K-FUNDの評判は？高利回りの理由・メリット・デメリット、本業・決算を解説

K-FUNDの評判は？高利回りの理由・メリット・デメリット、本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※K-FUNDは不動産クラウドファンディングです。元本保証ではなく、不動産価格下落、売却遅延、権利調整の遅れ、運営会社倒産等により元本割れの可能性があります。
投資判断はご自身の責任で、必ず各ファンドの「契約成立前書面」「重要事項説明書」「匿名組合契約書」等をご確認ください。
税務（確定申告の要否等）は個別事情で異なるため、税理士・税務署等でご確認ください。

K-FUNDは、年利12%前後の高利回り案件を出している一方で、案件内容は単純な区分マンション転売というより、開発用地化・権利調整・更地売却に近い色が強いサービスです。
この記事では、公式トップ、ファンド一覧、FAQ、運営会社の公式事業ページ、決算公告を確認しながら、K-FUNDの評判、メリット・デメリット、怪しいと言われる理由、本業、決算まで投資家目線で整理します。

この記事でわかること
・結論：K-FUNDが向いている人 / 向かない人
・直近ファンド情報
・K-FUNDとは
・K-FUNDの仕組み
・K-FUNDの特徴（メリット）
・K-FUNDのデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
・K-FUNDの口コミ・評判
・運営会社の会社概要 / 信頼性
・運営会社の「本業」を分解する
・カワムラ建設の決算 / 財務レポート
・K-FUNDの実績
・キャンペーン情報
・登録〜出資までの流れ
・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
・まとめ
・出典・参考

結論：K-FUNDは「開発用地型の高利回りを、自分で読み解ける人」向け

結論から言うと、K-FUNDは高利回りだけを見て投資するサービスではなく、開発用地型の不動産を自分で読み解ける人向けです。公開ファンドはいずれも想定年利12.0%で、利回り水準はかなり高めです。一方で、対象はマンション用地開発系で、退去、解体、更地化、売却契約、引き渡しといった工程の進み具合が投資判断に直結します。

特に見たいのは、その不動産が「現時点の価値」で組成されているのか、それとも「開発用地としての将来価値」まで織り込んでいるのかです。後者であれば、権利調整や売却が想定通り進まない場合の回収ラインを厳しく見る必要があります。

結論のポイント
・向いている人：高利回り案件でも、権利調整・売却契約・開発用地価格を自分で確認できる人
・強み：都市開発・バリューアップを本業とする会社が運営
・注意点：案件数が少なく、今後の組成量次第で財務の見え方が変わりやすい
・最終的に見るポイント：売却先の確度、劣後比率、借入、最低回収ライン、運営会社の財務

直近ファンド情報
浅草エリア 事業用地売却ファンド　（K-FUND３号）
・年利13%
・期間183日
・抽選
・5/11~20
＊100万円以上を出資頂いた方を対象に抽選で、弊社グループが運営するALIVOシリーズの宿泊プレゼント
〜ワンポイント〜
「蔵前」駅徒歩3分、「浅草」駅徒歩7分の26.50㎡（公簿）の開発用地が対象。
＊取得を予定する土地の隣地を保有しており、本ファンドで取得する土地と合わせて（合計：53.0㎡）売却活動
＊両地の固定資産税評価額を基準に売上配分（K-FUND 46.6：カワムラ建設 53.4）
募集額は優先出資4,050万円、劣後出資460万円、で劣後比率は10%です。
以下AI評価↓
＊今回のAI評価が同一住居にマンションが表示されており、権利関係がどうなっているのか不明な点から下に引っ張られてます。
→住居表示だと寿3丁目6－10の場所の部分です。しっかり更地でした。現況写真も最後の貼っておきます。
＊問い合わせ後に再度AI考察をかけました

推定売却価格: 48,500,000円〜56,000,000円
※K-FUND帰属分。一体売却総額では 104,000,000円〜120,000,000円、坪単価では約 649万円〜749万円/坪。

価格決定の根拠:
本件はK-FUND対象地26.50㎡単体ではなく、カワムラ建設保有隣地26.50㎡と合わせた53.0㎡の一体売却を前提に評価する。
北側公道6.0m、東側公道4.0mに接する商業地域・防火地域の土地で、登記上も対象地の権利種類は所有権である。
価格の基準線として、近傍の2026年公示地価は台東区寿4丁目12番7で1,200,000円/㎡、約397万円/坪であり、これは95㎡・南11m道路・田原町250mの標準地である。
蔵前駅周辺の2026年公示地価平均は1,521,333円/㎡、約503万円/坪、2025年基準地価平均は1,785,000円/㎡、約590万円/坪で、地価上昇率も高い。
一方、実際の出口価格は公示地価よりも現行売出事例に強く寄る。
蔵前駅徒歩6分の台東区三筋1丁目51.33㎡は9,980万円、642.8万円/坪、建蔽80%・容積360%で売出されており、面積規模が本件一体地53㎡に非常に近い。
蔵前2丁目33.05㎡は7,480万円、748.2万円/坪、蔵前駅徒歩2分で売出されている。
浅草橋3丁目45.45㎡の945.6万円/坪、三筋1丁目103.13㎡の881.6万円/坪といった上位事例もあるが、これらは前面道路、規模、容積、立地条件がやや強く、上限参考にとどめるべきである。
本件は蔵前駅徒歩3分・浅草駅徒歩圏・更地・二方道路という点で、三筋1丁目51.33㎡の642.8万円/坪より優位性がある。
他方、53㎡はなお狭小で、前面道路幅員から実効容積は指定500%を満額消化できず360%前後で見られる可能性が高く、建物効率も大型地より落ちる。
このため、現実的な成約可能レンジを650万〜750万円/坪程度と置いた。
53.0㎡は約16.03坪であり、一体売却総額は約1.04億〜1.20億円となる。
これにK-FUND配分46.6%を乗じると約4,850万〜5,590万円となるため、丸めてK-FUND帰属分の推定売却価格を48,500,000円〜56,000,000円とする。

K-FUND
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K-FUNDとは

K-FUNDは、株式会社カワムラ建設が運営する不動産クラウドファンディングです。投資家から集めた資金を使って、不動産の取得・運用・売却等を行い、その成果から分配・償還を行う仕組みです。
最大の特徴は、運営会社の本業が単純な区分マンション販売ではなく、都市再開発、バリューアップ、リゾート開発に近い点です。
公式会社サイトでも、土地のポテンシャルを引き出す共同事業・用地買取・権利関係の整理などが説明されています。なお、公開ファンド数はまだ少ないため、平均値だけで判断するより、各案件の進捗、売却先の確度、劣後比率、借入の有無を個別に確認する方が重要です。

K-FUNDの仕組み

ポイント
・投資家は匿名組合員として不動産事業へ出資
・不動産の取得・権利調整・売却はカワムラ建設側が実行
・売却益などが分配・償還の原資
・不動産の所有権は投資家に移らない

K-FUNDは匿名組合型の不動産クラウドファンディングです。投資家は対象不動産を直接所有するのではなく、カワムラ建設が行う不動産事業に出資し、その成果から分配を受けます。

優先劣後方式と借入併用の見方

ポイント
・劣後出資は先に損失を受ける設計
・借入がある場合は返済順位も見る
・劣後比率だけで安全とは判断しない

K-FUNDでは優先劣後方式が使われます。劣後出資があると、対象不動産に損失が出た場合に運営側が先に損失を負担するため、投資家側の損失吸収余地になります。ただし、借入が入る案件では、金融機関返済が優先されやすいため、優先劣後だけではリスクを見切れません。

K-FUNDの特徴（メリット）

ポイント
・公開ファンドは想定年利12.0%で高利回り
・都市開発・権利調整を本業に近い領域として扱える
・案件数を絞り、現時点では過度な大量組成ではない
・投資家が見るべき工程が比較的はっきりしている
・代表インタビューで事業思想や開示姿勢を確認しやすい

公開ファンドは想定年利12.0%で高利回り

ポイント
・公開2件はいずれも想定年利12.0%
・短期案件でも年利換算のリターンは高め
・高利回りの理由は案件の複雑さとセットで見る

公開ファンドを確認すると、想定利回りはいずれも年利12.0%です。不動産クラウドファンディングの中でもかなり高い水準で、利回り面の魅力は明確です。一方で、高利回りには理由があります。開発用地化、権利調整、売却契約、借入併用など、通常の賃貸インカム案件より確認点が多いこともセットで見たいです。

都市開発・権利調整を本業に近い領域として扱える

ポイント
・カワムラ建設の公式事業は都市再開発・バリューアップ・リゾート開発
・都市再開発では用地買取や共同事業を説明
・K-FUNDの投資対象と本業の距離が近い

カワムラ建設は、公式サイトで都市再開発事業、バリューアップ事業、リゾート開発事業を掲げています。都市再開発では、土地のポテンシャルを引き出す提案、共同事業、用地買取、権利関係の整理、立ち退き交渉などに触れています。K-FUNDのマンション用地開発系案件は、この本業の延長線上にあると見やすいです。

案件数を絞り、現時点では過度な大量組成ではない

ポイント
・公開ファンドは2件
・運営できる範囲で組成している印象
・急拡大時は財務と運営体制を再確認

K-FUNDは現時点で公開ファンド数が多いサービスではありません。これは投資機会の少なさでもありますが、無理に大量組成していないとも見られます。今後、ファンド数や募集額が急増した場合は、匿名組合預り金の増加、自己資本比率、案件管理体制を改めて確認したいです。

投資家が見るべき工程が比較的はっきりしている

ポイント
・退去、解体、更地化、売却契約、引き渡しが重要
・工程が進んでいるほど読みやすい
・将来価値を織り込みすぎていないか確認

K-FUNDのような開発用地型では、何を見ればよいかが比較的はっきりしています。権利調整がどこまで終わっているか、建物解体や更地化が済んでいるか、売買契約や買付の強さはどの程度か、現時点の土地価値に対してファンド総額が妥当かを確認します。

代表インタビューで事業思想や開示姿勢を確認しやすい

ポイント
・代表インタビュー記事で参入背景を確認できる
・地上げ系案件の注意点にも触れられている
・公式情報とインタビューを合わせて読むと理解しやすい

当サイトでは、K-FUND事業に主導的に関わる川村元洋氏へのインタビュー記事も公開しています。K-FUNDに参入した理由、カワケンホールディングスとの関係、地上げ系案件の注意点など、公式サイトだけでは見えにくい考え方を確認できます。

K-FUND代表インタビューも読む

【K-FUND】川村 元洋代表にインタビュー！経歴や高利回りの理由など！

K-FUND代表・川村利夫氏に独占インタビュー。不動産クラウドファンディング参入の背景や、地上げ案件へのこだわり、今後の事業展望を詳しく語っていただきました。

j-life-consultation.com

2025.10.13

K-FUNDのデメリット（注意点）

ポイント
・高利回りの裏側に開発用地型の難しさがある
・案件数が少なく、長期の実績判断はまだ難しい
・匿名組合型なので倒産隔離ではない
・借入併用案件は返済順位まで見る必要がある
・クラファン組成拡大で財務指標が変わりやすい

高利回りの裏側に開発用地型の難しさがある

ポイント
・権利調整・退去・解体・売却が絡む
・工程遅延が償還時期に影響しやすい
・将来価値前提の価格設定には注意

K-FUNDの案件は、単純に賃料を受け取るインカム型だけでなく、開発用地としての価値を作って売却する色が強いです。権利調整や退去、解体、売却契約が想定通り進むかによってリターンの見え方が変わります。

案件数が少なく、長期の実績判断はまだ難しい

ポイント
・公開ファンドは2件
・償還実績は出始めた段階
・サービス全体の癖は今後の組成で確認

初回案件は公式お知らせで運用終了・償還配当予定まで確認できますが、サービス全体としてはまだ日が浅いです。今後、同じような短期ブリッジ型が増えるのか、より初期段階の権利調整案件が増えるのかで評価は変わります。

匿名組合型なので倒産隔離ではない

ポイント
・不動産の所有権は投資家に移らない
・運営会社の信用リスクが残る
・長期案件ほど財務確認が重要

K-FUNDは匿名組合型です。投資家は対象不動産を直接所有しないため、運営会社の信用リスクを完全には切り離せません。特に開発用地型で期間が延びる場合、運営会社の財務や資金繰りの確認が重要になります。

借入併用案件は返済順位まで見る必要がある

ポイント
・借入があると金融機関返済が優先されやすい
・劣後比率だけでは見切れない
・借入割合と売却価格の下振れ余地を見る

借入併用型では、事業全体の資金構成を見る必要があります。劣後出資があっても、借入が大きいと投資家の優先出資より先に返済される資金が厚くなります。対象不動産の売却価格がどこまで下がると優先出資に影響するかを考えたいです。

クラファン組成拡大で財務指標が変わりやすい

ポイント
・匿名組合預り金は負債側に出やすい
・急拡大すると自己資本比率が下がりやすい
・会社の本業利益と合わせて見る

不動産クラウドファンディングで集めた匿名組合出資預り金は、会計上は負債側に表れやすいです。K-FUNDが今後大きく伸びるほど、総資産・負債が膨らみ、自己資本比率が下がる可能性があります。これは不特法事業では起こりやすい見え方ですが、会社の本業利益とあわせて見たいです。

怪しい / 危ないと言われる理由

K-FUNDが怪しいと見られやすい理由は、サービス名や運営会社が危ないというより、高利回り・新しいサービス・開発用地型案件が組み合わさっているためです。

年利12%が高く見える

ポイント
・不動産クラファンの中でも高い水準
・高利回りは案件リスクの裏返しでもある
・利回りだけで判断しない

年利12%は魅力的ですが、リスクが低いから高いわけではありません。権利調整や売却の難しさ、短期で利益を出す必要、借入併用などを含めて読むべき利回りです。

開発用地型は一般投資家にわかりにくい

ポイント
・賃料だけでは判断できない
・現時点価値と将来価値の差を見る
・最低回収ラインを意識

区分マンションや一棟賃貸物件より、開発用地型は判断が難しいです。近隣事例、容積率、用途地域、権利関係、売却先の確度まで見る必要があります。

新しいサービスで実績がまだ少ない

ポイント
・公開ファンドは少数
・今後の組成方針で評価が変わる
・継続的な開示と償還実績を確認

まだ長期の累積実績があるサービスではありません。初期案件が順調でも、今後の案件が同じ質で続くとは限らないため、ファンドごとに確認する姿勢が大切です。

K-FUNDの口コミ・評判

良い評判で見られやすい点

ポイント
・年利12%の高利回り
・開発用地型で他社と違う案件性
・代表インタビューで運営の考え方を確認できる

K-FUNDの良い評判としては、やはり高利回りが目立ちます。また、運営会社の本業が都市開発・不動産再生に近いため、単なる金融商品ではなく、本業と近い案件として見られる点も評価されやすいです。

慎重派が気にしやすい点

ポイント
・案件数が少ない
・開発用地型の難易度が高い
・今後の財務変化が読みづらい

慎重派が気にしやすいのは、サービスとして日が浅いこと、案件内容が専門的なことです。開発用地型はうまくいけば高利回りを狙えますが、想定が崩れた場合の回収ラインを読めないと危険です。

口コミの読み方

ポイント
・利回り評価と安全性評価を分ける
・個別ファンドの契約書面を優先
・SNSより一次情報を重視

口コミを見るときは、利回りの高さを評価する声と、案件リスクを評価する声を分けて読むのが大切です。最終判断はSNSではなく、公式ファンドページ、契約成立前書面、重要事項説明書で行いましょう。

運営会社の会社概要 / 信頼性

ポイント
・運営会社は都市再開発・バリューアップを主力にするカワムラ建設
・グループには持株会社のカワケンホールディングスと、リゾート運営側のカワケンリゾートがある
・K-FUNDは本業不動産の取得・調整・売却と投資家資金をつなぐ位置づけ
・宅建業と不動産特定共同事業の許認可は確認できる
・信頼性は「許認可」「本業の近さ」「財務」「個別案件の出口」を分けて見る

カワムラ建設は都市再開発・不動産再生を軸にする会社

ポイント
・未利用不動産、老朽化不動産、権利関係が残る不動産を扱う
・土地の価値を上げて、開発会社や投資家へ出口を作るモデル
・K-FUNDの開発用地型案件と本業の距離が近い

カワムラ建設は、公式サイトで都市再開発事業、バリューアップ事業、リゾート開発事業を掲げています。単に完成済みの区分マンションを仕入れて販売する会社というより、土地・建物の状態を整え、使いにくい不動産を売りやすい形に変えていく会社です。

都市再開発では、土地のポテンシャルを引き出す共同事業、用地買取、権利関係の整理などが中心になります。たとえば、古い建物が残っている土地、借家人や地権者との調整が必要な土地、単独では開発しにくい土地でも、退去・解体・隣地調整・売却条件の整理が進めば、開発用地としての価値が変わります。

K-FUNDを見るときも、この本業理解が重要です。ファンドの本質は「不動産を持って賃料を取る」だけではなく、開発用地として売れる状態までどこまで整っているかを読むことにあります。

カワケンホールディングスはグループ全体を見る入口

ポイント
・代表インタビューでは親会社として説明されている
・カワムラ建設とリゾート系事業を束ねる位置づけ
・投資家はK-FUND単体ではなく、グループ全体の事業接点を見る

カワケンホールディングスは、代表インタビュー上ではグループ親会社として説明されています。
K-FUNDの運営主体はカワムラ建設ですが、実際の事業を見るうえでは、持株会社、開発・再生を担うカワムラ建設、宿泊・リゾート側のカワケンリゾートをひとつの関係図で見る方が理解しやすいです。

特にK-FUNDでは、キャンペーンでグループの貸別荘施設が出てくることもあります。これは単なる特典というより、グループ内にリゾート開発・運営の実体があることを示す材料にもなります。ただし、グループがあること自体が元本保証になるわけではありません。

カワケンリゾートは宿泊施設・貸別荘側の役割

ポイント
・ALIVIO系施設など、リゾート開発・運営に関わる会社
・宿泊収入と不動産価値向上を狙う領域
・K-FUND本体とは別事業だが、グループの不動産活用力を見る材料

カワケンリゾートは、グループ内で貸別荘・宿泊施設の開発や運営に関わる会社です。リゾート事業は、土地や建物を取得して終わりではなく、宿泊施設として運営し、稼働率・単価・管理品質を上げることで収益を作ります。

都市再開発やバリューアップとは少し毛色が違いますが、「不動産を取得し、使える状態に整え、運営または売却で回収する」という意味では同じ不動産再生系の発想です。K-FUND投資家としては、グループがどのような不動産を扱い、どこで利益を作ろうとしているのかを見る材料になります。

許認可は確認できるが、投資判断は個別案件で見る

ポイント
・宅建業免許と不動産特定共同事業許可は確認できる
・第1号・第2号により、運営と募集の基本枠組みを持つ
・許認可は元本保証ではなく、出口と財務の確認は別問題

K-FUND公式サイトでは、カワムラ建設が不動産特定共同事業の第1号・第2号事業者であること、宅建業免許を持つことが確認できます。これは不動産クラウドファンディングを運営する前提として重要です。

ただし、許認可があることと、個別ファンドが安全であることは別です。K-FUNDの場合は、特に売却先の確度、権利調整の進捗、劣後出資、借入、想定価格の妥当性を見ないと、会社概要だけではリスクを判断できません。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・中心は都市再開発とバリューアップ
・利益の源泉は「安く取得する力」「権利調整する力」「出口を作る力」
・リゾート開発は宿泊収入と不動産価値向上を狙う別軸
・K-FUNDは本業案件の資金調達と投資家接点を作る導線
・苦しくなるのは、調整長期化・売却価格下落・金利上昇・在庫滞留の局面

都市再開発：権利調整で土地の使い道を変える

ポイント
・古い建物、借家人、隣地、接道、用途地域などを整理
・開発会社が買いやすい状態に近づける
・収益源は取得価格と出口価格の差になりやすい

都市再開発のビジネスモデルは、単に土地を買って転売するだけではありません。開発用地として価値が出る土地でも、現状では古い建物が残っていたり、借家人がいたり、隣地との一体化が必要だったり、接道・容積率・用途地域の制約が残っていたりします。

カワムラ建設のような会社は、そうした不動産を取得し、退去交渉、解体、更地化、境界・権利関係の整理、買主との条件調整を進めます。調整後にマンションデベロッパーなどが買いやすい土地になれば、取得時より高い価格で売却できる可能性があります。

このモデルの収益源は、調整前の不動産をどれだけ合理的な価格で取得できるか、調整によってどれだけ出口価格を上げられるかです。K-FUNDで開発用地型案件を見るときは、まさにこの差額がどこから出るのかを考える必要があります。
図解で見ると、カワムラ建設の都市再開発モデルは「土地をまとめる」「開発しやすい形に整える」ことで価値を上げるイメージです。

K-FUNDのような開発用地型案件では、この図解のように「現状の土地」から「開発しやすい土地」へ変える工程のどこまで進んでいるかが重要です。すでに退去・解体・売買契約まで進んでいる案件と、これから権利調整を進める案件では、同じ高利回りでもリスクの質が変わります。

バリューアップ：古い不動産を再生して投資家へ売る

ポイント
・一棟収益物件や区分マンションを取得
・修繕・リノベーション・空室改善で商品価値を上げる
・国内外投資家への売却益と運用中収益が収益源

バリューアップ事業は、収益物件や区分マンションを取得し、修繕・リノベーション・賃貸改善などで価値を上げて売却するモデルです。都市再開発が「土地の使い道を変える」仕事だとすれば、バリューアップは「既存建物を投資商品として整える」仕事に近いです。

利益は、仕入れ価格、改修費、保有中の賃料、売却価格の差で決まります。空室が埋まる、賃料が上がる、管理状態が改善する、買主が投資商品として評価しやすくなる、といった変化が収益源になります。

逆に、改修費が膨らむ、賃貸付けが進まない、買主の投資利回り目線が厳しくなる、金利上昇で投資家の買付価格が下がると、利益は圧迫されます。高利回りファンドでは、こうした本業リスクがファンド側にどう影響するかも見たいです。

リゾート開発：不動産を宿泊施設として収益化する

ポイント
・貸別荘や宿泊施設を開発・運営
・宿泊収入、施設価値、売却価値が収益源
・観光需要や運営コストの影響を受ける

リゾート開発は、都市部の開発用地や収益物件とは違い、宿泊施設としての運営力が問われます。土地や建物を取得し、施設として整備し、宿泊客を集め、清掃・管理・広告・予約対応まで含めて収益化します。

うまく回れば、宿泊収入と不動産価値の両方を狙えます。一方で、観光需要、稼働率、修繕費、人件費、清掃費、広告費の影響を受けやすく、景気や旅行需要が落ちると苦しくなります。K-FUNDの直接対象ではない案件もありますが、グループの不動産活用力を見るうえでは重要な事業です。

K-FUND：自己資金・借入に加える資金調達ルート

ポイント
・本業案件の一部を投資家資金で組成できる
・資金回転を助ける一方、預り金は負債側に出やすい
・組成量が増えるほど財務の見方が重要になる

K-FUNDは、カワムラ建設にとって本業不動産を動かすための資金調達ルートにもなります。自己資金と銀行借入だけでなく、匿名組合出資を使うことで、対象不動産の取得・調整・売却までの資金を外部投資家から集められます。

ただし、匿名組合出資は運営会社から見ると投資家に返すべき性質の資金です。ファンド組成量が増えると、会計上の預り金や関連負債が増え、自己資本比率が下がって見える可能性があります。K-FUNDは日が浅いため、今後の組成ペースが上がったときに財務がどう変わるかは継続確認が必要です。

苦しい局面：調整が長引くほど利益と資金繰りが圧迫される

ポイント
・退去交渉や解体が遅れると運用期間が延びる
・売却価格が下がると高利回りの原資が薄くなる
・金利上昇や在庫滞留で本業利益が削られる

カワムラ建設の本業は、調整力が収益に直結する一方で、調整が長引くと一気に苦しくなります。退去が進まない、解体費が上がる、買主との売買条件が変わる、金利が上がる、開発会社の買付姿勢が弱くなる、といった局面では、保有期間が伸び、利益率が下がります。

K-FUNDで見るべきなのは、表面利回りの高さだけではありません。現段階の不動産価値で組成されているのか、将来の開発用地価値を先に織り込んでいるのか、うまくいかなかった場合にどの価格帯まで回収できるのかを考える必要があります。

カワムラ建設の決算 / 財務レポート

ポイント
・第9期〜第11期はいずれも最終黒字
・売上規模は10億円前後だが、営業利益と当期純利益は低下傾向
・第11期は総資産が増え、自己資本比率は24.3%
・都市再開発・バリューアップ型は案件ごとの利益ブレが出やすい
・K-FUND拡大時は匿名組合預り金による負債増加にも注意

売上よりも「粗利と販管費」の動きが重要

ポイント
・第11期の営業収益は1,038,064千円
・営業総利益は358,689千円まで増加
・一方で販管費が増え、営業利益は42,187千円まで低下

第11期の営業収益は1,038,064千円で、第10期より減少しています。ただ、営業総利益は第9期270,202千円、第10期338,050千円、第11期358,689千円と増えています。これは、案件ごとの粗利率は必ずしも悪化していない可能性を示します。

一方で、営業利益は159,733千円、103,595千円、42,187千円と低下しています。都市再開発・バリューアップ型の会社では、仕入れ、調整、販売、人員、広告、支店展開、ファンド運営体制などの固定費が重くなりやすいため、粗利が出ていても販管費が増えると最終利益が薄くなる点に注意が必要です。

都市再開発型は案件の売却タイミングで利益がブレやすい

ポイント
・売却できた期に利益が出やすい
・調整中・保有中の案件は費用が先行しやすい
・単年の増減だけで判断しない

カワムラ建設の本業は、用地取得、権利調整、バリューアップ、売却という流れが中心です。このタイプの不動産会社は、案件が売れた期に売上・利益が出やすく、調整中や保有中の期は費用が先行しやすいです。

そのため、営業利益が下がっている点は注意しつつも、単年だけで「悪い」と決めるより、在庫の質、売却予定、借入、K-FUND案件の出口実績を合わせて見る必要があります。投資家としては、利益が薄くなった局面でもファンドの元本償還と分配を支えられるかを確認したいです。

貸借対照表は不動産会社らしく、負債も大きい

ポイント
・第11期の総資産は1,811,090千円
・負債合計は1,371,286千円
・純資産は439,804千円、自己資本比率は24.3%

第11期は総資産が1,811,090千円、負債合計が1,371,286千円、純資産が439,804千円です。不動産会社は物件取得や開発のために借入や預り金が増えやすいため、一定の負債を抱えること自体は珍しくありません。

ただし、K-FUNDのような匿名組合型ファンドを大きく増やす場合、投資家から集めた資金は会計上、預り金や匿名組合出資預り金のような負債性の項目として見えやすくなります。今後の組成量が増えるほど、自己資本比率や短期負債の増え方は重要になります。

K-FUND依存度はまだ決算だけでは切り分けできない

ポイント
・K-FUND単体の売上・利益・預り金は決算公告だけでは不明
・公開ファンド数はまだ少ない
・急拡大時は財務の見え方が大きく変わる可能性

確認できる決算公告だけでは、K-FUND単体がカワムラ建設全体の売上・利益・負債にどれだけ影響しているかは切り分けできません。現時点では公開ファンド数が少ないため、会社全体の財務を大きく左右する段階とは限りません。

ただし、今後ファンド組成額が増えると、匿名組合預り金が増え、自己資本比率や流動負債の見え方が変わる可能性があります。K-FUNDは不動産クラウドファンディング会社としてはまだ日が浅いため、今後のファンド組成量、償還実績、運営会社の決算をセットで追うのがよいです。

投資家としての見方

ポイント
・黒字維持はプラス材料
・利益低下と販管費増は注意材料
・高利回り案件では運営の財務余力も見る

カワムラ建設は第9期〜第11期で最終黒字を維持しています。この点はプラスです。一方で、営業利益と当期純利益は低下傾向にあり、ファンドが増えるほど運営体制や資金繰りの負担も増えます。

K-FUNDの利回りは高いため、投資家としては「運営会社が黒字か」だけでなく、なぜその利回りを出せるのか、売却先と出口価格に無理がないか、運営会社が万一の遅延に耐えられるかまで見たいです。

K-FUNDの実績

ポイント
・公開ファンドは2件
・想定年利は2件とも12.0%
・初回案件は公式お知らせで運用終了を確認
・案件数が少ないため、平均値よりも個別案件の出口確認が重要

利回り分布

K-FUNDの公開ファンドは2件とも想定年利12.0%です。利回り水準は非常に高めですが、件数が少ないため、平均利回りだけでサービス全体を評価する段階ではありません。

運用期間分布

運用期間は3ヶ月前後と6ヶ月前後で、短期〜半年程度に寄っています。開発用地型では、退去、解体、更地化、売却、引き渡しの工程が遅れると償還時期にも影響するため、短期案件でも延長条件は確認したいです。

実績を見るときの注意点

ポイント
・件数が少ないため、分布より個別の出口実績が重要
・1号案件は公式お知らせで運用終了を確認
・今後は組成量、償還実績、遅延有無を継続確認

K-FUNDは現時点で公開件数が少ないため、他サービスのように大量のファンドから傾向を読む段階ではありません。むしろ、各案件でどの段階まで権利調整が進んでいるか、売却先の確度がどの程度か、予定通り償還されたかを追う方が重要です。

キャンペーン情報

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K-FUNDのキャンペーン情報！ポイントサイトも！

K-FUNDのキャンペーン情報をまとめています。最新の登録キャンペーン、ポイントサイト情報を掲載しています。他社のAmazonギフト券配布キャンペーンの一覧など載せています。

j-life-consultation.com

2026.05.10

登録〜出資までの流れ

STEP1. 無料会員登録をする

ポイント
・メールアドレスを登録
・認証メールのURLから会員登録完了
・登録条件は公式FAQを確認

まずは会員登録ページでメールアドレスを入力し、届いた認証メールから会員登録を完了します。

STEP2. 出資者情報と本人確認を行う

ポイント
・マイページから出資者情報を登録
・本人確認書類を提出
・審査後に本人確認ハガキが送付

公式のご利用の流れでは、出資者情報登録後に審査が行われ、本人確認ハガキが登録住所に郵送されると説明されています。

STEP3. ファンド詳細と契約書面を確認する

ポイント
・利回り、期間、資金構成を確認
・権利調整や売却契約の進捗を見る
・最低回収ラインを意識

K-FUNDでは、ファンドページの概要だけでなく、契約成立前書面で権利調整、売却契約、借入、劣後出資、延長条件を確認しましょう。

STEP4. 応募して抽選結果を待つ

ポイント
・募集方式は抽選式が中心
・部分当選の有無を確認
・当選後の入金期日を確認

公開ファンドは抽選式です。応募後は抽選結果を確認し、当選した場合は案内された入金口座へ期日までに入金します。

STEP5. 入金後は運用・償還を確認する

ポイント
・振込手数料は投資家負担
・運用中のお知らせを確認
・償還・分配予定日を確認

公式FAQでは、投資家からK-FUNDへ出資金を振り込む場合の振込手数料は投資家負担とされています。償還・分配はお知らせやマイページで確認しましょう。

FAQ

Q1. K-FUNDは元本保証がありますか？

ありません。公式FAQでも、対象不動産の売却価格等により変動し、元本は保証されないと説明されています。

Q2. K-FUNDの分配金は保証されていますか？

保証されていません。想定利回りはあくまで想定であり、不動産価格や売却状況によって変動します。

Q3. 入出金手数料はかかりますか？

応募確定後に投資家からK-FUNDへ出資金を振り込む場合は投資家負担です。一方、元本償還や分配金をK-FUNDから投資家へ支払う場合は会社負担と案内されています。

Q4. 中途解約はできますか？

公式FAQでは、やむを得ない事由がある場合には書面通知により解約可能とされています。ただし、解約が多発すると事業継続が困難になる場合があります。

Q5. K-FUNDで一番注意したいことは何ですか？

利回りだけでなく、開発用地化の進捗、売却先の確度、借入、劣後比率、運営会社の財務を合わせて見ることです。

利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングは、各社の募集タイミングが重なりやすく、良い案件ほどすぐに埋まりやすいです。投資予定を管理したい方は、当サイトの利回りカレンダーも活用してください。

不動産クラファン投資ツール
【利回りカレンダー】
簡単に導入できる一括管理＋自動更新のファンド情報アプリ！

ポイント
・クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資系の募集情報をまとめて確認
・Googleカレンダーに登録するだけで設定完了（自動更新）
・複数社のファンドをまとめて把握できる

【利回りカレンダーの使い方】ファンド情報自動更新ツール！

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングなどの貸付投資のファンド情報を自動で更新します。googleカレンダーに共有するだけで、じぇいがおすすめする会社のファンド情報が一括管理＋自動更新されます。使い方や導入方法を解説しています。

j-life-consultation.com

2026.05.07

まとめ

ポイント
・K-FUNDは高利回りの開発用地型サービス
・運営会社の本業は都市再開発・不動産再生に近い
・権利調整や売却契約の進捗を読める人向け
・決算は黒字維持だが利益低下と今後の預り金増加に注意

K-FUNDは、年利12%前後の高利回りを狙える一方で、案件内容はやや専門的です。運営会社の本業とファンド領域が近い点はプラスですが、開発用地型では工程の進み具合と出口価格の読みが重要になります。

投資するなら、利回りだけでなく、対象地の現時点価値、開発用地としての将来価値、売却先の確度、劣後出資、借入、運営会社の財務をまとめて確認しましょう。

出典・参考

• K-FUND 公式サイト
• K-FUND プロジェクト一覧
• K-FUND よくあるご質問
• K-FUND 主なリスクについて
• 株式会社カワムラ建設 公式サイト
• 株式会社カワムラ建設 会社情報
• 株式会社カワムラ建設 都市開発事業
• 株式会社カワムラ建設 バリューアップ事業
• 株式会社カワムラ建設 リゾート開発事業
• K-FUND代表インタビュー