【BATSUNAGU】越谷市区分マンション　リノベーションファンド投資解説！

今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
懐かしさと越谷市区分マンション　リノベーションファンドに投資するべきか考察したよ！

結論
投資してもよい案件
年利10％とは配当は魅力的。
キャピタルメインだが、配当はグループ会社からのマスターリース契約の賃料で支払われる。
とはいえ出口は第３者売却であるので、そこの注意は必要。
また運用前後の資金拘束が少々長めで実質年利は8.2%くらいか。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
 ・まとめ（投資するべきか）

本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。

併せて読みたい！
BATSUNAGUの実績や会社詳細！

BATSUNAGU(バツナグ)
登録はこちらから！

越谷市区分マンション　リノベーションファンドの基本情報
越谷市区分マンション　リノベーションファンド
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
まとめ（投資するべきか）

越谷市区分マンション　リノベーションファンドの基本情報

ファンド名	越谷市区分マンション　リノベーションファンド
利回り	10%
運用期間	約6ヶ月(2025/4/1運用開始)
募集金額	1100万円
募集方式	抽選
募集期間	3/3~17
備考	劣後出資比率8.3%

本案件は『投資してもよい案件』とさせていただきました。
年利10％とは配当は魅力的。
キャピタルメインだが、配当はグループ会社からのマスターリース契約の賃料で支払われる。
とはいえ出口は第３者売却であるので、そこの注意は必要。
また運用前後の資金拘束が少々長めで実質年利は8.2%くらいか。

BATSUNAGU(バツナグ)
登録はこちらから！

こういったファンド情報はTwitterや利回りカレンダーで共有しているので、よかったらフォローと導入お願いします！
Twitterはこちら！
利回りカレンダー導入はこちら！

不動産クラファン投資ツール
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！

ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の「年利・投資期間・先着抽選募集の有無」が1目でわかる。
・googleカレンダーに登録するだけで設定完了(自動更新)
・誰でも簡単に複数社のファンドを把握できる

越谷市区分マンション　リノベーションファンド

ポイント
・本ファンドの概要
・マスターリース契約
・収益計算
・物件や立地情報
・何円で売れれば良いか
・周辺売買事例
・注意点

本ファンドの概要

ポイント
・「北越谷駅」から徒歩11分の区分マンション
・リノベして売却する案件
・配当は株式会社LCディベロップメンツに貸出した賃料
＊BATSUNAGU運営のグループ会社
・劣後比率8.3%

本ファンドは、「北越谷駅」から徒歩11分の区分マンションが投資対象です。
リノベ後に売却する予定。
キャピタル案件ですが、配当はグループ会社の株式会社LCディベロップメンツに貸出した賃料から支払われます。
劣後出資比率は8.3%です。

まず我々の配当原資であるマスターリース契約について考えます。

BATSUNAGU(バツナグ)
登録はこちらから！

マスターリース契約

ポイント
・株式会社LCディベロップメンツに貸出
＊BATSUNAGU運営のグループ会社
・賃料固定契約

株式会社LCディベロップメンツに貸出を行い、そこからの賃料で配当金を捻出します。
マスターリース契約ですので、賃料固定で安定した配当が見込めます。
ちなみに株式会社LCディベロップメンツはBATSUNAGU運営会社の株式会社リムズキャピタルグループです。

ん？リノベして売却するキャピタルメイン案件なんじゃ、、って思った方！
株式会社LCディベロップメンツを間に挟むことで、安定した賃料を支払ってくれるように設計されています。
＊以下スキーム図

マスターリース契約の内容も確認していきます。

BATSUNAGU(バツナグ)
登録はこちらから！

収益計算

ポイント
・総募集額は1200万円
・60万円の利益が必要

本ファンドは総募集額1200万円(うち優先部分100万円)ですので年利10%で6ヶ月運用した場合は60万円の利益は必要です。
マスターリース契約での収益：1,920,000円/年
年間費用
・管理費用：112,800円
・修繕積立金：162,000円
・火災保険：5,000円
・税金：64,000円
・修繕費と予備費：50,000円
・管理費：132,000円
合計：525,800円
となっており利益が1,394,200円/年で半年だと697100円/６ヶ月で配当分は賄えています。

とりあえず配当は安泰そうですね。
どういった物件かもみていきます。

BATSUNAGU(バツナグ)
登録はこちらから！

物件や立地情報

ポイント
・越谷ファミールハイツ参号棟
・「北越谷駅」から徒歩11分
・4 階部分73.37 ㎡
・リノベーションを実施する予定

越谷ファミールハイツ参号棟が投資対象です。
「北越谷駅」から徒歩11分の区分マンションとなっています。
4 階部分73.37 ㎡の部屋となっており、リノベーションを実施する予定です。

BATSUNAGU(バツナグ)
登録はこちらから！

何円で売れれば良いか

ポイント
・総額1200万円
・優先出資額1100万円
・劣後出資額100万円

前提条件として
・総額1200万円
・優先出資額1100万円
・劣後出資額100万円
のファンド組成であること。
年利10%で期間は6ヶ月の運用なので、必要な利益は60万円であること。
は頭の中に入れておいてください。

先ほど説明したマスターリース契約があるとはいえ、あくまで投資家保護のための契約です。
運営としては売買利益だけで年利10%出したいはずなので、その点も踏まえて考えます。

【マスターリース契約を考えない場合】
1260万円以上で売れればOK
＊諸経費合わせるともう少し高め
【マスターリース契約ありの場合】
既に賃料から利益分は確保できているので、買った値段と同じ金額でも大丈夫。
つまり1200万円で売れればOK
【元本毀損の可能性が出てくるライン】
優先出資額である1100万円で売れれば元本毀損にはならない。

BATSUNAGU(バツナグ)
登録はこちらから！

周辺売買事例

ポイント
・同物件のはリノベ前で980万円~1350万円
・リノベ後の売り出し価格は1620万円があり
・リフォーム後の価格は1290万円~1620万円で売り出されている

同物件の売買実績はリノベ前で980万円~1350万円で取引されているようです。
今回は1200万円の総募集なので、このままでは元本毀損リスクがありますね。

リノベ後の売買価格は調べる限り、1290万円~1620万円で販売されていました。
＊あくまでも販売価格
＊2020年以降の価格を参照
実際に現在も1620万円で販売中とのことでした。
年利10%が出せる1260万円以上で売却できる可能性は高いのではないかと思っております。

BATSUNAGU(バツナグ)
登録はこちらから！

注意点

注意点
・財務状況はいまいち
・今年の3月にクラファンの免許がパワーアップ

ファンドに関しては良いと思うのですが、運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点が懸念点です。
＊ここに関してはログイン後情報のためぼかします
ただ、財務開示に関しては他の会社よりも詳しく掲載されており、透明度は高い点は高評価です。
去年の3月にクラファンの免許を小規模から1号2号にパワーアップさせて、頑張っていこう！という気概は感じられますので、応援したい気持ちはあります。

今回も期間6ヶ月と1年以下の案件ですので、多少財務が悪くても出資しやすいかとは思います。
倒産リスクはどうしてもあるので、多額のお金を突っ込むのは避けましょう。

BATSUNAGU(バツナグ)
登録はこちらから！

BATSUNAGU(バツナグ)の実績

BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。

ファンド	年利	投資期間
ファンド1	年利6%	期間12ヶ月
ファンド2	年利7%	期間12ヶ月
ファンド3	年利7%	期間12ヶ月
ファンド4	年利6%	期間6ヶ月
ファンド5	年利6%	期間24ヶ月
ファンド6	年利6%	期間24ヶ月
ファンド7	年利6%	期間11ヶ月15日
ファンド8	年利10%	期間3ヶ月
ファンド9	年利10%	期間4ヶ月
ファンド10	年利10%	期間3ヶ月
ファンド11	年利10%	期間3ヶ月
ファンド12	年利7% ＊アマギフ3%バックあり	期間12ヶ月
ファンド13	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間6ヶ月
ファンド14	年利10%	期間3ヶ月
ファンド15	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間6ヶ月
ファンド16	年利10%	期間12ヶ月
ファンド17	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間12ヶ月
ファンド18	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間12ヶ月
ファンド19	年利10%	期間12ヶ月
ファンド20	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間12ヶ月
ファンド21	年利10%	期間6ヶ月