません。ASSET FUNDINGの公開募集総額は1.65億円で、アセットリード全体の総資産規模と比べるとサービス規模はまだ小さく見えますが、決算上の依存度としては断定しない方がよいです。

ASSET FUNDINGの実績

ポイント
・公式一覧で確認できる公開ファンドは9件
・募集総額は1億6,500万円
・平均予定利回りは5.22%、第3号以降は平均4.43%
・運用期間は3〜6ヶ月、平均4.7ヶ月
・初期2件は抽選式、その後は先着式中心
・#1〜#7は運用終了、#8は運用中、#9は成立

公開件数	9件
募集総額	1億6,500万円
平均予定利回り	5.22%
第3号以降の平均利回り	4.43%
平均運用期間	4.7ヶ月
運用状況	#9成立、#8運用中、#1〜#7運用終了

利回り分布：4〜5%が中心、初期2件だけ8%

ポイント
・4%案件が4件、5%案件が3件、8%案件が2件
・平均利回りは5.22%
・第3号以降は平均4.43%

ASSET FUNDINGの利回りは、4〜5%が中心です。初期2件の8%が目立ちますが、それ以降はかなり落ち着いた水準です。

これは、投資家にとってリターンが控えめになる一方で、都心区分マンション・短期・劣後出資という安定設計とバランスを取りにいっているように見えます。

運用期間分布：3〜6ヶ月の短期型

ポイント
・3ヶ月案件が2件、4ヶ月案件が3件、6ヶ月案件が4件
・平均運用期間は4.7ヶ月
・1年を超える公開案件は確認できない

運用期間は3〜6ヶ月で、短期型です。これは、資金を長く拘束されたくない人にはかなり使いやすい特徴です。

一方で、短期だからこそ募集開始日、運用開始日、償還予定日、再投資のタイミングを見ておきたいです。投資資金を寝かせないためには、利回りカレンダーなどで募集予定を管理すると使いやすくなります。

募集規模：1,000万〜2,500万円の小型案件が中心

ポイント
・募集金額は1,000万円〜2,500万円
・公開9件の募集総額は1億6,500万円
・全体として小型で、直近は2,000万円前後

ASSET FUNDINGの募集規模は、1件あたり1,000万〜2,500万円です。大規模案件を連発するタイプではなく、小型の短期案件を出すサービスです。

小型案件は、投資家が入りにくいこともありますが、対象不動産を絞りやすいメリットもあります。どの物件に出資しているかを読みやすい点は、個別判断しやすいです。

募集方式：初期は抽選式、その後は先着式中心

ポイント
・第1号・第2号は抽選式で応募率が高かった
・第3号以降は先着式
・先着式は募集開始時刻の管理が重要

第1号・第2号は抽選式で、公式一覧では応募率が大きく上振れしていました。その後の第3号以降は先着式です。

先着式は、投資しやすい反面、良い条件の案件は募集開始後に早く埋まる可能性があります。気になる人は、公式お知らせやファンド一覧を定期的に確認しておきたいです。

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登録〜出資までの流れ

ポイント
・まず会員登録と本人確認を行う
・本人確認コード入力後に投資申込が可能になる
・投資申請前の事前入金はできない
・投資申請後、入金期限内に本人名義で振り込む
・契約書面と劣後比率、サブリース条件を確認してから申し込む

STEP1：公式サイトから会員登録する

まずは公式サイトから会員登録を行います。メールアドレスや基本情報を入力し、本人確認に進みます。

STEP2：本人確認書類とマイナンバーを登録する

本人確認書類やマイナンバーの提出が必要です。公式FAQでは、マイページからマイナンバー画像を登録する流れも説明されています。

STEP3：本人確認コードを入力する

本人確認コードを受領後、マイページにログインしてコードを入力すると、会員登録が完了し、投資申込が可能になります。

STEP4：ファンド詳細と契約書面を確認する

投資申込前には、予定分配率、運用期間、対象物件、劣後出資比率、サブリースの有無、保証会社、売却想定、手数料、リスクを確認します。ASSET FUNDINGではここが最重要です。

STEP5：投資申請後に入金する

公式FAQでは、投資申込より先に入金することはできないと説明されています。投資申請後、入金期限内に本人名義で振り込みます。入金反映に3営業日程度かかる場合がある点も見ておきたいです。

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FAQ

ASSET FUNDINGは元本保証ですか？

元本保証ではありません。公式FAQでも、出資金の元本保証はないと説明されています。匿名組合型なので、損失額が出資額を超えて投資家に追加負担されることはありませんが、元本割れの可能性はあります。

最低投資額はいくらですか？

公式ファンド一覧では、公開9件の最低投資額はいずれも1万円です。今後の案件で条件が変わる可能性があるため、投資前に個別ファンドページを確認してください。

利回りはどのくらいですか？

公開9件の予定利回りは4〜8%で、平均は5.22%です。ただし、第3号以降は4〜5%中心で、平均4.43%です。現在は高利回り狙いというより、短期インカム型として見るのが自然です。

劣後出資があるなら安全ですか？

安全とは言い切れません。優先劣後構造は、一定範囲の損失を劣後出資者が先に負担する仕組みですが、損失が劣後出資額を超えれば投資家元本にも影響します。劣後比率は案件ごとに確認してください。

サブリースは全案件にありますか？

全案件共通とは言えません。公式ページでは、運用不動産によってはサブリース契約を行うと説明されており、ファンドによっては適用されない場合があるとされています。投資前に個別ファンドページと書面を確認してください。

手数料はかかりますか？

公式FAQでは、会員登録と投資申請は無料、運用手数料は契約締結前交付書面で確認、入金・出金時の振込手数料は投資家負担と説明されています。GMOあおぞらネット銀行同士であれば振込手数料が無料になる説明もあります。

途中解約はできますか？

公式FAQでは、原則としてクーリングオフ期間を経過した場合の中途解約はできないと説明されています。短期案件が多いとはいえ、余裕資金で投資してください。

運営会社は信頼できますか？

運営会社のアセットリードは2000年設立で、2025年3月期の売上高は350.92億円、当期純利益は6.43億円です。不動産特定共同事業1号〜4号などの許認可も確認できます。一方で、上場企業ではなく、不動産会社らしく負債も大きいため、決算と個別案件の条件を合わせて判断したいです。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

ASSET FUNDINGだけでなく、他の不動産クラウドファンディングの募集予定もまとめて確認したい場合は、利回りカレンダーが便利です。募集開始日、予定利回り、運用期間を横断して見られます。

不動産クラファン投資ツール
【利回りカレンダー】
複数サービスの募集予定をまとめて確認

ポイント
・不動産クラウドファンディングの年利・投資期間・募集方式をまとめて確認しやすい
・Googleカレンダーに登録しておけば募集開始を見逃しにくい
・案件数が少ないサービスも、他社と並べて資金配分を考えやすい

まとめ

ポイント
・ASSET FUNDINGは短期・都心区分マンション型を4〜5%で狙うサービス
・公開9件の平均利回りは5.22%、第3号以降は平均4.43%
・運用期間は3〜6ヶ月で、平均4.7ヶ月
・運営会社はアセットリードで、販売・管理・建設・AMをグループで持つ
・2025/3期は売上350.92億円、純利益6.43億円だが、負債も大きい
・投資時は劣後比率、サブリース、保証会社、退去時対応、出口を必ず確認

ASSET FUNDINGは、初期の8%案件だけを見ると高利回りサービスに見えます。ただ、現在の実績では4〜5%・3〜6ヶ月の短期インカム型が中心です。

良い点は、都心区分マンション案件が多く、運用期間が短く、アセットリードグループの不動産実務とつながっていることです。運営会社の売上・利益も伸びており、クラファン専業の小規模会社とは違う厚みがあります。

一方で、元本保証ではありません。劣後出資やサブリースは大事な仕組みですが、万能ではありません。投資するなら、劣後比率、サブリースの有無、保証会社、賃貸状況、売却出口、運営会社の財務を見たうえで、少額から使うのが現実的です。

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