【オルタナ】
三井物産グループのデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田〜の投資解説！

ALTERNA(オルタナ)から新しいファンドの公開です！
三井物産グループのデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田〜になってます。
概要、立地、契約内容、取得単価、エリアの特性ついて詳しく解説していきます。

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・オルタナQ&A
・まとめ（投資するべきか）

オルタナのキャンペーン情報
投資キャンペーン
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【1組2名様】スイスホテル南海大阪無料宿泊券（1泊・朝食付）
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ファンド解説記事は近日公開予定
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三井物産グループのデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田〜の基本情報
三井物産グループのデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田〜
オルタナの実績
まとめ（投資するべきか）

三井物産グループのデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田〜の基本情報

ファンド名	三井物産グループのデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田〜
利回り	年3.2% ＊インカム部分のみの年利＊原則売却益による上振れなし
運用期間	5年1ヶ月
募集方式	先着＆抽選一部を先着制で案内しているようです
募集期間	11月20日〜12月12日

結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利3.2%+投資期間5年1ヶ月」と長期スパンの案件となっています。
マスターリース契約で固定賃料を受け取る契約ですので、配当は安定的です。
また劣後出資比率12.5%分までの売却損についてはオルタナが損失を被るため、出口の安全性も良好です。
ただし、利回りが低いのが欠点です。

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ポイント
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三井物産グループのデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田〜

ポイント
・本ファンドの概要
・優先劣後構造のメリットとデメリット
・イビス大阪梅田が投資対象
・ワールド・ブランズ・コレクションホテルズ＆リゾーツ株式会社が賃借
・少し特殊なマスターリース契約
・地震PML＝10%
・倒産隔離で長期でも安心
・借入併用案件のメリットとリスク
・J-REITと比較(価格変動リスク)
・キャンペーン情報
・感想(利回り上昇の可能性)

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本ファンドの概要

ポイント
・イビス大阪梅田が投資対象
・優先劣後構造を採用
・銀行借入と投資家資金で信託受益権の取得

JR大阪駅から徒歩４分の「イビス大阪梅田」が投資対象になります。
オルタナ初の優先劣後構造を採用しており、劣後出資分の12.5%までの売却損に関しては投資家は損失を被りません。
銀行からの借入も利用することが予定されているので、一定のレバレッジ効果を得ることができます。
以下が本ファンドの資金の流れになります↓

投資対象の説明の前に優先劣後構造について深掘りします。

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優先劣後構造のメリットとデメリット

メリット
・劣後出資分の12.5%までの売却損はオルタナが負担
デメリット
・売却益はオルタナが総取り

今回はオルタナ初の優先劣後構造のファンド組成行っています。
劣後出資分が12.5%であり、物件の売却損は劣後出資から被るので、実質的に12.5%の損失までは優先出資者である投資家は被害がありません。
ただし、売却益はオルタナが総取りするとのことで、償還時に売却益によるアップサイド配当はありません。

この表の通り、インカム収益が想定通り得られていた場合は『売却価格が-12.5%以下にならない限りは投資家の損失が無い』案件となっています。

上振れが無くなった代わりに安全性が強化された感じだね。
今回に関しては取得した時点で含み損を抱えるっぽいので、優先劣後構造になってよかったかもね。

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イビス大阪梅田が投資対象

ポイント
・イビス大阪梅田が投資対象
・2018年11月オープン
・JR大阪駅から徒歩４分
・プルマン、スイスホテル、ノボテルなどのグループ

今回の投資対象は、JR大阪駅及びOsaka Metro御堂筋線梅田駅から徒歩4分の好立地にあるイビス大阪梅田です。
2018年11月オープンしたホテルで、大阪梅田地下街「ホワイティ梅田」直結となっているため、天候に左右されず駅からホテルへアクセスすることが可能です。

ホテルとしての立地は最高ですね！

『プルマン』『スイスホテル』『メルキュール』『ノボテル』などのブランドを運営するホテルのアコーグループが運営しています。
『イビス』ブランドとしては関西初進出となっているそうです。
＊アコーグループのエコノミーブランドがイビスです

ホテル賃借人についても記載していきます。

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ワールド・ブランズ・コレクションホテルズ＆リゾーツ株式会社が賃借

ポイント
・ワールド・ブランズ・コレクションホテルズ＆リゾーツ株式会社が賃借
・ウェルス・マネジメント株式会社の100%子会社
・上場企業の子会社で倒産リスクは低そう
・運営はアコーグループのエイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社

我々からホテルを賃借するのは『ワールド・ブランズ・コレクションホテルズ＆リゾーツ株式会社』です。
上場企業であるウェルス・マネジメント株式会社の100%子会社であり、倒産の可能性などは低いかと思います。

ただし実際に運営をするのは、アコーグループのエイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社です。

我々に支払われる賃料は『ワールド・ブランズ・コレクションホテルズ＆リゾーツ株式会社』から支払われます。
同社がホテル運営に関しては、エイ・エイ・ピー・シー・ジャパン株式会社に委託している状態です。
ホテル運営委託契約は本ファンド期間前に終了するとのことですが、何事もなければ契約延長するだけかと思います。

次に賃料収益に関わる契約について解説します。

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少し特殊なマスターリース契約

ポイント
・固定賃料をもらう契約
・一定以上の売り上げの一部を貰う一部変動性

固定賃料と変動賃料を組み合わせた契約方式を採用されています。
想定年利3.2%は固定賃料での計算となっています。
＊この契約の詳細についてはホテル側から公開不可
ただし、上振れた利益については僕達投資家には配当されない規約となっていますので、あまり関係ないかもしれないです。

上振れ配当に関してはALTERNAに確認済みです。

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地震PML＝10%

ポイント
・地震リスク評価上、地震PMLは10%
・PML値が15％未満であることを踏まえ、地震保険は付保しないかと

地震リスク評価上、地震PMLは10%とのことです。
PML値が15％未満であることを踏まえ、地震保険は付保してないかと思います。

PMLについて
・最大可能損失額のことで、「地震被害リスク」を定量化する手法の1つ
・建物の再調達価格を算出し、それに対して一定期間（主に475年）に一度起こり得る地震で、どの程度建物が損壊するかの想定損害率(%)で表します。
・PML=15%程度を1つの目安とし、それを超える場合は地震保険の付保などを行う
＊↑これはあくまでオルタナの方針です

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倒産隔離で長期でも安心

ポイント
・SPC(特別目的会社)スキーム採用
・企業の倒産リスクから切り離す

ALTERNA(オルタナ)の仕組みはデジタル証券です。
株式や債券と同様に金融商品取引法の規制を受けており、既存の金融商品と同様の法的安定性を有しております。
下図のような仕組みでは運営されています。

一般的な不動産クラファン会社は投資家資金はクラファン会社に預けられます。
ALTERNA(オルタナ)ではファンドごとに組成されるSPC(特別目的会社）に預けられ、運用されます。
これによって『倒産隔離』が可能になり、企業の倒産リスクから切り離すことができます。

SPC(特別目的会社）とは
企業が不動産等の特定の資産を会社から切り離し、その資産を利用した事業のためだけに作られる会社(ペーパーカンパニー)です。
特定の資産を運営会社のクレジットから切り離すことで、その資産の価値にのみ依拠して資金調達ができるようになります。

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借入併用案件のメリットとリスク

ポイント
・金融機関ローンでLTV=47.6%
・レバレッジにより利回り増大効果
・銀行融資を受けられる物件である

本ファンドでは金融機関ローンで融資を受けて運用します。
その際のLTV=47.6％です。
※借入予定金額÷投資対象不動産
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを上げています。
下記がローン使用時の例になります。

【例】
投資家資金1億円、利回り4％の物件を運営したとします。
ローン金利が2％で50%借入した場合と通常運営の場合の差をみてみましょう
＊借入割合やローン金利は概算です

通常クラファン	借入併用型ファンド
投資家資金：１億円	投資家資金：１億円ローン：１億円
不動産取得：１億円	不動産取得：２億円
家賃：400万円	家賃：800万円ローン：−200万円
配当：400万円利回り4%	配当：600万円利回り6%

ただし今回のローン金利には変動利率が採用されているので、金利上昇による利回りの低下や元本毀損時の割合増加などのデメリットもあります。
とはいえこの規模の不動産でしたらローン借入をしながら運用するのが一般的かと思います。

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J-REITと比較(価格変動リスク)

特に今回はイオンリート投資法人でも良いんじゃないの？
とも思うと思うので、そもそもJ-REITとの差を説明します。

今回の商品のメリット
・非上場商品である
→価格は不動産価値から算出
→価格変動が少ない
・分離課税だがNISAは無理
・現金化は年２回程度
・優先劣後構造で売却損リスクをカット
J-REITのメリット
・上場商品
→価格は不動産価値以外からも算出
→価格変動が大きい
・NISA可能
・現金化はいつでも可能

そもそもオルタナは非上場商品でイオンリート投資法人のようなJ-REITは上場商品です。
どうしても日々売買できるJ-REITは不動産価値以外の金融マーケットの動きに連動して大きな値動きをしてしまう可能性が高いです。
実際に下図が東証REIT指数と不動産現物価格指数の比較になります↓

不動産の現物価格指数（図の黄色で示す線グラフ）は相対的に価格変動が小さくなる傾向がありました。
ちなみにオルタナ商品の価格設定方法は、不動産価値そのものを基準として価格（NAV）で算出されます。
算出方法は以下の通りです。

ただしJ-REITの方が良いという意見も理解できます。

・NISA可能
・現金化はいつでも可能
ですし、同じく長期で持っておけばある程度落ち着いた時に売却することも可能かと思います。

結局どっちが良いねん！と思われるかもしれませんが、そもそも比べるの難しくない？と思います。
ただ本案件に関しては、優先劣後構造で売却損リスクをカットされているため安全性をさらに高めた設計かなと思います。

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キャンペーン情報

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感想(利回り上昇の可能性)

今回に関してはオルタナ初の優先劣後構造を用いた案件で、『安全性』にステータスを全振りしてきたなという印象です。
マスターリース付きの超好立地のホテル案件ということで
・賃料収入はマスターリースで安定的
・売却リスクは優先劣後構造でリスク極小
＊12.5%までのマイナスなら許容できる
ということで、非常に固い案件です。
今回に関しては取得した時点で含み損を抱えるっぽい(基準価格が10万円以下)ので、優先劣後構造になってよかったかもしれません。
ただ個人的な思いとしては、今後は優先劣後構造はいらないな。。とも思いました。
しっかりと売却益も狙える案件を持ってきて欲しいという思いもあります。
ただ、集客的な意味や新規顧客の獲得という意味では安全性に極ぶりする方が良いという考えなのかな？とも思いました。

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オルタナの実績

ALTERNA(オルタナ)の過去の利回り実績と投資期間実績をまとめてみました。

ファンド名	利回り	投資期間
三井物産のデジタル証券〜熱海温泉〜（譲渡制限付）	4%	5年
三井物産のデジタル証券〜日本橋・人形町〜（譲渡制限付）	3％	4年11ヶ月
三井物産のデジタル証券〜京都・三条〜（譲渡制限付）	3.6％	5年2ヶ月
三井物産のデジタル証券〜日本橋〜（譲渡制限付）	3.4％	5年1ヶ月
三井物産のデジタル証券〜浅草〜 (譲渡制限付)	4.3%	5年
三井物産のデジタル証券〜浅草・まちなか旅館〜 (譲渡制限付)	4%	5年
三井物産のデジタル証券〜三重・イオンタウン鈴鹿〜〜 (譲渡制限付)	5.2%	4年11ヶ月
三井物産のデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田〜 (譲渡制限付)	5.2%	5年1ヶ月