BATSUNAGU！
船橋市夏見台区分マンション案件の投資考察！
今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
船橋市夏見台区分マンション リノベーションファンド【抽選式】に投資するべきか考察したよ！
年利10%案件を３連続で出す予定であり、その1発目となります！
結論
投資したい案件
年利10%という高利回りに加え、条件次第ではさらに利回りが上昇する可能性もあります。
格安購入できているので、安全性も非常に高いです。
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。
BATSUNAGUの実績や会社詳細！
船橋市夏見台区分マンション リノベーションファンドの基本情報
| ファンド名 | 船橋市夏見台区分マンション リノベーションファンド |
|---|---|
| 利回り | 10% |
| 運用期間 | 3ヶ月(2024/7/10運用開始) |
| 募集金額 | 300万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 6/10~6/24 |
| 備考 | 無 |
本案件は『投資したい案件』とさせていただきました。
総額330万円(うち30万円は劣後出資)というミニマム物件であり、周辺相場から考えても売却は比較的容易と考えています。
なんなら、アップサイド配当の可能性もあるのでは無いかと考えています。
＊ただし、募集額が小さいため当選難易度は高めです
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ポイント
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船橋市夏見台区分マンション リノベーションファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・立地情報
・船橋市と夏見台エリアについて
・地価推移
・周辺売買＆賃貸事例から売れる考察
・工事期間中も貸出
・アップサイド配当(利回り上昇)の可能性？
本ファンドの概要
ポイント
・船橋市夏見台区分マンションが投資対象
・リノベーションして売却
・工事中も賃料収益あり
船橋市夏見台区分マンションにある区分マンションをリノベーションして売却する案件になります。
後ほど詳しく解説しますが、工事中も賃料収益ありとなっております。
ちなみに330万円というのは物件取得費用です。
事業者が別途リノベ費用を捻出して、その分は売却利益から引かれる形となるかと思います！
今回はかなり期待できる案件だと思います！
では立地についてから詳しく説明します！
立地情報
ポイント
・JR総武線「船橋」駅までバスで9分
・バス停まで2分
・東部アーバンパークライン「塚田」駅まで徒歩16分
本物件周辺には徒歩2分の位置にバス停があり、そこから船橋駅まで9分で行くことができます。
また、東部アーバンパークライン「塚田」駅まで徒歩16分で行くことができます。
船橋駅は千葉県の主要駅の１つであり、そこにバス9分行ける立地になります。
また、塚田駅から船橋駅までは電車で4分となっています。
以下に船橋駅から主要駅へのアクセスを記載します。
| 船橋駅↔︎各駅名 | 所要時間 | 乗換回数 |
|---|---|---|
| 池袋駅 | 約53分 | 乗換1回 |
| 新宿駅 | 約48分 | 乗換1回 |
| 渋谷駅 | 約58分 | 乗換1回 |
| 東京駅 | 約32分 | 乗換なし |
| 秋葉原駅 | 約36分 | 乗換なし |
船橋駅付近で働く人だけでなく、東京方面で働く方にも需要はあるかと思います。
テレワークが普及して、週に何回かしか出社しない人も増えています。
少し離れたベットタウンの需要も増えているのも追い風かもしれません。
船橋市と夏見台エリアについて
ポイント
・船橋市の人口は増えている
・夏見台エリアは都心へのアクセスが良いベットタウン
・最寄駅から１駅先の新船橋駅が生活利便性が高い
船橋市は、千葉県内では千葉市に次いで第2位の人口規模となっています。政令指定都市ではない市では日本最多の人口を有するエリアです。
少し古いデータではありますが、2020年までは人口推移は右肩上がりに増え続けています。
本物件がある夏見台エリアは、東京方面、千葉方面の都心へのアクセスが良いベットタウンとしての人気が高いです。
最寄駅から１駅の新船橋駅にはイオンなどの大型複合施設があるので、生活利便性も高いです。
＊新船橋駅には物件から車で8程度でもいけます
また前述した通り、バス１本(約9分)で船橋駅に出れるのも魅力的です。
地価推移
ポイント
・周辺地価は上昇している
本物件の所在地は『千葉県船橋市夏見台1-20』と掲載されています。
物件の地価データは見つけられませんでしたが、少し離れた場所の『千葉県船橋市夏見台１－６－１５』地価推移の掲載はありました。
掲載場所と駅の位置関係は下記の通りです。
以下は『千葉県船橋市夏見台１－６－１５』の地価情報です。
本物件周辺の地価は、2012年には164,000円／m²でしたが、2021年には177,000円／m²になっており、9年で上昇しています。
少々情報が古いので、あくまで参考程度にお考えください。
また運用期間が短いので、地価上昇による値上がりは期待できません。
ただし、一定の人気があるからこそ、地価も上昇しているのだと考えています。
周辺売買＆賃貸事例から売れる考察
ポイント
・直近３件では約60万円/坪の単価
・リノベによって大きく値段異なりそう
・賃料は4000円/坪程度
・ファンドとしては安全性かなり良い案件と判断できそう
直近３件の同物件での売却事例では約60万円/坪の単価となっています。
ただし、同じような物件でも坪単価にかなり差があるので、リノベ内容によって大きく値段が異なっている可能性があります。
以下は直近の売買事例となります。
また、実際に現状売りに出ている似たような物件を探してみました。
本物件は夏見台住宅2号棟ですが、売りにあったのは夏見台住宅25号棟です。
以下は実際にあった売り物件情報↓
| 物件名 | 夏見台住宅25号棟 |
| 販売価格 | 780万円 |
| 築年月（築年数） | 1968年3月 ( 築57年 ) |
| 専有面積 | 60.96m²(約18.44坪) |
| 間取り | 3LDKポイント |
この情報では坪単価は約42.3万円になります。
＊間取りなども違うので、比較はしにくいですが、、
次は周辺の賃料収益などをみていきます。
同物件の賃貸事例を見ると、賃料坪単価が4,000円/坪前後での賃貸募集となっています。
本物件の坪数を考えると58,000円/月の賃料が想定されます。
この物件の収益的には、年間69.6万以上の賃料収入が見込めます。
例えば500万円で売却を想定した場合、買い手視点では『坪単価35.7万円、利回り13.9%』の物件となります。
500万円というのは前述した相場感からしても、比較的割安で買い手がつきやすいように思えます。
それでは総額330万円の年利10%期間3ヶ月というこのファンドに当てはめて考えてきます。
今回は総額330万円のファンドで年利10%の期間3ヶ月です。
物件取得費用が330万円ですので、ここにリノベ費用が加算されます。
リノベ費用が明記されていませんが、そこまで大規模回収はしないかと思われます。
とすると、500万円程度で売却できれば問題なく配当されるような気がしますね。
さらに劣後出資なども入っていることを加味すれば、安全性は高いのではないでしょうか？
工事期間中も貸出
ポイント
・工事期間中も貸出利益あり
・株式会社リムズキャピタルに貸出
＊BATSUNAGUの運営会社です
工事期間中もオペレーション会社であるリムズキャピタルに賃貸するとのことです。
＊リムズキャピタルはBATSUNAGUの運営会社
基本的にはキャピタル案件なので、あまり関係ないかもしれませんが、貰えるなら嬉しいですね。
アップサイド配当(利回り上昇)の可能性？
ポイント
・周辺売却事例を考えると高値で売れそう
前述した通り、周辺のファンド売却事例から考えると高値で売却できるのではないか？と思えてきます。
BATSUNAGUがアップサイド配当を実施する会社かどうかは不明瞭ですが、ファンド内容的には利回り上昇してもおかしくなさそうです。
ただしリノベ費用が明記されていない以上、あまり過度な期待はしないようにしましょう！
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
| ファンド | 年利 | 投資期間 |
|---|---|---|
| ファンド1 | 年利6% | 期間12ヶ月 |
| ファンド2 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド3 | 年利7% | 期間12ヶ月 |
| ファンド4 | 年利6% | 期間6ヶ月 |
| ファンド5 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド6 | 年利6% | 期間24ヶ月 |
| ファンド7 | 年利6% | 期間11ヶ月15日 |
高利回りの案件が揃っているかと思います。
今後の案件にも期待ですね。
BATSUNAGUについてもっと詳しく！
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資したい案件！！
理由
・本ファンドの利回りは10%
・アップサイド配当も狙えそう？
・売却はできそうでキャピタルでも安全性は高そう
本案件は『投資したい案件』とさせていただきました。
総額330万円(うち30万円は劣後出資)というミニマム物件であり、周辺相場から考えても売却は比較的容易と考えています。
なんなら、アップサイド配当の可能性もあるのでは無いかと考えています。
＊ただし、募集額が小さいため当選難易度は高めです
