GATES FUNDING23号 沖縄ホテル用地プロジェクトフェーズ１の投資考察！
今回はGATES FUNDINGの新案件
『沖縄ホテル用地プロジェクトフェーズ１』
について考察したよ！
＊＊
8/6まではこちらのファンドも募集中です
22号ファンドの考察記事はこちら
また上記22号ファンドに落選した場合は本ファンドに優先出資できます。
個人的には投資する予定です。
沖縄県那覇市の国際通りエリアから30秒の土地と建物が投資対象。
本物件含めて隣地①②③を取得して大型ホテル開発デベロッパーに売却を狙う。
成功すればリターンは大きくなりそうな反面、隣地買取ができない場合は厳しい展開の可能性も。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・GATES FUNDINGの実績
・まとめ（投資するべきか）
GATES FUNDINGってどんな会社なん？という方はこちらの記事を参考にしてください！
GATES FUNDINGの特徴を詳しくまとめています。
GATES FUNDINGの解説記事はこちら
沖縄ホテル用地プロジェクトフェーズ１の基本情報
| ファンド名 | 沖縄ホテル用地プロジェクトフェーズ１ |
|---|---|
| 利回り | 10% +アップサイド方針あり |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2025/9/11運用開始) |
| 募集金額 | 1,030,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 8/7~25 |
| 備考 | 劣後10％ |
個人的には投資する予定です。
沖縄県那覇市の国際通りエリアから30秒の土地と建物が投資対象。
本物件含めて隣地①②③を取得して大型ホテル開発デベロッパーに売却を狙う。
そのため1年満期後にはフェーズ２への再組成先のファンドが出口になる可能性あるが、途中で追加買取として隣地取得の可能性もある。
①②に関しては口頭ベースで話し合いは進んでおり、③に関してはこれから、、というところとのこと。
また、①②取得できれば取得したいと興味を示している業者も数社存在するとのこと。
成功すればリターンは大きくなりそうな反面、隣地買取ができない場合は厳しい展開の可能性も。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
Twitterはこちら！
利回りカレンダー導入はこちら！
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
沖縄ホテル用地プロジェクトフェーズ１
ポイント
・本ファンドの概要
・物件の立地情報
・売却戦略
・再組成？追加買取？
・隣地①②の買取交渉状況
・隣地③の買取交渉状況
・アップサイド配当の可能性と共同事業者との折半割合
・注意点
・感想(実質年利)
本ファンドの概要
ポイント
・沖縄の国際通りから徒歩30秒の土地建物
・基本は周辺土地を追加で買取して一体で売却
・フェーズ移行する可能性あり
・アップサイド配当方針あり
沖縄の国際通りから徒歩30秒の土地建物です。
後ほど説明しますが、本物件の隣地①②③を追加で買取を行い、最終的にホテル用地として売却を目指します。
フェーズ移行で追加買取するか、追加買取ファンドとして組成されるかは時期によって異なります。
＊これも後ほど説明します
アップサイド配当方針として「売却益の25%」または「年率10%の日割り利回り相当額」のいずれか高い方を上限として分配されます。
物件の立地情報
ポイント
・沖縄の国際通りから徒歩30秒
・本物件は約138坪
・①②取得で約400坪
沖縄の国際通りから徒歩30秒の場所にある土地と建物(ホステル)が投資対象です。
お土産店、飲食店、ホテルなど多くの観光客が訪れるメインストリートであり、実際にgoogleストリートビューで確認する限り観光立地としてはかなり良いかと思います。
物件については成立前書面の住所で確認するか、「築2018年9月 沖縄国際通り ホステル」とかでググると出てきますよ！
本物件は約138坪となっており、次回ファンドで取得予定の①②を合わせると約400坪になります。
また、③の国際通りに面した物件の取得が成功すると、国際通り直結の物件となり、ホテル用地としての価値が高まります。
それでは今回の売却戦略について話していきます。
売却戦略
ポイント
メイン：隣地取得してホテル用地として売却
or
サブ：ホテルとしての価値を向上させて売却
本物件は現状ホステルとして運営されていますが、メインシナリオでは「隣地取得してホテル用地として大手ホテルデベロッパーに売却』となっています。
隣地取得できない場合などにはサブとして「ホテルとしての価値を向上させて売却」とされています。
この２つの売却戦略について深掘りしていきます。
メイン：隣地取得してホテル用地として売却
隣地取得してホテル用地として売却
・隣地①②の取得して売却
・隣地③も取得して売却
今回の投資対象は約138坪の土地＋格安ホステルとなっています。
メインシナリオではまず
・隣地①②を取得(追加買取ファンド)
・隣地③(追加買取ファンド)
を取得して大手ホテル開発デベロッパーに売却という流れとなっています。
本物件と①②が一体であれば、取得したいと興味を示している業者も数社存在するとのことで、③は取得せずに売却するケースなどもあると思います。
地上げ的なファンドになってますね。
①②③の取得が重要になってきますので、後ほど交渉状況などもみていきます。
サブ：ホテルとしての価値を向上させて売却
ホテルとしての価値を向上させて売却
・現状は格安ホステル
・客室や共有施設をバリューアップ
・増築も可能
こちらはメインシナリオである隣地取得してホテル用地として売却できない場合の話かと思います。
調べたらわかるのですが、現状は格安ホステルとなっておりあまり収益に期待できない状況かと思います。
運営体制の見直しや客室・共有施設のバリューアップによって、収益性を上げるとのことです。
また、容積率に余裕があるので増築することもできるとのことです。
隣地取得できない場合の戦略ですね。
ただGATESにどれだけホテル運営のノウハウがあるかは不明ですし、こちらのシナリオになると厳しい展開になるかもしれませんね。
この書き方的に、このホテルの場所のみだとホテル用地として売却は難しいのかもしれませんね。
再組成？追加買取？
ポイント
・売却までは3年くらいかかる見込み
・1年後には基本的には再組成
＊この際はCOZUCHIみたいに優先出資できるとのこと
・途中で隣地交渉が纏まれば追加買取ファンド
プロジェクト期間は最大3年を想定し、3つのフェーズに分けてファンド組成するとのことです。
・フェーズ１
本物件買取＋隣地①②③の取得に向けて動き出す＋客室バリューアップ
・フェーズ２(追加買取ファンド)
隣地①②の取得＋引き続き③の取得に向けて動く
＊隣地①②のみの取得でも取得したいと興味を示している業者も数社存在
・フェーズ３(追加買取ファンド)
隣地③の取得＋売却
とのことでした。
この図の説明でみるとフェーズ移行していく形に見えるので、再組成型に見えますが、各フェーズでは「追加買取ファンド」と記載されています。
投資家視点では「再組成型」「追加買取型」のどちらのファンド形態か気になると思いましたので、問い合わせしました。
Q.フェーズ１→２などは再組成という形でしょうか？それとも追加買取ファンドという形でしょうか？
↓
A.こちらはどちらもあります。フェーズ2に行くときは再組成しますし、仮に運用期間中でも買取の話がつけば、追加買取ファンドを組成します。
↓
上記が回答になります。
つまり、隣地取得見込みがある状況で1年経過した場合には基本的には再組成になるのかと思います。
ただし1年経過せずに買取の話がまとまった場合は追加買取ファンドで組成されるのだと思います。
なので今回は売却先が必ずしも再組成ファンドになるわけではない点は注意してください。
今回のファンドはサブシナリオのホテルバリューアップ計画があるとはいえ、基本的には隣地買取による地上げです。
隣地所有者との交渉状況についても問い合わせしました。
隣地①②の買取交渉状況
ポイント
・隣地である①②の取得＋本物件で約400坪の土地
・本物件と①②が一体であれば取得したいと興味を示している業者も
・①②の取得に関しては共同事業者と関係良好
隣地である①②の取得＋本物件で約400坪の土地となり、本物件と①②が一体であれば取得したいと興味を示している業者も数社存在するとのことです。
『①②の取得に関しては、その所有者と良好な関係を築いている第三者に本プロジェクトに協力をいただく共同事業の契約を締結済みです。』
と記載がありました。
この内容をもう少し詳しく教えて欲しいと問い合わせをいれました。
Q.物件①②の買取交渉状況についてもう少し詳しく教えて欲しいです。
↓
A.共同事業者が元々良好な関係でして、交渉は進んでおります。合意締結できているわけではないですが、口頭ベースで特に難色示しているわけではないといった段階です。一方でまだGATESが物件を取得したわけではないので、契約といった流れにはまだ至っていません。
↓
この辺りは共同事業者との関係性も不明瞭なので、GATESならびに共同事業者を信じるか、、という形にはなると思います。
隣地③の買取交渉状況
ポイント
・隣地③も取得できれば国際通りに面した物件に
隣地③も取得できれば国際通りに面した物件になるので価値向上が期待できそうです。
＊①②のみでも売却できる可能性は高そうですが
こちらについても交渉状況を聞いてきました。
Q.物件③の買取交渉状況についてもう少し詳しく教えて欲しいです。
↓
A.③についてはまだまだヒアリングしている最中で、合意形成には至っておりません。GATES物件取得後、本格化する予定です。①②がほぼほぼ確定しないと③取得には動けないというのもあります。
↓
③の取得に関しては①②がほぼ確定段階になってから、本格的に動き出すっぽいですね。
アップサイド配当の可能性と共同事業者との折半割合
GATESは22号ファンドからアップサイド配当方式となっています。
・「売却益の25%」
・「年率10%の日割り利回り相当額」
のいずれか高い方を上限として分配されます。
前回の22号ファンドなどでは、アップサイド配当の期待へも言及していましたが、今回は難しいです。
というのも
・そもそも隣地取得価格は現段階では不明
・共同事業者がいるので利益折半するがその割合が不明
だからです。
利益折半割合については問い合わせしましたが、「守秘義務から開示できない」とのことでした。
とはいえ隣地取得して売却するケースではアップサイド配当を期待したいですね。
こちらなんの根拠もありませんが笑
注意点
ポイント
・地上げに成功すればリターンは高い可能性
・隣地①②は取得できる雰囲気で話しているが、できない場合は厳しい展開かも？
・そこまで運営財務はよくない
本ファンドに関しては隣地取得して地上げ成功すれば高いリターンが期待できそうです。
一方で①②が取得できないケースは、現況ホテルのバリューアップとのことですが、どこまでノウハウがあるかも不明ですし、厳しい展開になるかもしれません。
また直近で大きなファンド組成が多く、そこまで運営財務はよくないので成立前書面で財務状況は確認&理解の上で投資しましょう。
感想(実質年利)
個人的には投資する予定です。
リスクリターンが高い案件と思いました。
一応GATES側の言い分としては
・隣地①②は共同事業者との関係から取得できそう
・その場合は取得したいと興味を示している業者も数社存在
・隣地③も取得できればさらに儲かりそう
というところだと思います。
実際に取得できればかなり良いリターンになるのだと思いますが、隣地取得や興味を示している業者に関してはどの程度の確証があるのか、こちら視点では不明です。
GATESを信用できるかどうかってところもあると思います。
ただやはりリターンは期待できそうという点からリスクもありますが出資しようかと思います。
入金期日：9/2
運用開始：9/11
償還日：終了後2~3週間の予定
とのことですので、前後の拘束期間が1ヶ月でみても実質年利9.23%くらいになります。
GATES FUNDINGの実績
| 1号ファンド | 20% | 3ヶ月 |
| 2号ファンド | 6.5% | 3ヶ月 |
| 3号ファンド | 6.5% | 4ヶ月 |
| 4号ファンド | 9.9% | 2ヶ月 |
| 5号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 6号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 7号ファンド | 8% | 3ヶ月 |
| 8号ファンド | 9% | 9ヶ月 |
| 9号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 10号ファンド | 5% | 12ヶ月 |
| 11号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 12号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 13号ファンド | 8% | 8ヶ月 |
| 14号ファンド | 8.5% | 9ヶ月 |
| 15号ファンド | 10% | 6ヶ月 |
| 16号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 17号ファンド | 10% | 6ヶ月 |
| 18号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 19号ファンド | 8% | 6ヶ月 |
| 20号ファンド | 9.5% | 6ヶ月 |
| 21号ファンド | 8.5% | 8ヶ月 |
| 22号ファンド | 10% | 6ヶ月 |
GATES FUNDINGについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
理由
・本ファンドの利回りは10%
・アップサイド配当方針
・隣地取得でリターン期待
・できない場合は厳しい展開？
個人的には投資する予定です。
沖縄県那覇市の国際通りエリアから30秒の土地と建物が投資対象。
本物件含めて隣地①②③を取得して大型ホテル開発デベロッパーに売却を狙う。
そのため1年満期後にはフェーズ２への再組成先のファンドが出口になる可能性あるが、途中で追加買取として隣地取得の可能性もある。
①②に関しては口頭ベースで話し合いは進んでおり、③に関してはこれから、、というところとのこと。
また、①②取得できれば取得したいと興味を示している業者も数社存在するとのこと。
成功すればリターンは大きくなりそうな反面、隣地買取ができない場合は厳しい展開の可能性も。
