ヤマワケエステートの兵庫・神戸三宮駅前 収益ビルファンドの投資解説！
ヤマワケことヤマワケエステートから新しいファンドの公開です！
兵庫・神戸三宮駅前 収益ビルファンドですね！
概要、立地や周辺地価、エリアの特性ついて詳しく解説していきます。
【追記】
募集期間が11/18→11/21までに延長されました
この記事でわかること
・本ファンドの基本情報
・本ファンドのポイント
・ヤマワケエステートの実績
・まとめ（投資するべきか）
兵庫・神戸三宮駅前 収益ビルファンドの基本情報
| ファンド名 | 兵庫・神戸三宮駅前 収益ビルファンド |
|---|---|
| 利回り | 14.4% |
| 運用期間 | 8ヶ月 (2024/11/26運用開始) |
| 募集金額 | 10億5400万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 11月11日〜11月18日 |
結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利14.4%+投資期間8ヶ月」の高利回り案件になります。
三宮駅から徒歩1分にある土地とビルを購入して、改装工事後に売却する案件です。
インカム＋キャピタルとなっていますが、キャピタルよりの案件であります。
超好立地ですので、大きな元本毀損はないかと思います。
JP社との協力案件です。
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兵庫・神戸三宮駅前 収益ビルファンド
ポイント
・本ファンドの概要
・超好立地のビル
・周辺地価状況
・インカム収益と表面利回りは？
・必要な売買利益を計算
・元本毀損リスクについて
本ファンドの概要
ポイント
・三宮駅徒歩１分の約55.26坪の土地とビル
・取得費用と改装工事費用を募集
・インカム運用して売却予定
大阪府大阪市淀川区にある、三宮駅徒歩１分の約55.26坪の土地とビルが投資対象。
改装工事をした後、売却を行う予定です。
テナントも入っているので、期間内にインカム収益も発生します。
関西の不動産分野で実績を築いているJP株式会社の協力案件です。
まずは立地について見ていきましょう。
超好立地のビル
ポイント
・神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮駅」から徒歩1分
・阪急神戸本線「神戸三宮駅」から徒歩2分
・JR東海道本線「三ノ宮駅」から徒歩4分
本物件の立地は
・神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮駅」から徒歩1分
・阪急神戸本線「神戸三宮駅」から徒歩2分
・JR東海道本線「三ノ宮駅」から徒歩4分
となっており非常に良い立地です。
複数路線が集まる兵庫県の玄関口となっており、言うまでもなくテナント需要は非常に高いはずです。
いつもなら、〇〇駅まで何分で行ける！と言う表記ですが、三宮駅が中心地なので書けないくらいの立地です。
周辺地価状況
ポイント
・地価推移は上がっている
・大規模な再開発プロジェクト「都心・三宮再整備」
周辺の地価はコロナ禍を除けば上がっています。
2014年には84万円でしたが、2024年には133万円と、10年間で約58.3％上昇しています。
三宮交差点を中心に歩行者広場や交流スペースを設ける「三宮クロススクエア」が計画など、駅前再開発でさらに便利になる予定です。
「三宮駅周辺エリア」「ウォーターフロントエリア」「神戸市役所本庁舎2号館再整備ほかのエリア」を回遊できるような場所にするそうです。
約889.38坪もあるからね。
ただ十三駅周辺の地域に需要があるのかも見ていきましょう。
インカム収益と表面利回りは？
ポイント
・4281591円/月の賃料実績
・表面利回りは5.24%
現状では、4281591円/月の賃料実績があります。
物件価格は9.8億円のため、表面利回り5.24%の物件を購入した計算になります。
ファンド額は10億5400万円ですので、その際の表面利回りは4.8%です。
必要な売買利益を計算
ポイント
・4281591円/月の賃料実績
・ファンド総額は10億5400万円
10億5400万円のファンドを年利14.4%で8ヶ月運用するので、必要な利益は101,184,000円になります。
つまり
償還金(10億5400万円)＋必要利益
=115,184,000円
となります。
ファンドのインカム収益は賃料4,281,591円/月が8ヶ月分あるので、34,252,728円となります。
115,184,000円-34,252,728円
=1,120,931,271円
で売却する必要があるということになります。
もともと9.8億円の物件を改修工事を経て、11.2億円で売却するってことだね。
この際の表面利回りは4.58%となります。
賃料増額などするとそれに応じて表面利回りがあがります。
元本毀損リスクについて
ポイント
・立地はものすごく良く値下がりの可能性は低そう
・賃料も安定して入ると思う
・年利14.4%の妥当性は不明だが大きな元本毀損リスクはなさそう
超好立地で安定した賃料が発生するビルとなっています。
年利14.4%の根拠は不明瞭ですが、一等地のビルの売却案件であれば大きな元本毀損リスクにはなり得ないと思います。
ヤマワケエステートの実績
ヤマワケエステートの利回りと投資期間実績をグラフに表しました。
なお2024/8/17に測定したデータになります。
ヤマワケエステートの利回り実績
ファンドを見てわかる通り、非常に高利回りな案件が揃えられています。
既に10件以上ファンド組成していますが、高利回りファンドの勢いが衰えることなく続いています。
年利8%以下の案件は基本的に出さないと公言されているので、その言葉通りになっていますね。
いちばん多いファンド水準は年利12.1~14%付近となっています。
ヤマワケエステートの投資期間実績
投資期間は基本的には12ヶ月以下の短期の案件が多いです。
いちばん多い期間は12ヶ月ですが、もう少し範囲を広めると期間6~8ヶ月程度の案件が多いです。
たまに長期の案件もありますが非常に稀となっています。
まとめ（投資するべきか）
結論
・投資してもよい案件
理由
・高利回り＋短期
・超一等地のビルが対象
・安定したインカム収益もある
・大きな元本毀損リスクはなさそうだが
・年利14.4%の妥当性は不明
結論から話しておくと、『投資してもよい』案件です！
本案件は「年利14.4%+投資期間8ヶ月」の高利回り案件になります。
三宮駅から徒歩1分にある土地とビルを購入して、改装工事後に売却する案件です。
インカム＋キャピタルとなっていますが、キャピタルよりの案件であります。
超好立地ですので、大きな元本毀損はないかと思います。
JP社との協力案件です。
