LEVECHYファンド20号！南馬込レジデンス1棟の考察！
不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額約1.5億円の年利7%案件のLEVECHYファンド20号『南馬込レジデンス1棟』について考察します。
結論
投資しても良い案件です。
年利7%＋期間12ヶ月の案件となっています。
ほぼキャピタル型の案件となっており、リノベなどで30%ほどの価値の上昇が必要そうです。
LEVECHYを信じられる人向けの案件かと思います。
＊一応過去案件の質問ではリノベで＋30%は可能という話は出ていました
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
↑最新ファンド情報もこちらに記載しています！
LEVECHYファンド20号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド20号 「南馬込レジデンス1棟」 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利7% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2025/4/4運用開始) |
| 募集金額 | 153,930,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2025年3月10日~17日 |
| 金融機関ローン割合 | あり 借入割合: 約53.15% 優先出資割合:約44.70% 劣後出資割合:約2.15% |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
結論
投資しても良い案件です。
年利7%＋期間12ヶ月の案件となっています。
ほぼキャピタル型の案件となっており、リノベなどで30%ほどの価値の上昇が必要そうです。
LEVECHYを信じられる人向けの案件かと思います。
＊一応過去案件の質問ではリノベで＋30%は可能という話は出ていました
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ポイント
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LEVECHYファンド19号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・立地情報
・取得価格を比較的抑えた経緯
・今回の必要利益を計算
・現在のインカム収入と必要売買益
・出口戦略
・「倒産隔離」と「信託保全」がされている
・レバレッジ効果で利回り増大
・本ファンドの資金内容
・感想
ファンド概要
ポイント
・東京都大田区南馬込エリアに位置するレジデンス1棟
・インカム＋キャピタルが配当原資
・建築基準上の問題から取得価格を比較的抑える
・リノベして改善後に売却
東京都大田区南馬込エリアに位置するレジデンス1棟が投資対象です。
インカム＋キャピタルが配当原資となっています。
建築基準上の問題や築36年で大規模なリノベーションが一度も実施されていないなどの原因から、取得価格を比較的抑えることができたようです。
問題点などをリノベして是正し、売却します。
立地情報
ポイント
・都営浅草線「西馬込駅」から徒歩約10分
・都心部へのアクセスも比較的良好
・同じ南馬込4丁目の地価は上昇傾向
都営浅草線「西馬込駅」から徒歩約10分の立地となっています。
JR山手線のある五反田駅へは8分、都営浅草線の日本橋駅へは26分でアクセス可能で、都心部にもいきやすいです。
下記に主要駅までの時間を書いておきます↓
| 駅名 | 所要時間 | 乗換回数 |
|---|---|---|
| 新宿駅 | 約28分 | 乗換1回 |
| 渋谷駅 | 約21分 | 乗換1回 |
| 池袋駅 | 約37分 | 乗換1回 |
| 東京駅 | 約31分 | 乗換1回 |
| 品川駅 | 約18分 | 乗換1回 |
五反田駅で乗り換えればだいたいどこにでも行ける感じですね。
本物件と同じ南馬込4丁目において地価が公示されている、南馬込南馬込4-13-18における土地価格は、コロナ期を除いて上昇傾向です。
直近10年間では、2015年（417,000円）と比較して、2024年（522,000円）にかけておよそ25%の増加となっています。
取得価格を比較的抑えた経緯
ポイント
・建ぺい率や容積率の超過といった建築基準上の問題
・築36年で大規模なリノベーションが一度も実施なし
・建ぺい率や容積率の超過といった建築基準上の問題
→対象設置物の撤去など比較的容易な方法で是正が可能
・築36年で大規模なリノベーションが一度も実施なし
→リノベーションを行う
上記2点が物件単体の流動性を低下させる要因となり、物件の評価が相場と比べて控えめな水準となっていました。
リノベーション関連はレベチーの得意な分野となっていますので、本案件と相性は良いかと思います。
今回の必要利益を計算
ポイント
・ファンド総合計：161,330,000円
・優先出資額：153,930,000円
・劣後出資予定総額：7,400,000円
・別途借入額：183,000,000円
今回はファンド合計額161,330,000円を年利7%で12ヶ月間運用します。
161,330,000円✖︎7%✖︎1年
＝11,293,100円
が配当に必要な利益です。
また183,000,000円を利率3.8%で借入予定なので、
183,000,000円✖︎3.8%✖︎1年
＝6,954,000円
の利息支払いが必要です。
そのため合計で
11,293,100円＋6,954,000円
＝18,247,100円
の利益が必要になります。
＊細かい計算をすればズレると思いますので概算程度に考えてください
次にインカム収入やキャピタルゲイン想定収入を考えていきます。
現在のインカム収入と必要売買益
前提
・必要利益：18,247,100円
・物件価格：270,000,000円
・ファンド内に予備費なども組み込まれている
ポイント
・690,000円/月のインカム収入
今回の借入含めたファンド総額＝344,330,000円となっております。
そこに必要利益=18,247,100円を加えると、償還金＋必要利益＝362,577,100円となります。
ここではこの金額が妥当かを検証します。
ファンド総額＝344,330,000円ですが、物件の購入価格は270,000,000円となっておりますので、注意してください。
今回は690,000円/月のインカム収入となるようです。
＊8,280,000円/年
この際必要な物件売却価格は
償還金＋必要利益＝362,577,100円から8,280,000円/年を引くと
354,297,100円となります。
270,000,000円で仕入れた物件をバリューアップで354,297,100円程度で売る必要があり、約31%の価値の増加が必要となります。
一応ファンド組成内訳の中には『オペレーションコスト留保金：1200万円』『クーリングオフ予備費：700万円』『工事予備費：2300万円』という名目で合計4200万円組み込まれていました。
また、現在の賃貸面積的に約51%は空室となっているようです。
この空室部分のテナント入居、工事などでのバリューアップ、管理コストを削減などで価値を高めていくのかと思われます。
管理費込みならインカム収益はマイナスの可能性もあるんじゃ、、
と思いますが、そのマイナス部分はオペレーションコスト留保金から充填されるのだと思います。
出口戦略
ポイント
・建ぺい率や容積率の超過といった建築基準上の問題
→対象設置物の撤去など比較的容易な方法で是正が可能
・築36年で大規模なリノベーションが一度も実施なし
→リノベーションを行う
前述の通り、建築基準上の問題や今までリノベが行われてきてない物件です。
自社リノベーションブランド「JP-BASEシリーズ」で培った知見を活用し、賃料の向上や資産価値の最大化を図るとのことです。
現在空室部分が多いので、そこもリノベして賃料の増加を目指すとのことでした。
「倒産隔離」と「信託保全」がされている
ポイント
・SPCスキームの醍醐味
・「倒産隔離」と「信託保全」
不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離と信託保全』を実現しています。
これの内容を解説していきます。
【倒産隔離】
LEVECHYでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産が保護されます。
【信託保全】
投資家から集めた資金は信託銀行口座にて管理され、運営開始後はSPC口座にて管理されます。
これにより、LEVECHYが倒産した場合でも、投資資金や配当金が守られることになります。
レバレッジ効果で利回り増大
ポイント
・借入割合: 約53.15%
・優先出資割合:約44.70%
・劣後出資割合:約2.15%
本物件は投資家から153,930,000円、金融機関ローンから183,000,000円の融資、劣後出資が7,400,000円を受け運営されます。
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを大幅に上げています。
下記がローン使用時の例になります。
今回の第20号ファンドの場合は53.15%が融資によるローンなので、利回りが上昇しているといえるでしょう。
また各割合は以下の通りになっています。
・借入割合: 約53.15%
・優先出資割合:約44.70%
・劣後出資割合:約2.15%
本ファンドの資金内容
| 不動産購入費用 | 270百万円 |
| 取得費用（調査費用・各種手数料・税金等） | 30百万円 |
| SPCの設立・維持に係る費用 | 2百万円 |
| オペレーションコスト留保金 | 12百万円 |
| 工事予備費 | 23百万円 |
| クーリングオフ予備費 | 7百万円 |
| 合計 | 344百万円 |
感想
今回の案件は一応、『インカム＋キャピタル』となっていますが、ほぼキャピタル型の案件となっています。
物件価値を30%程度増加させる必要があるので、かなりLEVECHYのリノベーションの腕前に左右されます。
もともと建築基準に満たしていない物件をリノベで生まれ変われせる案件ですので、LEVECHYを信じられる人向けかなと思いました。
LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い
理由
・高利回り
・基本はキャピタルが原資になりそう
・リノベでかなり価値上昇が必要
・ただLEVECHYが得意そうな案件ではある
結論
投資しても良い案件です。
年利7%＋期間12ヶ月の案件となっています。
ほぼキャピタル型の案件となっており、リノベなどで30%ほどの価値の上昇が必要そうです。
LEVECHYを信じられる人向けの案件かと思います。
＊一応過去案件の質問ではリノベで＋30%は可能という話は出ていました
