【COZUCHI】
六本木７丁目一棟ビルの投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
六本木７丁目一棟ビルに投資するべきか考察したよ！
COZUCHIのキャンペーン情報
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|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
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| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
結論
投資してもよい案件
六本木駅徒歩2分の一部に建築基準法違反のある複合ビルを修繕工事を行い売却する案件です。
COMMOSUS(ソシャレン)から資金調達も予定しており、おそらくCOMMOSUS側でもファンド組成があります。
安全面では担保設定されているCOMMOSUSの方が優位ですが、こう言ったキャピタル案件はアップサイド配当もあるので、COZUCHIの方がリターンは多いように思えます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
六本木７丁目一棟ビルの基本情報
| ファンド名 | 六本木７丁目一棟ビル |
|---|---|
| 利回り | 5.5%(インカム1.2%、キャピタル4.3%) |
| 運用期間 | 1年６ヶ月(2024/10/15運用開始) |
| 募集金額 | 1,055,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 9/14~19 |
| 備考 | 金融機関借入あり 借入15.1％：優先79.8％：劣後5.1％ |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
投資してもよい案件
六本木駅徒歩2分の一部に建築基準法違反のある複合ビルを修繕工事を行い売却する案件です。
COMMOSUS(ソシャレン)から資金調達も予定しており、おそらくCOMMOSUS側でもファンド組成があります。
安全面では担保設定されているCOMMOSUSの方が優位ですが、こう言ったキャピタル案件はアップサイド配当もあるので、COZUCHIの方がリターンは多いように思えます。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
六本木７丁目一棟ビル
ポイント
・本ファンドの概要
・COMMOSUSからの借入併用型
・対象物件の特徴と立地
・運用戦略
・アップサイド配当の可能性
・感想(どこから投資する)
・キャンペーン情報
本ファンドの概要
ポイント
・六本木駅徒歩2分の複合ビル
・新耐震基準以前に建築された建物
・一部に建築基準法違反
・当該違反部分の是正および建物の修繕工事
・COMMOSUSからの借入併用型
六本木駅徒歩2分の複合ビルが投資対象となります。
新耐震基準以前に建築された建物であり、一部に建築基準法違反があるので、建物の修繕工事をして売却します。
COMMOSUSからの借入併用型案件になります。
借入と優先比率、劣後比率の内訳は
借入15.1％：優先79.8％：劣後5.1％
となっています。
COMMOSUSからの借入併用型
ポイント
・COMMOSUSから全体の15.1％の借入
・COMMOSUSはソーシャルレンディング会社
・COMMOSUSはCOZUCHIと業務提携してる
・安全面ではCOMMOSUSの方が良さげ
本案件はCOZUCHIと業務提携しているCOMMOSUSからの借入併用型の案件となっており、借入額は2億円と全体の15.1%の比率となっています。
COMMOSUSはソーシャルレンディング会社でCOZUCHIと業務提携している会社になります。
COMMOSUSの詳細はこちら↓
COMMOSUSの過去実績や会社詳細！
COMMOSUS側からの案件は確認できていませんが、『本物件土地及び建物に、第1順位にて抵当権2億円を設定予定』とのことです。
担保状況なども踏まえると安全性はCOMMOSUSの方が高くなりそうです。
ただし、COZUCHIのアップサイド配当などを踏まえるとリターンはこちらの方が高くなるのではないでしょうか？
COMMOSUS側でファンド情報が開示されたら両者の案件を見比べてみましょう！
この記事も随時アップデートする予定です。
＊ただCOZUCHI募集終了後に公開されるかも
対象物件の特徴と立地
ポイント
・六本木徒歩2分の複合ビル
・新耐震基準以前に建築された建物
・店舗・事務所の底堅い賃貸需要
場所は東京メトロ日比谷線「六本木」駅 徒歩2分で、六本木通りから北に1本入った通りに面した一棟の複合ビルです。
本物件が建つ六本木7丁目エリアでは、2025年1月竣工予定にて住友不動産主導のもと高層ビルの開発なども行われています。
旧耐震基準で建てられており、一部に建築基準法違反もあります。
その部分を修繕するのが今回のファンド内容となっています。
立地は非常に良いので、店舗・事務所の底堅い賃貸需要が見込まれるかと思います。
実際に現在もテナント入居しており、その分の収益はインカム収益として年利1.2%吐き出されます。
運用戦略
ポイント
・違反部分の修繕工事がメインシナリオ
・解体して土地として売却
・解体して新築物件として売却
経年劣化のみられる外壁や共用部の修繕工事および当該違反部分の修繕を行い、外部売却するのがメインシナリオとなっています。
ただし利益が最大化する方向にCOZUCHIは動くため
・解体後に土地を売却
・解体後に新築物件を建設して売却
の可能性もあります。
敷地面積は約68坪の整形地で、商業エリアでの事業用地として、既存建物以上の建物規模で建築可能な見込みであるため、土地の価値としても魅力的だそうです。
アップサイド配当の可能性
ポイント
・期待して良いと思っている
・利回りが低いと感じている
・レバレッジ効果には期待しない方がよい
今回はアップサイド配当(利回り上昇)を期待して良いかと思っています。
というのも旧耐震基準の建物の違法部分を修繕して売却する案件でキャピタル利益4.3%は低いかと思います。
COZUCHIは過去の実績的にも少し控えめな数値を言っておいて、アップサイドで配当支払いしてくれることが多いので、今回もそんな感じになる気がします。
実際にCOZUCHIは平均利回りが実績ベースだと非常に高くなる傾向にありますし、想定より上振れ他ファンド件数も多いです。
早期償還によるアップサイド配当か、高値売却による配当かはわかりませんが、期待してしまいますね。
ただしCOMMOSUSの金利は高いと思うので、今回はレバレッジ効果で利回りが上がりやすいとかはないです。
また、COMMOSUS側で投資した際は、アップサイド配当はもらえないかと。
感想
ポイント
・COMMOSUSとのコラボ案件
・COZUCHIらしい案件
・少し想定利回りだと低めに思えるが、、
COMMOSUSとのコラボ案件となっており、どちら側で投資するかはCOMMOSUSファンドが公開され次第確認していきます。
現状では
・COMMOSUSだと担保があるので安全性が高い
・COZUCHIだとアップサイド配当込みでリターンが高そう
ということでしょうか。
＊COZUCHI募集終了後に公開されるかも
建築違反があるため銀行融資が降りにくい物件を不動産クラファンで組成するCOZUCHIらしい案件ですが、想定利回り通りだと少し利回りが控えめに思えます。
アップサイド配当期待を込めるのであれば投資しても良いと感じましいた。
キャンペーン情報
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/9/30まで
条件：当ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間：2024/9/30まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い案件！
ポイント
・COMMOSUSとのコラボ
・想定利回りが低い
・アップサイド配当の期待をこめて投資ならあり
投資してもよい案件
六本木駅徒歩2分の一部に建築基準法違反のある複合ビルを修繕工事を行い売却する案件です。
COMMOSUS(ソシャレン)から資金調達も予定しており、おそらくCOMMOSUS側でもファンド組成があります。
安全面では担保設定されているCOMMOSUSの方が優位ですが、こう言ったキャピタル案件はアップサイド配当もあるので、COZUCHIの方がリターンは多いように思えます。
