Exit戦略（出口）とは？不動産クラファンの売却・自社買取・再組成を徹底比較
不動産クラウドファンディングの運用期間終了時に物件をどう処分するかという「出口戦略」は、利回りや元本保全に直結する重要なポイントです。
不動産クラファンでは大きく
・第三者への売却
・自社買取
・ファンド再組成（リファイナンス）
の3種類のExitパターンがあります。
本記事ではそれぞれの投資判断のためのチェックポイントを示します。
過去の償還実績に頼って「安全だから大丈夫」と思い込むのではなく、数字と制度に裏付けされた分析で出口戦略を読み解きましょう。
この記事でわかること
・売却Exit：第三者への物件売却
・自社買取Exit：運営会社による買い取り
・再組成Exit：ファンドを再編して運用を継続
・出口戦略別の総合チェックポイント
・まとめ
売却Exit：第三者への物件売却
ポイント
・不動産を市場で売却して元本と配当を回収。
・売却時期の遅延・延長リスク。
ファンド運用期間の終了時に、対象不動産を外部の第三者へ売却し、その売却資金を原資に投資家へ配当と元本償還を行う方法です。
インカムゲイン型のファンドの場合でも、たしかに配当原資は賃料収益かもしれませんが、償還するには売却が必要です。
その際に売却価格が想定を下回れば配当原資が不足し、劣後出資部分を超えた損失は優先出資者に及ぶ可能性があります。
主な注意点
- 市況変動リスクと元本割れの可能性
金利上昇や景気後退により売却価格が下振れすると、当初想定を下回る配当だけでなく元本毀損が発生し得ます。
特に開発型ファンドではバリューアップ工事や販売活動の成否がリターンを左右し、市況悪化時に損失幅が拡大しやすいかと。 - 売却遅延による資金拘束
資産の流動性が低い場合や買い手がつかない場合、運用期間を延長して販売活動を続ける必要があります。
ファンドの約款では事業者が○年を超えない範囲で期間を延長できる条項があり、投資家は資金が戻るまで待たなければなりません。
基本的には売れなきゃ元本は戻ってきません。
また、売却できなかった際も投資家が事業者に対してできることは少なく
・満額配当目指して大きな延長でも売却活動を続ける
・割安価格でも売却して早期償還を目指す
など運用方針は事業者に委ねる形になります。
最も外部売却目指していたとしても、売れなかった場合は再組成などに切り替えるケースも見られます。
インカム案件の場合は配当原資は得られていることが多く、延長時もキャピタル型よりは悲観することはないかと思います。
最も売却時に元本が毀損する可能性はありますが。
売却Exitでのチェックポイント
- 鑑定評価書やデューデリジェンスの内容を確認
売却価格の想定が保守的か、第三者評価かどうかをチェックし、価格乖離リスクを把握する - 契約条項の延長規定を理解
運用期間延長の条件や投資家への通知時期を確認し、資金拘束リスクを織り込む - 劣後出資比率を確認
劣後割合が大きいほど事業者が先に損失を負担するため、下方乖離時の投資家保護が厚くなります
外部売却するので『結局売れるのかどうか？』というところになります。
区分マンションの転売案件などの場合は自分で調べてもある程度の相場がわかると思います。
ただし、リゾート案件/別荘/蓄電池/開発系などの案件に関してはなかなか素人では相場観すら得るのが難しい状況です。
個人的には
・不測の事態の際に元本毀損度合いがどのくらいか？
という視点で見るのは１つの方法としてアリかなと思っております。
「有事の際に大きく毀損する可能性が高い案件なのか」
→例：蓄電池案件で各種許可でなかったら田舎の土地しか残らない
「最悪〇〇円くらいでは売れるというボーダーがありそうな案件なのか」
→例：区分転売であればそれなりの金額では最悪売れそう
などの観点です。
どうしても業者に頼むで！と任せる案件も出てきます。
＊特に高利回り案件
それらに投資しないというよりは、出資額を抑えるなど自身のポートフォリオと相談しながらリスクを取るのが良いかと思います。
自社買取Exit：運営会社による買い取り
ポイント
・物件を運営会社またはグループ企業が買い取る出口。
・買い取り価格の妥当性が不透明。
・運営会社の財務健全性が鍵。
ファンド運用終了時に運営会社が対象不動産を買い取り、その代金で投資家に元本と配当を支払う方法です。
インカムゲイン型ファンドでは運用開始前に物件を取得し、その取得価格程度で買取りを行うため、市場で売却せずに完結します。
自社買取といっても元本保証ではなく、物件価値が下落した場合には損失が投資家に及ぶ点に注意が必要です。
主な注意点
- 利益相反リスクと価格の不透明性
運営会社には投資家へ高く売却する義務がありますが、自社で買い取る場合には安く買いたい思惑が働きます。
不動産クラウドファンディングではREITのように第三者鑑定に基づく価格決定が義務付けられておらず、運営会社が恣意的に価格を決められる余地が残っています。 - 運営会社の財務力に依存
自社買取には多額の資金が必要であり、自己資本が乏しい事業者では実行できません。
一部サービスは財務諸表を公開しないため投資家が資金余力を把握しにくい点も課題です。 - 元本保証ではない
自社買取は償還資金を用意する仕組みであり、不動産価値が大幅に下落していれば損失補填ができず投資家の元本が減る場合があります。
結局のところ
・買い取れる現金がないと買い戻しはできない
→財務状況などで余力を確認
・あくまで市場価格での買取しかできない
→例えば倒壊した場合などは毀損リスクあり
というところかと思います。
買い戻し前提の商品だとしてもリスクはしっかりある点は気にしましょう。
財務健全性に関する追加解説
自社買取スキームを採用する場合、投資家にとって最も重要なのは運営会社の財務健全性です。
買取原資を調達するためには潤沢な自己資本と安定したキャッシュフローが不可欠であり、資金繰りが悪化すれば買い取りが絵に描いた餅になるリスクがあります。
また、運営会社が親会社からの借り入れや短期負債に依存している場合、金融環境の変化によって資金調達コストが上昇し、買取を断念する可能性もあります。
投資家は以下の点に注意して財務状況をチェックしましょう。
- 自己資本比率と流動資産の確認
公開されている決算書やレポートから自己資本比率（純資産÷総資産）と手元流動性（現金・預金）が十分かを確認します。
自己資本比率が低い企業や現預金が少ない企業は、収益が悪化した際に資金繰りが逼迫しやすく、買取の実行が危うくなるため注意が必要です。 - 事業規模と本業とのバランス
不動産クラファン事業が本業か副業かによって資金余力は大きく変わります。
副業として実施している企業は余裕資金の範囲内で小規模に運用するケースが多く、過度なレバレッジをかけないため破綻リスクが比較的低いものの、買取原資に上限がある点に留意します。
一方、本業としてクラファンを拡大している企業は案件数が多く資金需要が増えるため、借入依存度や資本調達力を確認しましょう。
このように、自社買取Exitのリスク評価は運営会社の財務状態と透明性にかかっています。
財務指標や資金管理体制を複数の資料から比較・検証し、信頼できる事業者を選ぶことが何より重要です。
自社買取Exitでのチェックポイント
- 財務健全性の確認
自己資本比率やキャッシュフロー、運用規模に対して十分な資金余力があるかをチェックする。
決算書や格付レポートで自己資本比率や現預金の水準を確認することが重要です。 - 買取価格の透明性
運営会社が第三者鑑定や外部評価に基づいて価格を決めているかを確認し、利益相反管理が行われているかをチェックする。 - 事業者の本業との比率
不動産クラファン事業が事業者の本業か副業かによって資金余力が変わる。
非本業と位置付け、余裕資金内で運用している企業もある。
買い戻しするための現金があるのか？
という点が重要です。
不動産クラファンの事業者には３年間の財務状況などの決算開示義務があります。
必ず財務状況を確認して、
・買い戻し前提の商品を作れる体力があるかどうか
・現状ファンドを組成しすぎていないか
を確認したいところだと思います。
とくに買い戻しを数ある選択肢の１つのして記載している業者は、実際には買い戻しする体力があるのか？と疑念に思うところもあります。
そう言った業者は市場に売却となった際でも過度に毀損リスクがないかどうかなども考えながら投資することをおすすめします。
買い戻しと再組成が両方掲載されるケースは多々あるけど、実際再組成できなかったら延長なんじゃ、、という会社さんもあります。
延長した際でも物件自体に価値があれば大きな毀損にはなりにくいので、結局は物件価値が重要かもですね。
再組成Exit：ファンドを再編して運用を継続
ポイント
・運用期間満了後も同じ不動産を対象に新しいファンドを組成し直す方法
・開発型でもフェーズ１→２と段階的に資金調達するケースもある
・開発型ファンドで売却できずに再組成する場合は注意
・資金調達環境が悪化すると再組成に失敗するリスクがある
ファンド運用期間終了時に物件を売却せず、同じ不動産を対象に新たなファンドを組成して運用を継続する方法です。
投資家は元本償還を受け取った後、新ファンドに再度出資するか選択できます。
長期保有を前提とした賃貸物件や安定収益物件では、再組成によって賃料収入を引き続き得られるため、インカムゲイン型ファンドとの相性が良いとされています。
また開発型でもフェーズ１「土地購入資金」→フェーズ2「フェーズ１償還資金＋建築資金」というように再組成することもある。
注意点
- 計画未達のシグナルになる場合がある
開発型ファンドで不本意な再組成が告知された場合、当初の売却計画が未達であることを意味し、当初想定より利回りが低下している可能性があります。 - 資金調達リスク
新たなファンドで資金を集める必要があり、既存投資家が継続出資しない場合や市場の資金供給が細ると再組成に失敗するリスクがあります。資金調達に失敗すると清算が長期化し、投資家への償還が遅延する恐れがある。 - 投資家の判断負担
継続投資を選ぶか退出するか判断する必要があり、物件の収益力や市場環境の分析が求められます。再組成後のファンド条件が変更されるケースもあるため、提示された利回りや期間を慎重に確認する必要があります。
再組成は「再組成先のファンドに投資家資金が集まることが前提」で作られています。
そのため、ファンドに資金が集まらなかった場合は既存ファンドが延長する可能性が高いです。
また、開発型ファンドでは
・予定されていた再組成
＊当初の計画段階からフェーズ２で建築資金集める等明記など
・不本意な再組成
＊売却できずに再組成ファンドを作るなど
の２パターンが大きくあるので、どちらのパターンでの再組成かを気にする必要もありそうです。
ファンドに資金が集まらなくても運営が買い取れる資金力があれば安全性は格段にあがるね。
とはいえ、資金力のある企業は乏しい気もしますが、、
資金調達（リファイナンス）のリスクを掘り下げる
再組成ファンドが成立するには、新たな出資金を集めて既存投資家への償還原資を確保することが前提です。
賃料収入によるインカムゲインは継続しますが、それだけでは元本償還には足りないため、追加の資金調達が必要となります。ここで以下のようなリスクが考えられます
- 市場の資金供給環境の変化
金利上昇や株式市場の好調により投資マネーが他のアセットに流れると、不動産クラファンへの資金流入が減少します。
投資家のリスク嗜好が変わると予定していた再募集が不調に終わり、再組成に失敗する可能性があります。特に不本意な開発型の再組成案件は新規投資家の支持を得にくく、応募率が低いと成立しません。 - プラットフォームや運営会社の信用力低下
過去に延滞や償還遅延が発生した事業者、または情報開示が不十分な事業者では、投資家の信頼が下がり資金調達が難しくなります。
逆に人気サービスでは再組成案件でも応募倍率が高くなり資金を集めやすいといった差が生まれます。 - 金利や不動産市況の悪化に伴う利回り低下
再組成では新ファンドの利回りや条件が改定されることがあり、市場金利上昇や賃料下落の影響を受けて利回りが前回より低くなる場合があります。
それでも資金を集められるかは投資家の期待次第ですが、利回り低下が続けば新規調達が難航する可能性が高まります。 - 銀行など外部借入の減少
物件に担保設定をして銀行から資金を調達するタイプのファンドでは、再組成時に銀行の融資姿勢が厳しくなると借入が困難になり、結局高い資金コストを負担するか再組成を断念せざるを得ません。
これらのリスクを踏まえ、再組成Exitを採用する案件では運営会社の資金調達能力やマーケット人気を継続的にチェックすることが不可欠です。
投資家はプロジェクトの募集実績や応募倍率、運営会社の資金調達力を複数の案件で比較し、再組成による運用延長が本当に合理的かを見極めましょう。
再組成Exitでのチェックポイント
- 再組成の理由を確認
インカムゲイン型で当初から長期保有を前提にしているか、開発型でも予定通りのフェーズ移行なのか、予定売却ができず延長措置となっているかを見極める。 - 運営会社の資金調達力
運営会社のファンド募集状況や人気度を確認し、再組成ファンドで資金が集まる見込みがあるかを判断する。
＊ただし延長案件などがあると一気に人気が落ちるリスクも - 賃料収益のトラックレコード
賃料収入が安定しているか、入居率や更新率などのKPIをチェックする。賃料収入が悪化すれば再組成ファンドの配当も減少する。 - 最悪売却可能か
再組成できずに延長になってしまった場合でも、不動産を処分できるような案件かをチェックする。不動産に価値があれば大きな毀損は防ぐことができる。
再組成ファンドにきちんと売却できるかどうかは当たり前ですが「再組成ファンドに資金が集まるかどうか」が最重要になります。
人気の事業者だから安全とは言いませんが、ある程度人気というのは再組成ファンドでの資金調達においては１つの指標にはなると思います。
ただし、人気というのは1案件の延長などで崩れていくのも事実です。
とはいえ、過去に延長している事業者でも「運営がきちんと説明し投資家が納得しているケース」ではそこまで人気は落ちていない気もします。
最終的には延長しても問題ない案件に投資したいね。
結局のところ待てば市場売却が狙える案件であれば、元本は毀損しないはずだしね。
出口戦略別の総合チェックポイント
出口戦略はファンドごとに異なり、投資家のリスク許容度や投資目的によって最適な選択肢も変わります。以下の観点で比較・検討してみましょう。
Exit戦略：第三者売却
売れる物件なのか、想定される元本毀損幅はどの程度か、リスクを確認して投資が必要
自社買取
自社買取できる体力があるのか。複数案件がある場合は全て買取できるのか。
売れる物件なのか、想定される元本毀損幅はどの程度か、リスクを確認して投資が必要。
再組成
再組成できるだけの集金力があるのか。
人気は延長などで崩れる可能性も。その際に自社買取できる体力があるのか。
売れる物件なのか、想定される元本毀損幅はどの程度か、リスクを確認して投資が必要。
最終的には延長しても売れる物件かどうか？というのは常に考えておく必要があると思います。
延長リスクと元本毀損リスクはイコールではないので、
・元本毀損リスクがどの程度あるのか
・毀損時の損失割合はどの程度まで膨れるのか
を考えていきたいですね。
まとめ
不動産クラウドファンディングでは、運用期間終了後の出口戦略が投資成果を大きく左右します。
売却Exitは市況変動や延長リスクを抱えています。
自社買取Exitは確実な償還が魅力ですが、利益相反や運営会社の財務力への依存が課題で、元本保証ではありません。また事業者の体力に大きく依存します。
再組成Exitはインカム型の長期運用に適している一方、計画未達案件の延命策や資金調達失敗のリスクがあります。
投資家としては、各Exit戦略のメリット・デメリットを理解し、契約書や開示資料で価格の妥当性や延長規定、事業者の財務健全性をチェックすることが重要です。
過去の償還実績に依存せず、最新の情報や制度改正、各サービスのリスク管理体制を確認したうえで、納得できる案件に資金を投じましょう。
