【BATSUNAGU】横浜市鶴見区尻手町区分再生ファンド投資考察！

今回は不動産クラウドファンディングのBATSUNAGU(バツナグ)の案件
横浜市鶴見区尻手町区分再生ファンド投資に投資するべきか考察したよ！

この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
 ・本ファンドのポイント
・BATSUNAGUの実績
 ・まとめ

本記事はファンド解説記事になります！
BATSUNAGUの過去実績や会社詳細はこちらの記事で解説中です。

併せて読みたい！
BATSUNAGUの実績や会社詳細！

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横浜市鶴見区尻手町区分再生ファンド投資の基本情報
横浜市鶴見区尻手町区分再生ファンド
BATSUNAGU(バツナグ)の実績
まとめ

横浜市鶴見区尻手町区分再生ファンド投資の基本情報

ファンド名	横浜市鶴見区尻手町区分再生ファンド
利回り	8%
運用期間	約6ヶ月(2025/8/1運用開始)
募集金額	1500万円
募集方式	抽選
募集期間	6/30~7/7
備考	劣後出資比率9.09%

尻手駅徒歩5分の場所にある区分マンションのリノベ案件です。
配当原資はグループ会社からのマスターリース契約による賃料収益ですが、実態はリノベ売却のキャピタルゲイン型です。
・出資総額16,500,000円
・築年1988年
・専有45.46 ㎡
となっており、同物件の売買事例では2180万円や2550万円で売却されている。
劣後比率約9%も加味すれば毀損の可能性は低そう。
ただし資金拘束約1.5ヶ月を考えると利回りは6.4%程度。

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横浜市鶴見区尻手町区分再生ファンド

ポイント
・本ファンドの概要
・マスターリース契約
・収益計算
・物件や立地情報
・同物件の売買事例
・注意点

本ファンドの概要

ポイント
・尻手駅徒歩5分の場所にある区分マンションのリノベ案件
・株式会社LCディベロップメンツに貸出
＊BATSUNAGU運営のグループ会社
・最終出口は外部売却
・劣後比率9.09%

本ファンドは、尻手駅徒歩5分の場所にある区分マンションのリノベ案件です。
最終的に外部への売却が出口になります。
投資家保護の一環で、株式会社LCディベロップメンツとマスターリース契約を行うことで、賃料固定での配当を受け取ります。
劣後出資比率は9.09%となっています。

案件内容自体はキャピタル型となっていますが、我々投資家の配当原資はマスターリース契約による家賃です。
まず我々の配当原資であるマスターリース契約について考えます。

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マスターリース契約

ポイント
・株式会社LCディベロップメンツに貸出
＊BATSUNAGU運営のグループ会社
・賃料固定契約

株式会社LCディベロップメンツに貸出を行い、そこからの賃料で配当金を捻出します。
マスターリース契約ですので、賃料固定で安定した配当が見込めます。
ちなみに株式会社LCディベロップメンツはBATSUNAGU運営会社の株式会社リムズキャピタルグループです。

ん？転売益で利益を得るんじゃ、、、って思った方！
株式会社LCディベロップメンツを間に挟むことで、安定した賃料を支払ってくれるように設計されています。
＊以下スキーム図

マスターリース契約の内容も確認していきます。

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収益計算

ポイント
・総募集額は1650万円
・132万円の利益が必要

本ファンドは総募集額1650万円(うち優先部分1500万円)ですので年利8%で6ヶ月運用した場合は66万円の利益は必要です。
【年間】
マスターリース契約での収益：2,160,000円
年間費用
・管理費用：120,000円
・修繕積立金：132,000円
・専用庭使用料：7,200円
・組合費：2,400円
・火災保険料：約5,000円
・固定資産税・都市計画税：64,000円
・修繕費・予備費等：50,000円
・リムズキャピタル管理手数料：約181,500 円
合計：562,100円
となっており利益が798,950円/6ヶ月ですので、配当分は賄えています。

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物件や立地情報

ポイント
・鶴見パークハイツ
・築年1988年
・1階部分専有45.46 ㎡
・坪単価約36万円
・尻手駅徒歩5分

尻手駅徒歩5分の鶴見パークハイツの1室が投資対象となっています。
築年1988年の建物で1階部分専有45.46 ㎡となっています。
以下物件情報です↓

地名地番	横浜市鶴見区尻手二丁目 134番地1
住所表示	神奈川県横浜市鶴見区尻手 2-8-18
交通	JR南武線「尻手」駅徒歩約5分
土地面積	1,943.12㎡共有持分の割合 63分の1
土地権利	所有権
地目	宅地
床面積	45.46㎡
構造・築年	鉄筋コンクリート造・昭和63年9月

リノベするので現状は入居者はいないと思います！
周辺売買事例もみていきます。

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同物件の売買事例

ポイント
・同物件の売買事例
・2180万円~2880万円
・本物件は１階部分

１つ目の画像が『BATSUNAGU公式HPの同物件の売買事例』２つ目のが画像が『マンションデータ物件に掲載されていた同物件の売買事例』となっています。

2180万円~2880万円です。
この価格の部屋がリノベ済みかどうかは不明瞭でしたが、おそらくリノベ済みかと思います。
今回の案件は1650万円が全体額ですので、安値で仕入れることができているのではないでしょうか？
また、
・優先出資部分は1500万円であること
・配当は子会社マスターリース賃料からでること
を考えれば元本毀損する可能性は低いかと思います。
ただし、今回は１F部分とのことですので、売買事例よりは安値で取引されるかもしれません。

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注意点

注意点
・財務状況はいまいち
・実質利回りは6.4%くらい？

また運営の自己資本比率が低い点や負債が多い点が懸念点です。
＊ここに関してはログイン後情報のためぼかします
ただ、財務開示に関しては他の会社よりも詳しく掲載されており、透明度は高い点は高評価です。
とはいえ倒産懸念がある会社なので、多額の出資は控えておくことが良いでしょう。
また
払込期間：7/14 15時まで
運用開始予定：8/1
運用終了予定：1/31
元本償還予定：2/28
となっていますので、運用前後に約1.5ヶ月の資金拘束があります。
この点を加味した実質利回りは6.4%程度になります。

とはいえここはグループ会社ですので母体の経営状況は健全かもしれません。
また、癖はあるものも案件自体は良い案件に感じました。

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BATSUNAGU(バツナグ)の実績

BATSUNAGU(バツナグ)の過去の募集ファンドの利回りと投資期間を解析してみました。

ファンド	年利	投資期間
ファンド1	年利6%	期間12ヶ月
ファンド2	年利7%	期間12ヶ月
ファンド3	年利7%	期間12ヶ月
ファンド4	年利6%	期間6ヶ月
ファンド5	年利6%	期間24ヶ月
ファンド6	年利6%	期間24ヶ月
ファンド7	年利6%	期間11ヶ月15日
ファンド8	年利10%	期間3ヶ月
ファンド9	年利10%	期間4ヶ月
ファンド10	年利10%	期間3ヶ月
ファンド11	年利10%	期間3ヶ月
ファンド12	年利7% ＊アマギフ3%バックあり	期間12ヶ月
ファンド13	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間6ヶ月
ファンド14	年利10%	期間3ヶ月
ファンド15	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間6ヶ月
ファンド16	年利10%	期間12ヶ月
ファンド17	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間12ヶ月
ファンド18	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間12ヶ月
ファンド19	年利10%	期間12ヶ月
ファンド20	年利8% ＊アマギフ2%バックあり	期間12ヶ月
ファンド21	年利10%	期間6ヶ月
ファンド22	年利10%	期間3ヶ月
ファンド23	年利8%	期間3ヶ月