※本記事にはPRを含む場合があります。
※元本や分配金は保証されず、出資額の全部または一部を失う可能性があります。
CONDOは、高齢者施設の賃料収入を狙い、同じ物件へ1・3・6ヶ月のレールで投資する不動産クラウドファンディングです。
短い契約を選べる一方、元本を返すには次の募集や売却などで資金を用意する必要があります。
予定利回りと期間に加え、賃料を払う親会社、施設の収益、運営会社の財務から選び方を整理します。
この記事でわかること
・結論：CONDOは高齢者施設の賃料と、レールをつなぐ資金力で選ぶ
・直近ファンド情報
・CONDOとは
・CONDOの仕組み
・CONDOの特徴（メリット）
・CONDOのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・CONDOの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・株式会社AUGENの決算 / 財務レポート
・CONDOの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考
結論：CONDOは高齢者施設の賃料と、レールをつなぐ資金力で選ぶ
結論のポイント
・高齢者施設の賃料に投資
・短い契約でも出口は再募集など
・6回の募集でも対象は2物件
CONDOは、施設不動産へ少額で投資し、継続するかを区切りごとに選びたい人に向くサービスです。
介護・入居者紹介・施設運営を担うグループと、不動産を取得・運用するAUGENがつながる点に特徴があります。
ただし、1ヶ月の運用だから施設を1ヶ月で売るわけではありません。
賃料が入って分配できても、元本を返すためのまとまった資金は別に必要です。
同じ施設への合計出資額を抑え、予定終了後もすぐ使う必要のないお金で参加するのが現実的です。
直近ファンド情報
仙台市つばさ南小泉 スタンダードレール
・年利8.1%
・期間6ヶ月
・抽選
・10/1~21
〜ワンポイント解説〜
再組成ファンド。
2号案件の再組成ファンド。
高齢者向け賃貸住宅「つばさ南小泉」が対象。
全26戸の共同住宅を高齢者向け賃貸住宅として運用する案件で、賃料や管理費などのインカム収入を分配原資とする設計。
出口は再組成ファンド。
なお、1号から2号に再組成する中で
優先出資額：1億1,000万円→1億2,600万円
劣後出資額：1,700万円→1,400万円
出資総額：1億2,700万円→1億4,000万円
＊2号から本ファンドへの出資内容に変化はないです
基本的には出口は再組成ファンドになるので、継続的に集金できるかどうかが重要。
できない場合は事業者買い戻し/外部売却になるので、その際は延長リスクあり。
鑑定評価額以下での組成だが流動性が高いアセットではない点は注意。
CONDOとは
| サービス名 | CONDO |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社AUGEN |
| 主な対象 | 住宅型有料老人ホーム・高齢者向け住宅など |
| 最低投資額 | 1口1万円 |
| 契約形態 | 匿名組合型の不動産クラウドファンディング |
| 予定年利 | 8.1〜10.2%（公開6件） |
| 予定期間 | 1・3・6ヶ月（公開6件） |
| 不動産特定共同事業 | 神奈川県知事 第23号／第1号・第2号事業者 |
| 公式サイト | CONDO公式サイト |
CONDOは、投資家の出資金をまとめて高齢者施設などを取得・運用するサービスです。
対象物件を直接所有する代わりに、AUGENとの契約を通じて利益の分配を受けます。
特徴は、施設を長く保有しながら、投資家の契約を短い期間でつなぐレール式です。
2026年10月20日時点の公開6件は、札幌・仙台の2物件をそれぞれ3回に分けて募集しています。
施設の賃料を受け取る設計と、1・3・6ヶ月の契約期間を組み合わせた商品像です。
CONDOの仕組み
ポイント
・分配は施設の賃料が中心
・元本の返還には再募集・買取・売却など
・スイッチは次のファンドへの再投資
投資家の契約相手はAUGEN
ポイント
・AUGENが不動産を所有・運用
投資家はAUGENと匿名組合契約を結びます。
匿名組合とは、事業を行う会社に出資し、その事業の損益を契約に従って受け取る仕組みです。
AUGENが不動産を取得し、賃料から物件費用などを払い、投資家への分配につなげます。
不動産を持つのもAUGENのため、物件の収益だけでなく同社の事業継続も関係します。
倒産や業務停止が起きれば、賃料回収、売却、分配・元本返還の手続きが遅れ、損失が生じる可能性があります。
親会社が一棟を借り、固定賃料を払う
ポイント
・一棟借上げでも実入居率とは別
札幌・仙台の最新のレールでは、親会社のつばさメディカルグループが施設を一棟まとめて借りるマスターリースを採用しています。
AUGENが受け取る賃料は、札幌が年2,520万円、仙台が年1,244万円の固定額です。
空室が増えたときの収入変動を、まず借り手側が引き受ける契約です。
そのため、契約上の稼働率100%は、実際の入居者が満員という意味ではありません。
固定賃料が続くかは、親会社が施設収入などで支払いを続けられるかにかかります。
短期レールの終了時に、次の契約へつなぐ
ポイント
・継続には別契約への同意が必要
| ショートレール | 1ヶ月 |
|---|---|
| ミドルレール | 3ヶ月 |
| スタンダードレール | 6ヶ月 |
前のレールの投資家が次のレールへ投資する仕組みがスイッチです。
自動更新ではなく、別のファンドへの再投資になります。
同じ施設でも、出資総額や劣後出資などが変わる場合があるため、次の契約条件も判断の対象です。
再投資しない人への元本返還には、新しい投資家からの出資、運営会社・関係会社による資金手当や物件の買取、外部への売却などが必要です。
次の募集が十分に集まらなければ、別の資金手当や売却に時間がかかり、返還が遅れる可能性があります。
劣後出資が先に損失を負担する
ポイント
・劣後額を超える損失は投資家へ
優先劣後方式では、一般投資家より先にAUGENの劣後出資が損失を負担します。
最新の札幌シリーズでは総出資額2.33億円に対して2,000万円、仙台では1.4億円に対して1,400万円で、割合は約8.6%と10%です。
損失がこの額を超えれば一般投資家の元本も減ります。
また、不動産鑑定評価額は売却価格の保証ではなく、分配金の不足を必ず補うものでもありません。
CONDOの特徴（メリット）
ポイント
・高齢者施設の賃料に投資
・予定年利は8.1〜10.2%
・1・3・6ヶ月で契約を区切る
・入居者紹介と施設運営を組み合わせる
・各ファンドの鑑定評価額を確認できる
・1万円から出資額を調整
・過去には再投資でデジタルギフトも
高齢者施設の賃料収入を狙える
ポイント
・介護施設・高齢者向け住宅が中心
賃料を収益の中心に置くため、不動産を高く売ることだけに利益を頼らない設計です。
高齢者住宅の利用を支える事業に関心があり、施設の経営や地域の入居需要まで理解して参加したい人に合います。
公開6件の予定年利は8.1〜10.2%
ポイント
・札幌10.2%・仙台8.1%
2026年10月20日時点の6回の募集では、札幌シリーズ3件が予定年利10.2%、仙台シリーズ3件が8.1%です。
地方の施設不動産から得る賃料と、運用費用・出資額の組合せが予定分配率につながっています。
年率10.2%でも、1ヶ月で10.2%増えるわけではありません。
10万円を1ヶ月運用した利益は、月割りの税引前概算で850円程度です。
実際の金額は運用日数や税で変わるため、予定年利と投資期間を組み合わせて考える必要があります。
1・3・6ヶ月の区切りで継続を選べる
ポイント
・短いレールから同じ施設へ継続
公開6件では、1ヶ月・3ヶ月・6ヶ月がそれぞれ2件ずつあります。
施設不動産を長く持つ事業へ、短い契約から参加できる点が特徴です。
継続を選ぶと同じ施設への投資は長くなるため、レールごとの期間だけでなく合計でいつまで資金を回すかも決めておくと使いやすくなります。
入居者紹介と施設運営の実務がつながる
ポイント
・募集と日々の運営をグループで担う
つばさメディカルグループは、介護・看護に加え、施設紹介や施設運営受託を事業にしています。
紹介事業は入居希望者と施設を結び、運営受託はスタッフ教育や入居者募集、日々の管理を支えます。
入居者を集めて生活を支える実務が、賃料を払い続ける事業基盤につながる点は評価材料です。
各ファンドの鑑定評価額を確認できる
ポイント
・各ファンドの鑑定評価額を公開
CONDOのファンドページには、外部の不動産鑑定士による鑑定評価額が掲載されています。
投資する物件が専門家にいくらと評価されているかを確認できます。
この鑑定評価額で売れるというわけではないですし、CONDOの物件は流動性懸念があるような案件ではありますが、一定の参考値が投資家に開示できている点は評価材料です。
1口1万円で、施設ごとの出資額を抑えられる
ポイント
・同じ物件への総額を管理しやすい
大きな金額を一度に出さず、1万円単位で出資額を決められます。
とくにCONDOでは同じ施設が別の号数になるため、ファンドごとの上限より、札幌・仙台それぞれにいくら出しているかで管理する使い方が適しています。
過去にはスタンダードレールへの再投資で特典があった
ポイント
・再投資額に応じたデジタルギフトの過去例
過去には、スタンダードレールへ再投資すると、投資額に応じてデジタルギフトを受け取れる特典がありました。
継続投資を考えている人には、運用益に加えて特典を受け取れる点もメリットです。
ただし、毎回実施される特典か、今後も続くかは分かっていません。
CONDOのデメリット（注意点）
ポイント
・再募集が不足すると返還が遅れる可能性
・親会社への賃料依存
・分配に回せる利益の余裕は物件で違う
・号数を分けても同じ施設
・劣後出資と鑑定には限界
次の募集が不足すると、元本返還に時間がかかる
ポイント
・賃料だけでは元本全額を返せない
毎月・毎年の賃料と、満期に返す元本は金額の規模が違います。
短期契約を次へつなぐには、新しい出資金などのまとまった資金が必要です。
仙台のスタンダードレールでは、一般募集と再投資で優先出資予定額に届かない場合、AUGENが指定する関係会社が不足分を同じ優先出資条件で出す予定です。
これは劣後出資を増やす約束でも、成立や元本返還の保証でもありません。
関係会社の資金手当も難しければ、買取や外部売却などの実行に時間を要する可能性があります。
賃料を払うのは親会社1社
ポイント
・2物件とも同じ親会社が賃借人
固定賃料は、最終入居者の退去がそのままAUGENの受取額に反映されにくい契約です。
一方、2物件とも借り手がつばさメディカルグループなので、同社の支払いが滞れば両シリーズの分配に影響する可能性があります。
親会社の詳しい財務と現在の実入居率は、今回確認した公開資料だけでは分かりません。
人件費の上昇や入居者減少をどれだけ吸収できるかの判断には、この情報が不足しています。
仙台シリーズは予定分配に対する利益の余裕が小さい
ポイント
・追加費用で予定分配を下回る可能性
物件の賃料から維持費などを引いた利益をNOIと呼びます。
これは投資家の分配金そのものではなく、分配に回す前の物件利益です。
| 単位：万円 | 札幌 | 仙台 |
|---|---|---|
| 年間固定賃料 | 2,520 | 1,244 |
| 年間費用見込 | 210 | 220 |
| NOI見込 | 2,310 | 1,024 |
| 予定分配額の年換算 | 2,172.6 | 1,020.6 |
| 差額の年換算 | 137.4 | 3.4 |
仙台は年換算で約3.4万円の差しかありません。
概算より費用が増えたり賃料の一部が入らなかったりすると、予定どおりの分配に届かない可能性があります。
札幌の差額は約137.4万円ですが、どちらも試算外の修繕費などで縮小します。
予定利回りの高さだけでは、この余裕の違いは分かりません。
号数を分けても、同じ施設への集中は続く
ポイント
・6回の募集でも対象は2物件
札幌と仙台の各物件が、ショート・ミドル・スタンダードへ進んでいます。
同じ施設の別レールへ投資しても、建物の修繕、地域の需要、売却先の少なさというリスクは共通です。
両物件の賃借人も同じ親会社なので、2地域に分けるだけで会社の信用まで分散できるわけではありません。
劣後出資があっても、売却損を全て吸収できるとは限らない
ポイント
・施設の売却価格と時間にも左右される
高齢者施設を買う人は、建物だけでなく施設の運営や賃借人との契約も評価します。
必要な修繕が増えたり、賃借人の交代が必要になったりすれば、売却価格や売れるまでの時間に影響します。
売却損と費用がAUGENの劣後出資を超えると、一般投資家の元本にも損失が及びます。
また、途中で自由に現金化できる商品ではありません。
予定運用期間に加え、契約上の元本返還日と銀行口座への入金日を踏まえて資金を用意する必要があります。
怪しい / 危ないと言われる理由
ポイント
・高年利の理由は賃料と費用から判断
・親子間契約と出口の資金が重要
高い予定年利や、同じ施設を繰り返し募集する設計に不安を感じる人はいるでしょう。
判断の中心は、約束した分配に見合う賃料が入り、満期に元本を返す資金を用意できるかです。
CONDOでは、最新レールの固定賃料や費用見込から利益の組立てを追えます。
一方、賃借人が親会社で、再募集の不足分を関係会社が補う予定という構造では、会社間の契約と資金力が同時に重要になります。
予定年利の数字だけで一律に危険とも安全とも判断できません。
賃料と分配の差が小さい案件へ大きく出資したり、短期レールを生活費の一時置き場にしたりする使い方は避けたいところです。
CONDOの口コミ・評判
ポイント
・利用者の応募体験と運用成績は別
・高年利とスイッチに関心
公開の投資ブログやSNSには、予定年利、抽選への応募、次のレールへのスイッチに関する投稿があります。
短期で高齢者施設に投資できることへの関心がうかがえる一方、再募集の仕組みや親会社への賃料依存を論じる外部記事もあります。
応募や当選の報告は、操作や使い方を知る手がかりです。
販促投稿の多さから利用者全体の満足度は判断できず、収益性は賃料・費用・契約条件で判断するのが適切です。
運営会社の会社概要 / 信頼性
ポイント
・契約・不動産運用はAUGEN
・親会社は介護・紹介・施設運営
・許可と投資成果は別
| 会社名 | 株式会社AUGEN（アウジェン） |
|---|---|
| 設立 | 2010年5月17日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 所在地 | 神奈川県川崎市川崎区小川町11-10 第10平沼ビル6階 |
| 代表取締役 | 倉澤有美・倉澤隆（会社概要） |
| CONDOの代表者開示 | 倉澤有美 |
| 業務管理者 | 倉澤隆 |
| 不動産特定共同事業 | 神奈川県知事 第23号／第1号・第2号事業者 |
| 宅地建物取引業免許 | 神奈川県知事（1）第32316号 |
| 親会社 | 株式会社つばさメディカルグループ |
AUGENが出資契約と不動産の取得・運用を担う
ポイント
・投資家の直接の契約相手
AUGENは不動産の投資・運用を行う会社で、CONDOでは出資を受けて事業を行う営業者になります。
物件の取得・保有、賃料の受取、費用の支払い、投資家への分配・返還を担うため、窓口となるサービス名だけでなく、この法人の財務と運用体制が判断材料です。
不特法の許可は、不動産を共同運用するための資格
ポイント
・第1号と第2号・電子取引に対応
不動産特定共同事業の第1号は、投資家と契約して不動産取引を行い、収益などを分配する事業です。
第2号はその契約の代理・媒介に関する事業で、AUGENは両方の許可を持ち、電子取引を行っています。
宅建業免許は不動産取引を行う資格です。
いずれも事業の法的な土台であり、個別物件の価格や元本返還を行政が保証するものではありません。
つばさメディカルグループは親会社であり、施設の借り手
ポイント
・不動産側と介護・運営側を接続
株式会社つばさメディカルグループは、2015年4月22日に札幌で設立された、介護・看護と高齢者の住まいに関わる会社です。
AUGENの100%親会社で、代表者はAUGENの代表取締役・業務管理者も務める倉澤隆氏です。
資本金は3,500万円、従業員数は委託のシステムエンジニアなどを除いて50名です。
札幌本社と東京支社を置き、実際の管理機能は東京支社にあります。
投資家 → AUGEN → 施設不動産の取得・運用
入居者・施設利用 → つばさメディカルグループ側の施設事業 → AUGENへの固定賃料
このつながりにより、不動産だけを買う会社よりも入居者紹介や運営の実務を組み合わせやすい構造です。
同時に、親子間で賃料と資金調達がつながるため、別法人であってもリスクは独立していません。
訪問看護・施設紹介から住まいの運営まで担う
ポイント
・介護の利用者と、施設を営む事業者の両方を支える
高齢者向けには、訪問看護や介護、施設探しの相談を提供しています。
「つばさナーシングケア」は札幌・石狩・仙台の3拠点があり、看護師やリハビリの専門職が利用者の自宅を訪問します。
2026年4月には「ケアプランセンターつばさ札幌」を開設し、介護の計画づくりやサービス事業所との調整も担っています。
施設を営む法人向けには、入居者の紹介、スタッフ教育、入居者募集、日々の運営管理を受託しています。
運営・運営受託する住まいの例は、札幌の住宅型有料老人ホーム「つばさ北20条」、高齢者向け賃貸住宅「つばさ山鼻」、仙台の「つばさ南小泉」です。
このうち北20条と南小泉が、現在のCONDOの投資対象になっています。
さらに、一般の賃貸マンションを高齢者向け住宅として使う支援や、施設運営に伴うシステム開発も手がけています。
親会社が介護・入居者募集・日々の運営を担い、AUGENが不動産の取得・保有・運用を担当する分担です。
入居者を集めるところから暮らしを支えるところまで事業がつながるため、物件を保有するだけでは見えにくい施設運営の課題にも関われます。
専門性は評価材料だが、支払能力の証明にはならない
ポイント
・実務経験と資金余力を分ける
高齢者施設を取得・運用し、介護や入居者募集の事業を組み合わせていることは、この分野に取り組む実体を示します。
ただし、業歴や従業員数から、固定賃料を払い続ける余力や募集不足を補う現金の額までは分かりません。
AUGEN単体の3期決算概要はありますが、親会社の詳しい財務やグループ全体の資金の流れは今回の公開確認範囲では把握できません。
専門性のあるグループという評価と、出資金が守られるという判断は分ける必要があります。
運営会社の「本業」を分解する
ポイント
・本体の軸は不動産の投資・運用
・親会社の施設事業が賃料を支える
・短期出資を施設の長期保有へつなぐ
AUGENの本業の軸は、不動産を取得し、運用して収益を得ることです。
医療・介護施設や高齢者住宅に投資し、それをCONDOで小口化する事業がつながっています。
会社全体の売上内訳は分からないため、賃貸・売却・手数料のどれが利益の何割を占めるかは断定できません。
| 不動産の投資・運用 | 賃料や売却代金を得る。取得費・改修費・保有費用を先に負担。 |
|---|---|
| 親会社の介護・施設事業 | 介護・看護、施設運営の対価を得る。人件費や採用・教育費、賃料を負担。 |
| 施設紹介・運営受託 | 紹介・運営支援の対価を得る。営業・管理・教育の人員が必要。 |
| CONDOによる調達 | 出資金を集めて不動産事業へ使う。利益の分配と元本返還を伴う。 |
物件取得から賃料回収までに資金が先に出る
ポイント
・長期保有には取得資金と修繕資金が必要
不動産は、買う時点でまとまった資金が必要です。
保有中も税、維持管理、修繕などを払い、賃料を時間をかけて回収します。
売却時にはまとまった代金が戻る一方、希望価格で買い手が見つかるまで資金を回収できません。
AUGENの運用力は、物件を見つけるだけでなく、この支払いと回収の間をつなぐ力にも表れます。
親会社の入居者紹介と介護が、賃料を支える
ポイント
・入居収入と人件費の差が支払余力に影響
施設利用者が支払う住居費やサービス料、介護・看護サービスの対価が、施設側の収入になります。
そこからスタッフの給与、採用・教育、運営費、AUGENへの賃料などを賄う関係です。
グループ内でも介護サービスの売上がそのままファンドの利益になるわけではありません。
施設紹介は空室を埋める入口、運営受託は教育や日々の管理を支える仕事です。
これらが機能すれば入居者の確保と運営の継続を助けますが、人員の確保や紹介先との関係にも費用と手間がかかります。
紹介料率や事業ごとの利益は公開確認範囲では不明です。
固定賃料により、入居者減少の影響を親会社が先に受ける
ポイント
・マスターリースは負担の移転
一棟固定賃料は、入居者が減ってもAUGENへの支払いを直ちには減らさない仕組みです。
その分、施設側の収入が落ちたときは親会社の利益や現金が先に圧迫されます。
人件費が増える局面では、入居率が維持されても同じことが起こり得ます。
固定賃料の金額だけでなく、支払う会社の事業収入と費用が重要な理由はここにあります。
親会社が支払いを続けられなくなると、不動産側の賃料減少と新たな借り手探しが重なります。
CONDOは長期保有と短期資金をつなぐ調達手段
ポイント
・出資金の受入れ自体は利益ではない
施設を長く使い続けながら、一般投資家の出資は短い契約で入れ替えます。
会社は物件を毎回外部へ売らずに保有を続けやすく、投資家には継続・終了を選ぶ区切りが生まれます。
これは公表されたレール設計から読み取れる事業上の役割です。
ただし、集めた出資金は売上利益ではなく、分配や元本返還を伴う資金です。
新しい募集で多く集まったことと、賃料から十分な利益を生んだことは別々に評価する必要があります。
厳しい局面では、施設収益と募集力が同時に弱くなる
ポイント
・費用増・募集不足・売却長期化が重なる
入居需要が弱まり、人件費や修繕費が増えると、施設側の賃料支払余力が落ちます。
同じ時期に投資家の応募も減れば、再募集の不足分をグループが手当てする必要が増えます。
そこで外部売却を急ぐと、価格を下げるか、売れるまで待つかの選択になります。
施設運営と資金調達の両方が同時に苦しくなる場面が、このモデルの注意点です。
株式会社AUGENの決算 / 財務レポート
ポイント
・3期連続で最終黒字
・営業利益は縮小
・高い自己資本比率と現金余力は別
・CONDO開始前の単体決算
確認できたAUGEN単体の決算概要は、2023年・2024年・2025年8月期の3期です。
2026年8月期と親会社の詳細決算は今回の公開確認範囲では取得できていません。
以下はCONDOのファンド運用開始前の会社の状態で、現在の手元資金やグループ合算の財務を表すものではありません。
売上は横ばいに近い一方、営業利益が縮小
ポイント
・本業の利益率は低下
| 単位：千円 | 2023/8 | 2024/8 | 2025/8 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 55,109 | 61,959 | 61,558 |
| 販管費 | 44,561 | 58,554 | 60,383 |
| 営業利益 | 10,548 | 3,405 | 1,174 |
| 経常利益 | 10,885 | 5,041 | 3,563 |
| 当期純利益 | 7,419 | 5,624 | 5,136 |
売上高は2024年に増えた後、2025年はほぼ横ばいです。
一方、本業の利益を表す営業利益は1,054.8万円から117.4万円へ減っています。
営業利益率は約19.1%から1.9%へ低下し、同じ売上から残る本業利益が小さくなっています。
3期とも最終黒字なのはプラス材料です。
ただし、2025年は営業利益より経常利益・純利益のほうが大きく、最終利益だけでは本業の収益力を捉えきれません。
販管費は約4,456万円から約6,038万円へ増え、売上との差が縮まっています。
売上の事業別内訳や費用の詳しい内訳がないため、施設の稼働悪化やCONDOの開始費用が原因とは断定できません。
負債は小さく、自己資本比率は高い
ポイント
・2025年8月期の純資産は約1.06億円
| 単位：千円 | 2023/8 | 2024/8 | 2025/8 |
|---|---|---|---|
| 流動資産 | 55,236 | 87,109 | 57,295 |
| 固定資産 | 642 | 26,731 | 55,981 |
| 資産合計 | 55,878 | 113,840 | 113,276 |
| 流動負債 | 5,365 | 5,932 | 7,233 |
| 固定負債 | 3,231 | — | — |
| 負債合計 | 8,595 | 5,932 | 7,233 |
| 資本金 | 20,000 | 100,000 | 100,000 |
| 利益剰余金 | 27,283 | 7,907 | 6,043 |
| 純資産合計 | 47,283 | 107,907 | 106,043 |
| 当記事計算 | 2023/8 | 2024/8 | 2025/8 |
|---|---|---|---|
| 自己資本比率 | 84.6% | 94.8% | 93.6% |
| 営業利益率 | 19.1% | 5.5% | 1.9% |
2025年8月期の負債合計は723.3万円、純資産は約1億604.3万円で、負債に大きく頼った財務ではありません。
自己資本が厚いことは、会社が損失を受けたときの余裕を読む材料です。
ただし、資本金1億円や純資産は、そのまま銀行口座に残る現金ではありません。
2024年の純資産増加も当期純利益だけでは説明できず、資本の受入れなどと利益の蓄積は区別する必要があります。
資本金は2,000万円から1億円へ増えていますが、利益剰余金は減っており、その理由は概要だけでは分かりません。
資産の中身が、流動資産から固定資産へ移っている
ポイント
・固定資産の内訳は概要では不明
2025年は流動資産が約8,711万円から約5,730万円へ減る一方、固定資産は約2,673万円から約5,598万円へ増えました。
総資産はほぼ変わっていないため、持っている資産の構成が変化しています。
不動産の長期運用を行う会社にとって、すぐ売る予定のない資産が増えることは事業と結びつく可能性があります。
ただし、この概要から土地・建物・出資・貸付などの内訳は分かりません。
CONDO対象物件への投資が増えたと決めつけることもできません。
募集不足を補えるかは、現金と親会社の財務が必要
ポイント
・流動資産も全額を自由に使えるとは限らない
元本返還や物件買取に使える資金を判断するには、現預金、入出金の予定、追加調達の余力が必要です。
流動資産には現金以外も含まれるため、約5,730万円を全額使える資金とみなすことはできません。
さらに、この決算はファンド運用開始前です。
高い自己資本比率から、現在のレール再募集を支える資金が十分あるとは推測できません。
関係会社が優先出資の不足分を出す予定でも、親会社側の詳しい財務が不足するため、その実行余力は読み切れません。
クラウドファンディングへの依存度は、この3期から算定できない
ポイント
・売上構成と出資金への依存は別
会社の調達が投資家の出資金にどれだけ頼るかを見るには、同じ決算日の匿名組合出資金残高と総資産が必要です。
この3期概要から現在の残高は把握できず、募集額を足して依存率に置き換えることもできません。
財務から得られる結論は、過去3期は最終黒字で自己資本比率が高い一方、本業利益が縮小し、現在の資金繰りは分からないということです。
会社の資本の厚さを評価しつつ、個別施設の賃料と元本返還の方法は別に判断する必要があります。
CONDOの実績
ポイント
・公式掲載は6回・2物件
・予定年利の中央値9.15%
・予定期間の中央値3ヶ月
・終了表示と返還完了は別
2026年10月20日時点の公式ファンド一覧6件を集計しました。
対象は募集回数で、同じ物件の再募集を含みます。
利回り・期間は募集時の予定値です。
| 掲載ファンド数 | 6件 |
|---|---|
| 異なる対象物件 | 2物件 |
| 予定年利の平均・中央値 | いずれも9.15% |
| 予定期間の平均・中央値 | 平均約3.33ヶ月／中央値3ヶ月 |
予定利回りは2種類、運用期間は3種類
ポイント
・8.1%・10.2%／1・3・6ヶ月
| 予定年利8.1% | 3件 |
|---|---|
| 予定年利10.2% | 3件 |
| 予定運用期間1ヶ月 | 2件 |
| 予定運用期間3ヶ月 | 2件 |
| 予定運用期間6ヶ月 | 2件 |
札幌シリーズは10.2%、仙台シリーズは8.1%で、各シリーズが1・3・6ヶ月に分かれています。
年利の違いと期間の違いを混ぜずに選ぶことが大切です。
投資対象は札幌と仙台の高齢者施設
ポイント
・2物件を3回ずつ募集
| 札幌・つばさ北20条 | 高齢者施設／3件 |
|---|---|
| 仙台・つばさ南小泉 | 高齢者向け賃貸住宅／3件 |
6件が全て別の建物ではないため、件数が増えても物件の分散先は2つです。
平均利回りも2系列の募集回数を同じ重みで集計した値で、6つの異なる不動産に分散した運用成績ではありません。
終了表示は3件、実際の返還は別に確認する
ポイント
・表示上の終了と入金完了を区別
| 終了と表示 | 3件 |
|---|---|
| 元本返還日・実現利回り | 公開の受取記録等では今回確認できず |
| 最新レールの劣後割合 | 札幌約8.6%／仙台10% |
一覧の終了表示は状況を知る手がかりですが、投資家の銀行口座へ元本と分配金が入ったことまで証明するものではありません。
実際の返還日や分配明細を確認できていないため、終了3件を償還済み3件や遅延なしとは数えていません。
キャンペーン情報
ポイント
・特典は対象・期限・出資条件で判断
・キャンペーン詳細は専用記事へ
会員登録や投資の特典を使う場合は、対象者、申込経路、入金期限、必要な出資額を揃える必要があります。
特典を受け取るために同じ施設への出資を増やしすぎず、最新条件は下記のキャンペーン記事で確認してください。
キャンペーン情報など詳細！
登録〜出資までの流れ
ポイント
・本人確認と受取口座を準備
・応募後は入金期限に注意
・継続は次の契約で判断
STEP1：会員情報と本人確認を登録
ポイント
・メール・本人確認書類・銀行口座を準備
メールアドレスでアカウントを作り、氏名や住所、投資経験・資産状況などを入力して本人確認を進めます。
分配金と元本の受取口座も登録します。
審査があるため、応募したいファンドの締切直前を避けて準備すると余裕を持てます。
STEP2：ファンドと契約条件を選んで応募
ポイント
・賃料・費用・元本返還の方法で選ぶ
同じ施設でもレールごとに契約は別です。
予定年利と期間のほか、優先・劣後の出資額、賃借人、費用、終了時に元本を返す方法を読み、同一施設への合計額を決めて申し込みます。
抽選や先着などの募集方法は対象ファンドの条件に従います。
STEP3：契約・入金後、報告と次のレールを判断
ポイント
・入金案内の金額と期限に対応
応募後はマイページとメールの案内に沿って契約・入金を進めます。
指定口座と入金期限を確認し、振込手数料も見込んでおきます。
運用が始まったら報告や分配の案内を読み、次のレールへ進む場合も、その契約条件を改めて判断します。
FAQ
ポイント
・1口1万円から
・スイッチは自動更新ではない
・運用終了日と入金日は別
1口1万円からです。
同じ施設の別レールへ出資する場合は、号数ごとだけでなく施設ごとの合計額を管理すると集中を抑えやすくなります。
1ヶ月は予定運用期間です。
元本返還や口座への入金にはその後の手続きがあり、次の募集不足や売却の遅れで返還が延びる可能性もあります。
支払いに使う予定が決まっている資金には向きません。
次の募集による資金、運営会社・関係会社の資金手当や買取、外部売却などで元本を返す設計です。
施設からの賃料による分配と、元本全額を返す資金は分けて考える必要があります。
一棟マスターリース契約の稼働率100%は、建物全体を貸しているという意味です。
最終入居者の実入居率ではありません。
固定賃料の支払いを続けられるかは、賃借人の事業と財務にも左右されます。
保証されません。
つばさメディカルグループはAUGENの親会社で、最新の札幌・仙台シリーズの賃借人ですが、親会社であることや固定賃料契約は投資家への元本保証とは異なります。
劣後出資は契約に従って先に損失を負担する仕組みです。
賃料不足や費用増が起きても予定分配を必ず補う制度ではなく、損失が劣後額を超えれば一般投資家の元本も減ります。
利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
CONDOだけでなく、他の不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングの募集予定もまとめて確認したい場合は、利回りカレンダーが便利です。
Googleカレンダーに追加しておけば、募集開始日や運用期間をまとめて追えます。
【利回りカレンダー】
複数サービスの募集予定をまとめて確認
ポイント
・不動産クラウドファンディングの年利・投資期間を一覧で確認しやすい
・ソーシャルレンディングの募集方式も把握しやすい
・Googleカレンダーに登録するだけで設定完了
・複数サービスの募集タイミングをまとめて把握可能
まとめ
ポイント
・施設の賃料と再募集の資金を分ける
・同一施設への合計額を抑える
・親会社の役割と財務の限界も判断材料
CONDOは、高齢者施設の不動産運用と介護・紹介・施設運営を組み合わせ、短いレールから参加できるサービスです。
予定利回りに加えて、親会社が払う賃料と費用の差、同じ施設への集中、次の契約へつなぐ資金の用意を理解すると、使い方を決めやすくなります。
1口1万円から出資額を調整できるため、札幌・仙台それぞれへの合計額を抑える使い方ができます。
短期契約でもすぐ使う予定のあるお金は回さず、継続のたびに賃料・費用・元本返還の条件を読み直して判断してください。
出典・参考
ファンドの集計基準日は2026年10月20日、財務数値はAUGEN単体の2023〜2025年8月期です。
平均・中央値、利益の差額、財務比率は掲載数値から当記事で計算しています。
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- 札幌市つばさ北20条 ショートレール（出資総額・鑑定評価額）
- 仙台市つばさ南小泉 ショートレール（出資総額・鑑定評価額）
- 札幌市つばさ北20条 ミドルレール（組成金額・鑑定評価額）
- 仙台市つばさ南小泉 ミドルレール（出資総額・鑑定評価額）
- 札幌市つばさ北20条 スタンダードレール（賃料・費用・優先劣後）
- 仙台市つばさ南小泉 スタンダードレール（賃料・費用・再投資）
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