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【ヤマワケ】京都府八坂・祇園エリア商業地ファンドの投資解説!

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【ヤマワケ】
京都府八坂・祇園エリア商業地ファンドの投資解説!

ヤマワケことヤマワケエステートから新しいファンドの公開です!
京都府八坂・祇園エリア 商業地ファンドですね!
概要、立地情報、経緯、周辺地価について詳しく解説していきます。

【追記事項】
条件変更⇩
■募集金額変更
前:9億9100万円

後:8億3800万円
■利回り変更
前:年利13.1%

後:年利17.8%
となりました。
なぜ変更になったかを追記部分にお知らせします。
追記部分だけ見たい方はこちら

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この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・ヤマワケエステートの実績
・まとめ(投資するべきか)

京都府八坂・祇園エリア 商業地ファンドの基本情報

ファンド名京都府八坂・祇園エリア 商業地ファンド
利回り17.8%
運用期間12ヶ月 (2024/8/1運用開始)
募集金額8億3800万円
募集方式抽選
募集期間6月14日〜7月15日

結論から話しておくと、投資したい』案件です!
本案件は「年利17.8%+投資期間12ヶ月」の超高利回り案件になります。
本案件は土地の転売案件であり、珍しく協力会社がいないヤマワケ独自の案件になります。
立地自体は非常に良いので大損になることはなさそうですが、この利回りが出せるかは不明瞭です。

*ヤマワケによると既に売却先が見つかっている案件のようです

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京都府八坂・祇園エリア 商業地ファンド

ポイント
・本ファンドの概要
・八坂神社徒歩3分の好立地
・周辺地価は上昇中
・以前は料亭が入居、その後は、、
・懸念点
・新規登録キャンペーンも
・追記の憶測部分(ほぼEXIT案件の可能性)

本ファンドの概要

ポイント
京都府東山区下河原通八坂にある、327.07㎡の土地とその上に建っている建物
・更地にしたのちに売却する予定

投資対象は、京都府東山区下河原通八坂にある、327.07㎡(約98.93坪)の土地とその上に建っている建物です。
ヤマワケエステート社が土地・建物を取得し、更地にしたのちに売却する予定です。

それでは物件の立地について解説していきます。

八坂神社徒歩3分の好立地

ポイント
八坂神社徒歩3分

・南楼門から南に伸びる「下河原通」に面する角地

本物件は、八坂神社の南楼門から南に伸びる「下河原通」に面する角地です。
八坂神社からの距離は徒歩3分となっており、立地としては非常に良いかと思います。

筆者は滋賀県に住んでいるので、京都にも詳しいのですが、八坂神社は毎日たくさんの観光客が訪れる京都屈指の観光スポットです。
特に海外人気が凄く、本物件がある下河原通も京都らしい街並みで観光客で賑わいます。

コロナ禍は少なかったですが、最近はめちゃくちゃ混雑しています。
こんな感じの街並みです。

周辺地価は上昇中

ポイント
周辺の地価はコロナ後上昇している

本物件の所在地は『京都府京都市東山区下河原通高台寺門前下河原町498番、498番2』が掲載されています。
同一の場所ではありませんが、『京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側570番228』の地価データがありました。
地価データと駅と八坂神社の位置関係は下記画像の通りです。

以下は京都市東山区四条通大和大路東入祇園町南側570番228』の地価情報です。
周辺地価はコロナ後は上昇していることがわかります。

周辺地価データが上昇しているから大丈夫!というわけではありませんが、コロナ後インバウンド需要もあり地価が上昇しているのは良いことかとは思います。
*本案件の場合はそこまで参考にならないかもですが、、

以前は料亭が入居、その後は、、

ここは以前、浜作という有名な料亭が営業していた場所となっています。
現在は移転していますが、2021年まではここで営業していたようです。
検索してみた感じ高級料理店でした。

新店は8万円~の提供。以前は食べログによると2~3万円の提供。
いいお値段のお店だった様子です。

で現在は、、というところですが、成立前書面を見てみるとテナント入居しているようです。
ただし年間1,200,000 円の契約であり、安すぎないか?とも思うので、ちょっとこの辺りは曖昧です。
*Googleマップのストリートビューでは確認できず。。
また契約終了日が2025年7月末予定となっているので、更地解体するには交渉が必要の可能性もあります。

もしかしたら、土地売却者の関係者の可能性もあります。
その場合は滞りなく進むかと。

前述した通り、更地にするためにはテナント交渉が必要な可能性があります。
*テナントは関係者の可能性もあり
また、21年から上手く運用できていなかった物件であるようなので、ヤマワケが購入して上手くない客に持っていけるのか?
というところが懸念点であります。

ただし大損になる可能性も低いかもしれません。

物件購入価格がどれだけ格安で、どれだけ利益が見込めるのは不透明ですが、立地がかなり良いことも事実です。
コロナ後でインバウンド需要が上昇しており、観光名所に近くの物件ですので、欲しい人はいるでしょう。
売れないということもなさそうなので、ものすごく損する可能性も低いのではないか?
と考えています。

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【追記事項】
条件変更⇩
■募集金額変更
前:9億9100万円

後:8億3800万円
■利回り変更
前:年利13.1%

後:年利17.8%
となりました。
一応理由が公式SNSから届いています。

これが本当なら売却が決まっているEXIT案件であり非常に安全性の高いファンドに繰り上げです。
*たぶんまだ売買契約とかはできてないと思いますが、、
良いように考えれば以前からSNSやYOUTUBEでたびたび代表の松田氏が言っている
・案件は株主様からの提供
・出口もある程度固まっている案件

だったのかもしれませんね。
ただ、こればっかしは投資家にはわからないですね。。

なんで12ヶ月も期間かかるの?とかツッコミポイントはありますが、購入者事情などいろいろあるのでしょう。(そこも書いて欲しいが)
結局この案件はヤマワケエステートを信じるか信じないか意外に投資家の判断はできない気もします。
とはいえ信じるならかなり固い案件ですね。

ヤマワケエステートの実績

ヤマワケエステートの利回りと投資期間実績をグラフに表しました。
なお2023/12/28に測定したデータになります。

ファンドを見てわかる通り、非常に高利回りな案件が揃えられています。
既に10件以上ファンド組成していますが、高利回りファンドの勢いが衰えることなく続いています。
年利8%以下の案件は基本的に出さないと公言されているので、その言葉通りになっていますね。

投資期間は基本的には12ヶ月以下の短期の案件が多いです。
今後も短期案件が主流になることが予想されます。

まとめ(投資するべきか)

結論
投資したい案件
理由
・高利回り+短期
・土地転売案件
・立退交渉に関しては未記載

*契約終了日は決まっている
・高値売却や格安取得できたのか不明

結論から話しておくと、投資したい』案件です!
本案件は「年利17.8%+投資期間12ヶ月」の超高利回り案件になります。
本案件は土地の転売案件であり、珍しく協力会社がいないヤマワケ独自の案件になります。
立地自体は非常に良いので大損になることはなさそうですが、この利回りが出せるかは不明瞭です。

*ヤマワケによると既に売却先が見つかっている案件のようです