FUNDI(ファンディ)の評判！不動産投資案件の特徴を解説！
不動産クラウドファンディングサービスのFUNDI(ファンディ)
不動産投資案件の特徴やどんな案件が多いかを掲載しています。
また運営元の解析や投資したい案件の特徴を記載しています。
この記事でわかること
・FUNDI(ファンディ)とは？
・メリットや特徴
・デメリットとリスク
・投資したいファンド条件
・FUNDI(ファンディ)のファンド実績
・怪しい・怪しいの評判や口コミの真相
・キャンペーン情報
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FUNDI(ファンディ)とは
| サービス名 | FUNDI(ファンディ) |
| 社名 | 株式会社FUNDI |
| 代表取締役 | 佐藤 悠大 |
| 本店所在地 | 東京都渋谷区広尾１丁目3-18 広尾オフィスビル３階 |
| 利回り実績 | 8%~12% |
| 公式サイト | 公式HPはこちら |
FUNDI(ファンディ)は、株式会社FUNDIによって運営される不動産クラウドファンディングサービスです。
特にデータセンター案件などを中心に取り扱う予定となっており、高いキャピタルゲインを得られるようなファンド組成が中心となります。
アップサイド配当について明記されており、想定利回りを超える配当の可能性もあります。
また、原則ファンド終了日の翌日に償還されるので、実質利回りも下がりにくいです。
不動産クラファンNo1のCOZUCHIに似ている運用スタイルだね。
データセンター案件や権利調整系の案件が多いかも！
FUNDI(ファンディ)の仕組み
FUNDI(ファンディ)の仕組みは不動産クラウドファンディングです。
下図のような仕組みでは運営されています。
一度投資すれば自動的にファンドから分配金が支払われ、満期になると元本が返済されます。
仲介業者が間に入り、「不特定多数の個人投資家」からお金を集めて「選定された不動産」に投資するという認識ですね
FUNDI(ファンディ)の特徴
特徴(メリット)
・高利回り案件がメイン
・銀行評価が得られない案件を取り扱う
・データセンター案件が得意
・大口の投資家資金を運用していた人が在籍
・安定した家賃収入案件は借入併用型
・ファンド組成量が多い
・投資家にわかりやすい解説がある
・アップサイド配当を実施する
・優先劣後構造の採用
・ファンド終了の翌日に償還
高利回り案件がメイン
ポイント
・基本的に年利10%に近い商品を目指す
・直接金融と相性が良い開発案件
・データセンター案件なども取り扱う
・安定的に回っている収益物件
FUNDI(ファンディ)は基本的に年利10%に近い商品を目指していきます。
物件内容は
・直接金融と相性が良い開発案件
→権利調整後に開発用地として売却など
→特にデータセンター案件などの大きな利益がとれるもの
・安定的に回っている収益物件
→単純に賃料収益などで利益がでるもの
を組成されていくようです。
他会社に無いFUNDIならではの物件メリットをこれから紹介していきます。
銀行評価が得られない案件を取り扱う
ポイント
・銀行からの評価が得られない
・権利調整が必要、各種認可取得が必要など
・不動産価格が下がりがち
不動産は銀行からの評価の理由で事業化できずに眠っている案件が数多く存在します。
銀行支援がないと買えない物件は不動産会社も自己資金のみで購入できないので、流動性が下がり、不動産価格が低くなっているものも多くあります。
FUNDIはこのような物件に注目して物件を購入していきます。
不動産クラファンNo1のCOZUCHIとかと似ているね。
その中でも『データセンター』×『クラウドファンディング』としてデータセンター案件を中心に行います。
データセンター案件が得意
ポイント
・データセンター案件が得意
・多額の利益が出る案件
・必要許可認可なども多く難易度が高い
FUNDIではデータセンター案件が得意としており、実際１号ファンドもデータセンター案件です。
データセンター案件では
①土地の買い集め
→地権者の合意を得る
②土地利用の許可
→農地転用などの許可
③電力供給の手続
→電気をどれだけ引っ張ってこれるかを決める
④売却
→国内外の大手デベロッパーなど
の流れが必要になっていますので、多額の利益が出る可能性が高い反面、難易度も高いです。
運用中のバイアウトでのキャピタルをいれれば、100%を超える案件も出てくる可能性もあります。
正直コネとかも必要だしね。
他には真似しにくい案件となっており、アップサイド配当の可能性も高そうです。
大口の投資家資金を運用していた人が在籍
ポイント
・メンバーは元々大口投資家の資金運用を行っていた
・それを不動産クラファンで実行するだけ
FUNDIのメンバーは、前述した訳あり不動産案件に注目して、大口の投資家の資金を活用し、競合他社が少ない中での事業化を実現しているようです。
数百億円規模の不動産運用をしてきたエキスパートによってFUNDIは結成されたようです。
要するに、元々行っていた運用の資金源を不動産クラファンに変えて行うということですね。
とはいえ具体的な実績などは掲載されていなかったので、案件ごとに見極めは必要です。
ブログでは基本的にFUNDI案件は解説記事を掲載する予定です。
安定した家賃収入案件は借入併用型
ポイント
・賃料収益メインの安定した収益物件もある
・銀行融資が降りるのであれば、借入併用も検討
単純な賃料収益で利益を上げるような収益物件も保有しているようです。
これらの物件は銀行融資が降りやすいので、積極的に借入併用も検討するとのことでした。
借入を行うことでレバレッジが効くので利回りが上げられるので、良い物件であればぜひ借入併用でお願いしたいですね。
【例】
投資家資金1億円、利回り4％の物件を運営したとします。
ローン金利が2％で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
＊借入割合やローン金利は概算です
| 通常クラファン | 借入併用型ファンド |
|---|---|
| 投資家資金：１億円 | 投資家資金：１億円 ローン：１億円 |
| 不動産取得：１億円 | 不動産取得：２億円 |
| 家賃：400万円 | 家賃：800万円 ローン：−200万円 |
| 配当：400万円 利回り4% | 配当：600万円 利回り6% |
ファンド組成量が多い
ポイント
・週に１本ペースで案件を組成
・コンスタントに投資ができる
常に投資ができるように、週に１本ペースで案件を組成するようです。
他会社と比較しても、非常に多い案件組成量です。
それだけ、物件仕入れのルートが多彩であるということかと思います。
投資家にわかりやすい解説がある
ポイント
・運用シナリオを伝える
・物件の妥当性を示す
FUNDIの案件は銀行評価が得られないややこしい案件が多くなると予想されます。
・なぜこの価格で購入するのか
・不動産市場における妥当性はあるのか
・どのような戦略で売却を行うのか
を掲載することになっています。
少しでも投資家にわかりやすく説明してくれる姿勢は非常に良いですね。
アップサイド配当を実施する
ポイント
・アップサイド配当を実施
・想定外の売却利益は投資家に還元
キャピタルゲイン型の案件では『早期償還で実質利回り上昇』『想定外の売却益で利回り上昇』が起こることがあります。
この際は投資家にその利益をしっかり配分してくれるようです。
具体的には
・想定配当＋キャピタルゲイン余剰利益の10%の追加配当
・キャピタルゲイン余剰利益の25%の配当
の実質利回りが高くなる方で還元してくれるようです。
想定利回りは他社より低いけど、実際はトップクラスだった！みたいな状況になる可能性も高いですね。
というかこれぞ不動産売買の醍醐味！って感じがするよね。
優先劣後構造の採用
ポイント
・優先投資方式
・損失はFUNDI(ファンディ)から受ける
簡単に優先劣後システムを説明すると
何か問題があり投資物件価値が減少した場合「劣後出資者FUNDI(ファンディ))」が先に損失を被り、その後に「優先出資者(個人投資家)」が損失を受ける仕組みです。
そのため少しの損失であればFUNDI(ファンディ)が損失を被るだけで投資家が損失を被ることはないということですね。
ファンド終了の翌日に償還
ポイント
・ファンド終了の翌日償還
・実質利回りが高い
『FUNDIではファンド運用が完了次第、翌日には、出資元本の返済と、配当を払いだします。』
ということなので、償還日が翌日となっています。
拘束期間が短くなるので、実質利回りの低下が少ないのが特徴です。
FUNDI(ファンディ)のデメリット
デメリット
・元本割れリスクはある
・すぐに換金ができない
・入金手数料がかかる
元本割れリスクはある
ポイント
・元本保証があるわけではない
FUNDI(ファンディ)が固い案件を目指していると言っても、元本保証はありません。
しかし上記で紹介した通り、「優先劣後構造」などの投資家のリスクを極力下げるように対策が講じられています。
すぐに換金ができない
ポイント
・原則投資期間中の換金はできない
こういったソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングのような投資では、基本的に元本の返還は満期まで受け取れません。そのため長期のファンドはリスクが高く、短期ファンドへの投資をお勧めしています。
入出金手数料がかかる
ポイント
・入金手数料は投資家負担
・出金手数料はFUNDI負担
FUNDI(ファンディ)では入金手数料は投資家負担となっています。
GMOあおぞらネット銀行の場合は無料になります。
出金手数料はFUNDIが負担してくれます。
FUNDI(ファンディ)で投資したいファンド条件
投資すべきファンド条件
・利回りは6％以上の案件
上記の条件はFUNDI(ファンディ)に限らず、全てのほったらかし投資で言える条件だね。
こういった不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングは激アツ案件以外はスルーして、美味しいところだけ食っていくのがじぇいのスタイルだね。
ただし上記の条件のような激アツ案件は出現確率が少ないのも事実だね。
それでも投資できる理由は複数のクラウドファンディング会社を常にチェックしているからだね。
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FUNDI(ファンディ)の実績
FUNDI(ファンディ)の過去の実績を表にしておきます。
解説記事を書いたものはリンクも掲載しておきます。
| １号ファンド | 12% | 12ヶ月 |
| 2号ファンド | 8% | 12ヶ月 |
危ない・怪しいの評判や口コミの真相
googleなどでFUNDI(ファンディ)と検査すると「FUNDI(ファンディ)危ない」「FUNDI(ファンディ)怪しい」などの予測変換がでてきます。
実際のところFUNDI(ファンディ)は怪しいのかを検証していきます。
結論
・FUNDI(ファンディ)は健全
正直予測変換に関しては、認知度の低いクラウドファンディング会社は全てでてくるので問題無いかと思います。
FUNDI(ファンディ)の運営元の解析、SNSでの口コミ調査を実施してみました。
株式会社FUNDI
FUNDI(ファンディ)は株式会社FUNDIによって運営されています。
株式会社FUNDIは2018年9月に設立された会社です。
しっかりと不動産特定共同事業１号２号の許可も得ており、資本金も１億以上確保している会社となります。
もともと株式会社TENREIとして起業されましたが、サービス名に合わせる形で名前を変えたようです。
不動産クラウドファンディングを行うために設立された会社でしょう。
資本金などの詳細も記載しておきます。
| 項目名 | 内容 |
| 会社名 | 株式会社FUNDI |
| 所在地 | 〒150-0012 東京都渋谷区広尾1丁目3-18 広尾オフィスビル3階 |
| 代表取締役 | 佐藤 悠大 |
| 電話番号 | TEL: 03-4500-5333 お問い合わせセンター対応時間：10時〜17時 |
| 設立 | 2018/9 |
| 資本金 | 1億円 |
| 免許等 | 宅地建物取引業：東京都知事(2) 第103068号 不動産特定共同事業許可：東京都知事第173号 少額短期保険代理店登録 |
SNS上での口コミや評判
口コミついてはサービス開始からある程度経過したら、あらためて加筆させていただきます。
キャンペーン情報
入会キャンペーンなどお得な情報がある場合はここに表記しておきます。
FUNDIのキャンペーン情報
現在キャンペーンはありません。
何かあり次第、告知させて頂きます。
まとめ
まとめ
・高利回り案件がメイン
・銀行評価が得られない案件を取り扱う
・データセンター案件が得意
・大口の投資家資金を運用していた人が在籍
・安定した家賃収入案件は借入併用型
・ファンド組成量が多い
・投資家にわかりやすい解説がある
・アップサイド配当を実施する
・優先劣後構造の採用
・ファンド終了の翌日に償還
FUNDI(ファンディ)は、株式会社FUNDIによって運営される不動産クラウドファンディングサービスです。
特にデータセンター案件などを中心に取り扱う予定となっており、高いキャピタルゲインを得られるようなファンド組成が中心となります。
アップサイド配当について明記されており、想定利回りを超える配当の可能性もあります。
また、原則ファンド終了日の翌日に償還されるので、実質利回りも下がりにくいです。
毎日ファンド情報見ている時間がない！という声をお聞きしたので、、
googleカレンダー上で、じぇいが監視している会社のファンド情報が自動更新＋一括管理できる「利回りカレンダー」というツールを作りました！
