TORCHES65号を検証｜年利24％・ホテル3棟の配当と売却リスク

※本記事には広告（PR）を含みます。
情報の基準日は2026年9月8日です。

TORCHES65号は、稼働中のホテル3棟を取得し、1か月での売却益を目指すファンドです。
ホテルの運営実績は判断材料になりますが、取得価格42.11億円を割安と言い切れる根拠や、費用を払って予定どおり返還できる確約までは確認できません。

想定年利24％でも、10万円が1か月で12万4,000円になるわけではありません。
今回の期間で狙う配当は税引前で約2,000円です。
まずはホテルの価値と、お金が戻る条件を順番に見ていきましょう。

30秒で押さえたい点	65号の見方
評価材料	都内3エリアの稼働中ホテル・計36室。 売却先探しに専門会社の支援を予定。
確認したい点	売却価格・決済条件、組成報酬や諸費用、劣後出資1％。
判断の限界	ホテルが稼いでいることと、1か月で費用込みの利益を確保できることは別。

本文の価格・費用の参考計算にはAIを利用しています。
条件を置いた試算であり、不動産鑑定や将来の売価・投資成果の保証ではありません。

TORCHES65号の基本情報｜最低投資額は10万円

項目	募集・運用の条件
正式名称	No.65 Hotel Vintage 築地・神楽坂・目黒不動前 3棟ファンド
対象と利益の中心	ホテル3棟の土地・建物を取得し、主に売却益の一部を分配
想定利回り	年利24％ （確定利回りではありません）
最低投資額	10万円 （1口1万円・最小10口）
募集期間／方式	2026年9月17日12:00〜9月24日 先着順
出資確定／入金期限	出資確定：9月24日15:00 入金：9月25日15:00着金必須
予定運用期間	2026年9月30日〜10月30日
払戻予定日	2026年11月16日
取得価格／出資総額	42億1,100万円
優先／劣後出資	優先41億6,889万円（99％） 劣後4,211万円（1％）

年利24％・運用1か月で、10万円の配当はいくら？

配当は、10万円×24％×実運用日数÷365で考えます。
契約では計算期間の実日数を使うため、24％は今回の1か月にそのまま掛ける数字ではありません。

9月30日と10月30日の両日を含む31日で試算すると税引前約2,038円、出資額の約2.04％です。
30日で計算すれば約1,973円となります。
約款で実日数計算は確認できますが、初日の扱いと最終的な端数処理まで確定した受取額ではないため、約2,000円を目安としてください。

この金額は、予定どおり利益が出た場合の税引前です。
税引き後の受取額は小さくなり、利益が不足すれば配当も減ります。
また、入金から運用開始まで、運用終了から払戻しまでの期間は、予定の配当計算期間に含まれていません。
高い年利は、短期間の利益を1年分に換算した表示です。
毎月同じ条件で再投資できる意味でも、毎月24％を受け取れる意味でもありません。

どんなホテル3棟に投資するのか

対象は、複数人で泊まれる客室を備えた小規模ホテルです。
家族やグループの宿泊需要を取り込めることが、一般的なシングル中心のホテルとの違いです。

ホテル	資産の特徴／事業者が示す稼働率
築地	9室・2018年築。新富町駅徒歩4分。 1フロア1室でプライベートな滞在に対応。 稼働率91.72％。
神楽坂	14室・2020年築。神楽坂駅徒歩5分。 50㎡超、最大8名対応の客室もある。 稼働率87.68％。
目黒不動前	13室・2025年築。不動前駅徒歩7分。 1階にベーカリーカフェを併設。 稼働率88.67％。

出典：TORCHES No.65公式案件ページのプロジェクト概要・物件情報。
目黒不動前は、概要の竣工月と物件情報の築年月日に違いがあるため、ここでは2025年築としています。

3棟とも既に営業しているため、開業できるかどうかから考える案件ではありません。
株式会社7gardenがホテル運営を担い、同社の築地の運営事例でも、グループ利用を想定した企画と集客の考え方を確認できます。
ただし、運営会社による収益の説明は、所有者に残る利益と同じではありません。

宿泊収入があっても、配当の中心は短期の売却益

宿泊客が支払う料金は、ホテルを日々運営するための売上です。
人件費、予約サイトへの手数料、清掃、光熱費などを払う必要があるため、宿泊売上がそのままファンドの利益になるわけではありません。

65号は、ホテル運営を継続しながら3棟を売却し、取得価格や費用を上回る利益を狙う設計です。
ホテルの稼ぐ力は売値を支える材料、短期の配当は売却の成否に左右される結果と分けると理解しやすくなります。

売却活動を支援するのは、GA technologiesグループのSPCアセットマネジメントです。
買い手を探す知見やネットワークは期待材料ですが、役割は売却支援です。
買主・売価・決済を確約する売買契約や、買取保証までは今回の確認資料から確認できません。
これは、契約が存在しないと断定するものではありません。

投資家が結ぶのはTORCHES株式会社との匿名組合契約で、ホテルの所有持分を直接持つ契約ではありません。
運営するTORCHESが業務を続けられなくなれば、売却・配当・返還が遅れたり、出資金が戻らなかったりする可能性があります。

サービス全体の実績や会社の体制は、TORCHESの評判・メリット・デメリットと財務の解説にまとめています。

42.11億円という取得価格をどう考える？

ホテルの価格を考える方法の一つは、毎年、所有者にいくら残るかから逆算することです。
たとえば年間の手残りが1.8億円で、買い手が年4.5％の収益を求めるなら、1.8億円÷4.5％＝40億円という参考計算になります。

ただし、本件は各棟の実績損益や運営委託料の詳細がそろっていません。
広告の「平均客室単価（Rev.per）3万円以上」も、泊まった部屋の平均料金なのか、空室を含む全室当たり売上なのか、税区分を含め定義が明確ではありません。

そこで、3万円を税抜の基準額とし、店舗賃料を年600万円、運営費・修繕等を引いた所有者の手残りを売上の45〜50％、価格を逆算する利回りを4.5〜5.0％と仮定します。
店舗賃料は書面13ページに基づき、それ以外の利益率・利回りは本件の実績値ではありません。

3万円の解釈を仮置き	年間売上と条件付きの参考価格
泊まった部屋の平均料金	36室×365日×3万円×89.0475％＋600万円 売上：約3.57億円 参考価格：約32.1〜39.7億円
空室を含む全室当たり売上	36室×365日×3万円＋600万円 売上：約4.00億円 参考価格：約36.0〜44.5億円

前者の稼働率は、棟別の公開値を便宜上同じ期間とみなして加重した仮定です。
この幅は相場の確定値や正式鑑定ではありません。
3万円は公式表示の下限であり、実際の単価が高い、費用が少ないといった条件なら結果は上がり、逆なら下がります。

比較材料として、スターアジアの2024年資料にはKOKO HOTEL Residence浅草2棟の取得予定価格43億円・59億円、客室数42室・47室があり、1室当たり約1.02億円・1.26億円です。
本件は約1.17億円ですが、比較対象はスポンサー関連の取引で、棟の規模・立地・運営契約も違います。
1室単価が間に入るだけでは割安と判断できません。

参考：スターアジアの2024年8月資料PDF99〜104ページ。
所有者手残り率約50％は同資料の鑑定想定を参考にしたもので、本件への適用は仮定です。
比較2棟の2026年1月末の鑑定還元利回りは3.9％ですが、本件に置いた4.5〜5.0％は規模・立地差を見込んだ独自の前提です。

現時点で言えるのは、ホテルの運営実績には裏付けがある一方、42.11億円の取得価格に十分な割安余地があるかは判断しきれない、ということです。
各棟の売上だけでなく、所有者に残る利益の開示が価格判断を大きく変えます。

売却価格と費用を払った後に残るお金は違う

売却できても、その代金をそのまま元本返還に回せるとは限りません。
契約では、報酬を含む債務や清算費用などを払った残りから、優先出資者の元本返還を行います。

組成報酬は、書面の算式に消費税10％を当てはめると、41億6,889万円×3％×1.10＝1億3,757万3,370円、約1.38億円です。
満額負担の場合の計算であり、実際の支払額や減免・税精算まで確定した金額ではありません。
（契約成立前書面26ページ・約款第7条）

取得価格と出資総額はともに42.11億円です。
一方で報酬や取得費用も生じるため、どの資金から、いつ支払うのかは確認したい点です。
説明を確認できないことだけで、資金不足や不正が確定するわけではありません。

組成報酬を満額負担し、追加出資・報酬減免なし、既存担保抹消後、さらに売却費用を売価の3％と仮定すると、優先元本を返すための売価は約44.40億円です。
予定配当を31日分まで賄う比較計算では約45.71億円になります。
売却費3％は契約上の組成報酬3％とは別の、分析上の仮定です。

金額の種類	数字が示すこと
42.11億円	ホテル3棟を買う価格。
約32.1〜44.5億円	仮定を変えた収益力の参考計算。 市場で売れる値段の確定ではない。
約44.40億円＋調整	上記費用仮定で、優先元本の返還に必要となる売価。
約45.71億円＋調整	総出資額の回復と優先配当31日分まで賄う場合の比較計算。

「調整」には、その他の取得・売却税費用、消費税の精算、正味の運営収支などが入ります。
プラスにもマイナスにもなり得る未確認額です。
44.40億円で売れれば必ず元本が戻る、という意味ではありません。

約款では、損失の配分、過去の損失の補てん、利益配当、清算時の元本返還が別々に定められています。
予定配当は、費用を控除して利益が残ることが前提です。
売価45億円の例でも、上記仮定による優先元本との差は未確認項目の調整前で約5,854万円にとどまります。

応募前に確認したい、劣後1％・売却条件・延長

劣後出資は、損失が出たときに運営側等が先に負担する出資分です。
本件は4,211万円ありますが、物件の値下がり以外に費用も損失へ影響します。
「劣後1％だから、取得価格から1％下がるまで必ず安全」とは読めません。

確認項目	判断につながる質問
売却条件	買主・売価・決済日はどこまで決まっているか。解除条件や買主の資金調達条件はあるか。
費用と資金	組成報酬・取得諸費用はいつ、どの資金から払うか。減免・追加資金・税精算を予定しているか。
担保	借入予定なしとは別に、既存担保は運用開始までに抹消されるか。
運用延長	売却が完了しない場合の通知・期間・配当条件は何か。予定返還日を超えても待てるか。

契約には、事前通知により2年を超えない範囲で期間を延長できる条項があります。
1か月という表示だけで、すぐ使う予定のお金を出資しないことが大切です。
また、約款には外部売却のほか、自社財産化や他ファンドへの移管も含まれます。
実際の出口が何になるか、その価格の根拠も確認してください。
（書面26〜27ページ・約款第5、9条）

運営会社の財務では、2026年2月末の純資産は約1.05億円、総資産に対する割合は約1.44％です。
直近の損益期間は2025年5月からの10か月で、営業利益は126万1,000円でした。
流動資産の内訳がないため、自由に使える現預金や買戻し余力は判断できません。
比率だけで倒産を断定することもできません。
（書面24ページ）

ファンド財産は分けて管理されますが、運営会社の倒産の影響を切り離す仕組みと同一ではありません。
エムトラストの協力や、上場企業グループによる売却支援も、元本・配当の保証を意味しません。
協力企業についてはエムトラストの事業・財務分析も参考になります。

なお、築地の用途地域は公式WEBと書面で記載が一致していません。
こうした記載上の違いは事業者への確認事項であり、そのまま違法建築の根拠にはなりません。

TORCHES65号のよくある質問

1万円だけでも申し込めますか？

65号の最低投資額は10万円です。
1口は1万円ですが、最小10口からの応募となります。

上場企業グループの支援があれば安全ですか？

支援の内容によります。
本件で示されているのは売却活動の支援であり、ホテルの購入や投資家への返還を保証する表示ではありません。
支援者の規模と、個別契約の義務を分けて確認してください。

ホテルが1か月で売れなければどうなりますか？

予定の利益が得られず、期間延長や返還の遅れにつながる可能性があります。
運用終了予定日は10月30日、払戻予定日は11月16日で、同じ日ではありません。
延長時に年利24％がそのまま保証されるわけでもありません。

キャンペーン特典も配当へ足してよいですか？

別々に考えてください。
9月8日時点の公式キャンペーンは、期間内の新規本会員登録と対象ファンドへの初回出資で、それぞれ現金2,000円、両方の条件達成で最大4,000円です。
ファンド運用の利益ではありません。

登録対象は7月29日〜9月30日、初回出資の対象は8月1日〜9月30日に募集を開始したファンドです。
ポイントサイト経由、出資のキャンセルやファンド不成立等は対象外です。
支払時期やその他の条件は公式キャンペーンとTORCHESのキャンペーン解説で確認してください。
他の特典との併用まで一律に保証されるものではありません。

まとめ｜ホテルの稼ぐ力と、売却後の返還を分けて判断

TORCHES65号の魅力は、既に運営されている都内のホテル3棟を対象に、短期の売却益を狙えることです。
一方、42.11億円を割安と評価するには所有者側の実績利益が足りず、1か月での売却・費用・回収余力には確認事項が残ります。
また、年利24%というと非常に高い利回りですが、1ヶ月の短期の場合は増える利率でいうと2％となっています。
そのリターンに対してリスクが見合っているかどうかを各々考える必要があるでしょう。

出典・参考資料

TORCHES No.65公式案件ページ：プロジェクト概要・物件情報・運用情報、ホテル写真・出口図・キャンペーン画像を確認。

「No.65 Hotel Vintage 築地・神楽坂・目黒不動前 3棟ファンド 契約成立前書面」：2ページ（運営委託）、13〜14ページ（賃料・価格・出資）、24ページ（財務）、26〜28ページ（報酬・損益・延長・清算）。
ページ数はPDFの通し番号です。
原本の転載はせず、応募時にログイン後の最新交付書面をご確認ください。

同ファンド「電子取引業務に係る重要事項」：4〜6ページ（解除・リスク・譲渡）。
書面に記載された条件と、この記事で置いた試算上の仮定は区別しています。

株式会社7gardenのHotel Vintage築地運営事例、スターアジア2024年8月資料PDF99〜104ページ、スターアジア2026年1月期決算短信PDF37・46ページ。
比較対象の取得価格と鑑定価格は異なり、本件の鑑定を代替するものではありません。