【COZUCHI】
渋谷区道玄坂プロジェクト フェーズ２の投資考察！
今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
渋谷区道玄坂プロジェクト フェーズ２に投資するべきか考察したよ！
本ファンドは渋谷区道玄坂プロジェクトの継続ファンドです。
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/12/31まで
条件：当ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間：2024/12/31まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
年末年始！大感謝祭キャンペーン！
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②出資の度に、COZUCHIポイント5pt
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結論
投資しても案件
渋谷駅徒歩1分の一棟の賃貸店舗ビルが投資対象。
開発用地として売却予定。
前回ファンドでテナントとの退去交渉などの権利調整に一定の目途が立っており、本ファンドは売却フェーズ。
アップサイド配当の期待もあるかと。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・スイッチ申込について
・COZUCHIの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「TRAID FUND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
渋谷区道玄坂プロジェクト フェーズ２の基本情報
| ファンド名 | 渋谷区道玄坂プロジェクト フェーズ２ |
|---|---|
| 利回り | 5%(インカム1%、キャピタル4%) |
| 運用期間 | 8ヶ月(2024/12/31運用開始) |
| 募集金額 | 2,030,000,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 12/9~13 |
| 備考 | ・劣後約5.4％ |
| ファンド運営 | TRIAD株式会社 |
投資してもよい案件
渋谷駅徒歩1分の一棟の賃貸店舗ビルが投資対象。
開発用地として売却予定。
前回ファンドでテナントとの退去交渉などの権利調整に一定の目途が立っており、本ファンドは売却フェーズ。
アップサイド配当の期待もあるかと。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
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【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
渋谷区道玄坂プロジェクト フェーズ２
ポイント
・本ファンドの概要
・前回ファンドまでの流れ
・今回のファンドについて
・立地情報
・容積緩和等の制度で価値の上昇
・アップサイド配当の可能性
・キャンペーン情報
本ファンドの概要
ポイント
・渋谷駅から徒歩1分の賃貸店舗ビルを投資対象
・昭和42年に建築された築56年の旧耐震基準
・建て替えを見越して開発用地として売却
渋谷駅から徒歩1分に位置する、一棟の賃貸店舗ビルを投資対象としています。
昭和42年に建築された築56年の旧耐震基準に基づいて建てられた建物のため、将来的な建替えの可能性が高いです。
それを見越して、開発用地として売却しキャピタルゲイン獲得を狙います。
開発用地にするためには当然ですがテナントには退去してもらう必要があります。
そこが前回ファンドでのポイントでした。
前回ファンドまでの流れ
前回ファンドまでの流れ
・入居期間短縮の契約交渉を行う
・全て定期借家契約で最長2028年まで
現行テナントとの契約形態は全て定期借家契約であるため、最長2028年までには全テナントの退去が確定していました。
前回ファンドで入居期間短縮の契約交渉を行なっていました。
各テナントとの交渉内容の詳細は不明ですが、『現在テナントとの権利調整に一定の目途が立った』とされています。
それでは経緯の説明が終わったので、今回のファンドについて話していきます。
今回のファンドについて
ポイント
・開発用地としてデベロッパーや投資家へ売却フェーズ
プロジェクトの全体としての流れでは
①入居期間短縮の契約交渉
↓
②成功すれば価値が上がる
↓
③売却する
となっており、権利調整の目処が立ったことから、①と②の境目の進捗状況であるものも、②に非常に近い位置となっています。
今回のフェーズでは8ヶ月間に開発用地としてデベロッパーや投資家へ売却フェーズとなっています。
この後については前回ファンドからの情報更新はありませんが、売れるような立地なのか？という点などにも触れていきます。
立地情報
ポイント
・渋谷駅徒歩1分の飲食店ビルが立ち並ぶ通りの角地
・将来的には建物を解体し、新築不動産の開発が進む
本物件は渋谷駅徒歩1分の飲食店ビルが立ち並ぶ通りの角地にあります。
道玄坂から南に一本入った場所にあり、周辺には中小規模の飲食店ビルが建ち並びます。
周辺には築古ビルが多く、一定の防災対策が求められます。
将来的には建物を解体し、新築不動産の開発が進むことが期待されており、本ファンドはかかる開発のアーリーフェーズに携わるプロジェクトになります。
正直立地は最強だね。
どんな建物が建てられるかについても話します。
容積緩和等の制度で価値の上昇
ポイント
・容積緩和等の制度を利用
・現行建物より大きな建物の建築が可能
容積緩和等の制度が利用できるので、現行建物の容積を大きく上回るボリュームの建物の建築が可能となっています。
試算した建築プランでは、現況4階建てのビルが最大9階建ての建物の建築が可能であると推測しています。
分譲できる戸数が増えるので、取得ニーズがさらに期待できますね。
アップサイド配当の可能性
ポイント
・今回はアップサイド配当に期待！
COZUCHIでは予想利回りよりも高く売却されたり、早期償還で利回りが上昇することが多々あります。
実際に『72件中31件が配当上振れ』実績があります。
今回のような売却フェーズの案件ではアップサイド配当に期待しても良いかと思います。
特に権利調整案件のようなファンドで利回り5%というのは少し小さめかと思いますので、上手く売れれば利回りは上がるかと思います。
キャンペーン情報
COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間：2024/12/31まで
条件：当ブログから新規登録
報酬：Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間：2024/12/31まで
＊30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件：当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬：下記表を参考にしてください
| ファンドへの初回投資額 | Amazonギフトカード |
|---|---|
| ①30万円以上 | 1,500円分 |
| ②50万円以上 | 3,000円分 |
| ③100万円以上 | 7,000円分 |
| ④200万円以上 | 16,000円分 |
| ⑤300万円以上 | 27,000円分 |
| ⑥500万円以上 | 48,500円分 |
年末年始！大感謝祭キャンペーン！
期間：2025/1/31まで
①抽選で合計出資額の1.0%相当分のAmazonギフトカード
＊抽選式で総額777万円分配布
②出資の度に、COZUCHIポイント5pt
＊外れた場合はいつも通りの1Pt
スイッチ申込と一般申込について
スイッチ申込とは、、
・前回ファンド出資額と「同額」もしくは「減額」のみ可能
・「増額」はできない
つまり、フェーズ2の出資金額以下が本ファンドに投資できる金額となります。
スイッチ申込の後に一般参加することができないので注意してください。
一般申込とは、、
・前回ファンド出資者以外はこの形式
・増額する場合はこれに参加するしかない
前回参加者以外は一般申込になります。
優先と一般の同時発売になりますので、好きな方に参加しましょう。
＊増額する方はこちらで参加してください。
COZUCHIの実績
COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。
| ファンド名 | 想定利回り | 実際の利回り |
|---|---|---|
| 六本木事業用地 | 20% | 36.30% |
| 田端EXITファンド | 12％ | 15.2％ |
| 品川区五反田Ⅱ | 9％ | 63.1％ |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | 12％ | 283.5％ |
| 世田谷区砧EXITファンド | 50.9％ | 110.5％ |
| 渋谷区恵比寿EXITファンド | 46.9％ | 62.2％ |
| 神奈川県武蔵新城Ⅰ | 10％ | 24.1％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 4.5％ | 4.5％ |
| 神奈川県茅ヶ崎Ⅰ | 6% | 6% |
| TOKYOマンション7区分ファンドⅠ | 4.5％ | 4.5％ |
| 港区広尾Ⅲ | 2％ | 8％ |
| 港区広尾Ⅱ | 4.2％ | 4.2％ |
| 世田谷区経堂Ⅳ | 6％ | 6％ |
| 品川区五反田Ⅰ | 5％ | 5％ |
| 港区広尾 | 4.2％ | 4.2％ |
| 品川区法人量2物件 | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅲ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅱ | 6％ | 6％ |
| 世田谷区経堂Ⅰ | 6％ | 6％ |
COZUCHIについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い案件！
ポイント
・売却フェーズの案件
・権利調整が終了する示唆あり
・アップサイド配当にも期待できる
投資してもよい案件
渋谷駅徒歩1分の一棟の賃貸店舗ビルが投資対象。
開発用地として売却予定。
前回ファンドでテナントとの退去交渉などの権利調整に一定の目途が立っており、本ファンドは売却フェーズ。
アップサイド配当の期待もあるかと。
