地主倶楽部の評判は？底地特化・長期案件のメリット・デメリット、本業・決算を解説

※本記事にはPRを含む場合があります。
※地主倶楽部は不動産特定共同事業法に基づく匿名組合型の不動産投資商品です。

地主倶楽部は、東証プライム上場の地主株式会社グループが運営する、底地特化の不動産クラウドファンディングです。この記事では、利回りだけでなく、底地という投資対象、長期案件の信用リスク、運営会社の本業、3期分の決算公告まで、投資家目線で整理します。

この記事でわかること
・結論：地主倶楽部が向いている人 / 向いていない人
 ・直近ファンド情報
 ・地主倶楽部とは
 ・地主倶楽部の仕組み
 ・地主倶楽部の特徴（メリット）
・地主倶楽部のデメリット（注意点）
・怪しい / 危ないと言われる理由
 ・地主倶楽部の口コミ・評判
 ・運営会社の会社概要 / 信頼性
 ・運営会社の「本業」を分解する
 ・地主フィナンシャルアドバイザーズの決算 / 財務レポート
 ・地主倶楽部の実績
 ・キャンペーン情報
 ・登録〜出資までの流れ
 ・FAQ
・利回りカレンダー｜投資情報の自動収集ツール
 ・まとめ
 ・出典・参考

結論：地主倶楽部は底地特化で堅めだが、長期・運営信用リスクまで見るサービス

ポイント
・地主倶楽部は建物ではなく底地に投資
・地料を主な分配原資にするサービス
・想定利回り平均は4.8%、中央値は4.1%
・派手な高利回りより、底地インカムの継続性を見るサービス
・長期で運営会社信用リスクを持つ点は必ず見る
・上場企業グループの情報開示と底地ノウハウは強み

個人的に地主倶楽部は、短期で高利回りを狙うサービスというより、底地の借地料を長期で受け取る枠として検討するサービスです。底地は建物を持たないため、建物修繕や空室リスクとは別の見方ができます。

一方で、匿名組合型の不動産クラウドファンディングでは、投資家が土地を直接持つわけではありません。運用期間が長いほど、事業者の信用状態、借入金利、出口の再組成・売却環境を長く引き受けることになります。

更新日：2026/10/2
直近ファンド情報
地主倶楽部「14号愛知県東郷町」
・年利6.3%
・期間5年
・抽選
・10/9~11/16
〜ワンポイント解説〜
案件概要
愛知県東郷町白鳥の「白鳥スワン歯科・矯正歯科」の底地1,580.03㎡を賃貸運用する案件です。
建物は取得対象に含まれません。
総額2億6,300万円
優先2億5,000万円
劣後1,300万円（約4.9％）
借入はなく、土地価格2億6,200万円と諸費用等100万円の資金構成です。
運用5年、予定年利6.3％で、配当原資は地代です。
償還は後続ファンドへの再組成を主に想定しています。
AI独立算定価格
条件付き参考2億4,000万〜3億1,000万円
＊現行の借地契約を承継して保有する投資家向けの底地価格。
＊地代継続・契約終了時の更地返還・保証金と対応現金の精算を仮定。
根拠
月額地代172万円、年間2,064万円に対し、公租公課・経理等を差し引いた年間純収益を1,800万〜1,900万円と仮定しました。
2046年5月までの残存約19.5年の収益と、契約終了後の土地売却手取り1.5億〜2.1億円を、仮定の割引率5.0〜6.5％で現在価値に換算しています。
近隣の2026年公示地価は13.2万円/㎡、町内の第一種住居・三方道路の基準地価は13.6万円/㎡で、更地自体は約1.6億〜2.2億円を参考としました。
5年後は残存期間が短くなり、同条件の底地評価は約2.3億〜3.0億円です。
優先元本の回収には仲介費を含め約2.59億円の売価が必要で、下振れ時は劣後出資だけで吸収できません。
賃料改定・一定条件での中途解約が可能なため、20年間の地代固定・入金保証ではありません。
鑑定額4.4億円は全文未取得で採用せず、実際の税額・医院単体の採算・保証金対応現金・更地返還の費用負担は未確認です。

地主倶楽部
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地主倶楽部とは

地主倶楽部は、地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社が運営する、不動産特定共同事業法に基づく匿名組合型の不動産投資商品です。公式サイトでは「10万円から地主になれる」と説明されていますが、投資家が土地の所有権を取得するわけではなく、営業者に対する匿名組合契約上の請求権を持つ形です。

サービス名	地主倶楽部
運営会社	地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社
親会社	地主株式会社（東証プライム上場、100%子会社）
最低出資額	1口10万円から
主な契約形態	匿名組合型
主な投資対象	底地（土地のみ。建物は原則として所有しない）
分配原資の中心	テナントから受け取る借地料
公式サイト	地主倶楽部公式サイト

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地主倶楽部の仕組み

ポイント
・投資家は匿名組合出資を行い、営業者である地主FAが底地を保有・運用する
・テナント企業から受け取る借地料を主な原資として分配する
・建物を所有しないため、建物修繕や建物価値下落とは違うリスク構造になる
・ただし、土地評価、テナント信用、出口、事業者信用は残る

底地に投資し、建物を持たない設計

ポイント
・公式サイトでは、地主倶楽部は底地へ投資し、建物は所有しないと説明されている
・建物を建てる・運営するタイプのクラファンとはリスクの出方が違う
・土地だけだから安全、ではなく土地評価と借地契約の質を見る必要がある

底地とは、借地権が設定されている土地の所有権です。地主倶楽部では、投資家資金と事業者出資などを使って底地を持ち、テナント企業から借地料を受け取る構造になります。建物の修繕や空室そのものを直接抱えにくい反面、テナントが長く借り続けるか、土地をどう出口に乗せるかが重要です。

事業用定期借地権を活用し、長い契約から借地料を得る

ポイント
・地主グループは事業用定期借地権や一般定期借地権を活用する
・公式ページでは事業用定期借地権の期間が10年以上50年未満に延長された点も説明
・ファンド期間も長くなりやすいため、投資家は流動性と信用リスクを確認する

底地投資では、テナント企業と長期の借地契約を結び、土地を貸すことで借地料を得ます。
地主倶楽部のファンド期間が5年、7年、10年超と長くなりやすいのは、この底地ビジネスの性格とつながっています。

優先劣後に加え、案件によっては借入も入る

ポイント
・公開10件の劣後出資比率平均は7.94%、中央値は5.36%
・10号では金融機関借入が約60%入り、優先出資より先に借入返済がある
・優先劣後だけでなく、借入の有無と返済順位まで見る

地主倶楽部では事業者が劣後出資を入れることで、対象不動産に損失が出た場合にまず劣後部分が損失を受ける設計を採る案件があります。
ただし、借入併用型では金融機関への元利払いが投資家分配に先立つため、資金の優先順位はより複雑になります。

地主倶楽部の特徴（メリット）

ポイント
・底地特化で建物リスクを切り離しやすい
・公開10件のうち9件がインカム型で借地料を主な原資にする
・地主グループの25年超・約6,368億円のJINUSHIビジネス実績を背景に案件化できる
・新しい案件ほど鑑定評価や出口方針の開示が厚い
・長期でインカムを取りたい人には候補になる

① 底地特化で建物リスクを切り離しやすい

ポイント
・建物を所有せず、土地のみに投資する点がサービスの中核
・建物修繕、建物老朽化、建物空室とは違うリスク構造になる
・ただし、土地評価と借地契約の質は残るため、完全に低リスクという意味ではない

不動産クラウドファンディングでは、ホテル、マンション、商業施設など建物の収益や売却に依存する案件が多くあります。
地主倶楽部は底地に絞るため、建物を運営する案件とは投資判断の軸がかなり違います。

② 公開10件のうち9件がインカム型で借地料を主な原資にする

ポイント
・公開10件のうちインカム型は9件
・想定利回り平均は4.8%、中央値は4.1%
・高利回りを追うより、借地料の継続性を読むサービス

地主倶楽部の公開ファンドは、基本的に借地料を主な分配原資にする設計です。
1号のようなハイブリッド型や、9号のように売却益の一部を優先出資者へ配分する設計もありますが、サービス全体としてはインカム中心と見た方が実態に近いです。

③ 地主グループの25年超・約6,368億円の実績を背景に案件化できる

ポイント
・公式ページでは、地主グループのJINUSHIビジネスは底地専業25年超、累計487案件、約6,368億円と説明
・地主リートは底地特化型私募リートとして運用資産2,911億円
・底地の取得・賃貸・投資商品化をグループで経験している点は、案件組成の材料になる

地主倶楽部は、単体で突然出てきたサービスではなく、地主グループのJINUSHIビジネスを一般投資家向けに広げる位置づけです。
底地の仕入れ、テナント企業との借地契約、機関投資家向け商品化の経験があることは、他の新興サービスと比べたときの明確な差です。

④ 鑑定評価や出口方針の開示が新しい案件ほど厚い

ポイント
・公開10件すべてで鑑定評価に関する記載を確認
・8号以降では鑑定評価額と出資総額の関係、出口、再組成、継続鑑定などの説明が厚い
・情報開示の姿勢は、利回り以上に評価できるポイント

とくに新しいファンドでは、鑑定評価を取得していること、評価額に対して余裕を持った水準で資金調達していること、運用期間中の継続鑑定を行うことなどが説明されています。
これは投資家が価格妥当性を確認する材料になります。

⑤ 長期でインカムを取りたい人には候補になる

ポイント
・公開10件中7件が5年以上
・借地料を受け取りながら長期保有する枠を作りたい人には相性がある
・短期償還や流動性を重視する人には向きにくい

地主倶楽部は、短期案件を細かく回したい人より、期間を許容して借地料型のインカムを取りたい人向きです。
ポートフォリオの中で、建物開発型や売却益型とは違うリスクを入れたい場合に候補になります。

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地主倶楽部のデメリット（注意点）

ポイント
・長期案件が多く、運営倒産リスクを抱える期間が長い
・利回りは平均4.8%で、高利回りだけを狙うサービスではない
・劣後出資比率は多くが5%台で、案件により厚みに差がある
・借入併用型では金利上昇や未払分配の論点が出る
・出口は外部売却・再組成・事業者買取など計画であり保証ではない

① 長期案件が多く、運営倒産リスクを抱える期間が長い

ポイント
・公開10件中7件が5年以上、3件が10年以上
・匿名組合型では投資家が土地を直接持つわけではない
・長期案件ほど、営業者の信用状態を長く見る必要がある

投資家目線でもここは重要です。不動産クラウドファンディングでは、対象不動産の保有者は基本的に営業者側です。
運用期間が7年、10年、13年と長くなるほど、対象不動産だけでなく運営会社がその期間を乗り切れるかという信用リスクが大きくなります。

② 利回りは平均4.8%で、高利回りだけを狙うサービスではない

ポイント
・公開10件の平均利回りは4.8%、中央値は4.1%
・最高は8.0%だが、3%台〜4%台の案件も多い
・利回りの高さより、底地の安定性と期間の長さをセットで見る

地主倶楽部には8.0%の案件もありますが、全体としては4%前後の案件が中心です。
高利回りだけを求めるなら他サービスの短期・開発型案件の方が目立つ場面もあります。地主倶楽部は、利回りと引き換えに何年資金を置くのかを考えるサービスです。

③ 劣後出資比率は多くが5%台で、案件により厚みに差がある

ポイント
・劣後出資比率の平均は7.94%、中央値は5.36%
・5%台の案件が多い一方、1号や7号、10号は相対的に厚い
・劣後があることと、元本が守られることは別問題

優先劣後構造は、損失が出たときに事業者の劣後出資から先に毀損する仕組みです。ただし、損失が劣後部分を超えれば優先出資者の元本も毀損します。案件ごとに総出資額、劣後出資額、借入の有無を確認する必要があります。

④ 借入併用型では金利上昇や未払分配の論点が出る

ポイント
・10号では金融機関借入を約60%使う借入併用型と説明
・借入元金返済と利息支払いは投資家分配に先立つ
・変動金利上昇時には分配額減少や未払分配、早期償還の可能性が示されている

借入併用型は、少ない投資家出資で大きめの案件を組成できる一方、金利と返済順位のリスクが加わります。
公式ページに借入条件が詳しく書かれている点は評価できますが、読まずに投資するとリスクを見落としやすい部分です。

⑤ 出口は外部売却・再組成・事業者買取など計画であり保証ではない

ポイント
・長期ファンドでは外部売却、再組成、事業者買取など複数の出口案が説明されることがある
・出口方針があることと、想定時期・想定価格で実現することは別
・地価、金利、投資家需要が悪化すると出口は難しくなり得る

底地は賃料収入が読みやすい一方、最終的には売却・再組成・買取などで償還原資を作る必要があります。
出口の選択肢が複数あることは安心材料ですが、保証ではありません。契約成立前書面で出口の優先順位とリスクを確認しましょう。

怪しい / 危ないと言われる理由

ポイント
・地主倶楽部そのものが怪しいというより、投資商品の仕組みを誤解すると危なく見える
・底地、匿名組合、長期運用、借入併用など、一般投資家にはなじみが薄い要素が多い
・上場グループでも元本保証ではない点を最初に理解する

「10万円から地主」は所有権取得ではない

ポイント
・公式サイトでも、投資家は土地所有権を取得せず、匿名組合契約上の請求権を持つと説明
・キャッチコピーだけで直接の地主になると理解すると誤解になる
・投資判断では契約形態を優先して確認する

地主倶楽部のキャッチコピーは印象的ですが、投資家が登記上の土地所有者になるわけではありません。ここを誤解すると、リスクの所在を見誤ります。

運用期間が長く、途中解約しにくい

ポイント
・FAQでは原則として出資金残高がある人は退会や中途解約ができないと説明
・5年、7年、10年以上の案件では資金拘束が大きい
・生活資金や短期資金を入れるサービスではない

長期案件は、分配を受け取りながら待つ投資です。
途中で現金化したくなっても自由に売却できる上場株式とは違います。

借入併用型は読み方が難しい

ポイント
・借入があると、分配原資、返済順位、金利上昇リスクが加わる
・10号では借入返済と利息支払いが分配に先立つと説明
・開示が厚いからこそ、読むべき情報量も多い

地主倶楽部は情報開示が比較的丁寧ですが、借入併用型の説明は初心者には難しめです。
危ないかどうかではなく、理解できる範囲の案件に絞るのが現実的です。

地主倶楽部の口コミ・評判

ポイント
・評判の焦点は、上場グループの安心感、底地特化、開示姿勢、長期案件の重さに分かれる
・利回りは極端に高いわけではないため、短期高利回り派には物足りない
・長期インカム派には候補になるが、資金拘束を嫌う人には向きにくい

良い評判：上場グループと底地特化のわかりやすさ

ポイント
・東証プライム上場グループという点は、情報開示面で評価されやすい
・建物ではなく底地に絞るため、他サービスと差別化されている
・鑑定評価や借入条件の説明がある点も好材料

地主倶楽部の良い評判は、上場企業グループであることと、底地特化という投資対象のわかりやすさに集まりやすいです。鑑定評価額や借入条件などを開示する姿勢も、投資判断の材料を集めたい人にとって評価しやすいポイントです。

気になる評判：運用期間が長く、利回りはそこそこ

ポイント
・公開10件の中央値は4.1%で、超高利回りサービスではない
・長い案件では10年以上資金が拘束される
・運営会社信用リスクと利回りの釣り合いをどう見るかが分かれ目

気になる点は、やはり期間です。底地の安定性を評価して長く持つなら候補になりますが、7年や10年超を不動産クラファンで持つことに抵抗がある人には重く感じます。

中立評価：開示は厚いが、読む力も必要

ポイント
・新しい案件ほど、鑑定評価、借入、出口、継続鑑定などの説明が多い
・開示が多いことは良いが、内容を読まないと安全性は判断できない
・最低限、契約成立前書面で借入と出口を確認する

地主倶楽部は、単に雰囲気で選ぶより、開示資料を読んで判断するサービスです。投資経験が浅い人は、借入併用型や10年超案件より、まずは条件が理解しやすい案件から検討するのが無難です。

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運営会社の会社概要 / 信頼性

地主倶楽部の運営会社と地主グループの関係図 — 地主倶楽部の運営会社・グループ関係図

運営会社	地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社
代表取締役	榎本龍馬
所在地	東京都千代田区丸の内一丁目5番1号新丸の内ビルディング13F
設立	2018年7月20日
資本金	100,000,000円
決算期	12月
事業内容	金融商品取引業、宅地建物取引業、不動産特定共同事業
金融商品取引業	第二種金融商品取引業、投資助言・代理業関東財務局長（金商）第3136号
宅地建物取引業	東京都知事（2）第105420号
不動産特定共同事業	金融庁長官・国土交通大臣第123号
加入協会	第二種金融商品取引業協会、資産運用業協会
親会社	地主株式会社（東証プライム上場）

ポイント
・地主倶楽部の直接の営業者は地主フィナンシャルアドバイザーズ
・親会社の地主株式会社は、底地を仕入れて貸し、投資商品として売るJINUSHIビジネスの中心
・地主アセットマネジメントと地主リートは、機関投資家向けの底地運用を担う関係
・上場グループの実績は信頼材料だが、投資家が契約するのは匿名組合型の商品であり元本保証ではない

関係会社ごとの役割は、横長の表ではなく、会社別に縦並びで整理します。スマホでは、会社名の下にビジネスモデル、主な収益源、地主倶楽部との関係を順番に確認できます。

地主株式会社
ビジネスモデル：上場親会社。底地を仕入れ、テナントへ貸し、投資家向け商品として売却・運用するJINUSHIビジネスの中心です。
主な収益源：底地売却収入、保有中の借地料、不動産投資・賃貸・資産運用関連の収益が柱と考えられます。
地主倶楽部との関係：親会社の事業基盤と資金力は安心材料です。ただし、個別ファンドの元本保証ではありません。

地主フィナンシャルアドバイザーズ
ビジネスモデル：地主倶楽部の営業者。金融商品取引業、宅建、不動産特定共同事業の免許・登録を持ちます。
主な収益源：地主倶楽部の組成・募集・運営、金融商品取扱い、助言・不動産取引関連の収益が想定されます。料率・内訳は未開示です。
地主倶楽部との関係：投資家が直接信用リスクを見るべき相手です。決算公告ではB/Sを確認できます。

地主アセットマネジメント
ビジネスモデル：地主リートなど、機関投資家向けの運用を担う投資運用会社です。
主な収益源：運用資産に対する運用報酬などが主な収益源と推定されます。
地主倶楽部との関係：地主グループが底地を機関投資家向けに商品化してきた実績の中核です。

地主リート
ビジネスモデル：底地特化型の私募リート。生損保・年金など機関投資家の資金を長期運用する受け皿です。
主な収益源：リート自体は投資法人で、保有底地からの賃料収入を投資家へ分配する器です。
地主倶楽部との関係：地主倶楽部は、この機関投資家向けモデルを個人投資家にも広げる位置づけで読めます。

JINUSHI USA INC.
ビジネスモデル：地主グループの不動産投資事業を海外側で担う会社です。
主な収益源：不動産投資関連収益が中心と考えられますが、地主倶楽部との直接関係は薄いです。
地主倶楽部との関係：グループ全体の投資機能として把握し、地主倶楽部評価では補助材料にとどめます。

関係会社別に見ると、地主倶楽部は「地主FAが運営する個人向け商品」

ポイント
・地主FAは、地主倶楽部の営業者として投資家と匿名組合契約を結ぶ側
・親会社やリートの実績は背景材料だが、契約上の相手を取り違えない
・会社概要では、誰が何をしている会社かを分けて読む

地主倶楽部を評価するときは、地主株式会社グループ全体をひとまとめにしない方が安全です。直接の営業者は地主フィナンシャルアドバイザーズで、同社が不動産特定共同事業者として地主倶楽部を運営します。親会社の地主株式会社は、底地ビジネスの仕入れ・賃貸・売却・運用の大きな土台です。

親会社の地主株式会社は、底地を仕入れて貸し、投資商品として売る会社

ポイント
・公式ページでは、土地を買う、土地を貸す、貸している土地を売る、投資家の資金を運用する流れを説明
・会社概要上の事業内容は、不動産投資事業、不動産賃貸事業、資産運用事業
・収益源は、底地売却、保有中の借地料、運用関連収益に分けて見ると理解しやすい

親会社の地主株式会社は、建物を建てて売るデベロッパーというより、底地を不動産金融商品に加工する会社です。土地を取得し、テナントと長期の定期借地契約を結び、借地料が生まれる状態にして、地主リートなどの投資家向けに提供します。ここから、売却収入、保有中の借地料、資産運用関連の収益が生まれる構造です。

地主FAは、免許を使って地主倶楽部の組成・募集・運営を担う

ポイント
・地主FAは金融商品取引業、宅建、不動産特定共同事業を持つ
・地主倶楽部では、底地を対象にした匿名組合型商品の営業者として機能する
・地主FA単体の収益内訳や料率は未開示なので、決算ではB/S中心に確認する

地主FAのビジネスモデルは、親会社の底地ノウハウを使いながら、個人投資家向けの商品を作り、募集・契約・運営・分配・償還の事務を回すことです。金融商品取引業や投資助言・代理業、宅建、不動産特定共同事業の免許は、この商品化と投資家対応を行うための基盤と見られます。

地主アセットマネジメントと地主リートは、機関投資家向けの運用側

ポイント
・地主リートは、底地特化型の私募リートとして機関投資家資金を運用する受け皿
・地主アセットマネジメントは、その運用会社として底地の管理・運用を担う
・地主倶楽部は、このモデルを個人投資家にも広げる商品と読める

地主倶楽部の背景にある強みは、親会社が底地を仕入れるだけでなく、地主リートという売却・運用先をグループ内に持っていることです。地主アセットマネジメントは機関投資家向けの運用を担い、地主倶楽部は一般投資家向けの別チャネルとして位置づきます。

信頼できる点：実績、免許、役割分担が見える

ポイント
・地主グループは底地専業25年超、累計487案件、約6,368億円と公式に説明
・地主リートの運用資産2,911億円という機関投資家向け実績もある
・会社ごとの役割が比較的明確で、公式情報を横断して確認できる

未上場の小規模サービスと比べると、地主倶楽部は周辺情報が追いやすいです。公式サイト、親会社ページ、会社概要、ファンド詳細、決算公告をつなげれば、少なくともどの会社がどの機能を担っているかは確認できます。

限界：上場グループでも、ファンドの元本保証ではない

ポイント
・親会社の事業基盤は安心材料だが、匿名組合出資の保証ではない
・長期案件では、将来の金利、地価、テナント信用、事業者信用が変わる
・会社の信頼性と個別ファンドの安全性は分けて判断する

上場グループであることは、情報開示や事業基盤の面では好材料です。ただし、出資先はあくまで個別ファンドです。親会社、運営会社、リートの役割を分けたうえで、契約書面・借入条件・出口方針・決算公告を確認する必要があります。

運営会社の「本業」を分解する

ポイント
・親会社の地主株式会社は、底地を仕入れ、貸し、投資商品として売却・運用する会社
・地主FAは、その底地ビジネスを個人投資家向けの地主倶楽部として組成・運営する会社
・収益源は、底地売却、借地料、運用・管理・金融商品取扱い関連に分けると読みやすい
・ただし地主FA単体の売上構成・料率は未開示なので、推定部分は推定として扱う

親会社の収益源：底地を仕入れ、借地料を付けて投資家へ売る

ポイント
・親会社の公式説明は、土地を買う、土地を貸す、貸している土地を売る、投資家の資金を運用する、という4段階
・収益源は、底地の売却収入、保有中の借地料、資産運用事業の運用関連収益に分けられる
・建物を建てないため、開発利益よりも底地の仕入れ・契約・売却価格の差が重要

母体となる上場親会社の地主株式会社は、土地を買って建物を建てる会社ではなく、建物をテナント側に任せ、土地だけを持つJINUSHIビジネスを中心にしています。土地を仕入れて、長期の定期借地契約を結び、借地料が見込める金融商品として投資家やリートへ提供する。ここで、売却収入、保有期間中の借地料、資産運用関連収益が発生します。

地主FAの収益源：個人向け商品の組成・運営・金融商品取扱い

ポイント
・地主FAは、地主倶楽部の営業者として個人投資家向けに匿名組合型商品を運営する
・想定される収益は、ファンド組成・運営、不動産取引、金融商品取扱い、助言代理などに関わる収益
・ただし、地主FA単体の売上内訳、料率、地主倶楽部単体利益は公開資料だけでは確認できない

地主FAは、親会社の底地ビジネスを個人投資家向けに切り出す会社です。不動産特定共同事業者としてファンドを組成し、第二種金融商品取引業者として投資家向けの商品取扱いを行い、宅建業者として不動産取引の機能も持ちます。収益源はファンドの組成・運営・管理、金融商品取扱い、助言・不動産取引関連が考えられますが、具体的な料率や売上構成は未開示です。

地主倶楽部の役割：親会社の底地ビジネスを個人資金にも広げる

ポイント
・地主リートは機関投資家向け、地主倶楽部は一般投資家向け
・地主倶楽部は、グループの底地を個人投資家向けに小口化するチャネル
・事業者側には、資金調達先と出口選択肢を広げる意味がある

地主倶楽部は、投資家にとっては底地インカムへ小口でアクセスする手段です。一方、事業者側から見ると、親会社が培ってきた底地ビジネスを個人資金にも広げるチャネルになります。機関投資家向けの地主リートだけでなく、個人投資家向けの商品を持つことで、グループ全体の資金調達・売却・再組成の選択肢が増えると考えられます。

資金の流れ：土地在庫と借入が先行し、売却・再組成で回収する

ポイント
・底地ビジネスでは、先に土地を仕入れるため販売用不動産と借入が重くなりやすい
・保有中は借地料が入るが、最終的な回収は売却・リート組入れ・再組成・事業者買取などに依存する
・地主FAのB/Sで販売用不動産と長期借入金が大きいのは、この事業構造と整合する

地主FAの決算公告でも、販売用不動産と借入が大きく出ています。これは、底地を先に取得し、保有し、ファンド化・売却・再組成で回収する事業構造と整合します。投資家から見ると、分配原資の借地料だけでなく、最終的にどの出口で償還するのかが重要です。

コスト構造：土地仕入・金利・税金・管理・投資家対応が重い

ポイント
・主なコストは、土地取得資金、借入金利、固定資産税・都市計画税、鑑定・デューデリジェンス、管理費用
・地主倶楽部では投資家対応、電子契約、分配・償還事務、書面作成などの運営コストもかかる
・借入併用型では、金利上昇が分配余力や出口判断に影響する

底地は建物修繕を切り離しやすい一方、事業者側のコストが軽いわけではありません。土地取得資金、借入金利、税金、鑑定評価、契約・管理、投資家向けの事務運営が必要です。とくに借入併用型では、金融機関への返済と利払いが投資家分配に先立つため、金利上昇時の影響を読みます。

親会社と運営会社を合わせて見ると、強みは出口の多さ、弱点は環境変化

ポイント
・強みは、底地仕入れ、テナント契約、地主リート、地主倶楽部という複数の出口・運用チャネルがあること
・弱点は、金利上昇、地価下落、投資家需要低下、テナント信用悪化が同時に効くこと
・親会社が上場していても、長期案件では会社財務と出口環境を継続確認する必要がある

地主グループの強みは、底地を仕入れて終わりではなく、借地契約を付け、地主リートや地主倶楽部など複数の投資家層に商品化できる点です。一方で、金利が上がる、地価が下がる、投資家需要が弱くなる、テナント信用が悪化する、といった局面では、借地料・売却価格・再組成のすべてに影響が出ます。

結論：地主倶楽部は、親会社の底地ビジネスを個人向けにした商品

ポイント
・地主倶楽部を単体サービスとしてではなく、親会社のJINUSHIビジネスの一部として見ると理解しやすい
・収益源は底地売却・借地料・運用/管理/取扱い関連に分かれる
・投資判断では、グループの強みと、匿名組合型で長期に営業者信用を取るリスクを両方見る

地主倶楽部は、親会社の底地ビジネスから切り出された個人投資家向け商品です。だからこそ、上場親会社のノウハウと出口網は強みになります。ただし、個人投資家から見れば、長期の匿名組合出資として営業者信用を取る商品でもあります。利回り、運用期間、借入、劣後、出口、会社財務をセットで確認するのが現実的です。

地主フィナンシャルアドバイザーズの決算 / 財務レポート

ポイント
・運営会社の地主FAは2025年12月期の貸借対照表まで確認
・単体の総資産は22,849.6百万円、純資産は1,458.9百万円
・純資産比率は8.70%から6.38%へ低下し、資産拡大と借入増加が進む
・匿名組合出資預り金は1,625.5百万円、総資産の約7.11%
・上場親会社の地主株式会社は、2025年12月期連結と2026年中間期を別枠で確認

地主FA単体指標金額：百万円	2023年12月期第6期	2024年12月期第7期	2025年12月期第8期
資産合計	12,358.7	10,762.6	22,849.6
現金及び預金	748.3	1,148.3	1,665.6
販売用不動産	10,510.0	8,172.7	13,189.2
負債合計	12,033.7	9,826.5	21,390.7
匿名組合出資預り金	142.2	409.8	1,625.5
純資産	325.0	936.1	1,458.9
純資産 / 総資産	約2.63%	約8.70%	約6.38%
匿名組合出資預り金 / 総資産	約1.15%	約3.81%	約7.11%

上の表は、地主倶楽部を運営する地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社の単体貸借対照表です。
金額は百万円単位に換算した概数、比率は各期末の残高から計算しています。
上場親会社の地主株式会社の連結決算は、後段で分けて示します。

単体の売上や利益は、貸借対照表だけでは分からない

ポイント
・2025年12月期の単体公告はB/Sを掲載
・単体の売上高・営業利益・当期純利益は公告に記載なし
・純資産の増加を、そのまま当期純利益とは読まない

地主FAの2025年12月期は、資産・負債・純資産の残高を確認できます。
一方、損益計算書は公告に含まれていないため、地主倶楽部の組成・運営やその他の事業でどれだけ利益を出したかは、この資料だけでは分かりません。
純資産は前期から増えていますが、その増加額を当期純利益と同じものとして扱うことはできません。

親会社の連結損益には子会社の事業も含まれますが、グループ全体の利益を地主FA単体へ置き換えることもできません。
運営会社は資金の持ち方、親会社はグループの収益力というように、対象法人を分けて読む必要があります。

販売用不動産と保有土地が増え、底地事業の規模が拡大

ポイント
・販売用不動産は8,172.7百万円から13,189.2百万円へ増加
・固定資産の土地も7,819.8百万円を計上
・販売用不動産と固定資産の土地を合わせると、総資産の約91.9%

2025年12月末の販売用不動産は13,189.2百万円となり、前期の8,172.7百万円から大きく増えました。
さらに固定資産として土地7,819.8百万円を保有しており、両者を合わせると総資産の約91.9%を占めます。
底地を仕入れ、貸し、投資商品として保有・売却する事業が、資産構成に表れています。

販売用不動産は売却による現金化、保有土地は借地料と将来の出口が重要です。
建物を持たないため修繕や建替えの負担を抑えられる一方、資産の大半が土地である以上、テナントの信用、土地の売却価格、買い手が見つかる時期によって回収は左右されます。
資産が増えたことだけで、支払いに使えるお金まで同じだけ増えたとは言えません。

現金と純資産は増えたが、負債の増え方が大きい

ポイント
・現金及び預金は1,148.3百万円から1,665.6百万円へ増加
・負債合計は9,826.5百万円から21,390.7百万円へ増加
・純資産比率は約8.70%から約6.38%へ低下

現金及び預金と純資産が積み上がっている点は前向きに見られます。
ただし、総資産が前期の約2.1倍に広がる中で、負債合計も21,390.7百万円へ増えました。
純資産は1,458.9百万円となったものの、資産拡大の方が速く、純資産比率は約6.38%へ低下しています。

長期借入金は18,462.7百万円、1年以内返済予定分は304.6百万円です。
底地から長く借地料を得る事業でも、借入に伴う利息と返済は発生します。
将来の売却が遅れた場合や借入条件が変わった場合に、保有を続けられるかが重要になります。
期末の現金額だけでなく、借地料の継続性と借入の返済時期を合わせて見る財務です。

クラファンによる調達依存度は約7.11%へ上昇

ポイント
・匿名組合出資預り金は142.2 → 409.8 → 1,625.5百万円
・総資産に対する比率は約1.15% → 3.81% → 7.11%
・この比率は資金調達の構成であり、売上・利益の寄与率ではない

匿名組合出資預り金は2025年12月末に1,625.5百万円へ増えました。
匿名組合出資預り金 ÷ 総資産で計算すると約7.11%で、クラファン関連資金が会社の資産を支える割合は上がっています。
一方、負債の中心は長期借入金で、資金調達全体がクラファンだけに依存しているわけではありません。

新規募集が鈍ると、投資家資金を使った新しい底地の取得や商品組成に制約が生じます。
既存ファンドについては、契約に沿った借地料や売却によって分配・償還へつなげることが重要です。
ここで計算した割合は貸借対照表上の調達依存度であり、地主倶楽部が地主FAの売上や利益にどれだけ貢献しているかを示す数字ではありません。

親会社の連結は増収だが、資産拡大と金利負担も大きい

地主株式会社・連結金額：百万円	2024年12月期	2025年12月期
売上高	57,068	76,327
営業利益	8,677	8,603
経常利益	8,265	7,191
親会社株主に帰属する当期純利益	6,087	7,369
総資産	115,417	146,354
純資産	44,800	51,906
自己資本比率	38.6%	34.1%

地主FAの100%親会社である地主株式会社は東証プライム上場企業です。
2025年12月期の連結売上高は76,327百万円と33.7%増えましたが、営業利益は0.8%減、経常利益は13.0%減でした。
支払利息は655百万円から1,061百万円へ増えており、底地の仕入れ・保有を広げる際の資金負担も大きくなっています。

親会社株主に帰属する当期純利益は7,369百万円と21.1%増えましたが、固定資産売却益や受取和解金などの特別利益3,120百万円も寄与しています。
最終利益の増加と本業・金利負担の動きを分けて読む必要があります。
また、営業活動によるキャッシュフローは3,328百万円のマイナスで、物件仕入れなどに現金が先行して出ていく事業構造が表れています。

より新しい2026年12月期中間決算（2026年1〜6月）では、連結売上高34,592百万円、営業利益4,416百万円、経常利益3,258百万円、親会社株主に帰属する中間純利益2,092百万円です。
前年の同じ6か月と比べると、売上は13.1%減、営業利益は8.9%増、経常利益は2.6%増、中間純利益は24.7%減となっています。
通期の12か月と直接比較した減収・減益ではありません。

2026年6月末の連結総資産は206,644百万円へ増え、自己資本比率は34.1%から24.6%へ下がりました。
販売用不動産は113,718百万円、固定資産の土地は56,180百万円となり、借入も拡大しています。
グループ全体で将来の収益源を増やす一方、売却・賃料回収と借入管理の重要性が増していると読めます。
これらは親会社連結の数字で、地主FA単体の資金や個別ファンドへの保証額ではありません。

財務の読み方：土地の回収と負債の管理を合わせて見る

ポイント
・単体では現金・純資産が増えた一方、資産と負債がさらに速く拡大
・親会社連結でも利益は残るが、期中に自己資本比率が低下
・長期ファンドは、借地料・借入・最終売却を一緒に読む

地主FAと親会社の決算からは、底地への投資が拡大し、現金や利益の蓄積もあることが分かります。
一方で、単体・連結とも資産拡大に伴う負債の重さが増しており、会社の規模だけで安全性を判断することはできません。

地主倶楽部は長期運用の案件が多いため、安定した借地料が続くかに加え、借入条件が変わっても保有を続けられるか、最後にどの価格・相手へ売却するかが重要です。
会社の財務はその事業を続ける力の判断に使い、個別ファンドの劣後比率、借入の順位、テナント、出口条件と合わせて考えます。

出典：地主FA 第8期決算公告（2ページ）、地主株式会社 2025年12月期決算短信（2026年3月19日訂正）、同社 2026年12月期中間決算短信。

地主倶楽部の実績

ポイント
・公開詳細を確認できたファンドは10件
・想定利回りは3.0%〜8.0%、平均4.8%
・運用期間は最短9ヵ月、最長163ヵ月
・5年以上が7件で、長期案件が多い

号	利回り	運用期間	型	劣後比率	借入
1号	3.0%	13 年 7 ヵ月 2023/12/01〜2037/06/30	先着式 / ハイブリッド型	13.08%	なし/未確認
2号	4.0%	5 年 2024/09/02〜2029/09/01	先着式 / インカム型	5.56%	なし/未確認
3号	7.0%	10 年 2024/11/01〜2034/10/31	抽選式 / インカム型	5.26%	なし/未確認
4号	4.0%	5 年 2025/03/03〜2030/03/02	先着式 / インカム型	5.14%	なし/未確認
5号	4.0%	9 ヵ月 2025/04/01〜2025/12/22	抽選式 / インカム型	5.29%	なし/未確認
6号	3.8%	3 年 2025/08/01〜2028/07/31	先着式 / インカム型	5.42%	なし/未確認
7号	5.0%	3 年 2025/10/06〜2028/10/05	先着式 / インカム型	16.67%	あり
8号	4.2%	5 年 2025/12/01〜2030/11/30	先着式 / インカム型	5.02%	なし/未確認
9号	8.0%	12 年 6 ヵ月 2026/01/01〜2038/06/30	抽選式 / インカム型	5.29%	なし/未確認
10号	5.0%	7 年 2026/04/13〜2033/04/12	先着式 / インカム型	12.65%	あり

地主倶楽部の公開ファンド別劣後出資比率分布グラフ — 地主倶楽部の劣後出資比率分布

利回りは4%前後が中心で、時々高利回り案件が出る

ポイント
・平均4.8%、中央値4.1%
・3号7.0%、9号8.0%など高めの案件もある
・高利回り案件は運用期間や出口の条件も一緒に見る

地主倶楽部は、常に高利回りを出すサービスではありません。全体は4%前後を中心に、条件によって高めの案件が出るタイプです。

運用期間は長めで、5年以上が多数派

ポイント
・公開10件中7件が5年以上
・最長は163ヵ月
・資金拘束と運営会社信用リスクを含めて利回りを見る

公開実績を見ると、投資期間は長めです。底地インカムの安定性を見る一方で、資金拘束の長さを軽視しない方がよいです。

劣後比率は案件差があり、借入併用型ではさらに確認が必要

ポイント
・劣後比率平均は7.94%
・多くは5%台だが、1号・7号・10号は相対的に厚い
・借入併用型では劣後比率だけでなく借入返済順位を見る

劣後比率は投資家保護の一つですが、十分かどうかは物件評価、借入、出口によって変わります。ファンドごとの説明を読む前提で使いたいサービスです。

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登録〜出資までの流れ

ポイント
・公式のご利用の流れでは、会員登録、本人確認、ファンド申込、契約書面確認、入金の流れ
・電子契約と面前契約で手続きが異なる
・出資金入金時の振込手数料は投資家負担、償還時の事務手数料はかからない

1. 会員登録	公式サイトからメールアドレス登録、基本情報入力を行う
2. 本人確認	本人確認書類などを提出し、審査完了を待つ
3. ファンド選択	募集方式、利回り、運用期間、借入、劣後、出口を確認する
4. 契約書面確認	電子契約では画面上、面前契約では郵送書類で重要書面を確認する
5. 入金	指定口座へ振込。入金時の振込手数料は投資家負担
6. 運用・分配・償還	分配サイクルと償還予定をマイページ等で確認する