【COZUCHI】No.C-145 日本橋箱崎町一棟ホテルのAI考察！
本記事はAI(ChatGPT)を用いて作成したAI考察です。
※投資の有無を断定するものではなく、あくまで公開情報・添付書面をもとにしたAIの1意見です。
※不動産クラウドファンディングは元本保証ではありません。想定利回りは確定ではなく、元本割れの可能性があります。
投資判断はご自身の責任で、必ず各案件の「契約成立前書面」「重要事項説明書」等をご確認ください。
本稿は2026年7月3日時点で確認できた公開情報・添付資料をもとに作成しています。
この記事でわかること
・ファンドの基本情報
・まず結論
・書面で確認したこと
・今回見たポイント
・J-REITの売却価格
・同じホテルと見た理由
・価格差はいくらか
・年5.5%は何が鍵か
・立地とホテルの見方
・仕組みと賃貸契約
・良い点と注意点
・まとめ
・参考にした主な資料・公開ソース
ファンドの基本情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 案件名 | No.C-145 日本橋箱崎町一棟ホテル |
| 事業総額 | 1,813,000,000円 |
| 優先劣後 | 優先1,767,000,000円 劣後46,000,000円(約2.5%) |
| 想定利回り | 年5.50% インカム3.00% キャピタル2.50% |
| 運用期間 | 2026年7月30日〜2028年1月29日 1年6か月 |
| 応募期間 | 抽選 チャレンジ：7/5~10 一般：7/5~15 |
| 対象不動産価格 | 1,694,028,686円 |
| 諸費用 | 118,971,314円 物件取得費用等31,424,936円 募集代理手数料58,311,000円 期中管理手数料29,235,378円 |
COZUCHI「No.C-145 日本橋箱崎町一棟ホテル」は、中央区日本橋箱崎町のホテルに投資する案件です。
水天宮前駅から徒歩3分、東京シティエアターミナルにも近いので、立地は良いです。ビジネス利用・観光・空港利用のどれにも説明がつきます。
ただし、見るべきポイントは価格です。
同じホテルとみられる物件について、いちごホテルリートは1,580,000,000円で譲渡予定と公表しています。
一方、COZUCHIの対象不動産価格は1,694,028,686円、事業総額は1,813,000,000円です。
そのため今回は取得後にバリューアップして売却を目指す案件で、運営が交渉などで賃料を引き上げられるかが重要です。
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まず結論
ポイント
・立地とホテル市況は悪くない
・固定賃料は月額6,600,000円
・J-REIT譲渡予定価格は1,580,000,000円
・COZUCHI対象不動産価格は1,694,028,686円
・事業総額18.13億円は重い
・賃料改善が鍵になる
・具体策は未開示
インカム3.0%は、月額6,600,000円の賃料が続けば見えやすいです。
ただし、賃料がそのまま配当になるわけではありません。税金、保険、管理費、修繕費、事業者報酬などを引いた後の利益が配当原資になります。
一方で、キャピタル2.5%は売却益が必要です。
J-REITの譲渡予定価格は1,580,000,000円。COZUCHIの対象不動産価格はそれより約114,000,000円高く、事業総額はさらに上の1,813,000,000円です。
この価格差を、賃料改善や強い買い手で埋められるか。
ここが本件の勝負どころです。
書面で確認したこと
ポイント
・月額賃料6,600,000円は開示あり
・テナントは1件
・延滞なし
・賃借人名は非開示
・ホテル売上は非開示
・賃料負担力は見えない
| 確認項目 | 書面の内容 |
|---|---|
| 対象不動産価格 | 1,694,028,686円 |
| 事業総額 | 1,813,000,000円 |
| 優先劣後 | 優先1,767,000,000円 劣後46,000,000円 |
| 賃貸状況 | テナント1件 全賃料収入 月額6,600,000円 |
| 賃貸面積 | 全賃貸面積641.94㎡ 全賃貸可能面積641.94㎡ |
| 主要テナント | 契約内容の開示承諾がないため個別事項は非開示 |
| ER | 2021年11月1日付。 建築・設備は概ね良好との概要 |
| 利害関係人取引 | TRIAD固有勘定から匿名組合勘定への売買 |
| 出口記載 | 外部売却を目指す一方、TRIAD固有勘定取得予定と読める記載あり |
なお、いちごホテルリートの開示資料では、同物件の賃貸可能面積・賃貸面積はいずれも853.00㎡とされています。COZUCHI書面では641.94㎡です。
これは開示上の面積定義や賃貸対象範囲の違いの可能性がありますが、記事ではCOZUCHI投資家に直接関係する契約書面の641.94㎡を優先しつつ、J-REIT資料との表示差がある点も注意点として扱います。
今回見たポイント
細かい話に入る前に、見るべきポイントを5つに絞ります。
- J-REIT譲渡予定価格とCOZUCHI組入価格の差
- 月額6,600,000円の固定賃料の持続性
- 賃借人・ホテル売上・契約条件が非開示である点
- 出口が外部売却だけでなく内部取得を含み得る点
- 想定利回り5.5%とバリューアップの達成可能性
結論からいうと、公開情報を見る限り「ホテルリブマックス日本橋箱崎」と同じ物件の可能性が高いです。
ただし、COZUCHI書面では物件名や現賃借人名は非開示です。ここは断定せずに見ます。
J-REITの売却価格
ポイント
・J-REIT譲渡予定価格は1,580,000,000円
・COZUCHIの取得予定日と引渡予定日が近い
・価格を見るうえで一番大事な材料
| 比較材料 | 金額・内容 |
|---|---|
| いちごホテルリート譲渡予定価格 | 1,580,000,000円 |
| いちごホテルリート鑑定評価額 | 1,440,000,000円 価格時点2026年1月31日 |
| いちごホテルリート取得価格 | 1,360,000,000円 取得日2016年8月17日 |
| 鑑定上の運営収益 | 72,000,000円 |
| 鑑定上のNOI | 65,967,313円 |
| 鑑定上のNCF | 63,921,396円 |
| 直接還元利回り | 4.4% |
| DCF割引率・最終還元利回り | 割引率4.2% 最終還元利回り4.6% |
| COZUCHI対象不動産価格 | 1,694,028,686円 |
| COZUCHI事業総額 | 1,813,000,000円 |
リート側の説明をざっくり言うと、「固定賃料なので安定感はあるが、ホテルとしての成長余地は大きくない」という見方です。
ここはCOZUCHI投資家にとっても重要です。
COZUCHI側は、賃借人との協議やホテル運営の最適化で収益アップを目指すとしています。案内メールでも、現在はオペレーターによるマスターリース契約であり、賃料等に改善余地があるという見方が示されています。
ただ、改善幅、時期、合意状況、ホテル売上は見えません。
同じホテルと見た理由
COZUCHI書面では、物件名や現賃借人名は出ていません。
ただ、地番、土地面積、建物構造、竣工時期、引渡予定日がよく合っています。
そのため、公開情報上は「ホテルリブマックス日本橋箱崎」と同じ物件の可能性が高いと見ています。
| 項目 | COZUCHI書面 | いちごホテルリート・ホテル公式情報 |
|---|---|---|
| 所在地・地番 | 中央区日本橋箱崎町29番3・29番6 | 東京都中央区日本橋箱崎町29番5号 |
| 土地面積 | 123.54㎡ | 123.54㎡ |
| 建物 | 鉄骨造陸屋根11階建 2015年2月17日新築 | S造11F 2015年2月17日建築 |
| 用途 | ホテル・店舗 | ホテルリブマックス日本橋箱崎 |
| 引渡予定日 | 2026年7月30日までにTRIADが取得予定 | いちごホテルリートの引渡予定日も2026年7月30日 |
※COZUCHI書面上では物件名・ホテル運営会社名が明示されていないため、本記事では「同一物件とみられる」「同一物件と判断できる可能性が高い」という表現を基本にします。
価格差はいくらか
| 基準 | 金額 | 差額 |
|---|---|---|
| いちごホテルリート譲渡予定価格 | 1,580,000,000円 | 基準 |
| J-REIT鑑定評価額 | 1,440,000,000円 | ▲140,000,000円 |
| COZUCHI対象不動産価格 | 1,694,028,686円 | +約114,000,000円 |
| COZUCHI事業総額 | 1,813,000,000円 | +約233,000,000円 |
※実際の償還原資は、売却代金だけでなく、期中の賃貸利益、費用、税金、清算費用等を含めて計算されます。そのため、上表は単純比較です。ただし、投資家目線で価格の重さを把握するには重要な目安になります。
年5.5%は何が鍵か
ポイント
・インカム3.0%は賃料次第
・キャピタル2.5%は売却益が必要
・J-REIT価格との差は大きい
・鍵は賃料改善
・バリューアップ後の出口が重要
・具体策は未開示
本件の想定利回り5.5%は、インカム3.0%とキャピタル2.5%に分かれています。
インカム部分は、月額6,600,000円の固定賃料が続けば見えやすいです。
問題はキャピタル部分です。キャピタル2.5%は、基本的に売却益がないと出しにくいです。
ここで重いのが事業総額1,813,000,000円です。
厳密には、償還原資は売却代金だけでなく、期中の賃貸利益、費用、税金、清算金なども含めて計算されます。
ただ、投資家目線では、J-REIT譲渡予定価格1,580,000,000円と事業総額1,813,000,000円の差はかなり大きいです。
ただし、ここで注意したいのは、今回の案件が「現状の固定賃料だけを見て売る案件」ではない点です。
COZUCHIは、建物賃借人との協議やホテル運営の最適化を通じて、収益性の向上を目指すとしています。
| 確認できる材料 | 金額・内容 | 見方 |
|---|---|---|
| J-REIT鑑定評価 | 1,440,000,000円 | 現状収益を見る参考材料 |
| J-REIT譲渡予定価格 | 1,580,000,000円 | 入口価格を見る重要材料 |
| COZUCHI対象不動産価格 | 1,694,028,686円 | J-REIT価格より約114百万円高い |
| COZUCHI事業総額 | 1,813,000,000円 | 諸費用込みで価格差が大きい |
| 固定賃料 | 月額6,600,000円 | インカムの中心材料 |
| 案内メールの説明 | 賃料等の改善余地に言及 | バリューアップの前提。ただし数値は未開示 |
したがって、現在価値だけで見ると価格は重く見えますが、今回の本筋はバリューアップ後の売却です。
見るべきなのは、「COZUCHIが賃料条件をどこまで改善できるか」「改善後の収益を買い手がどう評価するか」です。
一方で、現時点では賃料増額の金額、時期、合意状況は開示されていません。
COZUCHIの案内メールでも賃料等の改善余地には触れられていますが、具体的にいくら改善するのか、いつ改善するのかまではわかりません。
立地とホテルの見方
ポイント
・水天宮前徒歩圏
・T-CATに近い
・ビジネス利用と空港利用に合う
・ただし全48室の小型ホテル
立地は良いです。
水天宮前、人形町、茅場町を使いやすく、空港利用とも相性があります。
ホテルは2015年築で、築古ホテルという印象はありません。ER概要でも建築・設備は概ね良好とされています。
一方で、全48室の小型ホテルです。ホテル市況が強くても、大型ホテルのように買い手が広いとは限りません。
ここは出口価格を見るうえで注意したい点です。
土地は商業地域で容積率700%です。
都心の小規模商業地として希少性はあります。
ただし敷地は123.54㎡なので、大きな再開発で価格を伸ばすタイプではありません。評価の中心は、いまのホテル賃貸収益です。
仕組みと賃貸契約
ポイント
・現在はマスターリース
・賃料は月額6,600,000円
・ホテル売上は非開示
・上振れには賃料改定が必要
・改善余地の言及はある
この案件は、ホテル売上を直接受け取るタイプではありません。
ホテル運営会社からの固定賃料を受け取る収益不動産として見ます。
そのため、ホテル市況が良くなって宿泊単価や稼働率が上がっても、その上振れが自動的に投資家へ入るわけではありません。
上振れを取り込むには、賃料増額や契約条件の改善が必要です。
COZUCHIの案内メールでは、賃料等に今後改善の余地があるという見方が示されています。ここは前向き材料です。
ただし、現時点で賃料増額の金額、時期、合意状況までは確認できません。
したがって、ここは「期待できるが、まだ数字には置きにくい材料」と考えます。
良い点と注意点
良い点
・水天宮前徒歩3分、日本橋箱崎町、T-CAT近接という立地
・2015年築の宿泊特化型ホテルで、築古リスクは相対的に低い
・月額6,600,000円の固定賃料が開示されている
・インカム3.0%の根拠は一定程度見える
・テナント1件、延滞なし
・対象不動産に借入がない
・賃料等の改善余地に言及がある
・TRIAD/COZUCHIの運用実績はサービス面の安心材料
注意したい点
・COZUCHI対象不動産価格はJ-REIT価格より高い
・事業総額18.13億円はさらに重い
・劣後比率は約2.5%で薄い
・鑑定評価なし
・賃借人名や契約満了日は非開示
・ホテル売上や賃料カバレッジは見えない
・改善策や増額条件は未開示
・固定賃料なので市況上振れを取り込みにくい
下振れ要因
・ホテル市況が悪くなる
・賃借人の支払いが弱くなる
・金利上昇で売却利回りが上がる
・小型ホテルで買い手が限られる
・賃料増額や契約改善が進まない
・内部取得時の価格説明が弱い
まとめると、立地と固定賃料は良い材料です。
一方で、満額利回りを狙うには、賃料条件の改善や、それを評価する買い手の存在が必要です。
特に事業総額18.13億円を考えると、運用中にどこまで収益性を高められるかが大事です。
まとめ
本件は、物件そのものは悪くありません。
水天宮前徒歩圏、T-CAT近接、2015年築、月額6,600,000円の固定賃料は良い材料です。インカム3.0%は、固定賃料が維持されれば一定程度見えます。
一方で、一番気になるのは価格差です。
J-REIT譲渡予定価格は1,580,000,000円。COZUCHI対象不動産価格は1,694,028,686円。事業総額は1,813,000,000円です。
現在の数字だけを見ると、決して軽い価格ではありません。
ただし、今回はバリューアップして売却を目指す案件です。
COZUCHIの案内メールでは、賃料等の改善余地にも触れられています。ここは前向き材料です。
そのため、現時点の賃料とJ-REIT価格だけで最終売却価格を決め打ちするのは避けたいです。
最終的には、運営がどこまで賃料条件を改善できるか。
そして、その改善後の収益性を買い手がどこまで評価するか。
ここが本件の中心です。
参加するなら、インカム3.0%は一定程度見えやすい一方、キャピタル部分はバリューアップの実行次第と考えるのがよいと思います。
小口・分散前提なら検討余地あり。価格差を重く見るなら慎重です。
参考にした主な資料・公開ソース
- COZUCHI「No.C-145 日本橋箱崎町一棟ホテル」公式ページ
- COZUCHI添付書面「契約成立前説明書」「電子取引業務に係る重要事項」「不動産特定共同事業・匿名組合契約書」
- COZUCHI配信メール「ファンド評価」（2026年7月確認、ユーザー提供スクリーンショット）
- いちごホテルリート投資法人「資産の譲渡のお知らせ（ホテルリブマックス日本橋箱崎）」
- ホテルリブマックス「ホテルリブマックス日本橋箱崎」公式ページ
- 観光庁「宿泊旅行統計調査」
- 国土交通省「地価公示」「不動産情報ライブラリ」
- 東京都・中央区のハザード関連公開資料
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