LEVECHYファンド14号！朝霞・シェアレジデンス1棟の考察！
不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額約5.3億円の年利6%案件のLEVECHYファンド14号『朝霞・シェアレジデンス1棟』について考察します。
LEVECHYのキャンペーン情報
現在キャンペーンは開催されておりません。
何かあればここに掲載します。
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結論
投資しても良い案件です。
年利6%の期間24ヶ月で長め投資期間となっています。
平均入居率92.1％と賃料収入に問題はなさそうだが、今後もこの水準が継続できるかは不明瞭。
新規勢はキャンペーン目的での投資はありか。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
↑最新ファンド情報もこちらに記載しています！
LEVECHYファンド14号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド14号 「朝霞・シェアレジデンス1棟」 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利6% |
| 運用期間 | 24ヶ月 (2024/11/29運用開始) |
| 募集金額 | 530,670,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2024年11月1日~10日 |
| 金融機関ローン割合 | 有(3.8億円) 全体の40.5% |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
結論
投資しても良い案件です。
年利6%の期間24ヶ月で長め投資期間となっています。
平均入居率92.1％と賃料収入に問題はなさそうだが、今後もこの水準が継続できるかは不明瞭。
新規勢はキャンペーン目的での投資はありか。
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LEVECHYファンド14号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・立地や入居者属性
・対象物件の入居率
・レベレッジ効果で利回り増大
・今回の必要利益を計算
・利益配分が妥当かを計算
・「倒産隔離」と「信託保全」がされている
・本ファンドの資金内容
・新規向け&既存向けキャンペーンも開催中！
・感想
ファンド概要
ポイント
・全96部屋のシェアレジデンス1棟を投資対象
・朝霞駅まで徒歩17分, バスで9分
・借入併用ファンド
LEVECHYファンド14号は、全96部屋のシェアレジデンス1棟を投資対象としています。
朝霞駅まで徒歩17分, バスで9分の立地となっています。
インカム(賃料収入)とキャピタル(売却益)を原資に配当と償還を行います。
また金融機関から融資を受ける借入併用ファンドとなっています。
立地や入居者の属性について話します。
立地や入居者属性
ポイント
・男女比は約6:4で若者向け
・多国籍のリモートワーク就業者やフリーランス向け
社員寮だった物件を2023年9月にシェアレジデンスとして新たに運営されています。
男女比は約6:4となっており、20代が約6割と最も高く、30代以下が約9割を占めています。
多国籍の方が入居されており、人数の多い順に日本（17.7%）、イタリア（8.9%）、韓国（7.6%）、フランス（6.3%）、イギリス（5.1%）等と続き、リモートワーク就業者やフリーランスの方を中心に人気となっています。
良くも悪くも入居者の入れ替わりは激しそうだね。
直近の入居率がどんな感じかを見ていきましょう。
対象物件の入居率
ポイント
・2024/5~10月の平均入居率92%
・2023/9月から運営なら優秀か？
2024年5月〜10月の6ヶ月間における、各月の入居率の平均は92.1％となっています。
2023/9月から運営開始ということで、この入居率は高いようにも思えます。
ただし、10/31時点で空室予定を含む検索では17件出てきております。
入れ替わりが激しいようなので、この入居率が維持できるかは不明瞭な点もあります。
レベレッジ効果で利回り増大
ポイント
・優先出資額：530,67,000円(56.6%)
・劣後出資額：26,600,000円(2.8%)
・借入額：380,000,000円(40.5%)
本物件は投資家から約5.3億円、金融機関ローンから約3.8億円の融資、劣後出資が約2660万円を受け運営されます。
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを大幅に上げています。
下記がローン使用時の例になります。
今回の第14号ファンドの場合は約40.5%が融資によるローンなので、利回りが上昇しているといえるでしょう。
また各割合は以下の通りになっています。
優先出資割合：56.6%
劣後出資割合：2.8%
金融機関ローン割合：40.5%
＊四捨五入したら合計99.9%になっているだけです
今回の必要利益を計算
ポイント
・ファンド総合計：557,270,000円
・金融機関ローン：380,000,000円
・ローン金利は3.4%
今回はファンド合計額557,270,000円を年利6%で24ヶ月間運用します。
557,270,000円✖︎6%✖︎2年
＝66,872,400円
が配当に必要な利益です。
金融機関ローンが380,000,000円を金利3.4%で24ヶ月借りたと仮定すると
380,000,000円✖︎3.4%✖︎2年
＝25,840,000円
が支払いに必要となります。
66,872,400円＋25,840,000円
＝92,712,400円
が必要な利益となります。
＊細かい計算をすればズレると思いますので概算程度に考えてください
次にインカム収入やキャピタルゲイン想定収入を考えていきます。
利益配分が妥当かを計算
前提
・２年間で必要利益92,712,400円
・償還金含めて、1,029,982,400円
・物件価格は845,000,000 円
・ファンド内にローン支払金の一部や予備費も組み込まれている
ポイント
・現在の平均入居率92%で計算
・83,706,950円/年のインカム収入
今回のファンド総額＋ローン額＝937,270,000円となっております。
そこに必要利益92,712,400円を加えると、償還金＋必要利益＝1,029,982,400円となります。
ここではこの金額が妥当かを検証します。
ファンド総額＋ローン額＝937,270,000円ですが、物件の購入価格は845,000,000円となっておりますので、注意してください。
現在の平均入居率92%で計算すると、83,706,950円/年のインカム収入となるようです。
２年間で167,413,900円となります。
この際必要な物件売却価格は
1,029,982,400円-167,413,900円
=862,568,500円
となります。
862,568,500円で売却された際にの83,706,950円/年のインカム収入の表面利回りは9.7%となる計算です。
また、ファンド組成内訳の中には『オペレーション・支払留保金』『工事予備費』『クーリングオフ予備費』という名目で約5700万円組み込まれていました。
この分は予備費のままで置かれているならばそのまま償還金やローン金利支払いとして使えるはずです。
それに加えて2660万円分の劣後出資も考えればそこまで大きなリスクのある投資ではない気もします。
『今後２年間安定的な運営ができれば、』という枕詞が付きますが、妥当な数字ではないでしょうか？
平均入居率92%で計算している点は注意です。
「倒産隔離」と「信託保全」がされている
ポイント
・SPCスキームの醍醐味
・「倒産隔離」と「信託保全」
不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離と信託保全』を実現しています。
これの内容を解説していきます。
【倒産隔離】
LEVECHYでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産が保護されます。
【信託保全】
投資家から集めた資金は信託銀行口座にて管理され、運営開始後はSPC口座にて管理されます。
これにより、LEVECHYが倒産した場合でも、投資資金や配当金が守られることになります。
本ファンドの資金内容
| 不動産購入費用 | 845百万円 |
| 取得費用（調査費用・各種手数料・税金等） | 34百万円 |
| SPCの設立・維持に係る費用 | 2百万円 |
| オペレーション・利払留保金 | 12百万円 |
| 工事予備費 | 20百万円 |
| クーリングオフ予備費 | 25百万円 |
| 合計 | 938百万円 |
| ローン借入 | 380百万円 |
| 優先出資募集額 | 531百万円 |
| 劣後出資額 | 27百万円 |
| 合計 | 938百万円 |
新規向け&既存向けキャンペーンも開催中！
ここには最新のキャンペーンが出るように設定しています。
ファンド終了後は当時のキャンペーンではなく、現在のキャンペーンとなります。
LEVECHYのキャンペーン情報
現在キャンペーンは開催されておりません。
何かあればここに掲載します。
LEVECHY
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LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い！
理由
・想定年利6%と利回りは低め
・インカム＋キャピタル収益だがメインはインカム
・しっかり入居者が付けば問題なさそう
・実績が短いので今後の入居者推移は予測しにくい
・キャンペーンで利回り上昇
結論
投資しても良い案件です。
年利6%の期間24ヶ月で長め投資期間となっています。
平均入居率92.1％と賃料収入に問題はなさそうだが、今後もこの水準が継続できるかは不明瞭。
新規勢はキャンペーン目的での投資はありか。
