※本記事にはPRを含みます。
※両サービスとも元本や分配金を保証する商品ではありません。
COZUCHI（コヅチ）は、権利調整や開発で物件の価値を高め、大きな配当を狙う案件が特徴。
CREAL（クリアル）は、稼働している住宅などの収益を改善し、家賃と売却益から配当する案件が特徴です。
大きな売却益による上振れを狙うならCOZUCHI、家賃や入居率を見ながら収益改善を狙うならCREALが比較の出発点です。
ただし、物件の収入が安定していても、借入や劣後出資の有無によって投資家の元本リスクは変わります。
実際のファンドを使って、その違いを見ていきましょう。
COZUCHIとCREALの違いを一覧で比較
| COZUCHIの特徴 | CREALの特徴 |
|---|---|
| アップサイド配当が魅力 実績年利22.5%・35.7%の例あり | 売却益を配当上限なく分配する案件も 費用・運営報酬を差し引いて還元 |
| 権利調整・開発で価値を高める 関係者との合意や工事が利益の鍵 | 比較した11件は住宅が中心 家賃・入居率の改善で価値を高める |
| 交渉・開発・売却の成否が重要 遅れや費用増加が配当に影響 | 3・4号案件は原則劣後出資なし 借入があると出資の損益も大きく動く |
| LAETOLIが運営 TRIADなどが物件を運用 | 上場会社クリアルが運営 四半期決算も確認できる |
| 途中買取の制度あり 手数料・受付日などに条件あり | 原則、中途解約できない 運用期間に余裕を持って投資 |
アップサイド配当は、物件の売却などで利益が増えたとき、投資家の配当も増える仕組みです。
どれだけ利益を生める物件か、その利益をどう分けるかの両方が、受け取る配当を決めます。
この記事でわかること
・両サービスの特徴
・物件と利益の出し方
・利回り・運用期間
・配当と売却益の分け方
・劣後出資・借入・倒産時の仕組み
・運営会社の財務
・最低額・途中解約・手数料
・どんな人に向いている？
・比較データと出典
投資する物件と利益の出し方はどう違う？
COZUCHI｜権利調整や開発で、売却価値を高める
COZUCHIの強みは、権利関係などに課題のある不動産を取得し、課題を解決して売却価値を高めることです。
権利が複雑で買い手や融資が付きにくい物件でも、関係者との合意や開発によって売りやすい物件へ変えられれば、大きな利益につながります。
物件を運用するTRIADは、こうした都市の不動産の価値を高める事業を手がけています。
例えば渋谷区大山町（C-144）は、共有持分者との活用方針や賃貸借関係を整理し、収益物件・区分所有建物・開発用地などの出口を検討します。
南青山開発フェーズ3（C-143）は、建物完成と、締結した売買契約に沿った引渡しを進める案件です。
大山町は関係者との合意、南青山は工事と引渡しが利益を生むための要です。
大きな価値向上を狙える一方、交渉や工事が計画どおりに進むかという不確実性があります。
遅れが出れば費用が増え、資金が戻る時期も延びる可能性があります。
CREAL｜住宅を中心に、賃料を改善して売却を狙う
CREALは保育園・学校なども扱ってきましたが、今回比較した11件では住宅7件、ホテル3件、オフィス1件でした。
住宅では家賃や入居率を高めることで、毎年の収入だけでなく、売却価格の改善も狙います。
東京レジデンスⅤ（第147号）は不動前・世田谷代田・高田馬場の共同住宅3物件で、想定6.3%・36か月です。
賃料を引き上げて収益性を高め、その後の売却を主な出口にしています。
ほかに大阪北船場ホテル（第145号）は7.4%・36か月、半蔵門オフィス（第140号）は5.9%・36か月でした。
稼働中の住宅は、現在の家賃や入居率を出発点にできるため、収入や改善の見通しを立てやすい点が特徴です。
家賃収入が増えれば、買い手から収益性を高く評価され、売却価格の改善も狙えます。
一方、売却価格は金利や市況にも左右されます。
ホテルでは運営会社の賃料支払い、オフィスではテナント契約や空室も収入を左右します。
利回りと運用期間を実際のファンドで比較
COZUCHIの上振れ実績｜予定6.5%が実績35.7%に
COZUCHIの魅力が分かりやすいのが、次の2案件です。
南麻布の一棟ビルは予定年利6.5%に対し、実績年利35.7%。
博多の一棟マンションも予定6.0%に対し、実績22.5%でした。
両案件とも当初予定より早く運用を終えています。
出典：COZUCHI 2026年8月末運用実績。
続いて、直近の比較対象10件のうち、運用を終えた2件を見ると次のとおりです。
上振れした案件も、予定年利どおりで終わった案件もあります。
| 直近比較10件のうち終了した2件 | 予定年利→ 実績年利 | 当初予定→ 実績期間 |
|---|---|---|
| 西麻布 一棟マンション フェーズ4（C-138） | 6.0%→18.2% | 18か月→約6.6か月 |
| 渋谷2丁目一棟ビル フェーズ2（C-137） | 5.5%→5.5% | 18か月→約9.3か月 |
年利は、利益を1年間に換算した数字です。
西麻布の「年利18.2%・約6.6か月」なら、運用期間中の利益は税引前で約10%になります。
CREALの運用実績｜早期償還で資金が戻る時期も変わる
CREALにも配当上限なしの案件があり、売却益次第で上振れします。
ただし、公表される「想定年利」は予定の数字なので、COZUCHIの実績年利とはそのまま比べられません。
CREALの過去の償還済み121件では、平均の予定期間16.95か月に対し、実際は11.82か月でした。
早く資金が戻る一方、同じ年利なら運用期間が短いほど配当の合計も少なくなります。
例えば10万円を年6%で運用した場合、税引前の配当は3年で1万8,000円、1年で6,000円です。
延長する可能性もあるため、使う予定のない資金で投資しましょう。
最近の予定条件｜利回りは近く、運用期間には差
比較した直近掲載案件の予定年利は、両社とも平均約6%。
予定期間はCOZUCHIが約19か月、CREALが約33か月でした。
| 比較した掲載案件 | COZUCHI 10件 | CREAL 11件 |
|---|---|---|
| 表示予定年利 単純平均／中央値 | 5.95%／5.75% | 5.96%／6.00% |
| 表示予定年利の範囲 | 4〜10% | 5〜7.4% |
| 当初予定期間 単純平均／中央値 | 18.9／18か月 | 32.7／36か月 |
| 当初予定期間の範囲 | 8〜36か月 | 24〜36か月 |
| 12か月以下 | 2件 | 0件 |
| 12か月超〜24か月 | 7件 | 3件 |
| 24か月超 | 1件 | 8件 |
予定期間には、平均で約14か月の差があります。
CREALは11件中8件が36か月予定。
COZUCHIも「短期」9件の平均は17か月なので、数か月で資金が戻ると考えないことが大切です。
残る1件は現行中長期の表参道・骨董通りで、予定年利6%・36か月です。
配当の違い｜売却益はどこまで投資家に回る？
配当のお金は、主に運用中の家賃と最後に物件を売って得た利益から生まれます。
家賃による利益がインカムゲイン、売却による利益がキャピタルゲインです。
両社ともこの二つを組み合わせますが、割合や利益の分け方は案件ごとに違います。
| 実ファンドの予定条件 | COZUCHI 日本橋ホテルC-145 | CREAL 東京レジデンスⅤ第147号 |
|---|---|---|
| 予定年利の内訳 | 5.5% 賃料3.0%＋売却2.5% | 6.3% 賃料相当0.7%＋売却相当5.6% |
| どう利益を出すか | ホテル会社の賃料を受け、価値向上後に売却 | 住宅の賃料水準を改善し、第三者へ売却 |
| 売却益の分配・報酬 | 売却利益の25%を上限に投資家へ分配する方針 | 費用・報酬を差し引いた売却益を上限なく分配 成功報酬は売却益の17% |
| 配当の予定 | 初回2027年8月27日 2回目は2028年2月28日（償還と同日） | 初回2027年5月31日 |
日本橋ホテルは、売却利益の25%を上限に投資家へ配当する方針です。
大きな売却益を生むほど、配当が予定を上回る余地も広がります。
運用中の収入は、宿泊料金そのものではなくホテル運営会社からの賃料。
売却利益が出なかった場合も、運用実績に応じて賃料由来の年3.0%を上限に配当する可能性があります。
東京レジデンスⅤは、費用や報酬を差し引いた売却益を、配当上限を設けず投資家へ分配します。
CREALでも、想定より高く売れれば大きな配当につながる余地があります。
予定年利6.3%のうち、売却相当は5.6%。
家賃が入る住宅でも、予定配当の大半は最後の売却にかかっています。
毎月の入金を重視するなら、COZUCHI現行中長期の配当日程も比較対象です。
例えば表参道・骨董通り（O-139）は事務所賃料と駐車場収入を原資とし、予定6%の内訳はインカム4.2%とキャピタル1.8%です。
CREALも期中配当がある案件はありますが、東京レジデンスⅤの初回は2027年5月末で、毎月配当の計画ではありません。
年利のほかに、配当が始まる日と回数を比較すると、収入の使い方に合う案件が見えてきます。
リスクの違い｜劣後出資・借入・倒産時の仕組み
劣後出資の違い｜損失を先に負担する出資はある？
優先劣後は、物件で損失が出たときに、運営側などの劣後出資が先に負担する仕組みです。
COZUCHIの日本橋ホテルは、出資総額に対して優先約97.5%・劣後約2.5%。
劣後出資で吸収しきれない損失は、投資家の出資にも及びます。
CREALは、3・4号案件では原則として劣後出資を設けない方針です。
東京レジデンスⅤにも、先に損失を引き受ける劣後出資はありません。
売却益を投資家に還元する一方、損失が出たときに劣後出資で吸収してもらうことはできません。
さらに、借入返済が投資家への配当・元本返還に優先します。
詳しくは分配原資の見方と出口戦略の確認ポイントでも整理しています。
借入の影響｜物件の値下がりより出資の損失が大きくなることも
銀行借入を使うと、投資家の出資だけでは買えない規模の物件を取得できます。
利益が借入利息などを上回れば、出資額に対する収益を高められる一方、値下がりしたときの損失も大きくなります。
例えば、1億円の物件を借入6,000万円と出資4,000万円で購入したとします。
9,000万円で売ると、借入返済後に残るのは3,000万円。
物件価格の下落は10%でも、出資部分は25%減ります。
家賃収入を見通しやすい物件でも、借入が多く、劣後出資がなければ、投資家が負う損失は小さいとは限りません。
東京レジデンスⅤの借入割合は、物件価格に対して53.4%です。
借入の金額・金利・返済期限に加え、収益が悪化したときに配当停止や売却を求められる条件も確認したいところです。
1・2号と3・4号｜大きな違いは「誰と契約するか」
第1号型では物件を運用する会社と契約し、特例型ではSPCなどの特例事業者と契約します。
1〜4号は不動産特定共同事業法の事業区分で、安全性のランクではありません。
まずは下の図で、投資家の契約相手と物件の持ち主を見比べてください。
| 比較項目 | 第1号・第2号を使う型 | 特例事業者と第3号・第4号を使う型 |
|---|---|---|
| 投資家の契約相手 | 不動産を運用する営業者 | 対象事業を専ら行う特例事業者 （代表例は届出したSPC） |
| 物件を保有・取引する主体 | 営業者 | 特例事業者 |
| 運用・募集の仕事 | 第1号が運用・分配 第2号が契約の代理・媒介 | 第3号が不動産取引を受託 第4号が契約の代理・媒介 |
| お金の流れ | 投資家→営業者→物件 物件収入→営業者→配当・償還 | 投資家→特例事業者→物件 物件収入→特例事業者→配当・償還 |
| 運営会社が破綻した場合 | 営業者の会社信用・資金繰りが、投資家の回収に直接関わる | 運営会社の固有財産から分け、倒産の法的影響を抑える |
COZUCHIでは、LAETOLIが募集を担い、TRIADなどの第1号事業者が取得・運用・分配を担う案件があります。
LAETOLI自身も第1号・第2号の許可を持つため、サービス名だけで営業者を決められません。
匿名組合型では、出資した投資家が物件を直接所有するわけではありません。
クリアルは2025年6月26日に第3号・第4号の許可を取得しました。
ただし、CREALの全案件がSPCを使うわけではなく、第1号型もあります。
同じサービスでも、申し込む案件によって契約相手と物件を持つ主体が変わるため、募集時の仕組みを見分ける必要があります。
日本橋ホテル（C-145）では、TRIADが第1号事業者として物件を取得・運用する計画です。
一方、我孫子老人ホーム（第135号、2025年8月20日発表）は、クリアル初の第3号・第4号方式の案件です。
SPCが物件を保有し、ノンリコースローンも利用します。
SPCのメリット｜運営会社の他の財産から分けられる
第1号型では、投資家との契約、物件の保有、分配を営業者が担います。
その会社の他事業で資金繰りが悪化したり、返済負担が重くなったりすれば、投資家への返還にも影響し得ます。
SPCの設立や業務委託を挟まず手続きをまとめられる一方、物件の状態と営業者の財務を合わせて見る必要があります。
特例型では、対象物件などを運営会社の他事業から分けるため、運営会社が破綻したときの法的な影響を抑えられます。
その一方で、SPCの設立・管理や業務委託には費用がかかり、運営会社が仕事を続けられなくなった場合には、代わりに物件を管理・売却する体制が必要です。
物件価格の下落、賃料不足、売却や委託業務の停止が起きれば、SPCを使っていても配当・償還の遅れや損失につながります。
運営会社の財務比較｜利益と資金繰りを確認
財務を見る会社は、COZUCHIではサービス運営のLAETOLIと物件を運用するTRIAD、CREALでは上場会社のクリアルです。
クリアルの連結決算は、CREAL以外の事業も含みます。
TRIAD｜売上は拡大、直近期は売却損も発生
| TRIAD単体 | 2024年 1月期 | 2025年 1月期 | 2026年 1月期 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 243.35 | 342.19 | 452.87 |
| 営業利益 | 14.10 | 28.88 | 40.93 |
| 当期純利益 | 6.64 | 10.94 | 8.53 |
| 純資産 | 23.49 | 34.42 | 42.96 |
| 純資産÷総資産 | 5.56% | 5.34% | 9.93% |
TRIADは3期で売上と営業利益を伸ばしましたが、2026年1月期の純利益は前期より減りました。
保有物件の販売価格を見直して売却したことなどから、30.8億円の特別損失を計上したためです。
物件を売って売上が増えても、想定より安く売れば手元に残る利益は減ります。
検討する案件でも、予定価格で売れるかと、売却までにかかる費用を合わせて見たいところです。
2026年1月末の総資産432.75億円のうち、COZUCHI出資預り金は235.51億円。
総資産に対する割合は54.4%で、前期の70.9%から下がりました。
現預金は約49.3億円、販売用不動産と仕掛不動産の合計は約349.4億円、借入金と社債の合計は約122.0億円です。
TRIADは多くの不動産を保有していますが、物件は売却するまで返済に使える現金にはなりません。
予定価格で売れなかったり売却が遅れたりすると、借入の返済や他案件の償還と時期が重なる可能性があります。
黒字かどうかだけでなく、検討する物件の売却計画と、会社全体で返す必要のあるお金を合わせて見る理由はここにあります。
LAETOLI｜総資産には、投資家へ返す預かり資金も含む
| LAETOLI単体 | 2023年 6月期 | 2024年 6月期 | 2025年 6月期 |
|---|---|---|---|
| 総資産 | 9.13 | 22.78 | 72.53 |
| 純資産 | 4.43 | 6.00 | 9.04 |
| 当期純利益 | 3.13 | 1.57 | 3.04 |
| 純資産÷総資産 | 48.54% | 26.33% | 12.47% |
LAETOLIの総資産は3期で増えましたが、そのすべてを会社が自由に使えるお金とは考えられません。
2025年6月末の信託預け金約51.47億円のうち、約51.46億円は事業参加者へ返すために分けて信託した金銭です。
預かり資金が増えたことも、純資産÷総資産の割合が下がった理由に含まれます。
この資金をTRIADの物件取得資金と同じように扱うと、会社の支払余力を読み違えます。
LAETOLIは募集・管理・掲載・清算の報酬に加え、不動産売買や賃貸でも収益を得ています。
売上や営業利益の内訳は公告にないため、ここでは資産・負債と純利益を比較します。
クリアル｜利益は増加、SPC化で決算の見え方が変化
| クリアル連結 | 2024年 3月期 | 2025年 3月期 | 2026年 3月期 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 210.45 | 418.23 | 377.95 |
| 親会社株主に帰属する純利益 | 6.48 | 13.51 | 19.39 |
| 自己資本比率 | 10.5% | 9.8% | 25.5% |
| 営業キャッシュフロー | −12.11 | 100.21 | −94.14 |
クリアルの2026年3月期は売上が前期より減り、営業利益は29.42億円に増えました。
売上の減少だけで、ファンドで扱う物件が減ったとは判断できません。
会社が物件を保有する第1号型では売却額などを売上に計上します。
一方、SPCに物件を持たせる原則オフバランスの型では、会社は組成・運用・売却時の手数料を収益にします。
扱うファンドが増えても、売上の計上方法が変われば以前の数字とそのまま比較できません。
SPCへの移行で、クリアルの決算に載る資産・負債も減ります。
匿名組合出資預り金は372.79億円から137.16億円へ減少しました。
自己資本比率の上昇には、こうした資産構成の変化や増資、新株予約権の行使も影響しています。
営業キャッシュフローは約94.14億円の支出でした。
匿名組合出資預り金の返還などが影響しています。
期末の現金同等物は約134.94億円、販売用不動産と仕掛販売用不動産は合計約208.02億円、借入金は合計約86.75億円でした。
利益が出ていても、出資金の返還や借入の返済が物件売却より先なら、手元の現金が必要になります。
第1号型の契約相手になるクリアル株式会社単体では、2026年3月期の売上高は362.43億円、純利益は19.17億円、自己資本比率は26.2%です。
その後の2026年4〜6月は、連結売上高73.77億円、営業損失2.06億円でした。
物件引渡しの時期による売上の偏りと費用増加が説明されています。
通期で利益が増えていても、足元の売却が遅れたり費用が増えたりすれば資金の動きは変わります。
SPCで物件の財産を分けても、管理・売却を担う会社が業務を続けられなければ、配当や償還に影響し得ます。
三社は決算月や事業の範囲、物件の持ち方が異なります。
比較するときは、利益の大きさに加え、物件の売却計画と返済・償還に備える資金を見ましょう。
詳しくは、COZUCHIの仕組み・決算とCREALの仕組み・決算で解説しています。
最低投資額・途中解約・手数料を比較
| 項目 | COZUCHI短期 | COZUCHI現行中長期 | CREAL |
|---|---|---|---|
| 最低投資額 | 1万円 | 10万円 | 1万円 |
| 運用中の換金 | 事業者の買取制度 | 事業者の買取制度 | 原則中途解約不可 |
| 買取手数料 | 有料 | 無料 | 通常の買取制度なし |
COZUCHI短期の買取代金は、買取日の翌月初から7営業日以内に支払われ、申込みからおおよそ2か月が目安です。
手数料は、買取申込の案内では3.3%、商品説明では3.3〜5.5%と記載が異なるため、適用料率の確認が必要です。
また、買取申込に対応する運用期間の分配金は受け取れなくなります。
日本橋ホテルには、1年ごとの計算期間終了時に5日程度の手数料無料期間があります。
COZUCHI現行中長期は買取手数料が無料です。
毎月15日までに申し込むと、当月20日に地位譲渡、月末に代金が支払われます。
短期・現行中長期とも、申込みが集中すると買取を留保され、終了間際には受け付けられない場合があります。
一部だけ買い取ってもらう場合は、残す最低口数にも条件があります。
CREALは、死亡・破産手続開始などやむを得ない場合を除き、運用中の中途解約はできません。
申込みは専用口座へ事前に入金し、その残高から先着順で行います。
契約直後のクーリングオフは、運用中の換金とは別の制度です。
詳しくは途中解約・譲渡・換金性の確認ポイントで解説しています。
COZUCHIとCREALはどんな人に向いている？
権利調整や開発が進むことで生まれる、大きな売却益と上振れ配当を狙いたいならCOZUCHIが候補です。
交渉や工事の進み具合、TRIADなど運用会社の財務を確認しながら選びたいサービスです。
途中買取の制度もありますが、必要な日にすぐ現金化できるわけではありません。
稼働物件の家賃や入居率を見ながら、収益改善による利益を狙いたいならCREALが候補です。
上場会社の決算を継続して確認できる一方、3・4号案件は原則劣後出資なし。
借入額も確認し、予定36か月などの期間を途中解約せずに待てる資金で選びましょう。
どちらも予定年利だけで決めず、利益が出るまでに何が必要か、売却が遅れたり安くなったりしたらどうなるかを比べると、選びやすくなります。
併用する場合は、地域・物件用途・売却時期・契約相手が重なりすぎないかも考えましょう。
比較に使ったデータと出典
予定利回り・期間の集計
対象は、2026年9月27日の公式一覧に掲載されたCOZUCHI10件・CREAL11件。
通常募集の開始日が2025年9月27日〜2026年9月27日と確認できた案件を集計しました。
利回りは税引前・特典を含まない予定年利、期間は当初予定です。
平均・中央値はファンド1件ずつを同じ重みで計算しています。
物件の分類
COZUCHI10件は、開発3件、賃貸系ビルの価値向上・売却3件、住宅系の共有持分・賃貸借調整や活用選択2件、ホテル賃貸・価値向上売却1件、中長期の賃貸収入・売却1件です。
主な戦略に基づいて当サイトが分類しました。
CREALの用途は公式ファンド名に基づきます。
実績の対象
COZUCHIの上振れ図は、直近10件の集計とは別の過去2案件です。
南麻布一棟ビルフェーズ2は2025年5月31日〜12月19日、博多区比恵町一棟マンションは2025年9月29日〜2026年3月31日の運用です。
CREALの償還済み121件も今回の11件とは別集計で、2026年9月27日の運用レポートに基づきます。
COZUCHI公式サイトはこちら
参照：公式ファンド一覧・各詳細、2026年8月末運用実績、短期／現行中長期の商品説明、買取条件、第1号・第2号事業者の役割。
CREAL公式サイトはこちら
参照：公式ファンド一覧・各詳細、運用レポート、解約・配当・倒産時の資金に関する条件。
TRIAD：2026年1月期決算・補足資料
LAETOLI：決算公告
クリアル：IRライブラリ（2026年3月期・2027年3月期第1四半期）
クリアル：第3号・第4号許可取得の説明資料
クリアル：第3号・第4号の初号案件・我孫子老人ホームの発表（2025年8月20日）
国土交通省：不動産特定共同事業の許可区分。
クリアル：2026年3月期第3四半期決算説明資料（p.22、3・4号案件の劣後出資方針）
不動産クラウドファンディング協会：COZUCHI運営会社へのインタビュー
