LEVECHYファンド16号！五反田・オフィスビル1棟の考察！
不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額約10億円の年利10%案件のLEVECHYファンド16号『五反田・オフィスビル1棟』について考察します。
LEVECHYのキャンペーン情報
LEVECHY会員2万人突破キャンペーン第1弾
対象ファンドに出資で最大2%キャッシュバック
対象ファンド：16号ファンド
条件と報酬：
①初めてLEVECHYファンドに当選
→投資金額の2%分を現金でキャッシュバック
＊10万円以上の投資が必須
①既に投資したことがある方
→投資金額の1%分を現金でキャッシュバック
＊10万円以上の投資が必須
LEVECHY
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結論
投資しても良い案件です。
年利10%＋期間12ヶ月の高利回り案件となっています。
これに加えて出資額の1%or2%分のキャッシュバックもあるので実質年利11%~12%となります。
ただし、キャピタル型で借入割合も多いので相応のリスクもあります。
LEVECHYを信じれる人向けかも。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
↑最新ファンド情報もこちらに記載しています！
LEVECHYファンド16号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド16号 「五反田・オフィスビル1棟」 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利10% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2025/2/28運用開始) |
| 募集金額 | 1,078,350,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2025年1月26日まで |
| 金融機関ローン割合 | 有(20億円) 全体の約64% |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
結論
投資しても良い案件です。
年利10%＋期間12ヶ月の高利回り案件となっています。
これに加えて出資額の1%or2%分のキャッシュバックもあるので実質年利11%~12%となります。
ただし、キャピタル型で借入割合も多いので相応のリスクもあります。
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ポイント
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・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
LEVECHYファンド16号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・立地情報
・地価推移
・今回の必要利益を計算
・利益配分が妥当かを計算
・「倒産隔離」と「信託保全」がされている
・レバレッジ効果で利回り増大
・本ファンドの資金内容
・ファンド拘束期間に関する注意点
・ファンド出資キャンペーンも開催中
・感想
ファンド概要
ポイント
・東京都品川区の西五反田エリアに位置するオフィスビル1棟
・上場企業に一棟貸しされる社員寮
・定期借家契約に基づく安定的な賃料収入
東京都品川区の西五反田エリアに位置するオフィスビル1棟を投資対象を投資対象としています。
約180坪の敷地面積を有し、地下フロア付き10階建てのビルとなっています。
オフィス仲介やリノベーションを実施して、賃料増加や物件価値向上を目指し売却して、キャピタルゲインの獲得を目指します。
また、早期売却の可能性も視野に入れているとのことです。
立地について話します。
立地情報
ポイント
・都営浅草線「戸越」駅 徒歩7分
・大崎や五反田駅へは15分程度か？
・立地は良い
まず本物件の位置の特定をしていきます。確定した位置情報が載っていなかったので、大体の予測点になります。
・西五反田2丁目の地下推移計測地点から1km以内
→計測地点はおそらく『東京都品川区西五反田２－２９－９』です
・都営浅草線「戸越」駅 徒歩7分
上記の情報から大体の位置情報を把握すると下図の辺りかと思います。
上記のgooglemapの『物件はこの辺りかと』としてる部分が
・西五反田2丁目の地下推移計測地点から1km以内
→計測地点はおそらく『東京都品川区西五反田２－２９－９』です
・都営浅草線「戸越」駅 徒歩7分
の該当地点になります。
物件からのアクセスは『戸越駅』『五反田駅』『大崎駅』『戸越銀座駅』が徒歩圏内とのことです。
これも僕が出しただいたいの位置情報から各駅までの距離を出すと
・戸越駅：7分
・五反田駅：13分くらい
・大崎駅：15分くらい
・戸越銀座駅：10分くらい
の距離感かなと思います。
目黒駅や品川駅にもほど近く、特にJR山手線を利用すれば、新宿駅や東京駅などの主要駅へも乗り換えなしで30分以内にアクセス可能で、便利なエリアかと思います。
本物件はキャピタルゲインも狙うとのことなので、地価推移なども見ていきましょう。
地価推移
ポイント
・西五反田2丁目の地価推移は上昇傾向
・本物件はもう少し低いかも
・物件との距離は1km以内
下図は本物件から1 km未満に位置する、最寄りの標準地である、西五反田2丁目の地下推移になります。
＊先ほどgooglemapに表示させた地価計測地点の場所です
コロナ禍の2020年から2022年に停滞したのち、再び上昇傾向に転じており、直近10年間で50%の上昇率を記録しています。
引き続き不動産の需要の高まりが期待される地域となっています。
注意点としては、おそらく計測地点の方が五反田駅に近いため、地価も高いと予測されます。
今回の必要利益を計算
ポイント
・ファンド総合計：1,128,350,000円
・優先出資額：1,078,350,000円
・劣後出資予定総額：50,000,000円
・借入額：2,000,000,000円
今回はファンド合計額1,128,350,000円を年利10%で12ヶ月間運用します。
1,128,350,000円✖︎10%✖︎1年
＝128,350,000円
が配当に必要な利益です。
また2,000,000,000円を利率7%で借入しているので、
2,000,000,000円✖︎7%✖︎1年
＝140,000,000円
の利息支払いが必要です。
そのため合計で
128,350,000円＋140,000,000円
＝268,350,000円
の利益が必要になります。
＊細かい計算をすればズレると思いますので概算程度に考えてください
次にインカム収入やキャピタルゲイン想定収入を考えていきます。
利益配分が妥当かを計算
前提
・必要利益：268,350,000円
・物件価格：2,586,376,699円
・ファンド内に予備費なども組み込まれている
ポイント
・3,385,186円/月のインカム収入
今回のファンド総額＝3,128,350,000円となっております。
そこに必要利益268,350,000円を加えると、償還金＋必要利益＝3,396,700,000円となります。
ここではこの金額が妥当かを検証します。
ファンド総額＝3,128,350,000円ですが、物件の購入価格は2,586,376,699円となっておりますので、注意してください。
今回は3,385,186円/月のインカム収入となるようです。
＊40,622,232円/年
この際必要な物件売却価格は
償還金＋必要利益＝3,396,700,000円から40,622,232円/年を引くと
3,356,077,768円となります。
2,586,376,699円で仕入れた物件をリノベなどによるバリューアップで3,356,077,768円程度で売る必要があり、約30%の価値の増加が必要となります。
一応ファンド組成内訳の中には『リザーブ資金：３億円』『リザーブ資金：３億円』という名目で合計約３億5100万円組み込まれていました。
この分は予備費のままで置かれているならばそのまま償還金として使えるはずです。
その分を差し引いてもかなりのバリューアップが必要そうです。
冒頭で伝えた通り『早期売却の可能性も視野に入れている』とのことなので、短期で終了すれば少ない金額でも年利10%の配当が可能となります。
「倒産隔離」と「信託保全」がされている
ポイント
・SPCスキームの醍醐味
・「倒産隔離」と「信託保全」
不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離と信託保全』を実現しています。
これの内容を解説していきます。
【倒産隔離】
LEVECHYでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産が保護されます。
【信託保全】
投資家から集めた資金は信託銀行口座にて管理され、運営開始後はSPC口座にて管理されます。
これにより、LEVECHYが倒産した場合でも、投資資金や配当金が守られることになります。
レバレッジ効果で利回り増大
ポイント
・優先出資額：1,078,350,000円(34.5%)
・劣後出資額：50,000,000円(1.6%)
・借入額：2,000,000,000円(63.9%)
本物件は投資家から1,078,350,000円、金融機関ローンから2,000,000,000円の融資、劣後出資が50,000,000円を受け運営されます。
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを大幅に上げています。
下記がローン使用時の例になります。
今回の第14号ファンドの場合は63.9%が融資によるローンなので、利回りが上昇しているといえるでしょう。
また各割合は以下の通りになっています。
・優先出資額：1,078,350,000円(34.5%)
・劣後出資額：50,000,000円(1.6%)
・借入額：2,000,000,000円(63.9%)
本ファンドの資金内容
| 不動産購入費用 | 2,586百万円 |
| 取得費用 (SPC設立・調査費用・各種手数料・税金等) | 191百万円 |
| リザーブ資金 | 300百万円 |
| クーリングオフ予備費 | 51百万円 |
| 合計 | 3,128百万円 |
ファンド拘束期間に関する注意点
ポイント
・償還が最大3ヶ月かかる可能性
・前回までは2ヶ月と記載があった
・一応運用終了から金銭分配（償還の実施）までの平均日数は6日間
・ファンド開始日は2/28
今回のファンド償還期日の記載が『（計算期間終了時及び売却日より3ヶ月後を予定）』と書かれています。
14号ファンド以前までは2ヶ月でしたので、あえて3ヶ月に記載を変更している点が気になりました。
ただし、一応運用終了から金銭分配（償還の実施）までの平均日数は6日間となっており、かなり早い償還をしてくれている会社ではあります。
またファンドの運営開始日が2/28となっており、1/27に抽選してから1ヶ月程度の資金拘束もあります。
ファンド出資キャンペーンも開催中
ここには最新のキャンペーンが出るように設定しています。
ファンド終了後は当時のキャンペーンではなく、現在のキャンペーンとなります。
LEVECHYのキャンペーン情報
LEVECHY会員2万人突破キャンペーン第1弾
対象ファンドに出資で最大2%キャッシュバック
対象ファンド：16号ファンド
条件と報酬：
①初めてLEVECHYファンドに当選
→投資金額の2%分を現金でキャッシュバック
＊10万円以上の投資が必須
①既に投資したことがある方
→投資金額の1%分を現金でキャッシュバック
＊10万円以上の投資が必須
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感想
今回の案件は年利10%+期間12ヶ月で現金キャッシュバックも含めれば年利11%~12%相当になります。
ただし、リノベで30%近くの価値上昇が必要な点や、借入比率が高い点、借入利率も7%と高い点が懸念点かなと思います。
一応以前にリノベでここまで価値上昇が計れるものなのか？という旨の質問をしたところ、
『僕たちはどのくらい伸び代があるかを仕入している段階で見ている。実際に過去実績として坪1万円で貸していたところを再生して坪2.5万円で決めた実績がある。1.2万円を2.3~2.5万円に伸ばした実績もある。その実績をもとに判断している。収益率が倍近くなる予定』
という答えが返ってきたことがあります。
この言葉通りであれば30%の上昇の可能性も考えられるかとは思います。
結局のところ、LEVECHYを信じれるかどうかになるのかな。。とも思いました。
LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い！
理由
・想定年利10%と高利回り
・現金のキャッシュバックあり
・リノベでかなり価値上昇が必要
・でもやっぱり利回りが良い
結論
投資しても良い案件です。
年利10%＋期間12ヶ月の高利回り案件となっています。
これに加えて出資額の1%or2%分のキャッシュバックもあるので実質年利11%~12%となります。
ただし、キャピタル型で借入割合も多いので相応のリスクもあります。
LEVECHYを信じれる人向けかも。
