BATSUNAGU！
上高井戸集成第一マンションリノベーションファンドの投資考察！

今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
上高井戸集成第一マンションリノベーションファンドに投資するべきか考察したよ！
年利10%案件を３連続で出す予定であり、その3発目となります！

結論
投資したい案件
年利10%という高利回りに加え、物件売却価格も妥当だと思います。
元本毀損リスクは低そうな物件だと思います。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。

併せて読みたい！
BATSUNAGUの実績や会社詳細！

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上高井戸集成第一マンションリノベーションファンドの基本情報
上高井戸集成第一マンションリノベーションファンド
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
まとめ（投資するべきか）

上高井戸集成第一マンションリノベーションファンドの基本情報

ファンド名	上高井戸集成第一マンションリノベーションファンド
利回り	10%
運用期間	3ヶ月(2024/8/23運用開始)
募集金額	1800万円
募集方式	抽選
募集期間	7/24~8/7
備考	無

本案件は『投資したい案件』とさせていただきました。
総額1980万円(うち180万円は劣後出資)の案件で、周辺相場から考えても売却は比較的容易と考えています。
元本毀損リスクは低そうな物件だと思います。

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上高井戸集成第一マンションリノベーションファンド

ポイント
・本ファンドの概要
・立地情報
・船橋市と夏見台エリアについて
・何円で売れれば良いか
・周辺売買＆同物件の売買事例から売れる考察
・工事期間中も貸出

本ファンドの概要

ポイント
・杉並区上高井戸区分マンションが投資対象
・リノベーションして売却
・工事中も賃料収益あり

杉並区上高井戸にある区分マンションをリノベーションして売却する案件になります。
後ほど詳しく解説しますが、周辺売買事例や同物件の売買事例的にも売却価格は妥当かなと思います。
また工事中も賃料収益ありとなっております。

今回は良い案件だと思います！
まずは立地についてから詳しく説明します！

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立地情報

ポイント
・京王線「芦花公園」徒歩6分
・京王線「八幡山」　徒歩7分

本物件周辺には
・京王線「芦花公園」徒歩6分
・京王線「八幡山」　徒歩7分
と２駅利用できる物件となっています。
以下に芦花公園駅と八幡山駅から各主要駅への距離を掲載しておきます。

芦花公園↔︎主要駅	時間	乗り換え回数
東京駅	約39分	1回
新宿駅	約19分	無
渋谷駅	約22分	1回
池袋駅	約33分	1回
品川駅	約51分	1回
上野駅	約49分	1回
中野駅	約28分	1回
赤羽駅	約40分	1回
横浜駅	約60分	1回
川崎駅	約63分	1回

八幡山↔︎主要駅	所要時間	乗換回数
新宿駅	約18分	乗換なし
渋谷駅	約23分	乗換1回
池袋駅	約32分	乗換1回
東京駅	約38分	乗換1回
品川駅	約45分	乗換1回

2駅ともに新宿駅まですぐ行けますので、通勤などに便利です。
八幡山駅は各駅停車だけでなく、快速も停車します。

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杉並区上高井戸エリアについて

ポイント
・賃貸需要の母数が多い
・勤務地が都心のサラリーマンや京王全沿いの大学に通う学生がターゲット
・日常生活には不便はなさそう

都営新宿線直通電車、京王線快速が停車するため、アクセスは良好であり賃貸需要は多いエリアです。
今回の案件に関しては専有面積が44.33㎡（13.40坪）ということで1LDKかと思います。
ターゲットとしては勤務地が都心のサラリーマンや京王全沿いの大学に通う学生かと思います。

買い物などの住みやすさ情報も掲載しておきます。

２駅利用できますが八幡山駅の方が栄えています。
駅直結の「京王リトナード八幡山」には、書店や衣料品店もあり生活に必要な物は大抵揃えられます。
またこれも駅直結ですが「京王ストア八幡山店」などのスーパーもあり、近くにコンビニなどもありました。
「八幡山商福会商店街」沿いには個人経営の飲食店が充実しています。

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何円で売れれば良いか

ポイント
・総額1980万円
・優先出資額1800万円
・劣後出資額180万円

1980万円のファンド組成額に対して『年利10%+期間3ヶ月』ですので、
1980万円✖︎10%✖︎3/12
=2030万円
で売却すれば良い計算になります。
優先出資額が1800万円ですのでそれ以上で売却できれば元本毀損なく終えれる計算になります。
実際には工事期間中も賃料が支払われるとのことなので、もう少し低くても問題ないかもしれません。

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周辺売買＆同物件の売買事例から売れる考察

ポイント
・似た物件の直近３件では約188万円/坪の単価
・同物件の売買事例では１LDKで2280万円の売り出し
・リノベによって価格は上昇の可能性あり
・元本毀損リスクは低いと判断

BATSUNAGUが開示している似たような物件の直近３件の同物件での売却事例では約188万円/坪の単価となっています。
本物件は専有面積が44.33㎡（13.40坪）ですので、単純計算で2519万円となります。
ただし、同じような物件でも坪単価に差がありますし、同物件の価格調査も必要だと思い、『セブンスター集成第1マンション』の直近の売り出し価格を調べました。

売出年月	価格	所在階	間取り	専有面積	㎡単価(坪単価)	方位	リノベーション
2024/1	2,280万円	6〜10	1LDK	約40㎡ (約12坪)	約57万円 (約188万円)	南	–
2023/12	2,280万円	6〜10	1LDK	約40㎡ (約12坪)	約57万円 (約188万円)	南	–
2023/10	2,280万円	6〜10	1LDK	約40㎡ (約12坪)	約57万円 (約188万円)	南	–
2023/9	2,280万円	6〜10	1LDK	約40㎡ (約12坪)	約57万円 (約188万円)	南	–
2023/8	2,280万円	6〜10	1LDK	約40㎡ (約12坪)	約57万円 (約188万円)	南	–
2023/8	2,280万円	6〜10	1LDK	約40㎡ (約12坪)	約57万円 (約188万円)	南	–
2023年2月	1,750万円	6〜10	1R	約28㎡ (約8坪)	約62万円 (約206万円)	北	済
2023年1月	2,490万円	6〜10	1LDK	約40㎡ (約12坪)	約62万円 (約205万円)	南	–

2023年〜2024年の1LDKでの売り出し価格は2,280万円〜2,490万円となっています。
売り出し価格ですので、実際の取引価格はこれよりも少ないかもしれません。
本案件はリノベーションを実施して価格上昇させます。また、劣後出資も加味すると優先出資分を毀損することなく売却可能かと思われます。

2030万円の価格設定は妥当に思えます。少なくとも1800万円では売れるのでは無いでしょうか？
以上のことから元本毀損リスクは低いかと思われます。

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工事期間中も貸出

ポイント
・工事期間中も貸出利益あり
・株式会社リムズキャピタルに貸出
＊BATSUNAGUの運営会社です

工事期間中もオペレーション会社であるリムズキャピタルに賃貸するとのことです。
＊リムズキャピタルはBATSUNAGUの運営会社
基本的にはキャピタル案件なので、あまり関係ないかもしれませんが、貰えるなら嬉しいですね。

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BATSUNAGU(バツナグ)の実績

BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。

ファンド	年利	投資期間
ファンド1	年利6%	期間12ヶ月
ファンド2	年利7%	期間12ヶ月
ファンド3	年利7%	期間12ヶ月
ファンド4	年利6%	期間6ヶ月
ファンド5	年利6%	期間24ヶ月
ファンド6	年利6%	期間24ヶ月
ファンド7	年利6%	期間11ヶ月15日
ファンド8	年利10%	期間3ヶ月
ファンド9	年利10%	期間4ヶ月
ファンド10	年利10%	期間3ヶ月