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【COZUCHI】中央区銀座 商業ビルⅡの投資考察!

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【COZUCHI】
中央区銀座 商業ビルⅡの投資考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
中央区銀座 商業ビルⅡに投資するべきか考察したよ!

【追記】
リセールファンドとして募集中です!
中央区銀座 商業ビルⅡ
・年利15.91%
・期間5ヶ月21日
・抽選
・11/28~12/3

リセールファンドとは?の解説記事

COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間:2024/12/31まで
条件:当ブログから新規登録
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②50万円以上3,000円分
③100万円以上7,000円分
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⑤300万円以上27,000円分
⑥500万円以上48,500円分

COZUCHI
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結論
投資したい案件
立地最強で利回りも良いですが、不確定要素がある案件です。

ただしフェーズ2に進む案件でもあり、本ファンドのリスクは低いと思います。
*不確定要素については記事で説明

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント

・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました!
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます!
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう!
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中央区銀座 商業ビルⅡの基本情報

ファンド名中央区銀座 商業ビルⅡ
利回り7.5%(インカム0.1%、キャピタル7.4%)
運用期間12ヶ月(2024/6/10運用開始)
募集金額30億
募集方式抽選
募集期間チャレンジポイント募集
→5/27~28
一般募集
→5/28~30
備考
ファンド運営TRIAD株式会社

銀座駅より南西方徒歩約6分に位置する、中層の商業店舗ビルを投資対象です。
築56年のため、本ファンドでは建物建て替えして売却をメインに考えている案件です。
停止条件付き案件で、その条件がいまいち明記されていないので、投資家視点の不確定要素は大きいです。

ただしフェーズ2に進む案件でもあり、本ファンドのリスクは低いと思います。
*不確定要素については記事で説明

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中央区銀座 商業ビルⅡ

ポイント
・本ファンドの概要

・停止条件付での売買とは(不確定要素)
・物件の立地
対象物件の特徴

・運用戦略
・地価情報
・フェーズ2に繋がる案件でリスク少なめ?
・利回り上昇の可能性ついて

ポイント
・「銀座」駅より南西方徒歩約6分に位置する、中層の商業店舗ビル
・本物件の敷地規模は約73坪(243㎡)
・建物は築56年

本ファンドは、東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分に位置する、中層の商業店舗ビルを投資対象としています。
本物件の敷地規模は約73坪(243㎡)と比較的規模が大きく、地区計画の容積率緩和により、基準容積率(※1)以上の容積が見込まれます。
本物件の建物は築56年のため、本ファンドでは建物建て替えによる開発シナリオを基本としながら、リノベーションや開発用地での売却等、複数のシナリオを検証しながら利益最大化を目指します。

基準容積率とは
都市計画により限度となる数値が指定されていますが、前面道路の幅員が12m未満の場合には、用途地域によって限度が規定されています。この建築基準法の規定によって算出される容積率を「基準容積率」といいます。

先に本ファンドの懸念点を話しておきます。

停止条件付での売買とは
将来発生することが不確実な事実を契約等の効力の発生要件とする場合の不確定な事実をいう。
例えば「土地が見つかり購入することができたら、この家を安く売買する」というような契約をしたときは、土地の購入が停止条件であり、このような契約を停止条件付売買契約という。

本案件は停止条件付での売買となっています。
そのため、条件が成就する時期により延期、または条件が成就しない場合は決済の中止、となる可能性があります。
投資家視点ではこの条件内容はわからないので、COZUCHIを信じるしかないという形になります。

なかなかいろんな縛りで言えないんだと思います。
ただ投資家サイドとしては知りたいですね。

本物件は東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分に位置しています。
中央通りから2本北西に入った通り沿いに面する商業店舗ビルとなっており、COZUCHI掲載の地図によるとブランド店『LOEWE』の向かい側の場所となっています。
日本で最も知名度の高い繁華街であり、中央通りは週末に歩行者天国となることも相まって、常時高い賑いを見せています。

次は物件の特徴について話していきます!

対象物件は築56年のため、建て替え等が必要です。本案件も建て替え後に売却する予定となっています。
地区計画の容積率緩和により、基準容積率以上の容積率を前提とした建物の建築が見込めるため、収益の源泉となる賃貸面積が多く確保できます。
また、約73坪(243㎡)と比較的大きく、上記の点もあるので、周辺と比較して市場競争力が高い点が特徴です。

基準容積率とは
都市計画により限度となる数値が指定されていますが、前面道路の幅員が12m未満の場合には、用途地域によって限度が規定されています。この建築基準法の規定によって算出される容積率を「基準容積率」といいます。

現在の想定では、『建物を解体し新築ビルを開発する』というのがメインシナリオとなっています。
ただし、状況次第では
・現況建物のリノベーション
・更地にして開発用地

としての売却なども考えられます。

このあたりはCOZUCHIがいちばん利益が出る戦略を考えて判断されます。
ある意味COZUCHI頼りって感じですね。

物件と全く同じ場所の地価データはなかったので、近隣のデータを表示させます。
おおよその物件位置と地価情報データ地点、駅の位置関係は以下の通りです。

『東京都中央区銀座7-9-19』の地価データになります。
*上記画像場所
コロナ化で減少しましたが、2022年からは上昇してきています。
最終地価は39,900,000円/㎡となっています。

実際には地価データの位置よりも立地は悪いので、もっと安いと思います。
ただ、約73坪(243㎡)の土地+築56年の建物の取得が総額43.7億円ということですので、格安で取得できる可能性もあります。

今回のファンドでは
『土地開発フェーズとして物件取得後に複数シナリオの事業性を検証し、各種許認可の取得に向けて準備』
となっています。
実際に建築や売却を行うのはフェーズ2ですので、問題が起こるならそこな気もします。
ただし、前述の通り停止条件付での売買となっています。
そのため、条件が成就する時期により延期、または条件が成就しない場合は決済の中止、となる可能性があります。

要するに延長や中止はあっても、元本欠損にはなりにくいじゃないかと考えています。

COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『72件中31件が配当上振れ実績があります。
ただし今回の場合は『各種免許取得までで売却はしない』ので、上振れはないと思います。
フェーズ2以降は可能性あると思います。

スイッチ申込と一般申込について

つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。

前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
*増額する方はこちらで参加してください。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
・投資したい案件!!
理由
・本ファンドの利回りは7.5%
・各種免許の取得までなのでリスク低そう
・フェーズ2の優先投資権もらえる
・ただし延長や中止の可能性はある

銀座駅より南西方徒歩約6分に位置する、中層の商業店舗ビルを投資対象です。
築56年のため、本ファンドでは建物建て替えして売却をメインに考えている案件です。
停止条件付き案件で、その条件がいまいち明記されていないので、投資家視点の不確定要素は大きいです。
ただしフェーズ2に進む案件でもあり、本ファンドのリスクは低いと思います。
*不確定要素については記事で説明
上記の理由から『投資してもよい案件』とさせていただきました。