【COZUCHI】新宿区〈曙橋〉事業用地フェーズ1の投資考察!

資産形成

【COZUCHI】
新宿区〈曙橋〉事業用地フェーズ1
投資するべきか考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
新宿区〈曙橋〉事業用地フェーズ1に投資するべき理由について解説するよ!

この記事でわかること
・新宿区〈曙橋〉事業用地フェーズ1の基本情報
・新宿区〈曙橋〉事業用地フェーズ1に投資すべき理由
・COZUCHIの過去の実績
・まとめ(投資するべきか)

新宿区〈曙橋〉事業用地フェーズ1の基本情報

ファンド名新宿区〈曙橋〉事業用地フェーズ1
利回り6.0%(インカム0.1%+キャピタル5.9%)
運用期間12ヶ月 (2022/6/17運用開始)
募集金額2億8,000万円
募集方式抽選
募集期間2022年5月30日~6月6日
劣後出資比率22.2%
備考キャピタルゲインの25%を上限なしで配当
ファンド運営TRIAD株式会社

投資利回りは6%とCOZUCHIの中では平均的な利回りとなっています。
ただし今回のフェーズ1で投資を行うことで、フェーズ2に優先的に投資を行うことができるようになっています。
フェーズ2では6%以上の利回りが期待できそうなので、積極的に投資したいと考えています。

フェーズ2の期待の高さなどを中心に話していくね!
また6%はCOZUCHIの中では平均的とはいえ、普通に高利回りだからね!

新宿区〈曙橋〉事業用地フェーズ1に投資すべき理由

投資するべき理由は2つ!
・単純に物件価値が高い
・フェーズ2の先行投資権利を得れる
になります

単純に物件価値が高い

今回のCOZUCHIの物件は優れた立地条件の物件を低価格で仕入れることに成功しているんだ。
不動産の価値は「立地」は非常に重要だからね。
良い立地を低価格で仕入れることができれば、売るのには困らないからね。

都心へのアクセスに優れた曙橋エリア

新宿区の東側に位置する曙橋エリアにある本物件は最寄りの曙橋駅から徒歩3分に位置しており、電車で新宿駅まで3分、東京駅まで15分また渋谷駅まで18分と都内のあらゆる方面へのアクセスに優れた立地となります。
曙橋エリアは都内のあらゆる各地へアクセスしやすい立地でありながらも、中心街から少し離れることで賃料を抑えて住むことができるため、都内各地へ通勤する単身者を中心に賃貸ニーズがあります。そのため本物件が立地する靖国通り沿いには、多くのワンルームマンションが開発されています。

COZUCHI公式

新宿まで3分の駅に徒歩3分で着くのは、かなり立地は良いね。
アクセスのしやすいエリアだから、賃貸ニーズは高そうだね。

相場価格の約46%ディスカウントで仕入れ

本ファンドの投資対象である建物は築年数が41年経ち、建物の価値としての評価がなされないため、更地の相場価格と比較した場合、本物件は約46%ディスカウントで仕入れが行われたことになります。
本物件は区分建物であり、全8フロアのうち6フロアの区分所有権を取得しております。
区分所有権は一棟の建物のうち構造上区分された部分が独立し、完全所有権として各区分は自由に利用・処分ができますが、物件一体として売却する際は他の区分所有者との合意が必要になります。
本物件は最寄駅の曙橋駅から徒歩3分であり靖国通り沿いの物件と非常に好立地であるも、複数人がそれぞれ区分所有しており、かつ現況は本来取れる容積率を一部未消化で建築が行われていることから物件一体としての持つべき価値とはなっていないため、相場と比較すると大幅に割安で取得できています。

COZUCHI公式

要約すると、1つの物件を複数人で所有しているから、物件価値が下がった状態で仕入れてるんだね。
じゃぁ1つの物件として売れないじゃん!って思うかもしれませんが、そこをフェーズ2と絡めながら説明していきます。

フェーズ2の先行投資権利を得れる

本ファンドに出資された方にはフェーズ2に優先投資権を得ることができます。
フェーズ2への投資価値について話していきます。

まず本ファンドは2段構成で話が進んでいきます。
①建物の全8フロア中6フロア部分を取得し、残り2区分を所有する区分所有者2名と協議を進める予定
②残り2フロア部分も含め物件一体として売却する

フェーズ1は①の段階から投資することになります。

フェーズ1の利回り6%というのは、区分取得者2名と話しが上手くいかずに、6フロア部分を売却した時の利益になります。
つまり、フェーズ2の建物全体で売却できた際には利回りは6%以上になると予想されるんですね。

COZUCHIは今までの実績でも想定利回り以上の利回りを提供していたからね。可能性はかなり高いと思うよ。
あとは最低でも利回り6%での売却の算段がついているのも評価が高いね。

以上の理由でフェーズ2がより良いファンドになると考えています。
また、フェーズ2から投資すればよくね?と思われた方もいるかもしれません。
過去の実績上、COZUCHIの似たような物件は抽選倍率が非常に高くなっています。
そのためフェーズ1から投資するのが無難かと思われます。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

過去実績でも想定利回りを下回ったものは一度もないよ!
それどころか利回りが増加したファンドが40%もあるんだ。
これぞキャピタルゲインも狙える不動産投資の醍醐味だね。

まとめ(投資するべきか)

新宿区〈曙橋〉事業用地フェーズ1には投資するべき
以上が今回の考察で導き出した答えです。

投資するべき理由
・利回り6%はそれなりに高い
・利回り6%の算段が立っている
・フェーズ2が実現すればさらに利回りUP
・フェーズ2への優先投資権

上記が投資するべき理由になっています。
というか、利回り6%の案件ってだけでも投資適正はあるよね。
売却の算段もついてるし、投資するべき物件だと思うよ!

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