COZUCHIの武藤弥さんにインタビュー！
投資家からのリアルな質問に回答！

最初に。。
今回はCOZUCHIのCEOである武藤弥さんにインタビューさせていただきました。
限られた時間で多くの情報を得るためにCOZUCHIの成り立ちなど、他記事でもご紹介がある内容については省かせていただきました。
COZUCHIと不動産クラファンの将来についてをメインとしています。

【質問の内容】
1.COZUCHIと他サービスとの差別化について
1-1
COZUCHIのサービスが他の不動産クラウドファンディングと異なるポイントは何ですか？
また投資家にCOZUCHIのここを見てほしい！というポイントなどはありますか？
1-2
COZUCHIが権利調整系の案件を扱える理由は何ですか？また、他社があまり手掛けない1-3背景についてどうお考えですか？
1-3
「投資家ファースト」という理念を日々の運営でどのように実現していますか？
2.不動産クラファン市場について
2-1
不動産クラウドファンディング市場の現状や、今後の成長に必要な条件についてどうお考えですか？
2-2
最近は業界全体が高利回り化&キャンペーン過多になってきていますが、投資家サイドでは不安もあります。この状況でプロの目から見て危ないんじゃないか？と思うような会社やファンドはあったりするものでしょうか？(もちろん社名は出さないで)
2-3
不動産クラウドファンディング業界を税制優遇可能な規模にするには、どのような基盤が必要だとお考えですか？
3.任意組合型から運用期間自由型への変更
4.今後の挑戦と未来像
4-1
COZUCHIとして、今後挑戦してみたい新しいスキームやサービスがあれば教えてください。
4-2
不動産クラウドファンディングを通じて、どのような未来を実現したいとお考えですか？
5.新規投資家へのアドバイス
6.不動産市況や金利上昇局面について
7.ブランド名に込めた意味
8.実績利回りの算出方法について

COZUCHIの詳細や募集中ファンド情報など

COZUCHIの登録方法解説！投資するべきファンドも公開！

COZUCHIの登録方法を写真付きで詳しく解説！登録に必要なデバイスは？本人確認書類は？また、COZUCHIで投資を始めるポイントを詳しく解説しています。COZUCHIの特徴や利点から見えてくる他社にはないメリットも徹底解析しています。

j-life-consultation.com

2024.12.18

COZUCHIと他サービスとの差別化について

COZUCHIと他サービスとの差別化についてついて聞いてきました！
大きく3点について回答もらっています。

質問内容
1-1
COZUCHIのサービスが他の不動産クラウドファンディングと異なるポイントは何ですか？
また投資家にCOZUCHIのここを見てほしい！というポイントなどはありますか？
1-2
COZUCHIが権利調整系の案件を扱える理由は何ですか？また、他社があまり手掛けない1-3背景についてどうお考えですか？
1-3
「投資家ファースト」という理念を日々の運営でどのように実現していますか？

１−１

COZUCHIのサービスが他の不動産クラウドファンディングと異なるポイントは何ですか？
また投資家にCOZUCHIのここを見てほしい！というポイントなどはありますか？

COZUCHIの一番のポイントは『独自の配当ポリシー』です。
「キャピタルゲイン（売却利益）の25%を上限として投資家の皆様に配当を実施する予定です。」
という文章がCOZUCHIファンドには書かれていますが、それのことですね。

たしかにCOZUCHIはアップサイド配当することが多いですもんね。
実質利回りも高いですし。

『COZUCHIという同じ舟に乗っていただいたのだから、どこまでもフェアに、利益は平等に分配したい』
という思いから、大きな利益が出た場合にはアップサイド配当をきちんと分配したいと思っています。
そして結果的に『利回りが高い』に結びついています。

１−２

COZUCHIが権利調整系の案件を扱える理由は何ですか？また、他社があまり手掛けない背景についてどうお考えですか？

権利調整系の案件は僕(武藤氏)がもともと得意で扱ってきた案件だからです。
不動産は多額の資金が必要なので銀行借入によるローンなどが必要ですが、銀行は扱える案件が限られています。
マンションとかアパートとかは銀行でできますね。
そこで、銀行が貸しづらいところにフォーカスをあてて、COZUCHIの資金調達能力があるから買えるものを組成しています。
銀行が扱えない案件は流動性が低いので、相場より安いことも多いですし、利益も狙えます。

なるほど。
他の不動産クラファン会社が業界トップのCOZUCHIの真似をしない理由はなぜでしょうか？

この領域の物件を扱うには
・マーケティング能力
・不動産運用の能力
この２つの能力が必要です。
マーケティング能力しかない場合は、不動産の知識が乏しくローンが使えて当たり前の一般的な不動産の知識しかありません。
また、こういった案件の訴訟などに対する処理能力も低いです。
不動産運用の能力しかない場合は、銀行融資の代わりとなるレベルの資金調達能力が乏しいです。
そもそも通常の不動産運用をしているだけでは、この領域の案件に対する知識も乏しい可能性もあります。

COZUCHIはこの２つの能力を持っているので、COZUCHIじゃないと買えない物件が出てくるワケですね。

１−３

「投資家ファースト」という理念を日々の運営でどのように実現していますか？

印象に残っている案件は『伊東市 川奈リゾート開発用地 フェーズ2【EXITプラス】（№47）』です。
この案件はもともと約3億ほどで購入したのですが、ファンド運用終了間際に売却先がある程度決まりました。
COZUCHIの利益を最大化するだけなら、一旦事業者買取して再募集は行わずに自分で2~3ヶ月後に売却するというのが一番でした。
ただし、それでは投資家とCOZUCHIがフェアな体制ではないと思い、投資家側には
①フェーズ終了時に離脱してもOK(想定配当支払う）
②次号フェーズに再投資して残ってくれてもOK
という提案を出させていただきました。
売買先との契約もあり全ての情報が出せるわけではないのですが、それでもCOZUCHIを信じてくれた方には大きなアップサイド配当を出せた事例となりました。

インタビューの後調べてみたら、年利8%→年利40.8%に爆上げされていましたね。

不動産クラファン市場について

COZUCHIは不動産クラファンのトップランナーだと思うのですが、不動産クラファン市場についてお聞きしたいです。
ということで下記３つの質問に答えてもらいました！

質問内容
2-1
不動産クラウドファンディング市場の現状や、今後の成長に必要な条件についてどうお考えですか？
2-2
最近は業界全体が高利回り化&キャンペーン過多になってきていますが、投資家サイドでは不安もあります。この状況でプロの目から見て危ないんじゃないか？と思うような会社やファンドはあったりするものでしょうか？(もちろん社名は出さないで)
2-3
不動産クラウドファンディング業界を税制優遇可能な規模にするには、どのような基盤が必要だとお考えですか？

2−１

不動産クラウドファンディング市場の現状や、今後の成長に必要な条件についてどうお考えですか？

まず事業者はかなり増えてきていますよね。
最近ではヤマワケエステートさんとかがかなり勢いがあると思います。
我々のCOZUCHIなどを見て不動産クラファンに気づいて参入してくれてるのではないかと思っています。
銀行が扱えない領域を扱う事業者も増えてきており、そうするとどんどん再開発なども進むので、個人的には嬉しいです。

COZUCHIは権利関係調整など比較的ややこしい案件が多いですが、それ以外の一般的なファンドを出している事業者も多いですよね。

そうですね。
年利10%の案件と年利5%の案件ではやはりリスクが違います。
マンションやアパート運用などの参入するのが比較的簡単な年利5%のインカム案件も必要だとは思います。
全体的にこっちもどんどん行い、不動産クラファンで安定感のある資産運用ができる場所も必要だと思います。

不動産クラファン市場のマーケット成長についてはどう思いますか？

不動産クラファン市場は1000億程度となっています。
そのうちCOZUCHIが300億くらい取ることができています。
事業者参入が増えてきて、いろんなコンセプトのサービスができており、それに伴って参加者も増えています。
もっともっと参加者を増やしていき、マーケットはでかくする必要があると思っています。

2−２

最近は業界全体が高利回り化&キャンペーン過多になってきていますが、投資家サイドでは不安もあります。この状況でプロの目から見て危ないんじゃないか？と思うような会社やファンドはあったりするものでしょうか？(もちろん社名は出さないで)

正直なかなか答えづらいので、考え方的なことを話します。
結局想定利回りというのは、家賃(インカム収入)や売買益(キャピタル収益)が原資となっているはずで、そこの逆算でしかありません。
なので、投資家の方にはその利回りが成立するかどうかを考えてほしいです。
基本的には高い利回りには、それ相応のリスクもあるはずです。
また、お金集めを目的としてしまうと、それはモラルハザードでやってはいけないことだと思います。

2−３

不動産クラウドファンディング業界を税制優遇可能な規模にするには、どのような基盤が必要だとお考えですか？

最近は不動産クラウドファンディング協会などもできたので、少しは前進していると思いますが、やはりそう簡単なものではありません。
まずは自主規制のルール作りなどをして、安心感と信用を得る必要があるかなと思います。
いろんな各省が関わりますし、行政との会話も必要ですし、ロビー活動なども必要になってくると思います。
税制を変えるというのは、簡単には難しいもので、もっと協議や発信が必要になってくるかと思います。

任意組合型から運用期間自由型への変更

任意組合型から運用期間自由型に変更した理由や経緯について聞きました！

長期案件に関して任意組合型から運用期間自由型に変更した理由と、その背景について教えてください。

任意組合型は正直微妙でした。COZUCHIとは合わなかったという印象です。
資産の圧縮効果などの期中の税評価がメリットなのですが、COZUCHIの小口投資ではメリットが少ないです。
その割に確定申告とかめんどくさい作業も増えるので、デメリットが多かったです。
1000万円~2000万円規模で税効果狙いしないとそのデメリットをメリットが超えないかなと。

それで運用期間自由型に変更したんですね。

期間自由型にすることで、不動産は保有しながら投資家だけを変えることができます。
流動性をスムーズにすることで、長期投資も可能にしました。
ただ、倒産隔離の点に関しては一歩後退しているので、そこは課題です。
必要であれば3号4号の許可でのSPCスキームも必要かもしれません。

今後の挑戦と未来像

COZUCHIとして挑戦したいことや今後の未来像についてお聞きしました！

質問内容
4-1
COZUCHIとして、今後挑戦してみたい新しいスキームやサービスがあれば教えてください。
4-2
不動産クラウドファンディングを通じて、どのような未来を実現したいとお考えですか？

４−１

COZUCHIとして、今後挑戦してみたい新しいスキームやサービスがあれば教えてください。

まだ実現可能か不明瞭な段階ですが、1号2号のスキームで擬似的な倒産隔離を行いたいと思っています。
構想では
１.1号事業者の子会社を作る
２.マンションのインカム案件などをここで行う
とすることで、権利調整関係などのややこしい案件やTRIAD社との関係を切り離すことができます。
この前ANAの案件では全く関係のない訴訟が飛び火した形になってしまい、そういったリスクを減らす意味も兼ねています。
また、2号事業者をCOZUCHI運営であるラエトリ社にすることで、今まで案件ごとに口座ができてしまっていた負担をなくすこともできます。

不動産クラファンオタクしかわからない話になってますので、ここから先は僕の解説です！

不動産クラファンは運営(1号事業者)が破産すると、全ての案件が原則償還不可になります。
そのため、
・複雑な権利関係案件などを行う会社
・安定したインカム案件などを行う会社
に分けることで、安定型を他案件の影響から守る施作を考えているとのことです。
もちろん案件ごとに会社を作るのが一番ですが、現実的に厳しいので、この辺りがCOZUCHIの持つ免許での落とし所かと思います。

またこのスキームでは『2号事業者ラエトリのサービスCOZUCHIで資金調達して各案件に投資』という流れになるので、従来よりも利便性が向上します。
もともとA案件、B案件、C案件とあればそれぞれの案件専用口座に振り込んでいましたが、ラエトリ口座に統一してそこから各案件に応募できる形になります。
この方が投資家もより簡単に出資できるのではないか？とのことでした。

４−２

不動産クラウドファンディングを通じて、どのような未来を実現したいとお考えですか？

投資家視点と不動産視点の２つの側面から話していきます。
・投資家視点
不動産という１つの柱に自己資金で投資できるのは非常に良いことだと思います。もっと広げていきたいと思っています。
・不動産の視点
良い街作りには権利調整は必要不可欠です。
街の中にある不動産はある意味で社会資本だと思いますし、ここの流動性を高めること自体に価値があると思います。
COZUCHIを通して有効活用されていない不動産にスポットライトを当てて、有効活用されれば街づくりが活発になります。その点に社会的にも意義があると思っています。

新規投資家へのアドバイス

新規に不動産クラファンを始める人へのアドバイスを聞きました！

これから不動産クラウドファンディングを始める人が気をつけるべきポイントや注目すべき点を教えてください。

利回りと言っても、基本的には1年の利回り(年利)で表記されているので、この数字の意味合いを考えてほしいです。
『年利10%+期間6ヶ月』『年利10%+期間12ヶ月』では最終的に増える資金額が違います。
ぱっと見の利回りに囚われすぎないようにしてほしいです。

COZUCHIを始める人に対しての言葉はありますか？

COZUCHIはシナリオをA,B,Cと書いていることが多いです。
是非このシナリオを読んでいただきたく、読めば不動産投資が楽しくなると思います。
クラファンというものは元々寄付型から始まったので、基本は参加型です。
不動産クラファンでも参加する意識があった方が楽しいと思います。
COZUCHIの場合はフェーズ１→２→３と続いていくので、そこの最初のフェーズから関わって街が変わっていく様や関わっている感じを楽しんでほしいです。

不動産市況や金利上昇局面について

不動産市況や金利上昇局面や相場変動時について聞いてきました！

日銀の利上げが不動産市場にどのような影響を与えているとお考えですか？また、さらなる利上げが実施された場合、どのような変化が起こると予想されますか？

不動産会社は8~9割くらい銀行からの借入で運用していますので、金利が上がれば購入するのが難しくなるので、価値は下がると思います。
ただインフレ時は賃料は上がることが多いです。
ただそれでも全体的な不動産価格は下がるのではないかと思っています。
個人的には大幅な利上げは難しいのではないか？と思っていますし、都心部の不動産はまだ価格が上がっており大きな値崩れはないと考えています。

もしリーマンショックみたいな暴落がきたらどうしますか？

もしリーマンショックのようなものが来たら、間違いなく不動産市場にも影響は出ますし、価格もかなり下がると思います。
でも賃料相場自体はそこまで影響を受けないはずで、そのうち不動産の価格は戻ってきます。
なので、耐えることが重要だと思います。
COZUCHIは幸い借入自体は少ないので、投資家に出来うる限りの説明をして投資続行していきたいです。
可能であれば、価格暴落時は買い場でもあるので、人が買えない時にCOZUCHIの信頼で購入したいと思っています。
基本的に不動産はリセッションにも強めの資産であると思っています。

ブランド名に込めた意味

COZUCHIという名前の成り立ちについてです！

COZUCHIのサービス名の成り立ちを教えてほしいです。

これはみんなで考えた名前でして、匿名で名前を出し合って投票で決めたものになります。
COZUCHIは『打ち出の小槌』から来ているのですが、小槌というとなんとなく夢を叶えるイメージがあると思います。
関わった人たち、、例えば、建築関係者、テナント、投資家、etc,,みんなの思いがあって、それでいて価値が上がっていくイメージをしています。
良いネーミングだったと思っています。

実績利回りの算出方法について

実績利回りの算出にはリセールファンドなどの極端な利回りのものも含んでいますか？
＊本質問はCEOではなくカスタマー問い合わせ回答です

ファンド自体の実績利回りはリセール募集時の利回りを反映することはなく、通常通り運用開始日から運用終了日までの計算期間で算出しております。
リセール募集でご案内しております年利回りが実績利回りを引き上げるものではないとご理解いただけますと幸いです。

まとめ(ほぼ感想です)

今回のCOZUCHIインタビューでは個人的にXで質問を募集したものを多く含んでいます。
その中で各質問に答えてくださった武藤CEOには感謝しています。
特に投資家からの反響を見て任意組合→期間自由型に変更されたのは、投資家視点で考えてくださっているのだと感じました。
まだ構想段階ではありますが、COZUCHI独自の擬似的な倒産隔離スキームも非常に面白いものだと思いました。
権利関係系調整系で、アップサイド配当でしっかりと利回りを出してくれる会社は少ないです。
今後も応援したいし出資したい会社だと再確認しました。

COZUCHIの詳細や募集中ファンド情報など

COZUCHIの登録方法解説！投資するべきファンドも公開！

COZUCHIの登録方法を写真付きで詳しく解説！登録に必要なデバイスは？本人確認書類は？また、COZUCHIで投資を始めるポイントを詳しく解説しています。COZUCHIの特徴や利点から見えてくる他社にはないメリットも徹底解析しています。

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2024.12.18