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【COZUCHI】港区南麻布プロジェクトの3ファンド同時考察!

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【COZUCHI】
港区南麻布プロジェクトの3ファンド同時考察!

今回は不動産クラウドファンディング人気No1のCOZUCHIの案件
・港区南麻布プロジェクト-底地-
港区南麻布プロジェクト-区分マンション-
港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-
同一のエリアにある土地・建物・底地を別々に売却するため、3つのファンドに分かれています。
それぞれのファンド解説を今回はさせていただきます!

結論
投資してもよい案件
どれか1つに投資するなら個人的にはビル2棟が好みです。
*ここらへんについても解説しますが、好みの問題もあるかもしれません。

COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間:2024/6/30まで
条件:当ブログから新規登録
報酬:Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間:2024/6/30まで
*30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件:当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬:下記表を参考にしてください

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①30万円以上1,500円分
②50万円以上3,000円分
③100万円以上7,000円分
④200万円以上16,000円分
⑤300万円以上27,000円分
⑥500万円以上48,500円分

COZUCHI
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この記事でわかること
・港区南麻布プロジェクト3ファンドの基本情報
・港区南麻布プロジェクト-底地-の解説
・港区南麻布プロジェクト-区分マンション-の解説
・港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-の解説
・COZUCHIの実績
・まとめ(投資するべきか)

お知らせ

COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました!
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます!
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう!
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港区南麻布プロジェクト3ファンドの基本情報の基本情報

本ファンドは
・港区南麻布プロジェクト-底地-
港区南麻布プロジェクト-区分マンション-

港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-

の3ファンドに分かれています。
そのため同じ説明になることが考えられる
・各ファンドの基本情報
・ファンド概要

・エリアの特徴
・新規出資者はアマギフ1%還元

の説明をした後に、各ファンドについて1つ1つ説明していきます。

こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします!
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ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる

全ファンド想定利回りと投資期間は『年利5%+期間12ヶ月』になっております。
ただし、区分マンションファンドのみ『年利5%の内訳がキャピタル1.5%+インカム3.5%』『募集日時が1月10日』と違いがあります。
後ほど説明しますが個人的には『ビル2棟ファンド』が好みです。

ポイント
広尾駅より北方徒歩3分に位置する底地・区分マンション・ビル2棟が投資対象
各々別の投資戦略に基づき運用する

・全体として割安に取得できている

東京メトロ日比谷線広尾駅より北方徒歩3分に位置する底地・区分マンション・ビル2棟が投資対象となっています。
複数の区分マンションや底地といった、やや権利関係が複雑な物件を一度にまとめて売買決済することにより、全体として割安に取得できます。
その後、各々別の投資戦略に基づき運用し、最終的に売却を目指していきます。

ポイント
・都心の高級住宅街
・恵比寿駅や六本木駅まで3分、渋谷駅まで10分、銀座駅まで13分

港区と渋谷区の区界に位置する都心の高級住宅街として知られています。
立地が東京メトロ日比谷線 広尾駅を利用することで、恵比寿駅や六本木駅まで3分、渋谷駅まで10分、銀座駅まで13分と主要都市へのアクセス性に優れています。
不動産取得需要は旺盛であり、不動産の流動性が高いエリアであり、売買がしやすいと言えるでしょう。

現在COZUCHIではブログタイアップの新規登録キャンペーンと新規出資キャンペーンが開催しています。
下記にキャンペーンの中身を記載しておきます。

COZUCHIのキャンペーン情報
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期間:2023/12/25~2024/1/25
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*先着終了時には当記事でお知らせします。
*ブログタイアップキャンペーンのため公式HPには記載がありません
【キャンペーン内容】
方法:当ブログ経由で登録
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②新規投資キャンペーン
期間:2023/12/26~2024/1/31
内容:初回出資者に対し、投資額の1%をAmazonギフト券還元
*上限はアマギフ3万円
*期間内に複数出資した場合は出資額の最も高いファンドに対して適応

港区南麻布プロジェクト-底地-の解説

港区南麻布プロジェクト-底地-
・年利5%(キャピタル4%、インカム1%)
・期間12ヶ月
・先着募集
・2024年1月9日19時

・募集金額:62,000,000円
ポイント
・底地の対象エリア
・運用戦略
・評価とリスクについて

ポイント
・外苑西通りから一本入った立地の底地
・新たに賃貸マンションの建築中

赤射線が3ファンドプロジェクトの対象土地で底地の対象エリアは赤色部分になります。
西麻布の交差点からほど近く、六本木ヒルズなどへも徒歩でのアクセスが可能な場所です。
地上建物は建物の老朽化に伴って取り壊され、現在同一借地人により新たに賃貸マンションの建築中です。

ポイント
・借地契約に基づく地代収入が見込まれる
・借地権との併合による完全所有権化も視野に

借地契約に基づく地代収入が見込まれるため、不動産の期間利益を原資としてインカムゲイン配当を行う予定です。
借地権との併合による完全所有権化も視野に入れ最終的に外部売却を行うことでキャピタルゲインの獲得も目指します。

ポイント
地代収入が滞るリスク
不動産の流動性リスク

・安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう
・借地権との併合できれば利回り上昇の可能性?

ますリスク部分としては
地代収入が滞るリスク
賃貸先が一社であるため、マルチテナント型の物件と比較してリスクは大きめ
不動産の流動性リスク
完全所有権ではない不動産は利用・売却処分に一定の制約を受けるため流動性が低い
となっております。

個人的には『安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう』かと思ってはいます。
ただ、利回り上昇するかどうかは『借地権との併合できるかどうか』にかかってきそうなので、その辺りは不明瞭です。

このあたりは僕の感想的な部分ですので、あてにしすぎないようにお願いします笑

港区南麻布プロジェクト-区分マンション-の解説

港区南麻布プロジェクト-区分マンション-
・年利5%(キャピタル1.5%、インカム3.5%)
・期間12ヶ月
・先着募集
・2024年1月10日19時

・募集金額:730,000,000円
ポイント
区分マンションの対象エリア
・運用戦略
・評価とリスクについて

ポイント
・地下1階付地上6階建マンションのうち、区分所有5区画
・所有権割合は66%

・賃貸需要は安定している

赤射線が3ファンドプロジェクトの対象土地で区分マンンションの対象エリアは赤色部分になります。
地下1階付地上6階建マンションのうち、区分所有5区画です。建物全体に占める所有権割合は66%で、他者所有区画は全部で4区画です。
所有区画である地下1F~1階には中古輸入車ディーラーが入居する店舗、2階以上は幼児教室や小規模なサロンとして賃貸されています。
周辺の背後人口や駅からの利便性を考えると、賃貸需要は安定していると考えれます。

ポイント
・収益物件としての収益性を高める施策を行いながら、インカムゲイン配当
・各区分所有者や入居テナントへの権利関係に関する交渉を行い売却

現在テナントも入っているので、ファンド運用期間中は収益物件としての収益性を高める施策を行いながら、インカムゲイン配当を行う予定です。
各区分所有者や入居テナントへの権利関係に関する交渉を行うことで、最終的にディベロッパーや投資家等へ開発用地として売却し、キャピタルゲインを獲得することも想定しています。

ポイント
空室及リスクと建物老朽化リスク

・安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう
・各区分所有者から買い取れれば利回り上昇の可能性?

ますリスク部分としては
空室及リスクと建物老朽化リスク
もちろん賃貸部分に関しては空室リスクなどは当然あります。ただし、立地的にもテナント需要は高そうなので、そこまでリスクは高くないかと思います。
老朽化に関しては築43年が経過しているため、躯体設備の老朽化に伴う突発的な修繕項目が発生する可能性はあるかと思います。

個人的には『安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう』かと思ってはいます。
ただ、利回り上昇するかどうかは『各区分所有者から買い取れるか』にかかってきそうなので、その辺りは不明瞭です。

本ファンドはインカムメインのファンドです。COZUCHIの強みは多少リスクがあってもキャピタルでのアップサイド配当かと思っています。
ただし、リスクとしては低い案件になっているかと思います。

港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-の解説

港区南麻布プロジェクト-ビル2棟-
・年利5%(キャピタル4%、インカム1%)
・期間12ヶ月
・先着募集
・2024年1月9日19時

・募集金額:510,000,000円
ポイント
区分マンションの対象エリア
・運用戦略
・評価とリスクについて

ポイント
・地下1階付地上6階建マンションのうち、区分所有5区画
・所有権割合は66%

・賃貸需要は安定している

赤射線が3ファンドプロジェクトの対象土地でビル2棟の対象エリアは赤色部分になります。
一つの敷地の南北にそれぞれ1棟ずつ建物が建ち、そのうち北側1棟は外部テナントへの賃借された収益ビルとして、もう一方の南側の建物は従来売主が自己使用しながら1階の駐車場部分を外部貸しして運用されていました。
私道部分は取得後廃道を行うことで建物の新築を考える上で容積率換算面積が増え、土地の資産価値は上がるものと考えられます。

ポイント
・現行テナントによる家賃収入からインカム配当
・利益が最大化できる売却手法を模索しながら売却

現行テナントによる家賃収入が見込まれることから、ファンド運用期間中は収益物件として収益性を高める施策を行いながら、インカムゲイン配当を行う予定です。
私道廃道の可能性もあることから、隣接物件との一体処分等、同時に取得する物件も含めて利益が最大化できる売却手法を模索しながら売却となっています。

ポイント
空室及リスクと建物老朽化リスク

・安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう
・各区分所有者から買い取れれば利回り上昇の可能性?

ますリスク部分としては
空室及リスク
もちろん賃貸部分に関しては空室リスクなどは当然あります。ただし、立地的にもテナント需要は高そうなので、そこまでリスクは高くないかと思います。

個人的には『安く仕入れているから、そこまでリスクは高くなさそう』かと思ってはいます。
ただ、利回り上昇するかどうかは『私道廃道にして容積率換算面積が増えるかどうか』にかかってきそうなので、その辺りは不明瞭です。

個人的にはこのファンドが一番COZUCHIらしい、ややこしいけどアップサイド配当の可能性も高い案件かと思いました。
どれか1つに投資するなら、このファンドにしようかと思っています。

COZUCHIの実績

COZUCHIは過去の実績でも利回りを下回ったことがないから、信頼して任せられるよね。
過去の実績表も載せておくね。

ファンド名想定利回り実際の利回り
六本木事業用地20%36.30%
田端EXITファンド12%15.2%
品川区五反田Ⅱ9%63.1%
練馬区武蔵関Ⅰ12%283.5%
世田谷区砧EXITファンド50.9%110.5%
渋谷区恵比寿EXITファンド46.9%62.2%
神奈川県武蔵新城Ⅰ10%24.1%
世田谷区経堂Ⅱ4.5%4.5%
神奈川県茅ヶ崎Ⅰ6%6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ4.5%4.5%
港区広尾Ⅲ2%8%
港区広尾Ⅱ4.2%4.2%
世田谷区経堂Ⅳ6%6%
品川区五反田Ⅰ5%5%
港区広尾4.2%4.2%
品川区法人量2物件6%6%
世田谷区経堂Ⅲ6%6%
世田谷区経堂Ⅱ6%6%
世田谷区経堂Ⅰ6%6%

まとめ(投資するべきか)

結論
・投資てもよい案件!!
理由
・全ファンドの利回りは5.5%と高利回り
・全ファンド投資期間12ヶ月
・個人的にはビル2棟がおすすめ

COZUCHIのキャンペーン情報
①新規登録キャンペーン
期間:2024/6/30まで
条件:当ブログから新規登録
報酬:Amazonギフト券2000円配布
②新規投資キャンペーン
期間:2024/6/30まで
*30日までに登録後、180日以内に投資でOKです。
条件:当ブログキャンペーンリンクから登録し新規投資した人
報酬:下記表を参考にしてください

ファンドへの初回投資額Amazonギフトカード
①30万円以上1,500円分
②50万円以上3,000円分
③100万円以上7,000円分
④200万円以上16,000円分
⑤300万円以上27,000円分
⑥500万円以上48,500円分

COZUCHI
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