Re-plan Fundingは怪しい？評判・実績と運営会社リプランの本業/決算3期で確認

※本記事にはPRを含む場合があります。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
投資判断はご自身の責任で、必ず各ファンドの「契約成立前書面」「重要事項説明書」等をご確認ください。
税務（確定申告の要否等）は個別事情で異なるため、税理士・税務署等でご確認ください。

Re-plan Funding（リプランファンディング）の評判は？
案件構造（優先劣後・借入併用・出口）と、運営会社の本業・決算（直近3期）から「投資家が確認すべきポイント」を整理します。

この記事でわかること
結論：どんな人に向く？案件ごとの確認ポイント
直近ファンド情報（更新枠）
Re-plan Fundingとは（基本スペック）
仕組み（不特法／優先劣後／借入併用）
特徴（メリット）
デメリット（注意点）
危ない？怪しい？と言われる理由とチェック手順
口コミ・評判（X中心）
運営会社の会社概要（許認可・グループ）
運営会社の「本業」を分解（どこで利益が出る会社？）
決算/財務レポート（直近3期）
実績
キャンペーン情報
口座開設〜出資の流れ
FAQ
利回りカレンダー
まとめ

結論：Re-plan Fundingは「障がい福祉用途×想定利回り7〜10%帯が語られやすい」

結論から言うと、Re-plan Fundingは障がい福祉用途の不動産（グループホーム等）をテーマに、想定利回りは7〜10%帯が提示されやすいタイプです。
エリアは東京都・埼玉県・千葉県・群馬県・神奈川県が例示されています。
分配原資は、基本的に賃料（インカム）＋売却代金の設計が入ります。
構造は優先劣後や借入併用の考え方が提示されており、募集方式（抽選/先着）は案件ごとに異なる可能性があるので要確認です。

Re-plan Fundingとは（基本スペック）

Re-plan Fundingは、障がい福祉用途の不動産に特化した不動産クラウドファンディングです。
「ネットで完結」「1口1万円〜」「想定利回り7〜10%（想定）」といった特徴が示されています。
借入併用型ファンドでの組成が多く、その分利回りも高めとなっています。
不動産クラファンにかかる免許が小規模不動産特定共同事業ですので、上限出資が100万円なのには注意が必要です。

Re-plan Fundingの仕組み

不動産特定共同事業（匿名組合型）の基本

不動産クラウドファンディングは、ざっくり言うと「不動産を運用して、賃料や売却益などから分配する投資」です。預金ではないので、元本割れの可能性があります。
Re-plan Fundingでも、資料上は投資家が匿名組合契約で出資し、賃料収入や売却益を原資に配当・償還する基本スキームが提示されています。

優先劣後の考え方（“劣後＝保険”ではない）

優先劣後は、損失が出たときにまず劣後出資（事業者側）から先に損失を負担する仕組みです。劣後比率が大きいほど、投資家（優先出資側）のクッションになりやすい一方、損失が劣後を超えると優先側も影響を受けます。
だからこそ、投資家は「優先劣後を採用しているか」だけでなく、毎回、劣後が何％かを数字で確認するのがコツです。

• 劣後比率（何％）
• 評価損が出やすい局面（売却不調・賃料下落・空室・修繕）を想定
• 出口（売却先・買い戻し条件）が弱いとクッションがあっても苦しくなる場合がある

借入併用（金融機関借入）がある案件の見方

借入併用は、投資家からの出資に加えて金融機関借入を併用する構造です。レバレッジが効く一方、返済順位は借入が上に来ることが多く、売却が遅れたときの資金繰りに影響しやすいのが注意点です。

• 借入の有無（有なら返済順位）
• 返済期限・金利・借換条件（書面で確認）
• 市況悪化時：出口（売却）が遅れたときに詰まらないか

Re-plan Fundingの特徴（メリット）

ポイント
・高利回りの案件もある
・障がい福祉用途に特化
・1口1万円〜で分散しやすい
・優先劣後方式
・借入併用の設計もあり得る

高利回りの案件もある

ポイント
・想定利回りは7〜10%帯が多い
・利回りが高いほど「出口」「借入」「費用」「劣後比率」を確認する

想定年利回りは7〜10%前後の案件が多いです。
ここは誤解しやすいのですが、「高利回り＝良い案件」と短絡しない方が安全です。
利回りが高い案件ほど、出口（売却）や借入、前提条件がタイトになっている可能性があるため、書面での突合が必須になります。

障がい福祉用途に特化

ポイント
・投資対象が「障がい者グループホーム等」に寄るため用途が読みやすい
・一方で、運営（福祉）や賃貸借条件が絡むほど“関連当事者”の確認が重要になる

不動産クラファンは、投資対象が「何に使われる不動産か」でリスクの見え方が変わります。
Re-plan Fundingは、障がい福祉用途に特化しているため、用途のイメージはしやすいタイプです。
ただし、福祉用途は「運営（人・体制・指定）」の要素が強くなる分、賃貸借条件・マスターリース条件・運営事業者の関与範囲を、案件ごとに確認したいところです。

少額（1口1万円〜）で始めやすい

ポイント
・最初から大きく張らず「小さく試す」→相性を見て調整しやすい
・案件ごとに上限・募集方式があるので、資金計画は当選/落選も含めて考える

資料上は1口1万円〜とされており、分散しやすい設計です。
「まずは小さく参加して、運用報告→分配→償還の流れを体感してみる」という入り方がしやすいのはメリットです。
ただし募集方式（先着/抽選）や上限は案件ごとに違う可能性があるのでファンドごとに確認してください。

優先劣後方式

ポイント
・損失が出たときは劣後出資（事業者側）→優先出資（投資家側）の順で負担する設計になりやすい
・ただし劣後＝保険ではない（劣後を超える損失なら優先側も影響）
・毎回劣後比率（何％か）を数字で確認し、出口・借入・費用とセットで読む

優先劣後は、投資家側（優先出資）にとって「損失が出たときのクッション」になり得る仕組みです。
ただし、ここで大事なのは“何％のクッションがあるのか”が案件ごとに違う点と、損失の原因（出口の弱さ／売却不調／費用増／空室など）によっては、劣後を超える可能性がゼロではない点です。

借入併用の設計もあり得る

ポイント
・案件によっては出資＋金融機関借入の併用（レバレッジ）設計があり得る
・借入が入ると、投資家目線では返済順位／期限／金利／LTVが論点になりやすい
・“借入がある＝悪”ではなく、条件の具体性と出口の整合が重要

借入併用は、自己資金（劣後）と投資家出資（優先）に加えて、金融機関の借入を組み合わせる構造です。
高利回りの商品設計ができる反面、基本的に返済順位は借入資金が一番最初にきます。
そのため、良い方向にも悪い方向にもレバレッジが効く点は注意です。

Re-plan Fundingのデメリット（注意点）

ポイント
・想定利回りは確定でない
・借入併用がある案件は返済順位と期限を要確認
・出口が売却前提なら「誰に・いつ・いくらで」が勝負
・入出金時の振り込み手数料
・小規模不動産特定共同事業である

想定利回りは確定でない（“予定”と“実績”は別）

ポイント
・賃料の変動、空室、修繕、費用控除、売却条件で分配がズレる可能性
・「何が起きたら利回りが下がるか」を書面で確認

不動産クラファンの利回りは“想定”であり、確定ではありません。
予定通り運用が終わることもあれば、想定外の支出や売却条件でズレることもあります。
ここは「利回り」だけでなく、分配ルール（何を引いた後にいくら分配するか）を契約成立前書面で確認してください。

借入併用は“武器”にも“弱点”にもなる

ポイント
・借入が上位なら、出口不調時に優先出資でも影響が出る可能性
・返済期限・借換条件を必ず確認

借入併用があると運用設計はしやすくなりますが、投資家の立場では返済順位と期限が重要です。
募集ページだけでなく、書面上で「借入の有無」「返済順位」「期限」「担保」などがどう整理されているかを確認してください。

出口が売却（または買い戻し）に寄るなら、条件の具体性が重要

ポイント
・「誰が」「いくらで」「いつ」買うのか（または売るのか）
・価格決定の根拠（鑑定・評価・売買契約の有無）を確認

出口が売却前提（または買い戻し前提）の案件は、条件が明確なら分かりやすい反面、曖昧だとリスクになります。
ここは「出口があるから安心」ではなく、条件の具体性を重視するほうが現実的です。

入出金時の振り込み手数料

ポイント
・入金手数料は投資家負担
・出金手数料もRe-plan Funding負担

Re-plan Fundingでは入金手数料は投資家負担となっています。
出金手数料はRe-plan Funding負担となっております。
※よくある質問には入金についてしか書かれていませんでした。

小規模不動産特定共同事業である

ポイント
・小規模不動産特定共同事業
・投資家1人当たりの出資額が100万円まで

小規模不動産特定共同事業として運営されているため多くの不動産クラファンが登録している不動産特定共同事業１号２号の会社とは以下の点が違います。
・資本金が1000万円でOK
＊1号は1億必要
・投資家1人当たりの出資額が100万円まで
・全ての投資家からの出資額が1億円以内
特に100万円制限は『あれ？投資できない！なんで！？』となりやすいので、注意しておきましょう。

Re-plan Fundingは危ない？怪しい？と言われる理由を“案件構造・関連当事者・決算”から分解する

「怪しい」「危ない」と検索されるサービスの多くは、実は“危険だから”というより、仕組みが分かりづらい／確認ポイントが多いことが理由になりやすいです。
Re-plan Fundingも、不安は大きく分けると次の論点に集約できます。

• 利回りが比較的高く見える → 何に依存している？（賃料/売却/借入）
• 福祉用途に特化 → 運営・賃貸借条件・関連当事者の関与は？
• 出口が絡む → 売却条件（または買い戻し条件）は具体的？
• 運営会社の決算 → 直近で赤字期があり、負債の中身が見えない（要約決算のみ）

じゃあ、どう判断するか。「4点の基準」で見るのがいちばんスッキリします。

• ① 許認可・体制：不動産特定共同事業の許可番号、重要事項の説明の具体性
• ② 案件構造：優先劣後・借入併用・分配原資・出口条件
• ③ 関連当事者：グループ関与（運営・工事・賃借・買い戻し等）の範囲、契約条項
• ④ 運営会社の体力：決算（3期）と資金繰り、開示の厚み（内訳・注記があるか）

投資前チェックリスト（不安を“確認作業”に変える）

ポイント
・許認可（番号）を押さえる
・優先劣後％／借入有無／出口条件を同じ紙で突合
・グループ関与（運営・工事等）があるなら、関連当事者取引の条件を読む
・最後に契約成立前書面・重要事項説明書で確定

• 募集ページだけで判断せず、契約成立前書面で条件を確認
• 優先劣後比率と借入併用の有無をセットで確認
• マスターリースがあるなら、解約条項・免責・賃料改定の条文を見る
• 出口（売却/買い戻し）があるなら、価格決定の根拠と期限を確認
• 最後は契約成立前書面／重要事項説明書で条件確定

Re-plan Fundingの口コミ・評判（参考｜X中心）

ポイント
・SNSの口コミは“事実”ではなく体験談が混ざる
・話題になりやすいのは「利回り水準」「新興サービス」「社会貢献（福祉特化）」あたり
・最後は契約成立前書面／重要事項説明書で条件確認

口コミは参考になりますが、真偽が混ざりやすいのも事実です。ここでは「断定」や「具体的な噂の再掲」は避け、話題のカテゴリだけ整理します（未検証）。

ポジティブ寄りの話題（カテゴリ｜未検証）

• 福祉用途に特化している点（社会貢献性）への関心
• 想定利回りの水準（7〜10%帯が提示されやすいという見え方）
• 少額（1口1万円〜）で始めやすい点

ネガティブ寄りの話題（カテゴリ｜未検証）

• 高利回り水準の妥当性（何に依存しているか）
• 新興サービスとしての運営実績（償還・運用の積み上げ）
• 抽選方式・募集の競争環境（当選しにくさ等）

運営会社の会社概要（株式会社リプラン｜許認可・グループ体制・提携先まで）

ポイント
・Re-plan Fundingの運営は株式会社リプラン
・グループは「不動産（開発・賃貸）」「福祉運営」「改修・建築」で役割が分かれている（3社体制）
・許認可は不動産特定共同事業（小規模）と宅建を中心に番号まで照合したい
・外部提携（例：福祉運営会社／建築会社）もあるため、案件ごとに誰が運営し、誰が施工し、どこが出口になるかを整理する
・結局は契約成立前書面／重要事項説明書で条件（関連当事者・賃料・出口・費用）を確定する

結論から言うと、Re-plan Fundingは「クラファン運営会社」だけを見ても全体像がつかみにくいタイプです。
株式会社リプランは、障がい福祉用途の不動産（グループホーム等）を中心に「開発・賃貸・運用」を行い、グループ内に運営（福祉サービス）と建築（改修・施工）を置く構造になっています。
この構造は、案件が回りやすい一方で、関連当事者（グループ・提携先）がどこまで関与しているかでリスクの形が変わるので、投資家は「関与の範囲」を書面で落として確認するのがコツです。

まず押さえるべき：運営会社（株式会社リプラン）の基本情報

ポイント
・運営主体は株式会社リプラン（2020年設立）
・本業は障がい福祉用途の不動産開発・賃貸を軸に整理すると理解が早い
・クラファンは本業の資金循環（調達・運用・出口）の中に置かれやすい

ここで大事なのは、「福祉×不動産」特化という点です。
一般的な居住用とは違い、福祉用途は運営者（事業者）の質・継続性や、法令・人材の影響も受けます。だからこそ、運営会社を理解する際は「不動産会社としての顔」だけでなく、運営（福祉）サイドとどうつながっているかまで見た方が判断がブレにくいです。

グループ体制：3社で「不動産×運営×改修・建築」を分担

ポイント
・リプランは不動産（開発・賃貸）＋ファンド（不特法）を担当
・にこにこは障がい者グループホーム運営（ソフト）
・リプラン・プランニングはリフォーム・建築（ハードの整備）
・グループ関与がある案件ほど、関連当事者取引の条件（賃料・工事費・売買価格）の確認が重要

グループ体制は「強み」にも「注意点」にもなります。
強み：開発→改修→運営がつながると、物件供給や稼働（入居）の立ち上げがスムーズになり得ます。
注意点：グループ間取引が増えるほど、価格決定（賃料・工事費・売買価格）が妥当かを投資家が確認する必要が出てきます。
ここは感情で判断せず、契約条項と数字で落とすのがいちばん安全です。

提携先・関係先：運営（テナント）や建築で外部パートナーが入ることも

ポイント
・福祉用途では、運営会社（テナント）の質が賃料（分配原資）に直結しやすい
・建築・改修は、原価高騰／工期遅延が利回りに影響し得る
・提携がある＝安全、ではないので、最終的には案件ごとの契約条件で判断

資料の範囲では、外部パートナーとして福祉運営会社（例：株式会社Wellstar）や、建築会社（例：株式会社MAEKOU）との連携が示されています。
ここは投資家目線だと、次の2点が論点です。

• 運営（テナント）が第三者の場合：賃料支払い能力・運営継続性・解約条項（賃料固定でも解約できる条文があるか）
• 建築が外部の場合：工事費の妥当性・工期・瑕疵対応（保証）・追加費用が発生した場合の扱い

提携は「体制面の厚み」にはなりますが、投資家としては“誰が関与しているか”より“どんな条件で関与しているか”を重視するのが現実的です。

許認可は「保有」だけでなく「番号まで」照合する

ポイント
・不動産クラファンは不動産特定共同事業（小規模を含む）の枠組みで実施される
・運営会社の許可（登録）は番号まで照合すると安心
・福祉側の指定は事業所単位なので、対象物件の運営者・指定状況は案件ごとに確認

• 不動産特定共同事業（小規模）：神奈川県知事（1）第7号
• 宅地建物取引業：神奈川県知事（1）第32170号

注意点として、許認可がある＝案件が万全、ではありません。
投資家が最終的に見るべきなのは、案件の条件（優先劣後・借入・賃料・出口・費用）です。ここは必ず契約成立前書面／重要事項説明書で確定させてください。

関連当事者が絡む可能性があるなら、ここを重点確認

ポイント
・グループ関与は「良い/悪い」ではなく、条件の透明性で判断する
・賃借（運営）、施工（改修）、売買（出口）のどこに関与するかで論点が変わる
・価格（賃料・工事費・売買価格）の決め方が重要

• 賃借・運営：マスターリース（賃料固定）がある場合は「解約条項」「免責」「賃料改定」まで条文で確認
• 施工：工事費の根拠、追加費用の扱い、工期遅延時のペナルティ、瑕疵担保・保証
• 出口（売却/買戻し）：第三者売却か／グループ買戻しか、価格決定の根拠、期限、停止条件の有無
• 費用：運用報酬・管理費・修繕費の控除ルール

最後はシンプルです。
「グループ体制だから安心/不安」ではなく、書面に落ちた条件で判断してください。

運営会社の「本業」を分解する（福祉不動産の収益構造／KPI／市況悪化時の論点／クラファンとの親和性）

ポイント
・株式会社リプランの本業は「障がい福祉用途の不動産」を開発→賃貸→出口で回すモデルで整理すると理解が早い
・会社説明資料（2025年2月時点）では累計で物件開発47棟／入居者200名以上／運営事業者候補200社以上を掲げている
・グループ内に運営（にこにこ）と改修・建築（リプラン・プランニング）があり、案件の回し方に影響し得る
・クラファンは資金調達（ブリッジ）／案件の回転／出口設計として親和性が高い一方、償還・出口・関連当事者の確認が必須
・投資家は「雰囲気」ではなく、KPIと契約条項で点検する

ここが一番大事なので、最初に結論を書きます。
Re-plan Fundingは単体のサービスというより、株式会社リプランの本業（福祉用途の不動産開発・賃貸）を回すための“資金循環の一部”として見る方が判断がブレにくいです。
不動産クラファンの記事でよくある失敗は、利回りや募集条件だけを見て、運営会社の「稼ぐ構造」を見落とすこと。
リプランの場合は、福祉用途（障がい者グループホーム等）に特化しているため、一般的な居住用よりも「運営者（事業者）」の要素が濃くなります。
そこで本章では、どこで利益が出る会社かを分解し、投資家が見るべきKPIと、市況悪化時の弱点を整理します。

まずは全体像：「作る→貸す→回収（売る/継続保有）」の循環で整理

ポイント
・入口＝不動産の取得（仕入れ）と改修/新築（福祉仕様へ）
・運用＝運営事業者へ賃貸（賃料が分配原資になりやすい）
・出口＝売却（EXIT型） or 継続保有（インカム型）
・このどこに依存するかで、利回りの意味が変わる

• ① 取得：築古戸建て等を取得（エリア・価格・法規）
• ② 改修/建築：障がい福祉用途（グループホーム等）に転用できる仕様へ（工期・原価）
• ③ 賃貸：運営事業者へ貸す（賃料条件・解約条項）
• ④ 分配：賃料等から費用控除後に分配（ルールは案件ごと）
• ⑤ 出口：第三者売却／買戻し／再組成など（条件の具体性が重要）

この流れを押さえると、投資家としての視点はシンプルになります。
「そのファンドは、どこで回収する前提か？」
賃料中心なのか、売却中心なのか、あるいは両方なのか。ここが先に分かると、チェック項目がブレません。

柱①：福祉用途の不動産開発（仕入れ・改修・新築）＝伸びやすいがブレやすい

ポイント
・会社説明資料（2025年2月時点）では累計で物件開発47棟／入居者200名以上を掲げている
・開発エリアは東京都・埼玉県・千葉県・群馬県・神奈川県が例示されている
・開発は利益が出る一方、原価（建築費）と工期で利回りがブレやすい

リプランの特徴は、福祉用途に寄せた不動産を作ることです。
一般論として、福祉用途は「ただの住居」と違い、用途要件・設備・運営動線なども絡むため、改修の難易度や費用が結果を左右します。
投資家として見るべきは次の論点です。

• 仕入れ：取得価格が高いと出口（売却）で詰まりやすい
• 改修/新築：工期遅延・追加工事・原価高騰が起きた時、誰が負担するか
• 稼働まで：運営者が決まるまでの期間（空室期間）がどれだけ出る設計か

ここは「福祉だから安定」と短絡しない方が良いです。
安定するのは、運営者（テナント）と賃料条件が固い場合であり、その前提を支えるのが開発の質です。

柱②：賃貸運用（インカム）＝「運営者の信用」と「契約条項」が命

ポイント
・賃料が分配原資の中心なら、見るべきは稼働（入居）よりも賃料支払い主体（運営者）
・マスターリース（賃料固定）があるなら、解約条項が最重要
・賃貸型でも、修繕費や空室対応で利回りは動き得る

福祉用途の物件は、運営者が入ることで賃料が発生します。
つまり、投資家から見ると「不動産」だけでなく「運営会社の継続性」にも依存します。
なので、賃貸型の案件で優先して見たいのは次の順番です。

• ① 賃料の支払い主体：誰が賃料を払うのか（運営者／サブリース会社／グループ会社）
• ② 契約条項：解約・賃料改定・免責・更新条件（条文で確認）
• ③ 費用控除：修繕・管理・手数料がどのように控除されるか

「賃料固定」と書かれていても、解約条項が強いと固定の意味が変わります。
ここは、募集ページの雰囲気ではなく、契約成立前書面／重要事項説明書で条文を読むのがいちばん確実です。

柱③：福祉サービス運営（グループ会社）＝ストック要素だが「人材・制度」が効く

ポイント
・グループ内に障がい者グループホーム運営会社（にこにこ）がある
・運営収益は、一般に入居者家賃＋行政給付等の要素が絡む（制度・指定の前提）
・強みになり得る一方、人材不足・運営停止・制度変更の影響を受けるため、案件に運営が絡む場合は確認が必要

グループに運営会社があると、「テナント確保」の面ではプラスに働き得ます。
ただし福祉運営は、不動産よりも人材・運営品質・指定（行政）の影響が強い領域です。
なので、案件でグループ運営が関与するなら、投資家としては次を確認しておくと安心です。

• 運営者は誰か：グループか第三者か（契約当事者）
• 指定・体制：指定の前提（事業所単位）や人員体制の説明があるか
• 賃料支払いの原資：運営側のキャッシュが詰まった時にどうなる設計か

ここも「グループだから大丈夫」と決め打ちしないこと。
運営が絡むほど、契約条項と開示の厚みが重要になります。

柱④：クラファン（Re-plan Funding）の役割＝資金調達の“武器”にも“弱点”にもなる

ポイント
・クラファンは本業に対して、①取得/改修の資金調達（ブリッジ）、②賃貸運用の資金、③出口設計として機能し得る
・資料では優先劣後＋借入併用の概念図が示されているため、案件ごとに「どこまでレバレッジが入るか」を確認したい
・組成本数が増えるほど、投資家目線では償還集中（出口）が最大論点になりやすい

クラファンは便利です。少額（例：1口1万円）で資金が集まり、案件が回ればスピードも出ます。
ただし投資家としては、クラファンを「便利な資金調達」ではなく、本業のどこを支えるための資金かで見た方が安全です。

• インカム型：賃料が分配原資の中心 → テナント・賃貸条件・解約条項がカギ
• EXIT型：売却が回収の中心 → 売買契約・停止条件・決済リスクがカギ
• 借入併用：返済順位と期限（LTV）がカギ（シニアが上に来やすい）

「クラファンは親和性が高い」と言い切れるのは、出口と償還がちゃんと回っている時です。
逆に、募集が続くほど「償還の山」ができるので、投資家は償還スケジュール／出口条件を淡々と確認するのがいちばん強いです。

（補足）将来的に広がり得る領域：貸付・M&A・就労支援など

ポイント
・会社説明資料には障がい福祉事業者への貸付・M&A（予定）、就労支援（予定）などの記載がある
・実現すれば事業の幅は広がるが、投資家目線ではリスクの種類も増えるため、現時点では「予定」として扱うのが安全

新規領域は「成長要素」になり得る一方で、投資家から見ると判断材料が薄くなりがちです。
なので、現段階では過度に織り込まず、実際に案件へ影響するのは何か（賃料・出口・費用）に集中するのが現実的だと思います。

投資家向け：本業×案件を突合するチェックリスト（ここだけは毎回）

ポイント
・分配原資（賃料/売却）を先に確定
・テナント（運営者）と契約条項（解約・賃料改定）を確認
・出口（第三者売却/買戻し）と価格決定の根拠を確認
・優先劣後％／借入併用の有無をセットで確認
・最後に契約成立前書面／重要事項説明書で確定

• 分配原資：賃料中心か／売却益も前提か
• 賃貸条件：賃料、支払主体、解約条項、賃料改定、免責
• 出口条件：売却先、停止条件、決済時期、買戻し条件（価格・期限）
• 構造：優先劣後比率、借入併用（返済順位・期限・LTV）
• 関連当事者：グループ/提携先がどこに関与し、条件は妥当か
• 費用：運用報酬・管理費・修繕費など、控除ルールの具体性

この章の結論はこれです。
リプランは「福祉不動産の開発・賃貸」が本業で、クラファンはその資金循環に置かれやすい。
だからこそ、投資家は本業のどこで回収する案件かを見極め、最後は必ず契約成立前書面／重要事項説明書で条件を確定してください。

決算/財務レポート（株式会社リプラン｜直近3期）

ポイント
・直近3期は総資産が234.3→437.8→518.4百万円と拡大（拡大局面）
・自己資本比率は15〜22%レンジ（2025/5は16.7%）で、レバレッジ前提の体質
・2025/5は営業赤字（△10.4百万円）・最終赤字（当期純利益△13.3百万円）
・売上総利益率は19.0%→16.5%→14.9%と低下（原価率が上がっている形）
・流動比率は高い（2025/5で472.4%）一方、流動資産の内訳が不明のため「現金余力が厚い」とは言い切れない
・2025/5の純資産は86.7百万円。資本金が100.0百万円まで増加している

前提：この章は「運営会社リスクの整理」です。
数値は提示された直近3期（決算期：各期とも 6/1〜5/31）の要約B/S・P/L（単位：千円、本文は見やすく百万円換算）をもとにしています。
なお、キャッシュフロー計算書、科目内訳、注記（担保・保証・関連当事者・後発事象など）が未提供のため、ここでできるのは「良い/悪いの断定」ではなく、論点の可視化と確認ポイントの整理までです。

まず「本業のタイプ」で決算の見方を変える（買取再販 vs 施設運営）

決算って、数字だけ見ても判断がブレやすいです。
そこで先に、本業のタイプ別に「どの数字が効くか」を揃えます。

この整理を踏まえると、リプランの決算は「開発（原価・回転）」「賃貸（賃料・契約）」「資金調達（借入・クラファン）」が混ざり得るタイプです。
だからこそ、科目内訳がない状態で強く断定しないのが安全です。

1) B/S（体力）：総資産は拡大、負債も厚い。固定負債の中身が論点

見える範囲で一番わかりやすいのは、総資産が2年で約2.2倍（234.3→518.4百万円）に増えていることです。拡大期のB/Sです。
一方で、負債も増えており、2025/5時点で負債431.7百万円に対して純資産は86.7百万円。ざっくりD/E（負債÷純資産）で見ると約5.0倍のイメージです（レバレッジ前提）。

ここで一番の論点は、固定負債が大きいこと。2025/5の固定負債は335.9百万円（総資産の約65%）です。
ただ、固定負債の中身が借入中心なのか、クラファン関連の受入金が混ざるのかで、見え方が大きく変わります。
この資料だけでは判定できないため、ここは「内訳を確認すべき論点」として押さえるのが現実的です。

また固定資産が2024/5に大きく増え（90.4百万円）、2025/5に減少（65.8百万円）しています。
固定資産が収益不動産なのか設備投資なのか等、意味づけは内訳で変わるため、ここも要確認です。

2) P/L（稼ぐ力）：2025/5は売上減＋粗利率低下で営業赤字

2023/5・2024/5は黒字ですが、2025/5は赤字です。
ざっくり言うと、2025/5は「売上が減ったのに、固定費（販管費）が相対的に重くなった」形です。

• 売上高：2024/5の702.6百万円 → 2025/5の426.0百万円（減少）
• 売上総利益：116.1百万円 → 63.6百万円（減少）
• 販管費：90.5百万円 → 74.0百万円（減少だが、売上の落ち方より小さい）
• 結果：販管費が売上総利益を上回り、営業赤字（△10.4百万円）

さらに、売上総利益率（粗利率）が19.0%→16.5%→14.9%と低下しています。
本業が「開発（改修/新築）を伴う不動産」である以上、一般論としては建築費・改修費の上振れや工期要因が粗利率に効きやすいです。
ただし、どの案件がどれだけ利益/損失に影響したかは、この要約情報では確定できません。

営業外費用は4.2→7.7→13.4百万円と増加しています。内訳が不明なので断定はできませんが、固定負債が増えている流れと合わせると、資金コスト（利息等）が重くなっている可能性は論点として置けます。

3) 指標：流動比率は高い。でも「不動産会社の流動資産＝現金」とは限らない

流動比率が400〜500%台と高いのは、一見安心材料に見えます。
ただ、不動産会社では流動資産の多くが販売用不動産・仕掛・未収など「すぐ現金にならないもの」になり得ます。
つまり、流動比率が高い＝手元資金が厚いとは言い切れない、というのが投資家としての注意点です。

4) 純資産の増え方：赤字でも純資産が増えている（資本取引の内訳が重要）

2025/5は当期純損失が△13.3百万円なのに、純資産は66.7百万円（2024/5）→86.7百万円（2025/5）と増えています。
提示情報の範囲では、2025/5時点で資本金100.0百万円／資本準備金0.0百万円／利益剰余金△13.3百万円が見えています。
ここから言えることは2つです。

• 少なくとも、資本金が大きく増えている（資本の厚みは増している）
• ただし、その増加が現金の増資（資金流入）なのか、資本準備金や利益剰余金の振替を含むのかは、この資料だけでは確定できない

投資家としては、「資本金が増えた＝安心」と短絡するより、資金が実際に入っているのか（現預金の増減）まで確認したいところです。ここは株主資本等変動計算書や科目内訳が欲しくなります。

5) クラファン運営会社としての論点：“実質B/S”が作れない（開示ギャップ）

不動産クラファンの運営会社を見るときは、本来「クラファン関連負債（匿名組合出資金・預り金等）」と「対応資産（販売用不動産・信託受益権等）」を切り分けて、運営会社の“素の体力”を見たいところです。
ただ今回の要約B/Sでは、科目内訳がなく、クラファン関連の負債と対応資産を特定できません。そのため、ノンリコース想定などの“実質B/S”調整は調整不可となります（＝依存度を数字で断定できない）。

ここは「悪い」という話ではなく、“評価の確度を上げられない”という意味です。
投資家としては、運営会社のB/Sから推測するよりも、公式の運用残高・償還スケジュール・資金の分別管理がどう示されているかを、案件ごとの書面で確認する方が確実です。

投資家向け：確認ポイント

本業（福祉不動産）×決算（直近3期）から見た所感（投資家目線）
リプランは「開発→賃貸→出口」で回し得るビジネスなので、決算は“拡大（資産増）”と“回転（利益と資金繰り）”がセットで見えるかがカギになります。提示資料の範囲で言うと、こんな印象です。

• 拡大はしている：総資産は234.3→518.4百万円へ増加（拡大局面）
• レバレッジ前提：自己資本比率は15〜22%レンジで推移。負債が厚い構造なので、金利・借換・売却不調の耐性は内訳確認が重要
• 直近期は利益が落ちている：2025/5は粗利率低下＋販管費負担で赤字（ここがいちばんの警戒ポイント）
• “見かけの流動比率”に注意：流動比率は高いが、現預金か在庫かで意味が変わる
• クラファン運営としては開示ギャップが論点：クラファン関連負債と対応資産が特定できず、運営会社の“素の体力”を再計算できない（＝案件ごとの書面確認が重要）

なので、まとめると「成長局面の会社に見える一方、直近期は赤字で、資金繰りと資産の中身（在庫・借入・クラファン残高）が見えないと判断が強くならない」という整理になります。

実績

ファンドの利回りは、10.0%付近に集中している傾向が見られます。
ファンドの投資期間は、3ヶ月と12ヶ月のものが最も多くなっています。

キャンペーン情報

キャンペーン情報
たまにファンド募集期間中のみ登録キャンペーンが行われていたことがありました。
10号ファンドまでは確認できたのですが、それ以降では今のところ見当たりません。
お知らせ欄に下記のような表示があることがあります↓

Re-plan Funding
登録はこちらから！

キャンペーン情報はこちら！

Re-plan Fundingのキャンペーン情報！ポイントサイトも！

Re-plan Fundingのキャンペーン情報をまとめています。最新の登録キャンペーン、ポイントサイト情報を掲載しています。他社のAmazonギフト券配布キャンペーンの一覧など載せています。

j-life-consultation.com

2026.02.21

口座開設（登録）〜出資までの流れ（つまずきポイント込み）

ここは「一般的な流れ」を書きます。実際の画面や手順はサービス側の案内で【要確認】してください。

STEP1：無料会員登録（メール・基本情報）

• 登録メールが迷惑フォルダに入ることがあるので注意
• 投資は元本保証ではない点をここで再確認

STEP2：本人確認（必要書類の提出）

• 本人確認の方式（オンライン/郵送等）は【要確認】
• 書類の撮影は「反射」「ピンボケ」に注意（オンラインの場合）

STEP3：入金（出資の原資を準備）

• 入金方法（振込/即時入金等）は【要確認】
• 手数料負担の扱いも【要確認】

STEP4：ファンド選択→応募（先着/抽選は案件ごと）

• 優先劣後％、借入併用、出口条件を必ず確認
• 関連当事者（グループ）関与があるなら、契約条項まで読む

STEP5：契約→運用開始→分配→償還

• 分配スケジュール（毎月/四半期/満期など）は案件ごとに確認
• 運用報告の頻度と内容（何が開示されるか）を確認
• 償還時の入金タイミング・出金手続きはFAQで確認

最後にもう一度。出資の判断は、必ず契約成立前書面／重要事項説明書の条件を読んでからにしてください。

FAQ（よくある質問）

Q：最低いくらから出資できますか？

A：資料の範囲では「1口1万円〜」とされています。ただし案件ごとに口数上限などがある場合もあるため、募集要項で確認してください。

Q：想定利回りは確定ですか？

A：確定ではありません。運用状況や費用、売却条件などで上下する可能性があります。重要事項説明書で「利回りが変動する条件」を確認してください。

Q：元本保証ですか？

A：元本保証ではありません。元本割れの可能性があります。

Q：途中解約や譲渡はできますか？

A：不動産クラファンは原則として運用期間中の換金が難しいことが多いです。案件・契約により扱いが変わるため、契約書・募集要項で確認してください。

Q：税金はどうなりますか？

A：分配金は一般に雑所得等として扱われるケースが多いですが、個別事情で変わります。確定申告の要否も含め、必要に応じて税理士・税務署等に確認してください。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

「投資したいけれど、ファンド情報を毎日チェックするのは大変…」
そんな声に応えて作ったのが、利回りカレンダーです。
これは、複数の不動産クラウドファンディング・デジタル証券サービスの情報をGoogleカレンダーに自動反映させたツールです。

不動産クラファン投資ツール
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！

ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる

【利回りカレンダーの使い方】ファンド情報自動更新ツール！

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資のファンド情報を自動で更新します。googleカレンダーに共有するだけで、じぇいがおすすめする会社のファンド情報が一括管理＋自動更新されます。使い方や導入方法を解説しています。

j-life-consultation.com

2026.02.20

まとめ：Re-plan Fundingは“福祉用途×高めの想定利回り”が特徴—結局は毎回「出口・劣後・借入・書面」

Re-plan Fundingは、障がい福祉用途の不動産に特化し、想定利回り7〜10%帯が示されやすいタイプです。一方で、案件ごとに構造が変わり得るため、確認ポイントがはっきりしています。

• 案件傾向：首都圏周辺（資料上の例示）・福祉用途（グループホーム等）
• 見るべき条件：優先劣後％／借入併用／分配原資／出口条件／関連当事者の関与
• 会社側：直近3期の要約決算では直近期が赤字。負債の中身や資産内訳が見えないため、開示ギャップが論点

最後はいつも同じ結論になります。出資するかどうかは、必ず契約成立前書面／重要事項説明書で条件を確認してから判断してください。

出典・参考

• Re-plan Funding 公式サイト：https://replan-funding.jp/
• 株式会社リプラン 公式サイト：https://re-replan.co.jp/
• キャンペーン情報（内部）：https://j-life-consultation.com/re-plan-funding-campaign/26354/
• アップサイド配当（内部）：https://j-life-consultation.com/upside-dividend-real-estate-crowdfunding/37135/
• 利回り・実績の見方テンプレ（内部）：https://j-life-consultation.com/crowdfunding-actual-yield-template/36077/
• 不動産クラファンの出口戦略（内部）：https://j-life-consultation.com/real-estate-crowdfunding-exit-strategy/37008/
• マスターリース解説（内部）：https://j-life-consultation.com/master-lease-real-estate-crowdfunding/35793/
• 利回りカレンダー（内部）：https://j-life-consultation.com/rimawari-calendar/5632/