【COZUCHI】
No.C-122 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２の投資考察！

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
No.C-122 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２を考察したよ！

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント（重要：売却価格レンジも）
・周辺地価/売却価格レンジ（権利調整あり・なし）
・スイッチ申込と一般申込の違い
 ・COZUCHIの実績（上振れ含む）
・まとめ

No.C-122 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２の基本情報
No.C-122 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２のファンドAI考察
スイッチ申込と一般申込について
COZUCHIの実績
まとめ

No.C-122 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２の基本情報

ファンド名	No.C-122 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２
想定利回り	10%（インカム0.1%：キャピタル9.9%） ※インカムほぼゼロ＝売却前提の案件
運用期間	1年（2026/2/28運用開始〜2027/2/27運用終了） ※清算/入金までの猶予で契約期間が長めに取られているタイプ
募集金額	49億6700万円＊優先出資部分
劣後出資	2億1800万円＊借入約40.3％：優先約57.2％：劣後約2.5％
借入（併用型）	35億円 / 金利3.7%（固定）担保：対象不動産に順位1番の根抵当権（42億円）
募集方式	抽選
募集期間	2026/2/3〜2/10
投資対象	外苑前駅徒歩2分・青山通り沿いの横並び2棟ビル（土地＋建物） ※商業地域/建蔽80%/容積700%
ファンド運営	TRIAD株式会社（COZUCHI）
備考	キャピタルゲイン（売却利益）の25%を上限にアップサイド配当を予定

超一等地（外苑前×青山通り沿い）で「開発用地として売却」を狙うフェーズ2。
ただし内容はシンプルで、インカムではなくキャピタル勝負です。
立地は文句なしですが、数字を突っ込んでいくと「周辺地と一体で売る」前提の重みがかなり強い案件に見えます。

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No.C-122 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２のファンドAI考察

ポイント
・概要
・前回ファンドからの変更点
・本ファンド全体の流れ
・立地情報など
・周辺地価/売却価格レンジ（権利調整あり・なし）
・借入併用と毀損耐性（資本構成）
・アップサイド配当について
・注意点（赤旗）
・感想（問い合わせしたいこと）

概要

ポイント
・外苑前駅徒歩2分、青山通り沿いの横並び2棟ビル
・フェーズ2（前回ファンドの後継）で、引き続き権利調整→売却へ
・商業地域/建蔽80%/容積700%で「開発用地」需要を取りにいく
・想定利回り10%だが、インカムは0.1%＝ほぼキャピタル勝負

投資対象は、東京メトロ銀座線「外苑前」駅徒歩2分、青山通り沿いの2棟ビル。
立地面は正直、COZUCHIの中でも「当たり前に強い」部類です。
ただしこのファンドは“家賃で回す”タイプではありません。
現状の稼働が低く（退去を進めている＝開発用地化の準備）、売却で勝つ（売れたら勝ち）の性格が濃いです。

前回ファンドからの変更点

ポイント
・前回ファンド（フェーズ1）の後継ファンドとして再組成
・総事業費が増加
・権利調整（テナント契約/退去/周辺地）を継続して売却の流動性UPを狙う
・前回出資者はスイッチ申込（優先募集）が使える

本ファンドは、前回ファンドの“続き”です。
フェーズ移行時の特徴は、前回出資者がスイッチ申込できる（優先募集）こと。
新規参戦の人は一般募集（抽選）になります。
フェーズ移行で総事業費が増えている＝「その値上がりが本当に市場で回収できるか」が最大論点です。
（※後半の「周辺地価/売却価格レンジ」で数字出します）

“継続案件＝安心”ではないです。
継続の本質は「出口の難易度がまだ残っている」ってことなので、そこを見にいきます。

本ファンド全体の流れ

ポイント
①運用開始（2026/2/28）
②テナント/周辺地の権利調整を継続して“開発用地としての見え方”を良くする
③デベロッパー等へ外部売却（理想は周辺地と一体）
④運用終了/償還（売却が長引けば延長の可能性あり）

この案件の流れはめちゃくちゃシンプル。
やることは「交渉して売りやすくして、より高く（or早く）売る」。
逆に言うと、交渉が止まる/売却が伸びる/相場が悪いが重なると、途端に苦しくなります。
運用期間は1年ですが、売却が決まらない場合は延長もありえます。
なので投資するなら、「1年で返ってくる前提」で資金計画を組まない方が無難です。

立地情報など

ポイント
・外苑前×青山通り沿い＝“説明不要に強い”立地
・商業地域/容積700%で開発の自由度は高い
・2棟が横並びで間口を取りやすい（見栄えが良い）
・開発用途（オフィス/ホテル等）を狙いやすいが、規制や付置義務は要チェック

立地はかなり良いです。
外苑前駅から徒歩2分、青山通り沿い。
青山〜表参道エリアの中でも「オフィス/商業/ホテル」どれもハマる場所なので、出口の買い手像は作りやすい。
一方で、開発用地として語るなら“規制の現実”もセットで見る必要があります。
（例：高さ制限、日影、斜線、用途制限、住宅付置義務、景観条例など）
ファンドページ側はポジティブに書きがちなので、「最終的にどんなボリュームが建てられるのか」は確認したいところ。

周辺地価/取引感から見る売却価格レンジ（権利調整あり・なし）

ポイント
・地価公示レベルの“目線”だと、単体（本物件だけ）でファンド総額超えはハードル高い印象
・鍵は「周辺地と一体」で600〜800㎡規模にできるか（＝開発用地プレミアムが具体化するか）
・権利調整が進んだケースと、進まないケースでレンジを分けて考える

ここが本記事の核心です。
結論から言うと、「本物件2棟“単体”で、ファンド総額（事業費）以上で売る」のは簡単ではないと思っています。
だからこそ、ファンドが繰り返し言っている「周辺地と一体で売却」が超重要になります。

ざっくり試算（考え方）
① 近隣の地価公示（1㎡単価）のレンジを見る
② 本物件の土地面積（約349.82㎡）に掛ける → “更地換算”の下限感を作る
③ そこに「駅近/角地/間口/一体開発」などのプレミアムが乗るかを判断

近隣の地価公示の目線（※厳密な鑑定ではなく、あくまで相場観の参考）だと、青山通り沿いはかなり高い水準です。
ただ、そこから機械的に計算すると、本物件（約349.82㎡）の“更地換算”は「40〜50億円台」くらいのレンジになりがちです。
ここに建物価値や一体開発プレミアムがどれだけ乗るかが勝負。
なので売却価格レンジはこう分けて考えたいです。

売却価格レンジ（私の暫定目線）
■ 権利調整が想定ほど進まない/周辺地と一体化できない（単体売却）
・60億円〜80億円（※建物の取り扱い次第でブレる）

■ 権利調整が進み、周辺地と一体で“開発用地としての魅力”が完成する（理想ケース）
・90億円〜130億円（※一体面積がどこまで積めるかで上下）

単体のレンジが低めに見えるのは、「地価公示の下限感」と「ファンド総額（事業費）」のギャップが大きいからです。
逆に言えば、周辺地と一体で面積が増えれば、そのギャップは埋められる可能性があります。
だからこそ、周辺地の面積・所有状況・一体売却の確度が情報として欲しい。

この章で言いたいのは1つ。
「開発用地プレミアム」は“言葉”じゃなくて、面積と確度で具体化してほしい。

借入併用と毀損耐性（資本構成）

ポイント
・借入35億円（固定3.7%）で、担保は1番抵当（根抵当42億円）
・借入がある＝返済が優先され、売却がズレると配当に影響しやすい
・劣後が薄い（事業総額ベースだと約2.5%）ので、値下がり耐性は高くない

借入併用型の最大の注意点は「銀行返済が最優先」ってこと。
そして金利3.7%固定で35億円。
ざっくりでも利払いは年間約1.3億円規模になります。
この案件はインカムが薄いので、時間が伸びるほど“持ってるだけコスト”が効くタイプです。
また、劣後比率が薄い点も重要。
少しのコスト増/売却値下げで、優先出資側まで影響が来る可能性がある構造です。
（もちろん立地は強いので“急落”は考えにくいけど、出口が開発用地だと相場の気分にも左右されます）

アップサイド配当について

ポイント
・想定利回り10%（インカム0.1%＋キャピタル9.9%）
・売却益が大きい場合、売却利益の25%を上限に上振れ配当の可能性
・ただし売却益が出ないと、インカム0.1%しか出ない可能性もある（≒ほぼ出ない）

COZUCHIの“夢”枠がここ。
売却がハマった時はアップサイド配当が期待できる仕様です。
ただし逆側もちゃんと見ないといけない。
売却益が出ない（or売れない）と、インカム0.1%しか出ない＝ほぼ配当なしという、尖った設計です。

注意点（赤旗）

ポイント
・関連当事者取引（運営側が保有する不動産を組み入れる）で、鑑定評価がないタイプ
・運用期間の延長が起こり得る（＝資金拘束が伸びる）
・権利調整（テナント/周辺地）が想定通りに進まないリスク
・インカムが薄いので、長期化＝コスト増が効く
・“周辺地一体売却”の面積/確度が見えないと、売却価格の納得感が作りにくい

この案件は、数字の読み方が難しいです。
なぜなら、「単体でいくら」より「一体でいくら」の話になっているから。
そして、その“周辺地”はファンドの投資対象ではなく、共同事業者側が握っている要素がある。
さらに、フェーズ継続案件はどうしてもこういう疑念が出ます。
「前回→今回で増えた分って、前回の配当原資になってない？」
もちろん断定はできないし、普通にコスト/評価替え/交渉の進展の結果かもしれない。
ただ投資家側としては“そこがブラックボックスのまま”だと不安が残るので、情報開示が欲しいところです。

感想

ポイント
・立地は最強クラスで夢はある
・でも数字上は「周辺地一体化」が成功条件に見える
・気になるので、運営に聞きたいことを整理しておく

正直に言うと、立地だけ見たら出資したくなる案件です。
ただ、“売却益が出る前提”が強いのに、売却価格の納得材料（面積・確度）が不足して見えるのが引っかかります。
・周辺地（一体売却の対象）の合計面積はどのくらい？
・共同事業者が保有する周辺地は、売却時に“必ず一体”で出せる契約になっている？（拘束力のある合意の有無）
・権利調整（テナント/退去/定借満了）の進捗と、残っている論点は？
・売却先の想定（デベロッパー/事業会社/投資家）と、想定単価の根拠は？
この辺りのことが不明瞭なので、運営(COZUCHI/TRIAD)を信用して出資できるかどうかの案件かと思います。

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