LEVECHYファンド21号！宮古島レジデンス1棟の考察！
不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額約4億円の年利8%案件のLEVECHYファンド21号『宮古島レジデンス1棟』について考察します。
現在過去案件で運用延長が発生していますので、後日開催される延長説明会を聞いてから投資の検討をしても良いかと思います。
結論
投資しても良い案件です。
年利8%＋期間12ヶ月の案件となっています。
ほぼインカムメイン案件となっておりますが、出口は外部への売却となっています。
ホテル建設後も社員寮としての需要は引き続きある見込みとのことです。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
↑最新ファンド情報もこちらに記載しています！
LEVECHYファンド21号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド21号 「宮古島レジデンス1棟」 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利8% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2025/6/9運用開始) |
| 募集金額 | 401,100,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2025年4月30日~5月12日 |
| 金融機関ローン割合 | なし |
| 備考 | 劣後：4.3 % |
| ファンド運営 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
結論
投資しても良い案件です。
年利8%＋期間12ヶ月の案件となっています。
ほぼインカムメイン案件となっておりますが、出口は外部への売却となっています。
ホテル建設後も社員寮としての需要は引き続きある見込みとのことです。
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ポイント
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LEVECHYファンド21号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・立地情報
・今回の必要利益を計算
・現在のインカム収入と必要売買益
・開発後のホテルの稼働について
・出口戦略
・「倒産隔離」と「信託保全」がされている
・本ファンドの資金内容
・感想
ファンド概要
ポイント
・沖縄県宮古島市の平良久貝エリアに位置するレジデンス1棟
・インカム＋キャピタルが配当原資
・リゾートホテル関連企業の社員寮
・出口は外部に売却だが再組成の可能性もある
沖縄県宮古島市の平良久貝エリアに位置するレジデンス1棟が投資対象です。
インカム＋キャピタルが配当原資となっています。
リゾートホテル関連企業の社員寮となっており、現在は安定的なインカム収益があるようです。
出口は外部に売却だが再組成の可能性もあるファンドです。
立地情報
ポイント
・平良市街地エリア
・宮古島市の人口の約7割が集中する市の中心地
・宮古空港から車で約7分
・伊良部大橋へは車で約8分
・地価が継続的に上昇
対象不動産は宮古空港から車で約7分、伊良部島へと続く伊良部大橋へは車で約8分と宮古島島外からのアクセスも良好な立地にあります。
宮古島市の平良市街地エリアは、宮古島市の人口の約7割が集中する市の中心地となっています。
宮古島・平良久貝エリアでは地価が継続的に上昇しており、その背景には観光業の発展やそれに伴う移住者の増加による賃貸住宅需要の高まりがあるようです。
観光需要が継続しているうちは上昇傾向の可能性が高そうです。
今回の必要利益を計算
ポイント
・ファンド総合計：417,100,000円
・優先出資額：401,100,000円
・劣後出資予定総額：16,000,000円
今回はファンド合計額417,100,000円を年利8%で12ヶ月間運用します。
417,100,000円✖︎8%✖︎1年
＝33,368,000円
が配当に必要な利益です。
＊細かい計算をすればズレると思いますので概算程度に考えてください
次にインカム収入やキャピタルゲイン想定収入を考えていきます。
現在のインカム収入と必要売買益
前提
・必要利益：33,368,000円
・物件価格：370,000,000円
・ファンド内に予備費なども組み込まれている
ポイント
・2,700,000円/月のインカム収入
利益=33,368,000円の収益を必要しているので、ここではこの金額が妥当かを検証します。
必要利益＋ファンド総額＝450,468,000円です。
ファンド総額＝417,100,000円ですが、物件の購入価格は370,000,000円となっておりますので、注意してください。
今回は2,700,000円/月のインカム収入となるようです。
＊32,400,000円/年
一応ファンド組成内訳の中には『オペレーションコスト留保金：300万円』『クーリングオフ予備費：1900万円』『取得費用：2500万円』という名目で合計4700万円組み込まれていました。
火災・地震保険料や固定資産・都市計画税などのコストもここに含まれていると仮定します。
32,400,000円/年の賃料収益がある状況です。
必要利益＋ファンド総額＝450,468,000円から32,400,000円/年引くと、418,068,000円となります。
『クーリングオフ予備費：1900万円』は何事もなければ使う必要がない資金ですので、この分を引くと399,068,000円で物件を売る必要があるかと思います。
元々の物件価格：370,000,000円→399,068,000円
で売る必要があります。
399,068,000円の物件価格に対しての表面利回りは8.11%になります。
開発後のホテルの稼働について
ポイント
・建設業者とホテルの運営会社
・需要が引き続きある見込み
リゾート開発に携わる事業者が住んでいるということで、開発が終われば空室になるのでは？
という疑問があったので、
『開発企業の社員寮ということなのですが、開発終わったら空室になるのでは、、と思いましたので、その辺りの見解も聞きたいです。』
と問い合わせしてみました
↓
テナントのうち1社は建設業者となりますが、ホテル完成後もメンテ要員が必要なため、現地常駐スタッフを置くために需要は引き続きある予定です。
もう1社はホテルの運営会社のため、ホテル完成後も従業員の社員寮への需要が引き続きあります。
とのことでした。
観光需要が続いている局面に置いては需要は引き続きあるということですかね。
出口戦略
ポイント
・基本は売却
・リファンドの可能性
おそらく期日に売却できない場合は再組成になる可能性が高そうです。
今回の収益上、ほとんどがインカム部分で補っているため、社員寮として引き続き契約されている場合は再組成でもさほど問題ないかもしれません。
『LEVECHYにおけるリファンドとは、運用期間終了後に対象不動産を活用して新たなファンドを組成し、資産価値の向上を図りつつ、投資家の皆様に新たな投資機会を提供する仕組みとなります。』
→と記載されているので、俗に言う再組成かと。
「倒産隔離」と「信託保全」がされている
ポイント
・SPCスキームの醍醐味
・「倒産隔離」と「信託保全」
不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離と信託保全』を実現しています。
これの内容を解説していきます。
【倒産隔離】
LEVECHYでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産が保護されます。
【信託保全】
投資家から集めた資金は信託銀行口座にて管理され、運営開始後はSPC口座にて管理されます。
これにより、LEVECHYが倒産した場合でも、投資資金や配当金が守られることになります。
本ファンドの資金内容
| 不動産購入費用 | 370百万円 |
| 取得費用（調査費用・各種手数料・税金等） | 25百万円 |
| オペレーションコスト留保金 | 3百万円 |
| クーリングオフ予備費 | 19百万円 |
| 合計 | 417百万円 |
感想
今回の案件は一応、『インカム＋キャピタル』となっていますが、ほぼインカム型の案件となっています。
宮古島の観光需要に大きく左右されそうな案件ですが、現状は社員寮として安定的に収益を上げれている物件です。
また現在延長中の案件がありますので、今後はその説明会があるようです。
その話を聞いてから投資の検討をしても良いかもしれません。
LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い
理由
・高利回り
・基本はインカムが原資になりそう
・宮古島の観光需要に大きく影響
結論
投資しても良い案件です。
年利8%＋期間12ヶ月の案件となっています。
ほぼインカムメイン案件となっておりますが、出口は外部への売却となっています。
ホテル建設後も社員寮としての需要は引き続きある見込みとのことです。
