【ASSECLI】
世田谷区駒沢＃41ファンドの投資考察！
不動産クラウドファンディングのASSECLIから新規案件が発売されています。
世田谷区駒沢＃41ファンドについて考察してみました。
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| 1,000万円以上 | 100,000円分 |
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・会員ランクについて
・ASSECLIの実績
・まとめ
世田谷区駒沢＃41ファンドの基本情報
| ファンド名 | 世田谷区駒沢＃41ファン |
|---|---|
| 利回り | 7%（インカム4.5%＋キャピタル2.5%） |
| 運用期間 | 6ヶ月 (2025/6/13運用開始) |
| 募集金額 | ２億8500万円 |
| 募集方式 | 先着 |
| 募集期間 | 2025/5/27 12時 (ゴールドランク以上) 2025/5/27 18時 (一般募集) |
| 備考 | 劣後比率5% |
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世田谷区駒沢＃41ファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・現在のインカム収益について
・必要なキャピタルゲインの利益
・実現可能性
・登録&投資キャンペーン
・キャンペーン込みの実際の利回り
・感想
本ファンドの概要
ポイント
・東急田園都市線「駒沢大学」駅から徒歩約16分の1棟マンション
・インカム4.5%+キャピタル2.5%
・基本は市場への売却
東急田園都市線「駒沢大学」駅から徒歩約16分、駒沢公園入り口まで徒歩約5分の駒沢公園通り沿いに位置する、1棟マンションが投資対象です。
分配原資はインカムゲイン相当4.5％に加え、市場への売却によるキャピタルゲイン相当2.5％の合計分配率（年利）7.0％という構成です。
また、売却先には本ファンド事業者の固有財産や再組成の可能性も記載されています。
以下にざっくりとしたファンド情報をまとめておきます。
| 項目 | 内容 |
| 所在地 | 東京都世田谷区駒沢5-18-7 （駒沢公園通り沿い） |
| 交通 | 東急田園都市線 「駒沢大学」徒歩16分 「桜新町」徒歩21分 |
| 用途・規模 | RC造6F／延床425.72㎡ ・住居6戸＋店舗1区画 |
| 築年 | 1986年6月（築39年） |
| ファンド総額 | 3.0億円 ・優先2.85億〈95%〉 ・劣後0.15億〈5%〉 |
| 取得価格 | 2.95億円 （諸費用含め3.0億円） |
| 想定賃料収入 | 年1,821万円 （満室・現況とも7/7稼働） |
| 運営費 | 年321万円 （BM費・固定資産税等） |
| NOI | 年1,500万円 （NOI利回り5%） |
| 分配設計 | インカム4.5%＋キャピタル2.5% ＝年利7.0% （運用6ヵ月） |
現在のインカム収益について
ポイント
・年1,821万円の想定賃料
・年321万円の運営費
・NOI=年1,500万円
・NOI利回り5%
| 収入項目 | |
| 年間賃料（満室） | 18,212,760円 |
| 年間賃料（現況） | 18,212,760円 |
| 専有面積 | 425.72㎡ |
| 賃貸状況 | 7戸中7戸入居 |
| 支出項目 | |
| 管理費（BM費含む） | 2,037,200円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 544,700円 |
| 水道・光熱費 | 289,000円 |
| 火災保険 | 341,510円 |
| 合計 | 3,212,410円（税込） |
現在は満室中の物件ということで年間賃料が18,212,760円あります。
支出項目は3,212,410円です。
つまり利益額としては15,000,350円が残ります。
ファンド組成額が３億円ですので年利5%の収入となりますので、退去等がない場合はインカム収益4.5%の配当は可能かと思います。
必要なキャピタルゲインの利益
ポイント
・ファンド総額３億円
・キャピタル益は2.5%
・運用期間は6ヶ月
必要なキャピタルゲイン益は
３億円✖︎2.5%✖︎6ヶ月/12ヶ月
＝375万円
となります。
物件購入価格は２億9500万円で売却時に３億375万円にする必要があるということです。
とはいえ実際には手数料などもあると思いますので、3.07〜3.08億円程度での売却益が必要でしょうか。
実現可能性
ポイント
・周辺状況などから約3.07億円での売却が妥当かどうかAI検証してみました。
・公示地価（駒沢平均）坪298〜486万円から逆算すると、土地値だけで約1.3〜2.2億円。建物残存価値を加味した簿価2.95億円は妥当〜やや割安。
・ファンドが半年後に目指す実質的な“損益分岐売却価格”は約3.07億円（購入比＋3.9%）。
・近年の世田谷区キャップレートは4.3〜5.0%レンジ。大きな市況悪化がなければ3.1〜3.3億円での売却は十分視野に入るが、金利上昇局面では値戻しが止まるリスクも。
【AI投資判断】
投資しても良い (中立～やや推奨)
・取得価格は現行市場のややディスカウント〜妥当水準。
・半年間で+4%程度の価格上昇で計画通り。駒沢公園エリアの取引事例を見る限り実現確率はそこそこ高い。
・劣後5%と短期EXIT集中の2点がネック。
▲5%以上の下振れ時は優先元本も毀損し得るため、
登録&投資キャンペーン
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| 500万円以上 | 40,000円分 |
| 1,000万円以上 | 100,000円分 |
キャンペーン込みの実際の利回り
今回のファンドスケジュールは
入金期日：2025年6月4日
運用開始日：2025年6月13日
運用終了日：2025年12月12日
償還日：2025年12月23日
とのことですので、運用前後の資金拘束が20日あります。
約3週間あると仮定して、実年利として表示させていただきます。
| 投資額 | キャンペーン額 | 合算年利/実年利 |
|---|---|---|
| 10万円以上 | 500円分 | 8%/7.11% |
| 50万円以上 | 2,000円分 | 7.8%/6.93% |
| 100万円以上 | 5,000円分 | 8%/7.11% |
| 200万円以上 | 12,000円分 | 8.2%/7.29% |
| 300万円以上 | 23,000円分 | 8.53%/7.58% |
| 500万円以上 | 40,000円分 | 8.6%/7.64% |
| 1,000万円以上 | 100,000円分 | 9%/8% |
感想
キャンペーン込みでは年利8%となっており、実際の資金拘束期間を考えても年利7%は超えてきそうです。
また、一棟マンションで大きな元本棄損の可能性は少ないのでは？と思いましたので、投資しようかと思います。
会員ランクについて
ポイント
・前日時点の投資総額で決定
・既存勢が有利
・マイページ→運用実績で確認可能
現在の自分のランクはログイン後に『マイページ→運用実績』で確認可能です。
今までの累計投資総額がランクに反映されますので、原則ランク落ちなどはないかと思います。
ASSECLIの実績
ASSECLIの過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。
以下のグラフが過去ファンドの傾向になります。
ASSECLIの過去の利回り実績
ASSECLIの過去の投資期間実績
ファンドへの投資期間が短いほど投資しやすいから投資家にとってはありがたい話だよね。
今後も短い投資期間のファンドが多いと嬉しいね。
まとめ
・キャンペーン込みで利回り増大
・資金拘束期間はそこまで長くはない
・案件内容もインカム比率が高い
・値下げしてもそこまで大幅な棄損にはならなさそう
キャンペーン込みでは年利8%となっており、実際の資金拘束期間を考えても年利7%は超えてきそうです。
また、一棟マンションで大きな元本棄損の可能性は少ないのでは？と思いましたので、投資しようかと思います。
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| 10万円以上 | 500円分 |
| 50万円以上 | 2,000円分 |
| 100万円以上 | 5,000円分 |
| 200万円以上 | 12,000円分 |
| 300万円以上 | 23,000円分 |
| 500万円以上 | 40,000円分 |
| 1,000万円以上 | 100,000円分 |
