LEVECHYファンド18号！大森町駅前・レジデンスホテル1棟の考察！
不動産クラウドファンディングの中でも『レベル違いな安全性と高配当が可能』なLEVECHY (レベチー)！
募集金額約3.5億円の年利8%案件のLEVECHYファンド18号『大森町駅前・レジデンスホテル1棟』について考察します。
結論
投資しても良い案件です。
年利8%＋期間12ヶ月の高利回り案件となっています。
インカム部分の収益性が不明瞭で、どの程度キャピタル利益が必要かわかりませんでした。
とはいえ、好立地の高稼働率ホテルであれば、大きな元本毀損の可能性は低いかと
かなり運営頼み間は否めないので、LEVECHY好きな人向けかも
＊問い合わせ等でわかれば追記します
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・LEVECHYファンドの強み
・まとめ（投資するべきか）
本記事はファンド情報の考察記事です。
LEVECHYのまとめ記事は別にありますので、こちらをご覧ください。
LEVECHY (レベチー)の評判！安全性と年利が高い理由！
↑最新ファンド情報もこちらに記載しています！
LEVECHYファンド18号の基本情報
| ファンド名 | LEVECHYファンド18号 「大森町駅前・レジデンスホテル1棟」 |
|---|---|
| 利回り | 想定年利8% |
| 運用期間 | 12ヶ月 (2025/4/4運用開始) |
| 募集金額 | 349,170,000円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2025年3月9日まで |
| 金融機関ローン割合 | 有(2.8億円) 全体の約43.44% |
| 備考 | 無 |
| ファンド運営 | ジャパン・プロパティーズ株式会社 |
結論
投資しても良い案件です。
年利8%＋期間12ヶ月の高利回り案件となっています。
インカム部分の収益性が不明瞭で、どの程度キャピタル利益が必要かわかりませんでした。
とはいえ、好立地の高稼働率ホテルであれば、大きな元本毀損の可能性は低いかと
かなり運営頼み間は否めないので、LEVECHY好きな人向けかも
＊問い合わせ等でわかれば追記します
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ポイント
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LEVECHYファンド18号のポイント
ポイント
・ファンド概要
・物件の特徴
・MINI HOUSE 東京サウス
・出口戦略
・今回の必要利益を計算
・利益配分が妥当かを計算
・「倒産隔離」と「信託保全」がされている
・レバレッジ効果で利回り増大
・本ファンドの資金内容
・感想
ファンド概要
ポイント
・大森町駅から徒歩1分の築浅レジデンスホテル
・平均客室稼働率は87.9％
・実績を作って売却予定
・インカム＋キャピタルの案件
・借入併用型の案件
大森町駅から徒歩1分の築浅レジデンスホテルが投資対象です。
開業後の2024年3月から、同年12月までの10か月間における平均客室稼働率は87.9％となっております。
実績を作って売却する予定です。
また今回は借入併用型の案件で
・借入：43.44%
・優先：54.17%
・劣後：2.40%
となっています。
物件の特徴について話します。
物件の特徴
ポイント
・2024年3月開業の築浅レジデンスホテル
・「大森町」駅から徒歩1分
・平均客室稼働率は87.9％
・宿泊利用者の87.0%が海外の方
2023年10月竣工、2024年3月開業の築浅レジデンスホテルとなっています。
それではまずは立地情報について見ていきます。
京浜急行電鉄京急本線「大森町」駅から徒歩1分の立地にあり、羽田空港へ公共交通機関利用で15分、品川駅まで10分と、アクセスの利便性に優れています。
立地は良いですね。
2024/3月開業とのことなので、開業してからの稼働率を見ていきます。
2024/3~12月までの10ヶ月間の稼働率推移になります。
平均客室稼働率は87.9%となりました。
Booking.comにおける口コミ平均スコアは10点中9.2点（64件の評価・2025年2月12日時点）を記録しており、一定の評価を受けているようです。
客層に関しても見ていきましょう。
宿泊利用者の87.0%を、台湾、ドイツ、中国、アメリカ、オーストラリア、イギリスといった多国籍な海外観光客が占めています。
つまり東京都の海外観光客数の増減がホテルの売り上げに直結しそうです。
幸いにも日本及び東京の外国人宿泊者数は増えています。
2023年度は2019年度を超える勢いでしたし、今後も増加していく見込みとなっています。
で、結局今回の物件ってどんなホテルなん？ということで、おそらくですがこの物件かと思います。
MINI HOUSE 東京サウス
ポイント
・レジデンスホテル
・全室キッチンやバスルーム完備
・BONグループ運営
＊たぶんこのホテルだと思いますが間違ってたらすみません
BONグループ運営のレジデンスホテル『MINI HOUSE 東京サウス』が今回の投資対象かと思います。
＊明言されてないので間違ってたらすみません
レジデンスホテルというのが聞き馴染みのない単語かと思いますが、全室キッチンやバスルーム完備のアパートメントタイプのホテルがイメージしやすいかと思います。
BONグループ運営としては
・大阪8物件
・京都4物件
・東京6物件
を運営していました。
ちなみに本物件は2泊以上からしか宿泊できない中長期向けの物件となっています。
出口戦略
ポイント
・宿泊実績を積み重ねる
・購入時を上回る価格での売却を目指す
宿泊実績を積み重ねることで資産価値を向上させ、購入時を上回る価格での売却を目指します。
まだ開始して間もないホテルですので、足りない実績を作って売却する流れということですね。
今回の必要利益を計算
ポイント
・ファンド総合計：364,630,000円
・優先出資額：349,170,000円
・劣後出資予定総額：15,460,000円
・別途借入額：280,000,000円
今回はファンド合計額364,630,000円を年利8%で12ヶ月間運用します。
364,630,000円✖︎8%✖︎1年
＝29,170,400円
が配当に必要な利益です。
また280,000,000円を利率3.8%で借入しているので、
280,000,000円✖︎3.8%✖︎1年
＝10,640,000円
の利息支払いが必要です。
そのため合計で
29,170,400円＋10,640,000円
＝39,810,400円
の利益が必要になります。
＊細かい計算をすればズレると思いますので概算程度に考えてください
次にインカム収入やキャピタルゲイン想定収入を考えていきます。
利益配分が妥当かを計算
・不明
今回はホテル収益に関する情報が無かったので、インカム収益とキャピタル収益などの概算を出すことができませんでした。
本来であれば、どの程度キャピタル収益が必要であるかを概算で出してから投資したいのですが、今回はインカム部分の収益が不明でわかりません。
ホテルの稼働率は80%を超えていますので、ある程度収益があることは予測されます。
ちょっとLEVECHYさんなら大丈夫だよね、、？とLEVECHY頼みの案件感は否めません。
とは言え高稼働率のホテルですし、収益はあると思います。
ただどの程度キャピタル利益が必要なのかは不明瞭でした。
「倒産隔離」と「信託保全」がされている
ポイント
・SPCスキームの醍醐味
・「倒産隔離」と「信託保全」
不動産特定共同事業3号4号の許可を取ることで、SPCスキームによる『倒産隔離と信託保全』を実現しています。
これの内容を解説していきます。
【倒産隔離】
LEVECHYでは不動産名義が運営会社ではなくSPC(特別目的会社)になっています。
これによって、運営会社と投資家の皆様の資産が切り離され、運営会社が倒産した場合においても投資家の資産が保護されます。
【信託保全】
投資家から集めた資金は信託銀行口座にて管理され、運営開始後はSPC口座にて管理されます。
これにより、LEVECHYが倒産した場合でも、投資資金や配当金が守られることになります。
レバレッジ効果で利回り増大
ポイント
・借入：280,000,000円（43.44%）
・優先：349,170,000円（54.17%）
・劣後：15,460,000円（2.40%）
本物件は投資家から349,170,000円、金融機関ローンから280,000,000円の融資、劣後出資が15,460,000円を受け運営されます。
他社の不動産クラファンと違いローンを使用することで、利回りを大幅に上げています。
下記がローン使用時の例になります。
今回の第14号ファンドの場合は43.44%が融資によるローンなので、利回りが上昇しているといえるでしょう。
また各割合は以下の通りになっています。
・借入：280,000,000円（43.44%）
・優先：349,170,000円（54.17%）
・劣後：15,460,000円（2.40%）
本ファンドの資金内容
| 不動産購入費用 | 605百万円 |
| 取得費用（調査費用・各種手数料・税金等） | 19百万円 |
| SPCの設立・維持に係る費用 | 2百万円 |
| オペレーションコスト留保金 | 2百万円 |
| クーリングオフ予備費 | 17百万円 |
| 合計 | 645百万円 |
ファンド拘束期間に関する注意点
ポイント
・償還が最大3ヶ月かかる可能性
・前回までは2ヶ月と記載があった
・一応運用終了から金銭分配（償還の実施）までの平均日数は9日間
今回のファンド償還期日の記載が『（計算期間終了時及び売却日より3ヶ月後を予定）』と書かれています。
14号ファンド以前までは2ヶ月でしたので、あえて3ヶ月に記載を変更している点が気になりました。
ただし、一応運用終了から金銭分配（償還の実施）までの平均日数は9日間となっており、かなり早い償還をしてくれている会社ではあります。
→一応代表も3ヶ月って書いてるけど、できる限り早く償還するつもりではいる！とおっしゃっていました。
ファンド出資キャンペーンも開催中
ここには最新のキャンペーンが出るように設定しています。
ファンド終了後は当時のキャンペーンではなく、現在のキャンペーンとなります。
LEVECHYのキャンペーン情報
友達紹介キャンペーン
【期間】
2025/3/23まで
【対象条件(2つとも満たした場合のみ)】
①紹介者にメールアドレスを教え、専用サイトより登録後に申し込み
②1万円以上の新規申込
＊落選しても貰えます
【報酬】
紹介者と被紹介者両方にAmazonギフト券1000円分
【注意】
僕にメルアドを教えた後に投資する必要があります。
個人情報にはなりますので、教えたくない方は通常入会でお願いします。
【具体的な方法】
①じぇいにメールアドレスを教える
＊X(Twitter)のDMで教える
＊googleフォームに入力して教える
②じぇいが専用フォームでメールアドレスを登録
③じぇいから登録済みの案内が届く
④案内に従って登録
LEVECHY
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感想
正直インカム収益とキャピタル収益の必要利益がわかりにくいので評価しにくいです。
ただ、実績として開業からの稼働率は87.9%と高いのである程度収益は出ていると思います。
とはいえ、インカム：キャピタルの概算比率などは掲載して欲しいな。。というのが本音です。
立地も良いですし、問題ないと願いたいですが、少々『LEVECHYさん信頼してるで！任せても大丈夫やな！』というLEVECHY頼りの案件感は否めません。
とはいえ好立地の高稼働率ホテルであれば、大きな元本毀損の可能性は低いと思います。
LEVECHYファンドの強み
LEVECHYの強み
・ローンによる高利回りの実現
・SPC(特別目的会社）による倒産隔離と信託保全
不動産特定共同事業3号4号の許可を受けることでレベル違いな安全性と高配当性能を確立した不動産クラウドファンディング会社です。
『ローンによる恩恵とリスク』『SPCによる倒産リスクの排除の意味』を下記記事で詳しく解説しています。
LEVECHYのファンドスキームを詳しく知りたい方は読んでみてください。
＊本ファンドの場合はローンは利用していません。
LEVECHYをもっと詳しく
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資しても良い
理由
・想定年利8%と高利回り
・高稼働率のホテル案件
・実績を作って売却
・インカム収益は未知数
結論
投資しても良い案件です。
年利8%＋期間12ヶ月の高利回り案件となっています。
インカム部分の収益性が不明瞭で、どの程度キャピタル利益が必要かわかりませんでした。
とはいえ、好立地の高稼働率ホテルであれば、大きな元本毀損の可能性は低いかと
かなり運営頼み間は否めないので、LEVECHY好きな人向けかも
＊問い合わせ等でわかれば追記します
