【GOLD CROWD】
高齢者住宅ファンドの投資考察！
GOLD CROWDから高齢者住宅ファンド (Gold Life 富田２期316・317号室)が発売！
物件情報・投資スキームの点を詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・GOLD CROWDの実績
・まとめ（投資するべきか）
高齢者住宅ファンド (Gold Life 富田２期316・317号室)の基本情報
| ファンド名 | 高齢者住宅ファンド (Gold Life 富田２期316・317号室) |
|---|---|
| 利回り | 5.15% |
| 運用期間 | 約12ヶ月間 (2024/4/1運用開始) |
| 募集金額 | 1,600,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2024年3月12日~14日 |
| 備考 | 賃料固定式のサブリース契約 |
結論から話しておくと、『金余りなら投資しても良い』案件です！
本案件は「年利5.15%+投資期間12ヶ月」と利回り的にはそこそこの案件です。
ただし、賃料固定式のサブリース契約であったり、売却収益に依存しないスキームであることから、安定性は高いと考えています。
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ポイント
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高齢者住宅ファンド (Gold Life 富田２期316・317号室)のポイント
ポイント
・本ファンドの概要
・賃料固定式のサブリース契約
・売却利益に依存しないスキーム
・本ファンドは最大5年間再投資が可能の2期目
・ゴールドエイジ社について
本ファンドの概要
ポイント
・高齢者施設を不動産対象とし、施設を利用する方の家賃が配当原資
・賃料固定式のサブリース契約
・劣後出資比率は22.7％
本案件は高齢者施設を不動産対象とし、介護施設運営会社のゴールドエイジ社に貸付を行います。
＊ゴールドエイジ社はGOLDCROWDの運営会社であるゴールドトラストのグループ企業です
配当原資は施設を利用する方の家賃がとなっていますが、賃料固定式のサブリース契約のため配当に変化はありません。
また、劣後出資比率は22.7%となっています。
賃料固定式のサブリース契約
ポイント
・賃料固定式のサブリース契約
・ゴールドエイジ社がファンドに定額支払う形
本ファンドは賃料固定式のサブリース契約で貸付を行なっています。
お金の流れは以下の図のようになっています。
ここのポイントは
『ゴールドエイジ社からファンドに支払われる家賃収益は固定』
である点となっています。
保有物件からの家賃収入は介護者の人数などの変動で変わりますが、ゴールドエイジ社が空室の有無に関係なく同額を支払うことを『賃料固定式のサブリース契約で貸付』と表しています。
つまり、保有物件の状況に関係なく、ゴールドエイジ社が存続すれば安定した家賃が振り込まれるワケだね。
売却利益に依存しないスキーム
ポイント
・ファンド終了時はゴールドエイジ社が買い取る
・売却を目標としていない。
最終的に本物件は運営が終了したらゴールドエイジ社に買い取られることになります。
＊ゴールドエイジ社はGOLDCROWDの運営会社であるゴールドトラストのグループ企業です
これにより、買取時に不動産価格が変動して売却損失などは生まれないスキームとなっております。
今回の場合はファンド組成時にゴールドエイジ社から22,000,000円で取得し、ファンド終了時にゴールドエイジ社に22,000,000円で売却する予定となっています。
本ファンドは最大5年間再投資が可能の2期目
ポイント
・最大５年間の再投資が可能なファンド
・今回は2期目なので、ここから最大4年間再投資できる
本ファンドはここから2期、3期、4期、5期と最大４年間再投資することが可能です。
投資期間は12ヶ月と設定してありますが、12ヶ月ごとに再投資の伺いがくるので、更新することが可能です。
それぞれの期では再投資されなかった分が募集される形になっています。
ゴールドエイジ社について
ポイント
・ゴールドエイジ株式会社では 50 棟の介護事業所を全国で運営
・非上場会社での介護サ高住運用戸数では全国 1 位
50棟の介護事業所を運営しており、非上場会社としては全国で1位の介護サ高住運用戸数を誇ります。
会社は上場せず、自社所有物件を増やすことで経営の安定化を図っています。
目標は10年間で運営物件数を100棟にし、そのうち25%を自社所有にすることです。
自社所有物件を増やすにあたって不動産クラウドファンディングで資金調達している感じだね。
GOLD CROWDの実績
GOLD CROWDの過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
以下のグラフが過去ファンドの傾向になります。
| ファンド | 年利 | 投資期間 |
|---|---|---|
| 1号ファンド | 5.5% | 6ヶ月 |
| 2号ファンド | 5.34% | 6ヶ月 |
| 3号ファンド | 5.15% | １年 |
| 4号ファンド | 8.26% | １年 |
| 5号ファンド | 5.15% | １年 |
| 6号ファンド | 5.15% | １年 |
過去の利回りと投資期間実績は上記のようになります。
投資期間は１年のものが多く、利回りは5%台が中心となっています。
銀行融資もからんでくるような安全性の高いファンドであれば、5％でも出資を検討していきたいですね。
まとめ（投資するべきか）
結論
・金余りなら投資しても良い
理由
・年利5.15%と利回りはそこそこ
・期間は約12ヶ月と短め
・実質家賃補償による安定性
・不動産自体もゴールドエイジ社の買取
結論から話しておくと、『金余りなら投資しても良い』案件です！
本案件は「年利5.15%+投資期間12ヶ月」と利回り的にはそこそこの案件です。
ただし、賃料固定式のサブリース契約であったり、売却収益に依存しないスキームであることから、安定性は高いと考えています。
