PACIFIC FUND（パシフィックファンド）のキャンペーン情報！ポイントサイトも！

直近ファンド情報
PACIFIC FUND　Edition 3
・年利8%＋期間6ヶ月
・抽選(7/17~30)
〜ワンポイントAI考察〜
築約46年8か月の全8室リノベーション宿泊施設「SARARASO」（石川県金沢市）が投資対象。
宿泊事業者との事業用賃貸借契約に基づく賃料収入が主な配当原資で、賃借人が運営会社の関連会社かどうかは現時点の公開情報では未確認。
出口は運営会社のパシフィックキャピタルによる買戻しが基本方針で、状況により外部売却の可能性もある。
ファンド総額は2,380万円、優先出資1,904万円、劣後出資476万円で、劣後出資比率は20％。
以下AI評価↓
推定売却価格: 21,000,000円〜26,000,000円
価格決定の根拠:
対象土地は145.71㎡、約44.08坪である。
菊川周辺の現行売地・取引事例には坪16万円台から28万円台まで幅があるが、売出価格と成約示唆を区別し、対象地の犀川眺望によるプラスと、洪水・河岸侵食、接道・再建築条件未確認によるマイナスを併せて、土地単価を坪18万～26万円、土地価格を約790万～1,150万円と置いた。
建物は170.82㎡の鉄骨造3階建であるものの、1979年12月築の旧耐震建物であり、通常の再調達原価をそのまま評価するのは適切でない。
現状利用を前提とする建物価値を500万～800万円、宿泊内装・設備・営業継続価値を300万～600万円とし、積算的には約1,590万～2,550万円となる。
収益面では、公式料金、8室という規模、金沢市の宿泊統計を基に、年間客室売上を約1,180万～1,770万円と試算し、無理のない固定賃料を年200万～255万円、所有者費用を年35万円程度と仮定した。NOIは165万～220万円となり、旧耐震、洪水リスク、駅距離、単一テナント、関連会社テナントの可能性、買主層の狭さを反映して8.5～9.5％で還元すると、収益価格は約1,740万～2,590万円となる。
ストレス時の1,700万～2,000万円は賃貸借解除や追加修繕を含む価格であり、通常の賃貸継続・許認可維持・重大な構造欠陥なしを前提とする正常売却価格として2,100万～2,600万円を採用した。
募集額と優先比率から推定される事業総額2,380万円はこのレンジ内にあり、著しい割高とはいえないが、中央値とほぼ同額で大きな含み益もない。
外部売却費用を考慮すると約2,060万円未満で優先元本毀損が始まり得るため、下限付近では劣後20％の防御力がほぼ使い切られる。

PACIFIC FUND（パシフィックファンド）のキャンペーン情報
現在キャンペーンは開催していません。
何かあり次第、ここに記載します。

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