【COMMOSUS】
新亜商事不動産ファンドの投資考察！
COMMOSUSから新亜商事不動産ファンドのファンドが公開されました！
返済原資と担保設定の点を詳しく解説していきます。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・COMMOSUSの実績
・まとめ（投資するべきか）
COZUCHI✖︎COMMOSUS
融資型クラウドファンディングのCOMMOSUSとCOZUCHIが業務提携を発表されました！
これにより、COZUCHIでは法律上取り扱うことが難しかった案件がCOMMOSUSを通して「COZUCHIFAND」という名称で発売されます！
COZUCHIと同様の高利回りですが、知名度差で投資しやすいので、今のうちに登録しておきましょう！
COMMOSUSの詳細↓
新亜商事不動産ファンドの基本情報
| ファンド名 | 新亜商事不動産ファンド |
|---|---|
| 利回り | 5% |
| 運用期間 | 6ヶ月 (2023/10/6運用開始) |
| 募集金額 | 7000万円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2023年9月29日13時〜 |
| 担保 | あり(抵当権第2順位) |
| 保証 | 個人による連帯保証 |
結論から話しておくと、『金余り状況なら投資しても良い』案件です！
本案件は「年利5%+投資期間6ヶ月」と利回り的には低めの案件になります。
ただし返済原資は売却済みの物件資金であったり、担保設定も問題ないので、安全性は高いかと思います。。
こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
Twitterはこちら
利回りカレンダー導入はこちら！
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！
ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる
【じぇいのほったらかし投資戦略】
利回り6%以上の激アツファンドの狙い方！
新亜商事不動産ファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・新亜商事社について
・既に売買契約済み案件の収益から返済予定
・担保物件について
・早期償還の可能性あり
本ファンドの概要
ポイント
・新亜商事社に貸付
・自己資金の効率化を目的
新亜商事株式会社が自己資金の効率化を目的として、本社ビルの建築資金や不動産事業に関わる経常資金に充当します。
他事業により得た収益、または自己資金によって返済予定です。
返済原資に関しては後ほど詳しく解説します！
新亜商事社について
ポイント
・2009年設立の不動産会社
・2023/5期決算は黒字決算
・増収増益決算
新亜商事は、江東区・墨田区・江戸川区を中心に事業用物件の売買や新築分譲住宅の販売している会社です。
直近の2023/5期決算は黒字決算となっており良好です。
前期比約7億円増の33億円超、営業利益は前期比2,900万円増の8,800万円超と、増収増益決算となっています。
正直、この勢いが続くかどうかはわからない点もあります。
ただ今回は短期投資ということもあり、重要なのは貸した金が返ってくるか？というところです。
『返済原資』『担保』に焦点を当てて考えていきます。
既に売買契約済み案件の収益から返済予定
ポイント
・不動産売買プロジェクトの収益が充当される予定
・決済日は2024年1月
・自己資金による返済も返済原資
今回の返済原資は『既に売買契約済み案件の収益から返済予定』となっています。
2023年3月にスタートした不動産売買プロジェクトの収益が充当される予定であり、決済日は2024年1月となっています。
→個人的にはこの『売買契約済み案件の収益から返済予定』というのは安全性が高いかと思います。
新亜商事社の自己資金による返済も返済原資としているので、売買契約が白紙になった場合は自己資金返済となります。
COMMOSUS的には新亜商事社の財務状況や販売用不動産の売却計画から自己資金から返済も可能だと判断しているようです。
担保物件について
ポイント
・新亜商事社が保有している物件を担保に設定
・不動産担保は抵当権第2順位として設定
・LTVは約64％
新亜商事社が保有している物件を担保に設定されています。
不動産鑑定士による査定額では、担保評価額は約2.82億円となります。
しかし、僕たちの出資は抵当権第2順位として設定されているので、抵当権第1順位1.72億円を引いた残りである『1.1億円』が担保評価額となります。
その際のLTVは約64％となります
LTVとは？
loan to valueの略称で、借入金の安全度を測る指標です。貸付の対象となる物件の評価額と、実際の貸付金額の比率をあらわし、一般的には以下の式で計算されます。
LTV=貸付残高/担保評価額
例えば、不動産の評価額が100万円で、70万円の融資を行う場合、LTVは70%となります。
抵当権第2順位ですが、担保額としては十分かと思います。
投資期間も6ヶ月ですので、大きく担保の不動産価値が増減する可能性も低いと判断しています。
早期償還の可能性あり
ポイント
・早期償還の可能性あり
前述した通り、返済原資である『不動産売買プロジェクトの収益の決済日は2024年1月』です。
10月運用開始なので、3ヶ月後には返済原資が手に入る予定なわけです。
そのため各種手続きなどの時間を入れても2月には返済されている可能性もあります。
実際にファンド詳細にも『当社では保守的に6ヶ月の運用期間としました。』と記載されていました。
COMMOSUSの実績
過去の利回り実績
2023/3月時点で年利6%以上のファンドの組成確率は37%でした。
これはCAMPFIRE Ownersの時からの全てのファンドで算出しています。
最近はCOZUCHIとの業務提携があったためか、比較的年利6%以上のファンドが増えてきている印象です。
過去の投資期間実績
2023/3月時点では激アツファンド水準である期間12ヶ月以下の確率は93%と非常に高くなっています。
基本的には11ヶ月ファンドでの組成が多い印象です。
まとめ（投資するべきか）
結論
・金余り状況なら投資しても良い
理由
・年利5%と利回りは控えめ
・期間は6ヶ月で投資しやすい
・返済原資や担保から安全性も高そう
・早期償還の可能性もある
今回の案件は『年利5％＋期間6ヶ月』と利回り的には低めの案件になります。
・既に売買契約済み案件の収益から返済予定
・LTV約64%の担保設定
などの点から安全性も高いと考えました。
その点から『金余り状況なら投資しても良い』とさせていただきました。
