FUNDIのデータセンター案件！
抑えるべきポイントや懸念点！
不動産クラウドファンディングのFUNDIのデータセンター案件についてまとめました。
抑えるべきポイントや懸念点について解説しています。
また、今後のFUNDIのデータセンター案件や市場が盛り上がってる背景についても記載しています。
この記事でわかること
・FUNDIとは
・データセンター案件とは
・データセンター開発の流れ
・FUNDIのデータセンター開発の流れ
・データセンターの見るべきポイント
・データセンター案件の注意点
・今後のFUNDIのデータセンター案件について
・データセンター開発が盛り上がりを見せてる背景
・FUNDI代表に聞いたデータセンター案件のQ&A
・まとめ
FUNDIとは
| サービス名 | FUNDI(ファンディ) |
| 社名 | 株式会社FUNDI |
| 代表取締役 | 佐藤 悠大 |
| 本店所在地 | 東京都渋谷区広尾１丁目3-18 広尾オフィスビル３階 |
| 利回り実績 | 8%~12% |
| 公式サイト | 公式HPはこちら |
| その他 | 抽選/先着どちらも採用 抽選は部分当選は原則なし |
FUNDI(ファンディ)は、株式会社FUNDIによって運営される不動産クラウドファンディングサービスです。
特にデータセンター案件や蓄電池案件などを中心に取り扱う予定となっており、高いキャピタルゲインを得られるようなファンド組成が中心となります。
アップサイド配当について明記されており、想定利回りを超える配当の可能性もあります。
また、原則ファンド終了日の翌日に償還されるので、実質利回りも下がりにくいです。
最新ファンド情報やキャンペーンの有無もこちら！
データセンター案件とは
ポイント
・膨大なデータを保管・処理するための施設
・データセンターの開発案件となっている
・FUNDIではデータセンター用地に投資する
・最終的に許可認可など取得して売却
膨大なデータを保管・処理するための施設
ポイント
・膨大なデータを保管・処理するための施設
・インターネットやITサービスの「心臓部」
・現代社会を支える重要なインフラ
データセンターとは、大量のデータを保管・処理する施設で、インターネットやITサービスの基盤です。
サーバーが24時間稼働し、クラウドサービスやSNSなどを支えています。
厳重な電力管理や災害対策により、安全かつ効率的にデータを運用します。
現代社会を支える重要なインフラです。
データセンターを開発する案件が不動産業界で熱い！と話題になっています。
データセンターの開発案件となっている
ポイント
・FUNDIではデータセンターの開発案件のファンドが出る
・これからデータセンターを建てていく段階
先ほどデータセンターについて掲載しましたが、FUNDIではデータセンター運用を行うのではなく、『データセンター開発』を行います。
具合的には『土地にデータセンターを置いて、データセンター施設を作る』案件となっています。
ただし、不動産クラウドファンディングですので、『不動産』にしか投資できません。
FUNDIがデータセンター開発のどの部分に投資しているかを解説します。
FUNDIではデータセンター開発用地に投資する
ポイント
・FUNDIではデータセンターの開発用地(土地)に投資
・ただし土地評価額はかなり割高なことも
・土地購入資金となる
FUNDIではデータセンターの開発用地(土地)に投資します。
基本的には田舎の土地なのですが、関係者がデータセンター用地として買い集めた土地をファンド化させているようです。
そのため、周辺価格相場とは合わない土地評価額で取引されます。
とにかくFUNDIで集めたお金は基本的には土地購入資金となるはずです。
要は、データセンター開発が関係なかった場合は激安な土地をかなり割高な価格設定で土地を購入するということですね。
この点はリスク部分となりますが、そのリスクを抑えるための施作も用意されてました。
＊この点に関してはデータセンターの見るべきポイントで解説します。
最終的に許可認可など取得して売却
ポイント
・最終的には外部のファンド等に売却
・データセーンター開発に関わる許可や電気系統の確認
・基本建設は行われない。
データセンター案件の出口は外部のファンド等に売却します。
基本的には建設などは行われず、土地の転売案件のような形です。
ただし、データセーンター開発に関わる許可や電気系統の確認を取得することで、バリューアップして利益獲得を狙います。
ちなみに完全に許可取得まで行くのか、ほぼほぼ許可取得時点で売るのかなどはFUNDI社の裁量で決められます。
投資家にとって一番美味しい形に持っていってくれるかと。
データセンター開発の流れ
大まかな流れ
①土地の買い集め
→地権者の合意を得る
②土地利用の許可
→農地転用などの許可など
③電力供給の手続
→電気をどれだけ引っ張ってこれるかを決める
④建築
→データセンターの建物を建設。利用者のニーズに合わせる場合も。
⑤運用
→クラウドプロバイダーや企業にスペースを提供する。
データセンター開発の大まかな流れは上記の通りです。
実際に土地の購入から運用するまでには、市町村や県、国、電力会社、大手不動産デベロッパーなどの様々な人の許可や協力が必要になります。
後ほど説明しますが、簡単にデータセンター開発を行うことはできません。
それではこの中でFUNDIファンドで担うデータセンター開発の流れも説明します。
FUNDIのデータセンター開発の流れ
ポイント
・FUNDIのデータセンター開発の流れ
・土地取得から許可認可など得て売却
・原則、建設までは携わらない
データセンター案件では
①土地の買い集め
→地権者の合意を得る
②土地利用の許可
→農地転用などの許可
③電力供給の手続
→電気をどれだけ引っ張ってこれるかを決める
④売却
→国内外の大手デベロッパーなど
の流れが必要になってきます。
また④の際に建設に関わる各種許認可なども取得することもあります。
ファンドによって、
・どこまで進んだ状態なのか？
・どこまで進めて売却予定なのか
は異なります。
ファンドごとに確認する必要がありますね。
次項の案件の見るべきポイントで説明します。
データセンターの見るべきポイント
見るべきポイント
・プロジェクトはどこまで進んでいるか
＊電力会社との回答の有無
＊市との協議状況など
・売却できなかった場合の施作はあるか
・FUNDIの取り分はいくらか
・想定売却額やアップサイド配当額予測
プロジェクトはどこまで進んでいるか
ポイント
・プロジェクト開始時点での進捗状況を確認
・電気系統の接続確認
・市との協議状況など
先ほど解説したFUNDIのデータセンター開発の流れのうち、ファンド募集時点でどこまで進んでいるかを確認しましょう。
例えば、
・電気供給の打診は済んでいるが、契約締結はこれからの状態
・電気供給回答済みで、市との協議も終わっている状態
などプロジェクトがどこまで進んでいるかを確認しましょう。
特にデータセンターに電気の供給は必須ですので、その手の記載がない場合は問い合わせなどで聞いた方が良いかと思います。
売却できなかった場合の施作はあるか
ポイント
・基本は田舎の土地の集合体
・もし期間内に売れなかった場合の施作
データセンター用地でなければ、田舎の大きな土地になりますので、そこまで値がつく可能性は低いです。
そのため、もし売却活動がうまくいかなかった場合に、どのような対処がされるかを見ておきましょう。
実際にFUNDIファンドであった、「売却活動が上手くいかなかった場合の保険施作」を紹介します。
ファンドの売却活動ができなかった場合の保険として、
『SPCと期間内に売却できなかった場合は年利12%分を上乗せした価格での買い戻しの売買契約を締結する』
というものがありました。。
これによって、売却できなくてもSPCが買い取ってくれるので年利12%の配当を得られるということになりました。
FUNDIの取り分はいくらか
ポイント
・売却益がそのままFUNDIの取り分ではない
・協力会社と折半する
・その比率については知りたいところ
FUNDIは共同事業者という形で他の不動産会社などと一緒にプロジェクトを進めていることがあります。
その方達と利益を折半するので、FUNDIの取り分比率が投資家に取っては重要になります。
この取り分はファンドによって、30%だったり50%だったり違います。
過去のファンドでは取り分について明記していないこともありました。
その際はブログ主から問い合わせをして、ファンド解説記事には追記で取り分情報などを明記するようにしておきます。
想定売却額やアップサイド配当額予測
ポイント
・アップサイド配当方針がある
・想定売却レンジは出ている
・またすでに買い付け申し込みが入っていることも
FUNDIのアップサイド配当方針は上記のようになっており、データセンター案件のような大きな上振れでは『②ファンド利益の25%を配当』が選ばれやすいです。
実際に過去のファンドのアップサイド配当後の予測利回りでは年利12%→29%になりました。
＊運用期間が変更ない場合で計算
このように、開示されてる利回りと想定利回りが異なることがあるので、自身で計算してみましょう。
ブログのファンド解説では基本的にアップサイド配当予測計算なども掲載しています。
データセンター案件の注意点
注意点
・土地価格は周辺価格と乖離しやすい
・データセンター案件の実績はまだまだ少ない
・倒産隔離されていない
土地価格は周辺価格と乖離しやすい
ポイント
・土地価格は周辺価格と乖離しやすい
・田舎の土地にしてはかなり割高な価格設定
基本的には田舎の土地なのですが、関係者がデータセンター用地として買い集めた土地をファンド化させているようです。
そのため、周辺価格相場とは合わない土地評価額で取引されます。
データセンター案件の実績はまだまだ少ない
ポイント
・予想外の状況になる可能性も
・出口戦略が明確でもその他の保全策にも注目
やはりデータセンター案件の実績はまだまだ少ないです。
そのため、予定外の状況になることもあるかもしれません。
だいたいの売却価格のレンジが明記されていたり、すでに買い付け意向が入っていたりしたとしても、やはり売却できなかった際の保全策にも注目しておくべきかと思います。
今後のFUNDIのデータセンター案件について
まだまだ未確定の状態ですが
『2ヶ月に１本ペースでデータセンター案件を組成する』
というのが当面の目標のようです。
FUNDIが1号・3号と２本のデータセンター案件の集客に成功したことで、話は来ているようです。
今後も継続して集客が成功すれば、自ずとデータセンター案件の頻度は上がると思いますので、頑張って欲しいです。
データセンター開発が盛り上がりを見せてる背景
データセンターが近年加熱している背景
データセンター投資が近年加熱している背景には、以下の要因が挙げられます。
これらが相互に作用し、データセンター市場の成長を加速させています。
- ・デジタル化の進展
→デジタルトランスフォーメーション（DX）が加速しており、多くの企業がデータを活用した意思決定やサービスの提供に依存 - クラウドコンピューティングの需要拡大
→Amazon Web Services（AWS）、Microsoft Azure、Google Cloudなどのクラウドプロバイダーが世界的に成長し、データセンターを増設することで顧客のニーズに応えている。 - 5GとIoTの普及
→モバイルデータ通信の速度が大幅に向上し、多くのデータがリアルタイムで生成・処理されており、データの処理にデータセンターが必要。 - AIとビッグデータの活用
→AI（人工知能）技術の活用が増加し、AIトレーニングや推論処理のために大量の計算資源が必要。データ保存・処理のニーズがデータセンターを牽引してしている。 - リモートワークとハイブリッドワークの普及
→リモートワークやハイブリッドワークが一般化し、クラウドサービスやデジタルインフラの利用が拡大している。 - 規模の経済と収益性の高さ
→一度構築されると安定した収益を生むアセットとして魅力的で、投資家からの注目が集まっている。 - 地政学的リスクとデータ主権
→各国でデータ保護規制が強化されており、データを国内で保存する「データ主権」の要求が増えている。地政学的リスクに備え、分散型のデータセンター構築が求められている。
上記のような理由でデータセンターの需要が国内外で増えている状況です。
またデータセンターは大事なインフラである電力会社を救うという側面もあります。
現在日本は少子高齢化社会になっているので、どんどん人口は減少していきます。
それに伴って電力消費量も減っていくと考えられています。
そうすると、電力会社が供給する電力が少なすぎて会社として維持していくのが難しくなっていきます。
流石に電力会社が潰れてしまうのはまずいです。
そのため、これの解決が国としての課題としてありました。
そこでデータセンターの活用です。
・もともとデータセンターはデータを置く場所として認知されていましたが、最近はデータセンターで情報処理を行う場所として活用され始めている
↓
・そのためには大量の電気が必要
↓
・AI部門に国として力も入れれるし、電力会社も新たな供給先ができるのでWIN-WIN
上記の理由で日本では国策としてデータセンターに力を入れていく方針のようです。
実際にデータセンターの市場規模など含めた、データセンター市場についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
データセンターの市場規模など調査！
FUNDI代表に聞いたデータセンター案件のQ&A
以前FUNDIの代表である佐藤悠大社長にインタビューを行いました。
その際にデータセンター案件に関するQ&Aを抜粋しました。
深掘りマル秘内容！
データセンター案件をなぜ扱えるのか？チームメンバーがそのような案件を扱っていたのか、自身のコネがあるのか。
最初の1号と3号案件はパートナーが持ってきたコネです。ただ僕の周りにも太陽光や蓄電池をやってきた先輩方がいます。
その領域でしっかり利益を出してきた人がデータセンターをやりたいけれども、何十億というお金を集めるのが難しいとのことで、その辺りの人脈やコネで話が集まってきています。
※パートナーとはFUNDIの発起人となったメンバーのことで佐藤代表含め3名いる
データセンターの土地集めなどは誰がしていたのか？なぜその人たちはFUNDIを絡めてくれたのか？
FUNDIは絡んでいませんが、一緒に行ってるパートナーが話を進めていました。
別の投資家などからもお金を引っ張って来れる状況も作っていました。
今回の1号と3号案件は土地などはパートナーや投資家、共同事業者たちが集めてくれていました。
そしてFUNDIが一時的に買い受けて売却するところまで行い、出た利益を分けましょうという話でした。
1号案件で言えば、土地を集めたのは共同で分配利益をしましょうとしていた会社です。その会社とFUNDIと繋げたのはパートナーです。
SPCで既に土地を持てているのに、わざわざFUNDIからお金を引っ張ってくる理由はなにか？
SPC側は契約のみ済んでいて払い込みが終わっていません。売買契約は終わっているけど、取引は終了していない状況です。
なので、FUNDI→SPC→土地所有者などにお金が動く形となります。
正確に言うと、手付金くらいは振り込んでいます。
1号案件と3号案件ではFUNDIの利益取り分が違ったが、これはなぜか？信用性が上がったからか？
【補足】
売却益の共同事業者との取り分は、1号案件は30%、3号案件は50%だったので、FUNDI取り分が増えた理由について聞いています。
並行して動いたので、1号案件の結果での信用性が上がったから3号案件の取り分が増えたわけではないです。
1号案件はずっと交渉を続けており、今回はこの取り分で次の機会があればより良い案件で、、という話で進みました。この次の案件があれば良い条件で組めると期待しています。
今後はより良い条件になりそうですかね？
皆様のおかげでしっかり資金を集められることをアピールできたので、強気の交渉でいきたいと思っています。
本当に集められるの？という疑念はあったと思うので、頑張らせていただきます。
皆様の協力のおかげです。
今後も大手不動産企業との協力案件などが増えるのか？FUNDI単体はさすがに厳しいのか？
最終的にはFUNDI単体でやりたいです。
取り分が100%でいただけるので。
ただ土地を買い集める工数などもかかるので、僕たちとしては投資の機会を与えることを一番に考えていますので、両方で動きながら、できそうなら自分たちでもつくる案件もやっていきたいです。
まとめ
ポイント
・データセンター案件は大きな利益が狙える
・まだまだ実績は少ない
・見るべきポイントをしっかり確認
・最終的な売却戦略も確認
データセンター案件は一撃＋30%などが狙える、非常に大きなリターンを得れる投資になります。
その反面、まだまだ実績が少ない点などもあるので、どの程度のリスクに対応できるように作られているかは重要です。
＊売却できなかった際の買取先など
また、データセンター案件は大規模な集金となるため、事業者のBSは悪くなります。
＊匿名組合の預かり金は負債になる
倒産リスクなどもありますので、その点も留意して投資しましょう。
最新ファンド情報やキャンペーンの有無もこちら！
毎日ファンド情報見ている時間がない！という声をお聞きしたので、、
googleカレンダー上で、じぇいが監視している会社のファンド情報が自動更新＋一括管理できる「利回りカレンダー」というツールを作りました！
